N. 2896/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dr. ssa Lucia Faltoni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 2896/2022 R.G., promossa da:
, nato a Civitella in [...] il [...], e Parte_1 Parte_2
, nata a [...] il [...], rappresentati i e difesi come in atti dall'avv.
[...]
Marzia Sanzò;
contro
(C.F. ), nata Ad Aversa (CE) il 07.02.1994, CP_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Aversa (CE) alla Via Diaz n. 27, presso lo studio legale dell'Avv.
Raffaele Andreozzi (C.F. ), che la rappresenta e difende come da C.F._2
procura in atti;

CONVENUTA
Nonché contro e Controparte_2 Controparte_3
CONVENUTI - contumaci
1 OGGETTO: Occupazione senza titolo immobili ad uso abitativo.
CONCLUSIONI
All'udienza del 26.11.2025 svolta ai sensi dell'art. 127 ter cpc:
Parti attrici come da note sostitutive di udienza depositate il 26.11.2024;
Parte convenuta come da note sostitutive di udienza depositate il 25.11.2024.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO
E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ritualmente notificato unitamente al provvedimento di fissazione udienza, e convenivano dinanzi all'intestato Parte_1 Parte_2
Tribunale e per sentir CP_1 Controparte_2 Controparte_3
accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto, contrariis reiectis, accertare e dichiarare che il credito dei sigg.ri e nei Parte_2 Parte_1
confronti dei sigg.ri e ammonta ed euro CP_1 Controparte_2
4.589,20=, nonché accertare e dichiarare la legittimità della parziale (limitatamente ad euro
589,20=) compensazione con la cauzione versata, e per l'effetto condannarli, in solido con il fideiussore al pagamento in loro favore della complessiva somma di € Controparte_3
4.000,00= o del diverso importo che risulterà di giustizia. Con vittoria di spese e competenze di causa – di cui, ex art. 4 c.

1-bis DM 55/2014, così come modificato dal DM 37/2018, si chiede l'aumento del 30% in quanto l'atto è corredato da collegamenti ipertestuali che consentono la ricerca all'interno dell'atto dei documenti allegati – oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.”.
Si costituiva in giudizio chiedendo l'accoglimento delle proprie conclusioni: CP_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, - preliminarmente, dichiarare
l'improcedibilità dell'azione per difetto della mediazione;
- in via preliminare, rigettare la domanda avversa proposta ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c. perché inammissibile / improcedibile / infondata e non provata;
- nel merito, dichiarare non dovuto il pagamento di
2 quanto chiesto dai ricorrenti alla luce di tutte le argomentazioni sopra narrate;
- nella denegata ipotesi di non accoglimento, ridurre la somma richiesta in via equitativa in considerazione dell'oggettiva impossibilità ad adempiere;
- inogni caso, convertire il rito sommario in ordinario perché la domanda allo stato non è pienamente provata nell'an e nel quantum;
- in via riconvenzionale, condannare i ricorrenti alla restituzione del deposito cauzionale di € 1.500,00 totali, oltre spese e onorari di lite con distrazione al sottoscritto procuratore;
- condannare controparte alla rifusione delle spese, diritti ed onorari della presente lite, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi al sottoscritto procuratore antistatario.”.
e non si costituivano in giudizio e venivano Controparte_2 Controparte_3
pertanto dichiarati contumaci.
Dopo il rinvio disposto al fine di consentire l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria, alla successiva udienza, preso atto dell'esito negativo dell'intercorsa mediazione obbligatoria, veniva disposto il mutamento del rito e concessi i termini per le memorie ex art. 183 c.VI cpc..
All'udienza del 31.10.2024 veniva dato sfogo all'istruttoria con l'escussione del teste di parti attrici. Terminata la fase istruttoria, all'udienza del 29/11/2024, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
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A sostegno delle proprie domande e hanno dedotto: di essere Parte_1 Parte_2
proprietari di un appartamento, sito in Montevarchi (AR) alla via Trento n. 37 e di averlo concesso in locazione per uso abitativo ex art. 2 L. 431/1998 a e CP_1 [...]
con contratto regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate in data Controparte_2
28/3/2017 al n. 670-serie3T; a garanzia di tutte le obbligazioni assunte dai conduttori, sottoscriveva altresì il contratto il sig. in particolare il canone annuale di Controparte_3
locazione veniva convenuto in euro 6.000,00= da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro 500,00=, oltre ad euro 20,00/mese a titolo di spese condominiali forfettariamente determinate;
con raccomandata a/r del 28.8.2020 parte locatrice comunicava la disdetta del contratto di locazione che pertanto non si sarebbe rinnovato alla scadenza dei primi quattro anni;
4) sebbene il Tribunale adito convalidasse la licenza di finita locazione ordinando il
3 rilascio, i conduttori comunicavano di essere in grado di liberare l'immobile solo il 15.9.2021, data in cui, tuttavia, lo stesso risultava ancora impegnato dalla mobilia e dagli effetti dei conduttori, e dunque definitivamente riconsegnato solo in data 20.9.2021; al momento della riconsegna dell'immobile parte conduttrice risultava morosa per mancato pagamento dell'indennità di occupazione (come punto 14 del contratto di locazione: “in caso di ritardata consegna dell'immobile alla scadenza della locazione o nel caso di sua anticipata risoluzione, sarà comunque dovuto dal conduttore, oltre ad un'indennità di occupazione senza titolo pari al canone in corso maggiorato degli oneri accessori, una penale pari al 50% dell'indennità stessa, fatto salvo il risarcimento dei maggiori danni”) per il periodo dal 1.4.2021 al
21.9.2021, per un totale di € 4.275,00= (euro 750,00= per ogni mensilità da aprile a agosto
2021, ed euro 525,00= per i 21 giorni del mese di settembre) oltre che per mancato pagamento delle spese condominiali ed accessorie, per un ammontare di € 120,00=, e così complessivamente euro 4.395,00; a tal fine deve essere considerato il deposito cauzionale a suo tempo versato dai conduttori, pari ad euro 1.500,00=, al netto delle somme sostenute dai proprietari per il pagamento degli interventi resisi evidenti e necessari a seguito del ripristino e riallaccio delle utenze di gas e luce, illegittimamente dismesse dai conduttori ( punto 15 contratto di locazione: “Il deposito cauzionale sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
A tal fine, il conduttore si impegna a mantenere attive le utenze luce, gas e acqua fino alla riconsegna dell'immobile”).
Parti attrici hanno altresì dedotto che una volta rientrati in possesso dell'immobile con espressa riserva di verificare impianti e scarichi, e riattivate tutte le utenze indebitamente staccate dai conduttori, si sono poi visti costretti a sopportare ingenti spese che risultavano indubbiamente conseguenza dell'inadempimento di controparte, come documentalmente provato, e segnatamente: a) euro 231,80 per l'intervento di ripristino dell'impianto elettrico, che risultava manomesso, effettuato da (doc. 6); b) euro 629,00 per gli Controparte_4
interventi di ripristino dell'impianto di riscaldamento, che risultava inutilizzabile per il blocco dello scambiatore della caldaia attesa l'assenza di qualsivoglia manutenzione ordinaria negli anni, effettuati da OB di ZZ (doc. 7) e (doc. 8) c) euro 50,00 per le CP_5
spese di riallaccio del contatore del gas, rimosso per morosità (doc. 9) e così complessivamente euro 910,80. Le varie richieste bonarie di adempimento avanzate venivano
4 ignorate dai convenuti, così come alcun positivo riscontro aveva l'invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita ex art. 2 e ss D.L. 132/2014.
Secondo quanto invece dedotto da parte convenuta, i locatori, comunicando la volontà di non voler rinnovare il contratto in piena pandemia epidemiologica da Covid-19, avrebbero messo la conduttrice nell'impossibilità di poter reperire altro alloggio. A tal fine deduce la propria buona fede contrattuale emergente dalla circostanza che nei suoi confronti non sia stata esperita azione per mancata corresponsione dei canoni mensili, da lei sempre versati con puntualità, ma soltanto per mancato rilascio dell'immobile locato di cui era stata chiesta la liberazione prima della scadenza pattuita. Peraltro, i locatori non avrebbero minimamente conto della grave condizione in cui il conduttore si veniva a trovare durante la pandemia. Ha pertanto richiesto il rigetto della domanda relativa all'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1256 c.c. chiedendo in subordine un'equa riduzione della somma pretesa.
Contesta altresì la legittimità della richiesta di pagamento della somma di € 910,80 in quanto relativa a manutenzioni e spese che in ogni caso sono a carico del proprietario, come tutte le sostituzioni relative all'impianto elettrico e idrico, il rifacimento di pavimenti e rivestimenti, la sostituzione delle parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda;
spettando infine al locatore la sostituzione di infissi e serramenti. Anche per le eventuali spese di condominio, il locatore deve sostenere tutte le spese per sostituzioni e installazione di nuove apparecchiature ed impianti.
Contesta l'avvenuta prova dell'imputabilità di tali spese a carico del conduttore, CP_3
avendo sul punto soltanto depositato le fatture di pagamento che tuttavia nulla proverebbero circa l'imputabilità di tali costi. In via subordinata e riconvenzionale la ha CP_1
infine domandato la restituzione del deposito cauzionale nella misura di € 1.500,00 totali, indebitamente trattenuta dalla controparte.
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Così riassunte le rispettive posizioni delle parti, nel merito si osserva quanto segue.
Riguardo all'occupazione senza titolo dell'immobile da parte dei conduttori, dal 1.04.2021 al
20.09.2021, questa risulta pacificamente avvenuta.
Non può essere al riguardo accolta l'eccezione di impossibilità sopravvenuta alla restituzione dell'immobile come sollevata dalla CP_3
5 Segnatamente, con riferimento al Covid, il Tribunale conosce e aderisce all'orientamento giurisprudenziale di merito, secondo cui la fase emergenziale del Covid e, precisamente, la prima e la seconda ondata, costituiscono fatto notorio ex art. 115 c.p.c. che “non può non essere considerato nella valutazione complessiva dell'inadempimento” (Trib. Roma
24.01.2022, n.1048 sul Covid come fatto notorio Trib. Milano 14.02.2023, n.1173). Il medesimo orientamento tuttavia precisa anzitutto come, detto fatto notorio, debba essere
“calato nella specificità delle singole situazioni” ovvero come il Giudice di merito deve considerare le specifiche condizioni in cui il debitore si trovava costretto ad operare e la tipologia di prestazione a cui era tenuto”. Nel caso di specie la convenuta non ha in alcun modo provato come l'emergenza pandemica abbia impedito la riconsegna da parte sua dell'immobile ai locatori. A questo proposito si osserva infatti che, come da contratto, i locatori hanno comunicato la volontà di non rinnovare la locazione sei mesi prima della scadenza, ossia del 28.03.2021. Non vi è prova che in questi sei mesi, durante i quali le restrizioni Covid erano peraltro rallentate, la conduttrice non abbia potuto reperire altro alloggio. Inoltre, parte convenuta non ha dedotto né allegato in alcun modo come la problematica Covid abbia influito sulla propria condizione economico-patrimoniale: a riguardo, infatti, non è stata offerto alcuna prova documentale, anzi ammettendo la CP_3
di aver potuto regolarmente pagare il canone di locazione pattuito fino alla scadenza naturale del contratto.
Nell'art. 14 del contratto di locazione è stato peraltro pattuito un indennizzo per l'occupazione dell'immobile pari al canone mensile aumentato del 50% a titolo di penale.
Al riguardo la pattuizione di tale penale pare eccessiva e meritevole di riduzione officiosa.
Ebbene, come è noto l'art. 1384 c.c. prevede il potere giudiziale di riduzione della penale in via equitativa in due ipotesi "se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo" ed in ogni caso "avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento" (cfr. art. 1384/I c.c.); prima di esaminare in concreto le specificità della vicenda oggetto del presente giudizio, va ricordato che per costante giurisprudenza di legittimità il criterio di riferimento per il giudice nell'ambito dell'esercizio di tale potere è l'interesse che la parte aveva all'adempimento, valutandolo secondo le circostanze concrete e tenendo in considerazione non la prestazione
6 in sé in astratto, ma piuttosto "le ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta" (così ad esempio Cass. n. 26901/2023). In sostanza, dunque, alla luce dell'insegnamento ora riportato, ciò che risulta determinante per verificare se la penale pattuita debba o meno essere ridotta rispetto alla misura prevista dalle parti nel contratto, perché manifestamente eccessiva o per esecuzione parziale della prestazione da cui la penale dipende, è sempre e comunque l'interesse che il creditore aveva all'adempimento.
Proprio in relazione a tale profilo, sostanzialmente, dall'assetto normativo risultante dal contratto di locazione emerge chiaramente un interesse dei conduttori a percepire il canone di locazione, in pari misura, anche una volta finita la locazione.
In considerazione di ciò, la penale prevista in misura del 50% del canone di locazione, appare manifestamente eccessiva, rispetto all'interesse dei locatori, e si ritiene equo ridurla al 10% del canone mensile.
In considerazione di tutto ciò risulta dovuta dalla in solido con l'altro conduttore e CP_3
con il garante, a titolo di indennizzo per occupazione senza titolo, dal 1.04.2021 al
21.09.2021, la somma di euro 2.850,00, ed euro 285,00 quale penale per il ritardo nella consegna dell'immobile, oltre le spese condominiali pari ad euro 120,00, dovute anche dall'occupante senza titolo e parametrate a quelle forfettariamente previste in costanza di locazione, ossia venti euro mensili, e dunque la somma complessiva di 3.255,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo.
Anche le ulteriori domande risarcitorie avanzate da parti attrici meritano accoglimento.
Non vi è dubbio, come risulta dallo stesso contratto, che alla data di inizio della locazione l'immobile fosse in buono stato di manutenzione e che, per quanto emerge dalla documentazione in atti, al momento dello sfratto per finita locazione, i conduttori non abbiano volutamente partecipato alla ricognizione dell'immobile al momento della riconsegna, così come non abbiano risposto alle specifiche contestazioni inviate (cfr. documenti n. 12 parti attrici) in merito alle riparazioni necessarie. Del resto le fatture prodotte da parti attrici riguardano interventi dettagliati e motivati dalla mancata manutenzione ordinaria, eseguiti peraltro poco dopo la liberazione dell'immobile (Cfr. docc. 5, 6 e 8 produzione parti attrici).
7 Pertanto i convenuti debbono essere altresì condannati, in solido tra di loro, al pagamento di euro 910,80 per risarcimento dei danni procurati all'immobile, oltre interessi legali dalla data della domanda fino al saldo effettivo.
In considerazione dell'incontestato obbligo dei locatori di restituire ai conduttori la caparra versata, pari ad euro 1.500,00, se ne dispone la compensazione fino alla corrispondenza di euro 910,80, con obbligo pertanto di restituzione della somma residua di euro 589,82.
Le spese di lite, stante la sostanziale soccombenza di parte convenuta costituita, devono essere poste integralmente a suo carico e vengono liquidate ai sensi del DM 55/2014 e modifiche successive, scaglione di valore 1.100,00/5.200,00, ai minimi ivi previsti stante la non complessità, oltre aumento del 30% per l'uso dei collegamenti ipertestuali, spese generali,
IVA e Cap come per legge e spese documentate per euro 219,00.

PQM

Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, eccezione o istanza, anche istruttoria, disattesa e/o assorbita, così dispone:
a) condanna parti convenute, in solido tra loro, a corrispondere a parti attrici la somma complessiva di euro 3.255,00, a titolo di indennità di occupazione senza titolo, penale per il ritardo equitativamente ridotta e oneri accessori, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;

b) condanna parti convenute, in solido tra loro, a corrispondere a parti attrici la somma complessiva di euro 910,80 a titolo di risarcimento dei danni procurati all'immobile, oltre interessi legali dalla data della domanda fino al saldo effettivo;

c) condanna parti attrici a restituire ai conduttori e CP_1 Controparte_2
la somma da questi versata a titolo di cauzione, previa detrazione di quanto dai
[...]
medesimi dovuto a titolo risarcitorio di cui alla lett. b), e pertanto alla restituzione della somma di euro 589,82;
d) condanna parte convenuta a rifondere a parti attrici le spese di lite del CP_1
presente giudizio che si liquidano in euro 1.661,40 oltre spese generali, IVA e Cap come per legge e spese documentate per euro 219,00.
Arezzo, 19.03.2025 il Giudice
Dott.ssa Lucia Faltoni
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