REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 18393 dell'anno 2020 vertente tra
(c.f. , elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliata in Roma alla Via Belsiana n. 71, presso lo studio dell'Avv. Mario Occhipinti che la rappresenta e difende in forza di procura in atti attrice
e
(p.iva ), in persona del legale CP_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Viterbo alla Via Garbini n. 51, presso lo studio dell'Avv. Emilio Lopoi che la rappresenta e difende in forza di procura in atti convenuta
oggetto: contratto preliminare di cessione di immobile – esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 cod. civ.
e risarcimento del danno

CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 1° aprile 2025, le parti hanno così precisato le conclusioni:
per l'attrice:
“Voglia Codesto Ill.mo Giudice adìto, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, provvedere come segue: 1. Accertare e dichiarare il diritto dell'attrice Prof.ssa Parte_1 all'adempimento del contratto preliminare del 29.2.2012
[...] da parte della convenuta società per tutti i motivi e CP_1 per le finalità meglio esposte sopra e, per l'effetto e a fronte della dichiarazione dell'attrice di avere già adempiuto alle proprie prestazioni e con dichiarata disponibilità sin d'ora ad offrire nelle forme di legge le ulteriori prestazioni che Codesto Giudice vorrà porre a suo carico per il trasferimento del diritto di proprietà, ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto predetto non concluso e così avente ad oggetto il trasferimento a titolo gratuito senza alcun onere, anche notarile, in proprio favore del diritto di proprietà della porzione immobiliare sita nel Comune di
Viterbo e con accesso da Via RD e precisamente il terreno uso giardino con sovrastante magazzino identificato in catasto al foglio 175 part. 630 (ex 200) e parte della part. 83, confinante con
Via Santa Maria in Gradi, proprietà società Via CP_1
RD e altri, il tutto come meglio identificato nella planimetria che controfirmata dalle parti risulta già allegata alla scrittura privata del 29.2.2012 e dove la porzione immobiliare promessa in vendita è individuata con bordatura rossa (vedi all. 2 all'atto di citazione). Con ordine al Conservatore dei RR.II. di
Viterbo di provvedere alla relativa trascrizione e con esonero da ogni responsabilità al riguardo. Oneri tutti, notarili e di trasferimento, ad esclusivo carico della CP_1
2. In ogni caso, accertare e dichiarare il diritto della Prof.ssa
al risarcimento del danno come meglio allegato Parte_1
e provato sopra e da quantificarsi, al minimo, nella somma pari a
Euro 100,00 mensili con decorrenza dal 1.1.2016 fino all'effettivo trasferimento del diritto di proprietà della porzione immobiliare per cui è causa e meglio descritta sopra, salvo in ogni caso il maggiore o minore importo che Codesto Tribunale vorrà determinare e salvo in ogni caso il maggior danno che ci si riserva di quantificare nel prosieguo del giudizio derivante dalla mancata alienazione della proprietà dell'attrice Prof.ssa (comprensiva anche della Parte_1 porzione immobiliare di cui è causa da retrocedersi da parte della convenuta società ). CP_1
Il tutto con vittoria di spese e competenze e onorari di causa secondo i parametri di legge con condanna della anche ex CP_1 art.96, terzo comma cpc in via equitativa.”
per la convenuta:
“Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, in via preliminare accertare e dichiarare la nullità della scrittura privata del
29.02.2012 e della successiva scrittura privata del 30.06.2015; in via principale, nel merito e in ogni caso rigettare tutte le domande avverse in quanto inammissibili, improcedibili e comunque infondate, con la condanna della parte attrice al pagamento delle spese legali
e di giudizio”

FATTO E DIRITTO

1. ha citato in giudizio davanti a questo Parte_1
Tribunale la società esponendo che: CP_1
- con atto di compravendita del 28.2.2012 a rogito del Notaio Per_1 di Viterbo la sig.ra ha venduto alla un Parte_1 CP_1 terreno edificabile sito in Viterbo, con accesso da Via RD, censito nel Catasto Terreni al foglio 175, particelle 83 e 630 con entrostante fabbricato uso ripostiglio censito nel Catasto
Fabbricati al foglio 175, particella 630;
- con contestuale scrittura privata sottoscritta a latere in
Viterbo il 29/2/2012 e intitolata “Contratto preliminare di compravendita” la convenuta e l'attrice, nelle rispettive qualità di promissaria venditrice e promissaria acquirente, si sono obbligate rispettivamente a vendere ed acquistare una parte del medesimo compendio immobiliare e precisamente: “terreno uso giardino con sovrastante magazzino identificato in catasto al foglio 175 part.
630 (ex 200) e parte della part. 83 il tutto come meglio identificato nella planimetria che controfirmata dalle parti si allega alla presente per farne parte integrante e sostanziale e dove la porzione immobiliare promessa in vendita è individuata con bordatura rossa”; - all'art. 3 del contratto preliminare le parti hanno pattuito che
“La cessione di quanto sopra avverrà per espresso accordo intercorso tra le parti a titolo gratuito” e che “La stipula notarile sarà effettuata presso il notaio di Viterbo entro 15 giorni dalla Per_1 data con cui la impresa costruttrice comunicherà al Comune di Viterbo la fine dei lavori di ricostruzione della palazzina di cui alle premesse virgola e comunque entro il 31 Marzo 2015.”;
- all'art. 5 del contratto preliminare le parti hanno dichiarato che la promissaria acquirente è stata contestualmente immessa nel possesso delle porzioni immobiliari a lei promesse;

- con atto di messa in mora del 22.5.2015 l'attrice ha intimato alla convenuta l'adempimento di quanto previsto con il contratto preliminare del 29.02.2012;
- con successiva scrittura privata del 30.6.2015 intitolata
“Scrittura integrativa dell'accordo sottoscritto il 29 febbraio
2012” le parti hanno pattuito, in deroga al termine precedentemente stabilito, “di fissare in ogni caso, a prescindere dalla esecuzione delle opere, quale termine ultimo per tale cessione dei terreni in favore della sig.ra la data del 31 Dicembre 2019” e Parte_1 al contempo hanno stabilito che “la soc. a fronte della CP_1 proroga concessa con il presente atto riconoscerà alla sig.ra
[...]
a partire dalla data effettiva di inizio dei Parte_1 lavori di costruzione, e comunque in ogni caso a partire dal 01 gennaio 2016 e sino alla sottoscrizione del rogito di cessione, una indennità mensile che viene espressamente concordata tra le parti in euro 100,00 (cento/00)”;
- l'attrice ha più volte richiesto, senza alcun riscontro, aggiornamenti sullo stato di realizzazione della palazzina sulla porzione immobiliare che avrebbe dovuto essere oggetto di retrocessione entro il termine del 31.12.2019 e con ultima comunicazione a mezzo PEC del 9.1.2020 ha intimato l'adempimento del contratto preliminare del 29.2.2012 e successiva integrazione del
30.6.2015.
Tutto ciò premesso la sig.ra ha chiesto in forza Parte_1 dell'art. 2932 c.c. la pronuncia di una sentenza costitutiva dell'obbligo di contrarre non spontaneamente adempiuto dalla convenuta al fine di ottenere forzatamente la cessione a titolo gratuito e in proprio favore del diritto di proprietà della porzione immobiliare a lei promessa con la scrittura privata del 29.2.2012 come successivamente integrata con la successiva scrittura del
30.6.2015.
L'attrice ha chiesto anche il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento della convenuta e consistente nel mancato godimento della suddetta porzione immobiliare da quantificare, al minimo, nella stessa misura indennitaria di Euro 100,00 mensili già pattuita tra le parti nella scrittura integrativa del 30.6.2015 con decorrenza dal 1.1.2016 e così fino all'effettivo trasferimento del diritto di proprietà della porzione immobiliare.

2. Si è costituita in giudizio la con comparsa CP_1 depositata in data 19 ottobre 2020 poi integrata con successiva memoria difensiva depositata in data 10 novembre 2020.
La convenuta in punto di fatto ha precisato che:
- le parti con la compravendita per atto pubblico del 28 febbraio
2012 intendevano porre in essere il presupposto per consentire alla di realizzare un intervento edilizio, accorpando il CP_1 lotto di terreno oggetto di acquisto con la relativa volumetria, al lotto di terreno adiacente (part 298), già di proprietà della convenuta;

- dal contratto preliminare, sottoscritto dalle parti il giorno successivo, emergeva chiaramente il predetto intento, atteso che la
Signora Lo Giudice ha dichiarato di essere consapevole ed accettare che la porzione di terreno che le sarebbe stata trasferita al termine dei lavori di costruzione sarebbe stata area verde priva della capacità edificatoria interamente asservita alla costruzione del fabbricato;

- la , in conformità all'accordo negoziale intercorso CP_1 tra le parti, ai fini del rilascio del permesso di costruire per la realizzazione dell'intervento, ha stipulato il 5 marzo 2012 un atto d'obbligo a favore del Comune di Viterbo, con il quale ha vincolato il terreno oggetto della compravendita del 28 febbraio 2012 “a servizio del fabbricato”, senza ulteriore specificazione circa la natura di questo vincolo;

- Il permesso di costruire rilasciato alla in data CP_1
30 aprile 2018, dava atto che l'area oggetto della scrittura privata del 29 febbraio 2012, era gravata da un vincolo al servizio del fabbricato e con capacità edificatoria da asservire ad esso.
In punto di diritto la ha affermato che l'oggetto CP_1 del trasferimento era impossibile sin dalla stipula del contratto preliminare del 29 febbraio 2012: 1) per la presenza di un vincolo di pertinenzialità al fabbricato in corso di costruzione costituito dalla con l'atto d'obbligo del 5 marzo 2012; 2) per CP_1 la genericità ed astrattezza della formula utilizzata nel contratto preliminare e nell'atto d'obbligo tale da non consentire di definire con certezza il diritto oggetto del trasferimento, con riferimento ad eventuali pesi e servitù gravanti sul bene;
3) per la mancata puntuale identificazione del bene e l'impossibilità di identificarlo sulla base degli elementi contenuti nel contratto preliminare di compravendita;
4) per la mancanza delle dichiarazioni previste ex
L. 47/1985 relativamente al manufatto che insiste sul lotto di terreno.
La ha poi eccepito: l'impossibilità (temporanea, ma CP_1 allo stato perdurante) del trasferimento dovuta al mancato perfezionamento dell'asservimento urbanistico della volumetria afferente il lotto di terreno oggetto del preliminare di vendita;

l'inapplicabilità della disposizione contenuta all'art. 2932 c.c. alla previsione, contenuta nel preliminare di vendita del 29 febbraio
2012, secondo cui il trasferimento del bene dovrà avvenire a titolo gratuito, impegnandosi le parti a dichiarare il valore di € 18.000,00 unicamente a fini fiscali;
la nullità della pattuizione di un nuovo termine nella scrittura integrativa del 30 giugno 2015, perché in contrasto con la causa del contratto costituita dall'esigenza della di mantenere la proprietà del lotto di terreno CP_1 unicamente al fine di realizzare il programmato intervento edilizio;
il difetto di interesse ad ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in capo all'attrice che ha mantenuto ininterrottamente il possesso della porzione di terreno in oggetto unitamente al magazzino che vi insiste e che con il trasferimento cesserebbe di percepire l'indennità prevista dalla scrittura integrativa del 30 giugno 2015
e di godere del beneficio fiscale dovuto all'esenzione dall'obbligo di dichiarare il cespite immobiliare tra le fonti del proprio reddito.
La convenuta ha concluso chiedendo il rigetto delle domande proposte dall'attrice.

3. All'esito del deposito delle memorie ex art. 183 sesto comma c.p.c. il giudice con ordinanza del 12 maggio 2021, ritenendo di dover decidere sulle “questioni relative alla natura del contratto preliminare e alla ammissibilità dell'azione dell'art. 2932 c.c.”, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni senza ammettere i mezzi di prova richiesti dalle parti.
La causa è stata più volte rinviata per il trasferimento ad altro ufficio del giudice originariamente designato, finché con decreto presidenziale del 9 gennaio 2025 è stata definitivamente assegnata a questo giudice che ha fissato l'udienza del 1° aprile 2025 per la precisazione delle conclusioni.
Alla suddetta udienza, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., le parti hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe, rassegnate mediante il deposito di apposite note scritte,
e la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione dei termini di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori giorni 20 per il deposito di repliche.
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4. Per quanto concordemente riferito dalle parti e documentato in atti con contratto di compravendita stipulato in data 28.2.2012 a rogito del Notaio di Viterbo la società Per_2 CP_1 già proprietaria di una porzione di terreno edificabile identificata nel catasto terreni del Comune di Viterbo al foglio 175 part. 298, ha acquistato dalla sig.ra l'adiacente porzione Parte_1 di terreno edificabile con sovrastante magazzino identificata nel catasto terreni al foglio 175 part. 630 (ex 200) e 83 (e quanto al magazzino in catasto fabbricati al foglio 175 part. 630) al fine di realizzare una costruzione edilizia accorpando la volumetria dei due lotti di terreno.
L'atto pubblico di compravendita è stato prodotto in copia da entrambe le parti (doc. 1 del fascicolo di parte attrice e di parte convenuta) unitamente ad una scrittura privata denominata “contratto preliminare di compravendita” datata 29 febbraio 2012 (doc. 2 del fascicolo di parte attrice e di parte convenuta), con la quale la società si è impegnata a retrocedere una parte del CP_1 compendio immobiliare da lei acquistato il giorno prima.
Nella premessa del contratto preliminare, allegato in copia agli atti di causa, si legge testualmente:
“- la sig.ra Lo Giudice ha venduto in data odierna alla soc. CP_1
un'area edificabile in zona B/3 del P.R.G. di Viterbo con
[...] sovrastante magazzino sita in Viterbo con ingresso dalla via
RD e meglio identificata in catasto al foglio 175 part. 630
(ex 200) e 83;
- la è già proprietaria di un'area limitrofa a quella CP_1 suindicata identificata in catasto al foglio 175 part.298;
- il Comune di Viterbo ha approvato un progetto edilizio per edificare una palazzina sull'area identificata al foglio 175 con la part. 83 e part. 298 vincolando anche l'area identificata con la part.630 ( ex 200);
- per espresso accordo intervenuto prima d'ora tra le parti una parte dell'area suindicata, il cui sedime non sarà occupato dalla erigenda costruzione e precisamente la particella 630 ( ex 200) e parte della part. 83, come meglio identificata nella planimetria allegata sarà trasferita a titolo gratuito alla sig.ra Parte_1 come richiesto dalla stessa, al termine dei lavori di costruzione della palazzina suindicata;

Pa
- la sig.ra Giudice è consapevole e prende atto e accetta fin da ora che la porzione di terreno identificata in catasto al foglio
17 5 con la particella 630 ( ex 200) e parte della part.83 sarà a lei trasferita al termine dei lavori di costruzione della palazzina suindicata come area verde priva di qualsiasi potenzialità edificatoria;
sul futuro atto di cessione di quanto sopra sarà riportato il vincolo a favore del Comune di Viterbo della part. 630
(ex 200) e di parte della part.83 relativo al progetto edilizio della palazzina suindicata”.
Tanto premesso all'art. 2 della scrittura contrattuale in esame è stato così disposto: “Parte promittente venditrice promette e si obbliga a vendere a parte promissaria acquirente che promette e si obbliga ad acquistare la seguente porzione immobiliare: terreno uso giardino con sovrastante magazzino identificato in catasto al foglio
175 part.630 ( ex 200) e parte della part.83 il tutto come meglio identificato nella planimetria che controfirmata dalle parti si allega alla presente per farne parte integrante e sostanziale e dove la porzione immobiliare promessa in vendita è individuata con bordatura rossa”.
Nel successivo art. 3 dello stesso contratto preliminare è stato poi previsto che “la stipula notarile sarà effettuata presso il notaio di Viterbo entro 15 giorni dalla data con cui la impresa Per_1 costruttrice comunicherà al Comune di Viterbo la fine dei lavori di costruzione della palazzina di cui alle premesse, e comunque entro il 31 Marzo 2015.”
Quest'ultimo termine è stato successivamente prorogato dalle parti, le quali con scrittura negoziale integrativa sottoscritta in data 30 giugno 2015 (doc. 4 del fascicolo di parte attrice e di parte convenuta) hanno concordano “di fissare in ogni caso, a prescindere dalla esecuzione delle opere, quale termine ultimo per tale cessione dei terreni in favore della sig.ra la data del 31 Parte_1
Dicembre 2019”, riconoscendo al contempo “alla sig.ra Parte_1
a partire dalla data effettiva di inizio dei lavori di
[...] costruzione, e comunque in ogni caso a partire dal 01 gennaio 2016
e sino alla sottoscrizione del rogito di cessione, una indennità mensile … espressamente concordata tra le parti in Euro 100,00 ( cento/00).”
Ora, l'odierna attrice lamenta l'inadempimento della convenuta all'obbligazione assunta con il contratto preliminare del 29 febbraio 2012 così come modificato ed integrato con la scrittura del
30 giugno 2015 ed ha quindi azionato il rimedio previsto dall'art. 2932 c.c., al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare.
La tra le varie difese svolte, ha eccepito CP_1
l'impossibilità di addivenire al trasferimento coattivo ex art. 2932
c.c. per la mancata puntuale identificazione del bene e l'impossibilità di identificarlo sulla base degli elementi contenuti nel contratto preliminare di compravendita. Al riguardo la convenuta ha evidenziato che manca l'identificazione catastale del bene da trasferire di cui le parti non hanno indicato la consistenza e che
è stato riprodotto mediante una bordatura in rosso su una planimetria priva di scala di riduzione.
L'eccezione è fondata.
Ai fini della validità del contratto avente ad oggetto immobili,
l'identificazione del bene-cosa è indispensabile per la (attuale) determinatezza dell'oggetto del contratto. In mancanza il contratto
è, ai sensi dell'art.1418 c.c., nullo.
In termini generali, l'identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti o indiretti, legali o convenzionali a seconda che siano stati predisposti al fine specifico di stabilire dei «contrassegni» di identificazione -così i dati catastali- ovvero consistano in un rinvio ad entità, rapporti o situazioni giuridiche di diverso contenuto e, rispettivamente, che siano previsti o imposti dalla legge o in via convenzionale.
Secondo quanto più volte precisato dalla Corte di Cassazione,
l'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale,
e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (così Cass. 16/01/2013 n. 952; cfr. anche
Cass. 15/09/2017 n. 21449 e Cass. 09/07/2024 n. 18681).
Nel caso di specie le indicazioni contenute nelle due scritture contrattuali sopra menzionate non sono sufficienti per identificare in maniera certa ed inequivocabile la porzione immobiliare promessa in vendita dalla alla sig.ra Manca, CP_1 Parte_1 infatti, l'indicazione dei confini e i dati catastali menzionati non sono idonei ad individuare l'intera porzione di terreno promessa, la quale si compone non solo della particella 630, ma anche di una parte, non meglio precisata, della particella 83 del foglio 175 del catasto terreni del Comune di Viterbo. Né è di aiuto ai fini della determinazione dell'oggetto del contratto la planimetria allegata allo stesso contratto, sulla quale la porzione immobiliare è stata riprodotta con bordatura rossa. Tale planimetria non è idonea ad identificare il bene in modo univoco, non essendo stata indicata né la scala di riduzione, né la superficie complessiva della porzione di terreno interlineata. La mancanza di tali dati non consente di stabilire con precisione l'effettiva estensione del fondo in oggetto e, quindi, preclude anche la possibilità di addivenire ad un frazionamento catastale della particella 83 attraverso una CTU come infondatamente preteso da parte attrice.
L'oggetto del contratto preliminare per cui è causa deve quindi ritenersi indeterminato ed indeterminabile con conseguente nullità del contratto stesso.
Ne consegue il rigetto di tutte le domande proposte dall'attrice, ivi compresa la domanda risarcitoria.

5. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri minimi delle tariffe professionali di cui al D.M. n.
55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore indeterminabile tenuto conto della ridotta attività istruttoria dovuta alla natura documentale della causa.


P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei Parte_1 confronti della ogni altra istanza, difesa ed CP_1 eccezione disattesa, così provvede:
− respinge le domande proposte dall'attrice;
− condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese processuali liquidate in euro 3.809,00 per compensi professionali oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Roma, lì 20 ottobre 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo