REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
SEZIONE DISTACCATA DI ISCHIA
in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Antonia Schiattarella, ha reso la seguente ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al numero del ruolo generale degli affari contenziosi
207 del 2022, avente ad oggetto: cessazione del contratto di locazione alla scadenza
(da intimazione di licenza per finita locazione).
TRA
(), rappresentato e difeso dall'avv. (c.f.: ^C.^F. ¹ Parte 1
Ugo Caristo, (c.f.:
), elettivamente domiciliato in Napoli alla C.F. 2
Via Francesco Solimena n. 113, giusta procura in calce all'intimazione di sfratto;

PARTE INTIMANTE
E
CP_1 (c.f.: C.F. 3 ) rappresentata e difesa dall'avv.
Alessandro Saulino (c.f.: C.F. 4 () presso il quale elettivamente domicilia in San Giorgio a Cremano (NA) alla Via Giovanni XXIII n. 23, giusta procura in calce alla memoria difensiva;

PARTE INTIMATA
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE(*)
(*) Ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., nei testi in vigore dal 4.7.2009 ed applicabili anche ai procedimenti pendenti in primo grado, è omesso lo "svolgimento del processo" (ma v. supra nel caso di specie); la succinta esposizione delle ragioni giuridiche della decisione, inoltre, può aversi “anche con riferimento a precedenti conformi", senza necessità - stante la natura di motivazione "per relationem" - di indicazione dettagliata delle ragioni riportate in tali precedenti, che divengono parte integrante della sentenza che opera il richiamo.

Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione, notificato alla sig.ra ^CP 1 il sig. adiva il Tribunale di Napoli - sezione distaccata Parte 1
di Ischia chiedendo convalidarsi lo sfratto per finita locazione relativamente all'immobile di sua proprietà sito in Ischia (NA) alla via S. Giovanni della Croce
n°.71 piano terra, interno 1, censito al NCEU del Comune di Ischia al foglio 11, particella 162, sub 1, cat A/2, classe 5. Affermava che l'unità immobiliare era stata concessa in locazione al sig. con contratto stipulato, in forma Persona 1
verbale, in data 01.06.1972, in data anteriore alla legge 392/1978, e che da tale data il conduttore aveva regolarmente pagato il canone di locazione pattuito in lire 80.000
(ottantamila) mensili pari ad €. 44,23. In data 11.03.1993 la sig.ra Persona 2
comproprietaria dell'immobile, aveva inviava lettera di disdetta del contratto di locazione, invitando il Persona 1 , ex conduttore, a lasciare libero e vuoto l'immobile alla data del 15.05.1993, cui lo stesso prontamente replicava con il patrocinio dell'avv. Perna Mariano, affermando che il contratto di locazione si era
Persona 1 e subentrava rinnovato alla scadenza del 31.12.1991. Decedeva il nel contratto in qualità di coniuge del de cuis la sig.ra ^CP ¹ Seguivano ulteriori lettere di disdetta.
La parte intimante chiedeva di convalidare l'intimato sfratto alla data del
01.01.2020, in caso di opposizione emettere ordinanza provvisoria di rilascio ed in subordine ordinare il rilascio dell'immobile detenuto senza titolo.
Si costituiva la sig.ra ^CP 1 la quale si opponeva alla richiesta di convalida di sfratto, adducendo la nullità del contratto di locazione perché non redatto in forma scritta.
Il giudice, letti gli atti, rigettava la richiesta di convalida di sfratto e dell'ordinanza provvisoria di rilascio poiché il contratto non era stato redatto in forma scritta e disponeva il mutamento di rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., concedendo altresì termine per la proposizione della procedura di mediazione.
Entrambi le parti depositavano memorie integrative. La parte intimante depositava altresì verbale negativo di mediazione, in data
15.06.2022, per la mancata partecipazione della parte intimata ^CP_¹
Alla udienza cartolare del 23.12.2024 fissata per la precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 429 c.p.c. le parti concludevano come da note di trattazione scritta.
La domanda della parte ricorrente è fondata e come tale va accolta e di conseguenza deve essere condannata la parte resistente al rilascio dell'immobile.
Ed invero la parte ricorrente afferma che il contratto di locazione sarebbe stato stipulato il 01/06/1972.
La parte resistente sostanzialmente non nega che tra le parti sia intervenuto in contrato di locazione verbale e concorda sulla data di stipulazione (cfr articolazioni istruttorie della parte resistente medesima).
Tale contratto di locazione, essendo anteriore al mese di dicembre dell'anno
1998, poteva essere concluso verbalmente. Infatti l'onere della forma scritta per i contratti di locazione è stato fissato dall'articolo 1, comma 4 della legge 431/98
(pubblicata sulla Gazzetta ufficiale del 15.12.1998) e quindi in epoca successiva alla stipula del contratto per cui è causa;
l'articolo citato dispone che a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta ad substantiam (cfr. Cassazione civile del
31/08/2009 n. 18910, Tribunale Bari del 26/03/2012 n. 713).
La norma che impone la forma scritta non può trovare applicazione per i vecchi contratti conclusi verbalmente che si rinnovino tacitamente (Tribunale Palermo
20/02/2001). Ugualmente va detto per la sanzione della nullità dettata dalla legge finanziaria n. 311 del 2004 che, all'art. 1 comma 346 ha previsto la nullità dei contratti di locazione o che costituiscono diritti di godimento di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, in caso di omessa registrazione. Infatti, la sanzione dettata da tale legge si applica solo in riferimento ai contratti di locazione stipulati successivamente all'entrata in vigore della legge (cfr. Tribunale Pescara del 14 ottobre 2010). Quanto alla decorrenza del contratto di locazione stipulato tra le parti, va detto che le parti nulla dicono sulla pattuita durata del contratto verbale tra le stesse intercorso e quindi sui successivi rinnovi.
Va infatti precisato che in caso di incertezza sulla data di inizio o di rinnovazione, ante il 30.07.1978, di una locazione abitativa in corso alla data di entrata in vigore della legge n. 392 del 1978, la durata quadriennale del contratto prevista dal combinato disposto degli art. 65 comma 1 e 1 deve farsi decorrere dalla stessa data di entrata in vigore della legge suddetta. (Tribunale Milano del: 30 gennaio 1995).
La legge n. 392 del 1978 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 29/07/1978
e l'art. 85 (entrata in vigore) prevede che essa entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Pertanto, la decorrenza del contratto di locazione in questione può fissarsi al 30/07/1978.
Quindi partendo come dies a quo dal 30.07.1978, il contratto da quella data si è rinnovato di quattro anni in quattro anni, sino al 30.07.1994, data alla quale è cessato.
Ed infatti la prima lettera di disdetta inviata al ^Persona 1 ^risale ^al
18.06.1993.
A tal proposito va detto che una disdetta intimata per una data errata, cioè anteriore alla scadenza contrattualmente o legalmente prevista, vale per il termine successivo.
Si vuol pertanto dire che il contratto di locazione per cui è causa è cessato alla data del 30.07.1994, rispetto alla quale la disdetta intimata il 18.06.1993, sia pur per una data errata, era tempestiva.
Va fissata ai sensi dell'art. 56 L. 39/78 come novellato dall'art.

7 - bis 1.
11.12.2004 n. 269, la data dell'esecuzione. Quanto alla data di esecuzione, in ragione delle esigenze delle parti e dell'età della parte intimata, nonché in considerazione del tempo trascorso dalla disdetta, viene disposto il rilascio dell'immobile per la data del
30.04.2025. Le spese di lite, incluse quelle di mediazione, seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. del 10 marzo 2014 n. 55, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 02.04.2014 (come successivamente modificato), (cfr.
Cassazione S.U. n. 17405 e 17406 del 12 ottobre 2012 in relazione al D.M. 20 luglio
2012 n. 140), tenendo conto del valore indeterminabile della controversia di bassa complessità, dell'assenza di fase istruttoria in senso proprio e con applicazione al massimo dei valori per la fase decisoria considerato che parte intimata, non si pronunciava sulla proposta ex art.185 c.p.c., formulata in corso di giudizio e dalla quale la presente decisione sostanzialmente non si è discostata.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza od eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara cessato il contratto di locazione relativo dell'immobile sito in
Ischia (NA) alla via S. Giovanni della Croce n°.71 piano terra, interno 1, censito al NCEU del Comune di Ischia al foglio 11, particella 162, sub 1, cat A/2, classe 5, alla data del 30.07.1994;
CP 1 al rilascio dell'immobile suddetto libero e vuoto 2) condanna la da persone e cose;

3) fissa per l'esecuzione la data del 30.04.2025;
4) condanna CP 1 al pagamento in favore di Parte 1 con distrazione ex art. 93 c.p.c. al procuratore dichiaratosi anticipatario, delle spese di giudizio che liquida complessivamente in €.76,00 per esborsi ed
€.5.529,00 per compensi professionali, oltre €.300,00 per la procedura di mediazione, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% ed oltre accessori come per legge.
Così deciso in Ischia, in data 21.01.2025
Il Giudice
Dott.ssa Antonia Schiattarella