N. R.G. 1403/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Margherita Longhi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ai sensi dell'art 281 sexies comma terzo c.p.c
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1403/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. AGOSTINI Parte_1 C.F._1 FA e dell'avv. COZZI MARINA ( ) VIA ROMA 22 35010 C.F._2 PADOVA;
elettivamente domiciliato in VIA ROMA, 22 35010 LIMENA presso il difensore avv. AGOSTINI FA
Attore contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CAMPADELLO MARCO, CP_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA ALEARDI 25 PADOVA presso il difensore avv. CAMPADELLO MARCO
Convenuto
già NTroparte_2 NTroparte_3 (P.Iva: , con il patrocinio dell'Avv. LEONE BARISON,
[...] P.IVA_2 elettivamente domiciliato presso il difensore avv. LEONE BARISON;

Terzo chiamato
Conclusioni delle parti: le parti hanno concluso come da verbale di udienza pagina 1 di 13 Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto della decisione
1.Con atto di citazione ritualmente notificato, a seguito di giudizio per Parte_1 accertamento tecnico preventivo (RG 1869/2022), ha convenuto in giudizio CP_1 chiedendo la riduzione del prezzo ex art 1492 c.c. del contratto di compravendita per l'importo di € 183.600 e la condanna della convenuta al risarcimento del danno pari ai costi da sostenersi per l'eliminazione dei vizi riscontrati all'immobile di sua proprietà in sede di AT. In via subordinata, ha chiesto la condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell'art 1669 c.c. A sostegno della domanda ha esposto:
-di aver acquistato dalla convenuta con atto di compravendita stipulato in data CP_1
12.5.2021, le unità immobiliari da quest'ultima costruite meglio descritte in atti (appartamento al secondo piano, autorimessa e posto auto coperto);
-di aver denunciato, in data 4.11.2021, la presenza di gravi e numerosi vizi all'immobile di sua proprietà;
-che solo alcuni erano stati ripristinati da parte della convenuta;

-che vi erano altresì vizi nelle parti comuni del Condominio di cui faceva parte il suo appartamento (Condominio Residence Delano);
-che la convenuta, inoltre, non aveva mai consegnato la certificazione del costo di realizzo del posto auto;

-che la CTU effettuata in sede di AT aveva accertato gran parte dei vizi lamentati, e che i danni patiti potevano quantificarsi in complessivi € 183.600, di cui € 174.600 a titolo di costi per l'eliminazione dei vizi e/o indennizzo per il minor valore del fabbricato, ed € 9000 a titolo di danno alla vita di relazione, derivante dal non aver potuto godere appieno dell'abitazione e dalla preoccupazione ingenerata dallo stato dell'immobile, soprattutto alla luce delle infiltrazioni lamentate;

-a detti importi dovevano aggiungersi le spese sostenute nel giudizio per AT. Si è costituita in giudizio la chiedendo il rigetto della domanda in quanto infondata in CP_1 fatto e in diritto. In particolare, la convenuta ha eccepito:
-che il posto auto era scoperto, come da planimetria allegata al rogito notarile;
NT
-che in sede di rogito le parti aveva sottoscritto una transazione con indicate le opere che si era impegnata a completare e ad eseguire in risoluzione di carenze lamentate da parte dell'attore, sicchè ogni ulteriore pretesa doveva ritenersi rinunciata;

-la prescrizione e decadenza dell'azione ai sensi dell'art 1495 c.c.;
-che gli esiti della CTU non erano condivisibili, soprattutto con riferimento alle infiltrazioni dal soffitto della camera da letto e del bagno;

-che successivamente al giudizio per AT lo stato dei luoghi era mutato con riferimento alle parti condominiali, stante gli interventi effettuati dalla ditta a cui era stata CP_3 appaltata la costruzione dell'immobile.
pagina 2 di 13 La convenuta ha poi chiesto la chiamata in causa della a manleva di quanto CP_3 eventualmente tenuta a pagare all'attore, chiamata autorizzata con decreto del 30.5.2023. Si è costituita in giudizio anche la terza chiamata , ora NTroparte_4 divenuta , eccependo la propria estraneità alle NTroparte_2 pattuizioni ed accordi intervenuti tra le parti, nonché all'AT effettuato con conseguente inutilizzabilità della consulenza resa nei suoi confronti. Eccepiva altresì l'intervenuta decadenza, trattandosi di vizi palesi e non denunciati nei termini. Rilevava inoltre di essere intervenuta sul tetto condominiale con risoluzione delle infiltrazioni lamentate. A seguito di rinvii per tentativi di soluzione transattiva della controversia, sono stati concessi alle parti i termini di cui all'art 183 comma sesto cpc. Con ordinanza del 10.10.2024 è stata disposta l'acquisizione del fascicolo del procedimento per AT e fissata udienza di precisazione delle conclusioni. In data 5.2.2025, la terza chiamata in causa ha depositato ricorso per accertamento tecnico preventivo in corso di causa, chiedendo svolgersi una nuova consulenza sull'immobile per cui è causa. In data 5.3.2025 la causa è stata assegnata nuovamente a questo Giudice. Fissata udienza per la discussione del ricorso cautelare, con ordinanza del 9.5.2025 questo è stato rigettato unitamente all'istanza di modifica/revoca dell'ordinanza del 10.10.2024 (formulata dalla terza chiamata in sede di udienza di discussione del ricorso cautelare) e la causa è stata rinviata per la decisione. All'udienza del 25.9.2025 è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art 281 sexies comma terzo c.p.c all'esito della discussione delle parti.


2.Sulla domanda proposta. Con l'atto di citazione, l'attore ha chiesto, in via principale, la riduzione del prezzo corrisposto per l'acquisto dell'immobile per cui è causa ai sensi dell'art 1492 c.c. per € 183.600 pari ai costi da sostenersi per l'eliminazione dei vizi riscontrati nelle parti di proprietà esclusiva e condominiale, con conseguente condanna alla restituzione del predetto importo da parte della convenuta. Ha altresì richiesto, sempre in via principale, la condanna al risarcimento del danno subito pari ai costi da sostenersi per l'eliminazione dei vizi (sempre per €183.600). In particolare, quanto ai vizi attinenti alle parti condominiali dell'edificio, l'attore ha richiesto il risarcimento per l'intero importo indicato in sede di CTU per la sua eliminazione. In via subordinata ha chiesto la condanna di controparte al risarcimento dei danni come sopra quantificati ai sensi dell'art 1669 c.c. Anche a seguito delle contestazioni delle controparti, con la prima memoria ex art 183 comma sesto cpc, prima, e in sede di discussione, poi, le domande sono state precisate, quanto alla domanda in via principale, con la richiesta in via alternativa tra riduzione del prezzo per l'ammontare dei costi da sostenersi e risarcimento del danno pari per lo stesso importo. Inoltre, in via subordinata, ha chiesto il risarcimento quantificato, quanto alle parti condominiali dell'immobile, pro quota in base ai millesimi posseduti.
pagina 3 di 13 Tali precisazioni rispondono a quanto statuito dalla giurisprudenza di legittimità.
“La protezione del compratore si realizza attraverso la riduzione del prezzo (azione c.d. estimatoria o quanti minoris) e la risoluzione del contratto (azione c.d. redibitoria), mentre non compete al compratore l'azione "di esatto adempimento" per ottenere dal venditore l'eliminazione dei vizi della cosa venduta o la sua sostituzione della cosa, salvo che il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene (Cass., S.U., 19702/2012). Ex art. 1494 c.c. «in ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa». Mentre risoluzione e riduzione del prezzo, stanno fra loro in concorso alternativo, il risarcimento del danno si cumula sia con l'una che con l'altra e quindi con quella fra le due che venga scelta dal compratore (Cass. n. 4980/1983), fermo restando che l'azione di risarcimento del danno può essere esercitata anche da sola, cioè senza chiedere né la risoluzione, né la riduzione del prezzo. La tipologia dei danni risarcibili varia a seconda che l'azione di danni sia proposta in via autonoma o sia invece congiunta alla domanda di risoluzione o di riduzione del prezzo. In particolare, quando l'azione di risarcimento del danno sia esercitata insieme all'azione di riduzione del prezzo, vanno riconosciuti i danni che residuino dopo la riduzione, ad esempio il danno relativo alla mancata o parziale utilizzazione della cosa e il lucro cessante per la mancata rivendita del bene (Cass. n. 26852/2013; n. 5202/2007; n.7718/2000). Sicuramente non vanno rimborsate le spese necessarie per eliminare i vizi: a tal riguardo il compratore è già compensato dalla riduzione (Cass. n. 13717/2014)” (in questo senso, in motivazione, Cass. 17769/2020). Quanto poi ai vizi attinenti al Condominio, la Corte di Cassazione, nella sentenza citata, ha riconosciuto la legittimazione del singolo a far valere per intero il danno dipendente dai vizi della cosa comune, ma ha precisato, poi, che il relativo pregiudizio si ripercuote nei limiti della quota attribuibile alla singola unità (“il pregiudizio dipendente dai vizi delle cose comune si ripercuote certamente sul valore delle singole unità immobiliare, ma nei limiti della quota attribuibile alla stessa unità. Il che, appunto, non ha niente a che vedere con la eventuale legittimazione del singolo condomino ad agire da solo per il risarcimento del danno riferibile a una cosa comune in applicazione della disciplina delle obbligazioni indivisibili”). Pertanto, un'eventuale riduzione del prezzo o risarcimento del danno (anche con riguardo all'azione ex art 1669 c.c.) dovrà avvenire, per i vizi relativi alle parti comuni dell'edificio, nei limiti della quota millesimale posseduta dall'attore.


3.Sulla transazione. Così delineata la domanda proposta, occorre innanzitutto trattare l'eccezione formulata dalla convenuta di intervenuta transazione tra le parti, con efficacia preclusiva. A tal fine, va precisato che parte attrice ha individuato i vizi oggetto di contestazione in quelli indicati dal CTU nella consulenza svolta in sede di AT, sicchè è rispetto a questi che occorre verificare la fondatezza dell'eccezione di CP_1
Dalla documentazione in atti risulta che, in data 12.5.2021, dopo il rogito di acquisto dell'immobile, le parti hanno sottoscritto una scrittura privata con cui, premesso che a seguito pagina 4 di 13 di sopralluogo era emerso che alcuni lavori - da realizzarsi tanto nell'appartamento acquistato da quanto nelle parti condominiali - non erano stati ancora ultimati o Parte_1 presentavano dei vizi, si era impegnata a realizzare una serie di interventi di CP_1 completamento o sistemazione. Ai sensi dell'art 4 “le parti, con la sottoscrizione della presente scrittura e l'esatta esecuzione da parte di delle opere in essa convenute, si danno vicendevolmente atto di non avere CP_1 ulteriori o diverse reciproche questioni o pendenze economiche o patrimoniali in relazione a tutti i rapporti contrattuali in essere, e si dichiarano completamente soddisfatte, avendo definitivo ogni rapporto economico di dare avere tra loro esistente, fatte salve le garanzie di legge” (cfr doc. 5 di parte convenuta). Dalla lettura del documento richiamato si evince che le difformità/mancanze lamentate sono diverse da quelle oggetto del presente giudizio (anche con riferimento al profilo della vasca da bagno, ad esempio, nella scrittura privata era lamentata la mancata installazione del profilo di rifinitura, mentre con l'atto di citazione, richiamando quanto indicato dal CTU, viene lamentata una rifinitura “esteticamente infelice” in quanto la vasca non combacia con lo spigolo del bagno). Peraltro, all'art 4 (e nelle stesse premesse della scrittura) le parti hanno fatto salve le garanzie di legge, quali sono le azioni previste dall'art 1492 c.c e dall'art 1669 c.c, che quindi ben possono essere esperite rispetto a vizi ulteriori emersi. L'eccezione va quindi respinta, risultando irrilevanti le prove per testi articolate da parte attrice sul punto.


4.Sulla decadenza ex art 1495 c.c.. I vizi lamentati, come accertati dal CTU, sono i seguenti:
-cattivo effetto estetico del profilo di copertura della vasca da bagno;

-mancata copertura del posto auto;

-errata installazione del corrimano delle scale condominiali;

-inadeguato posizionamento della porta di ingresso condominiale, con serratura troppo vicina alla spalletta del muro;

-mancata pulizia delle scale condominiali;

-assenza della porta di chiusura del vano tecnico;

-errato funzionamento del sistema condominiale di citofonia ed apertura della porta e del relativo campanello;

-infiltrazioni dal soffitto di camera da letto e bagno ed erronea realizzazione del “pacchetto di copertura”;
-giunti di dilatazione a pavimento macchiati;

-finitura degli intonaci del disimpegno notte non omogenea;

- cancello carraio scorrevole motorizzato non funzionante;

-lampade a led del vano scale guaste;

-erroneo posizionamento della piletta di scarico del terrazzo di proprietà.
pagina 5 di 13 Salvo quanto si dirà nel prosieguo per la copertura del posto auto, rispetto agli altri vizi va trattata l'eccezione di decadenza ex art 1495 c.c sollevata sia da parte convenuta che dalla terza chiamata. Ad avviso del Tribunale questa è fondata (salvo quanto si dirà a proposito delle infiltrazioni e del tetto). Infatti, anche a voler ritenere che i vizi indicati (in particolare l'installazione del corrimano, l'errato posizionamento della porta di ingresso, la mancata pulizia delle scale condominiali) siano vizi occulti, il termine di cui all'art 1495 c.c. deve ritenersi decorso. Secondo la giurisprudenza di legittimità, in tal caso il termine decorre dalla scoperta, che si verifica nel momento in cui il compratore ha acquisito la certezza oggettiva circa l'esistenza dei vizi, non essendo sufficiente il semplice sospetto (cfr in tale senso ex multis Cass. 8183/2002, Cass. 5732/2011 e Cass. 22107/2015 “secondo il costante orientamento di questa Corte, in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, ai fini della decorrenza del termine breve di otto giorni per la denuncia, solo per il "vizio apparente", che è quello rilevabile attraverso un rapido e sommario esame del bene utilizzando una diligenza inferiore a quella ordinaria, il "dies a quo" decorre dal giorno del ricevimento della merce, mentre per gli altri vizi il termine decorre dal momento della "scoperta", la quale si ha allorquando il compratore abbia acquistato "certezza" (e non semplice sospetto) che il vizio sussista (Cass. 30- 1-1995 n. 1082; Cass. 30-8-2000 n. 11452; Cass. 6-6-2002 n. 8183)”). Nel caso di specie, tale certezza può ritenersi acquisita in capo all'attore a seguito del deposito della CTU svolta in sede di AT, e quindi in data 25.11.2022 (cfr pag 6 dell'atto di citazione). Da tale data non è seguita una denuncia nel termine di 8 giorni, posto che l'attore ha inviato una raccomandata alla convenuta con la denuncia dei vizi accertati dal consulente con richiesta di pagamento delle somme solo in data 23.12.2022 (cfr doc. 20 di parte attrice), e quindi oltre il termine di cui all'art 1495 c.c. Il che esclude l'esercizio dell'azione di riduzione del prezzo e quella di risarcimento del danno ai sensi dell'art 1494 c.c., posto che anche tale rimedio è sottoposto ai termini di decadenza di cui all'art 1495 c.c. (cfr Cass. 36052/2021 “i termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per i vizi o la mancanza di qualità della cosa pattuita inclusa, pertanto, quella di risarcimento dei danni relativi”). Quanto, invece, alle infiltrazioni dal soffitto di camera da letto e bagno e all'erronea realizzazione del “pacchetto di copertura”, si ritiene che queste, a differenza degli altri sopra indicati, possono costituire grave vizio dell'immobile ai sensi dell'art 1669 c.c., rilevanti ai fini della domanda svolta in via subordinata dall'attore. Secondo la giurisprudenza di legittimità “configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 cod. civ. anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione,
pagina 6 di 13 impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati” (cfr in questo senso, ex multis, Cass. 8140/2004). La norma ricomprende, pertanto, ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera, pregiudicandone in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità, senza che abbia rilievo in senso contrario l'esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino (cfr Cass. 20644/2013). Così richiamata la giurisprudenza di legittimità in materia, i vizi indicati vanno ricondotti nell'art 1669 c.c. posto che questi, riguardando una parte strutturale fondamentale dell'edificio e interessando delle zone della proprietà dell'attore destinate alla permanenza delle persone, determinano un impatto significativo sul godimento dell'opera. Per questi, pertanto, non si pone un problema di decadenza dell'azione ex art 1495 c.c., stante il più ampio termine previsto dall'art 1669 c.c. e la raccomandata del 23.12.2022 (considerato, peraltro, che i convenuti non hanno sollevato specificamente la relativa eccezione).


5.Sulla CTU. Scrive il CTU: “l'appartamento del Ricorrente si trova al secondo ed ultimo piano: lo stesso risulta sovrastato direttamente dalla copertura piana dell'immobile, senza altri ambienti (sottotetti, soffitte, mansarde, ecc.). Escluse quindi possibili infiltrazioni da condotte in pressione o scarichi acque nere (condotte di cucine o servizi igienici) l'unica altra fonte può che può essere individuata è quella di acque bianche, direttamente dalla copertura, da pilette di scarico dei pluviali o da sfiati. Effettuato accesso alla copertura si è potuto appurare quanto segue:
• la copertura, piana, risulta realizzata secondo la seguente stratigrafia: solaio, getto di alleggerito, doppia guaina (barriera al vapore ed impermeabilizzante), doppio pannello isolante, ghiaia di fiume (come confermato stratigraficamente dalla relazione tecnica ex L.10/91 in atti del Comune);
• la copertura ospita l'impianto fotovoltaico del più ampio immobile;

• in copertura è presente la cosiddetta “linea vita” con ancoraggi infissi direttamente sul getto/solaio;
• il sistema di scolo delle acque meteoriche non è perimetrale bensì a pilette di scarico (realizzate a quota solaio) con pluviali a gravità i quali giungono al pian terreno attraversando il fabbricato (al suo interno) Dall'esame visivo è parso immediatamente evidente che il “pacchetto di copertura” risulta mal realizzato per i seguenti motivi:
• l'intero sistema di scolo acque meteoriche risulta mal realizzato e mal congeniato in relazione alla tipologia di pacchetto copertura prescelto;

• l'acqua ristagna al di sotto del pacchetto coibente a diretto contatto con le guaine;

pagina 7 di 13 • la ghiaia di fiume non risulta conforme alle previsioni della L. 10 né in termine di spessore di strato (< ai cm 6 previsti nella relazione) né in termini di distribuzione sulla superficie in quanto rinvenuta disposta in modo disomogeneo con ampie porzioni nelle quali i pannelli risultano addirittura esposti alla radiazione solare diretta (con evidenti segnali di prematuro degrado degli stessi) o con ampie porzioni nelle quali non è presente (rinvenuta una guaina
“saldata” direttamente sui pannelli coibenti – ampia zona sottostante i pannelli fotovoltaici);
• gli ancoraggi della linea vita sono – correttamente – a quota solaio ma presentano stuccature e sigillature realizzate in modo quantomeno frettoloso;

• si sono rilevati gravi e diffusissimi ponti termici in corrispondenza degli ancoraggi della linea vita con mancanza totale, per porzioni consistenti, del pacchetto termoisolante – senza considerare il fatto che l'acqua piovana viene ad essere a diretto contatto il solaio (impermeabilizzato). Chiaro ed evidente il fatto che la combinazione “pacchetto di copertura” e sistema di scolo prescelti, risulti quantomeno incompatibile. Le infiltrazioni lamentate e rilevate (in atti) provengono certamente dalla copertura: esaminata la stessa si rileva che le macchie a soffitto risultano in prossimità di uno sfiato in copertura” (cfr pagg. 8 e 9 della relazione). I lavori necessari per l'eliminazione dele problematiche sono poi indicati alle successive pagg 13 e 14 della relazione. Si ritiene di aderire agli accertamenti e conclusioni formulate dal CTU, che si appalesano logici, coerenti ed adeguatamente motivati, senza necessità di procedere ad una rinnovazione della consulenza come richiesto dalla convenuta e dalla terza chiamata in causa. NT Non si ritiene rilevante il fatto che e la non abbiano partecipato al procedimento CP_3 NT per AT (la in quanto, pur ritualmente citata dall'allora ricorrente, non si è costituita e la in quanto non chiamata in causa). CP_3
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, “la relazione conclusiva di un accertamento tecnico preventivo, se ritualmente acquisita al giudizio di cognizione, entra a far parte del materiale probatorio regolarmente prodotto e sottoposto al contraddittorio anche se una delle parti del giudizio di merito non ha partecipato al procedimento di istruzione preventiva e, perciò, è liberamente apprezzabile e utilizzabile, quale elemento di prova idoneo a fondare il convincimento del giudice nel raffronto con le altre risultanze istruttorie acquisite, nei confronti di tutte le parti del processo”. In questo senso si è espressa Cass. 8496/2023 che, in motivazione, precisa: “deve affermarsi che la relazione conclusiva dell'accertamento tecnico preventivo espletato ante causam è un documento che può essere validamente prodotto nel successivo giudizio di merito ed è liberamente valutabile dal giudice, che può trarne elementi di prova, anche se ad esso partecipino soggetti che non sono stati presenti nel procedimento di accertamento preventivo. Pur essendo privo di ogni efficacia di prova privilegiata nel successivo giudizio di merito, esso costituisce comunque un documento pienamente utilizzabile dal giudice come elemento di prova nei confronti di tutte le parti del giudizio di merito. Esso entra a far parte del
pagina 8 di 13 materiale probatorio regolarmente prodotto e sottoposto al contraddittorio, è quindi liberamente apprezzabile dal giudice ed utilizzabile per fondarvi il proprio convincimento nei confronti di tutte le parti del giudizio, anche di quelle che non ebbero a partecipare all'accertamento tecnico (Cass. n. 18567 del 2018). Ciò in quanto nel vigente ordinamento processuale, improntato al principio del libero convincimento del giudice, la decisione può fondarsi anche su prove non espressamente previste dal codice di rito, purchè idonee a fornire elementi di giudizio sufficienti, se ed in quanto non smentite dal raffronto critico con le altre risultanze del processo (v. in tal senso Cass. n. 13229 del 2015). (…) La parte del giudizio di merito che non abbia partecipato allo svolgimento dell'accertamento tecnico ante causam, non può utilmente disinteressarsene per il solo fatto di non aver preso parte al procedimento culminato nella sua formazione (v. Cass. n. 8459 del 2020, là dove segnala che la categoria dell'inutilizzabilità prevista ex art. 191 c.p.p. in ambito penale non rileva in quello civile, nel quale le prove atipiche sono comunque ammissibili, poichè il contraddittorio è assicurato dalle modalità tipizzate di introduzione della prova nel giudizio)”. Nel caso di specie, parte attrice ha allegato la sussistenza di un vizio grave (infiltrazioni dal tetto ed errata realizzazione della copertura) e depositato la CTU svolta in sede di AT. La convenuta e la terza chiamata, dal canto loro, non hanno allegato e fornito, nelle rispettive difese, alcune elemento tecnico di segno contrario – anche solo, ad esempio, con riferimento alla quantificazione dei lavori da svolgere – rispetto a quanto indicato dal CTU. E ciò pur avendo realizzato, una, il progetto dell'immobile e, l'altra, i lavori di costruzione. Le stesse inoltre avevano la possibilità di recarsi sul tetto dell'immobile per svolgere accertamenti tecnici, ed anzi sullo stesso sono intervenute dopo il deposito della CTU in questione (cfr doc. 1 della terza chiamata in causa). Avevano quindi la piena possibilità di prendere posizione, argomentare e fornire specifici dati tecnici a confutazione delle risultanze formulate in sede di AT, limitandosi, al contrario, ad eccepire la propria estraneità all'accertamento svolto ante causam e la conseguente inopponibilità di esso nei loro confronti. Non è poi dirimente la circostanza, sostenuta dalla terza chiamata in causa, che il tetto sia funzionante, in quanto l'immobile è comunque di recente costruzione, né può affermarsi che le valutazioni del CTU sono solo di “gusto personale”, avendo questo indicato precise problematiche tecniche (ristagno d'acqua a diretto contatto con le guaine, ancoraggi con stuccature e sigillature non corrette, diffusi ponti termini). NT La convenuta ha poi contestato le modalità di accertamento delle infiltrazioni nella camera da letto e bagno, svolte sulla base di fotografie e non di verifica diretta. Il consulente ha precisato che “nel corso del sopralluogo si è potuto appurare che successivamente al ricorso sono stati eseguiti dei ripristini delle sole tinteggiature: dalle fotografie in atti si può comunque appurare la presenza di infiltrazioni. Successivamente al sopralluogo, data la ricomparsa delle stesse, il ricorrente ha trasmesso al CTU delle fotografie che si allegano” (cfr pag. 5 della CTU).
pagina 9 di 13 Ciò detto, ritiene il Tribunale che tale modalità di accertamento non incide sulla validità e attendibilità delle conclusioni poi formulate. Va infatti considerato che:
-il CTU ha comunque poi svolto una verifica sulla copertura dell'immobile, riscontrando la corrispondenza di quanto risultante dalle fotografie con la presenza di uno sfiato di copertura sul tetto (cfr pag. 9 della relazione);
-in data 28.4.2023 (con giudizio di merito già instaurato), la ha svolto dei lavori di CP_3 impermeabilizzazione in corrispondenza di detto punto. Nella relazione prodotta sub doc. 1 si legge: “comunica di aver eseguito in data 28 aprile 2023 l'intervento di identificazione delle cause dell'infiltrazione dal soffitto di una camera da letto e del bagno e successivo ripristino. In sintesi, l'uso della linea vita in copertura, forse per eccessiva oscillazione del paletto ha determinato delle microfessurazioni sul punto di infissione. L'intervento di ripristino è stato eseguito nei giorni seguenti ed ha comportato la messa in luce del punto di infissione del paletto ed il rifacimento dell'impermeabilizzazione puntuale”;
-a seguito dell'intervento realizzato, è stato confermato dallo stesso attore che, ad oggi, non si sono più presentate infiltrazioni. Pertanto, quest'ultime sono state comunque riscontrate e il fatto che la terza chiamata ne abbia eliminato le cause, indica che le stesse erano effettivamente presenti come affermato dal CTU. La difesa, pertanto, non persuade. In conclusione sul punto, la domanda svolta da parte attrice è fondata e lo stesso ha diritto al risarcimento dei danni pari ai costi necessari per l'eliminazione dei vizi riscontrati. Considerati i lavori già effettuati dalla per le infiltrazioni, rispetto a quanto indicato CP_3 dal CTU, appare congruo riconoscere un importo inferiore pari ad € 800 dovendo procedersi solo con le tinteggiature interne delle aree dell'appartamento interessate. Rispetto ai lavori della copertura, va invece riconosciuto, per le ragioni sopra indicate, un danno pro quota indicato in € 7857. Parte convenuta, quale venditore costruttore dell'immobile, è quindi tenuta al risarcimento del danno in favore dell'attore, trattandosi di vizio derivante da una errata esecuzione dell'attività costruttiva (nonchè di progettazione). In quanto vizio anche esecutivo, va accolta la chiamata a manleva svolta dalla convenuta nei confronti della CP_2


6.Sul posto auto. Parte attrice ha altresì lamentato, quale vizio dell'immobile oggetto di compravendita, la mancata installazione e montaggio della copertura del posto auto, sull'assunto di aver acquistato un posto coperto come indicato nel rogito notarile (cfr art 1.1. del doc. 1 di parte attrice). Tale vizio non sussiste. Come sostenuto dalla venditrice convenuta, né nell'offerta irrevocabile d'acquisto (cfr doc. 2 di parte convenuta) né nel successivo preliminare (cfr doc. 3) è fatto riferimento ad un posto auto coperto, ma solo a un “posto auto ad uso esclusivo”.
pagina 10 di 13 Solo in sede di rogito, viene indicato “posto auto coperto al piano terra”. Trattasi, tuttavia, di un refuso in quanto nello stesso rogito le parti hanno precisato “per una migliore identificazione di quanto in oggetto si fa riferimento alle planimetrie dimostrative e all'elaborato planimetrico con elenco subalterni che, debitamente firmati, si allegano al presente atto sotto le lettere "A", "B", "C"e "D"” (cfr pag 2 del rogito). L'allegato C, debitamente sottoscritto dall'attore, indica espressamente e rappresenta chiaramente un posto auto scoperto. Per cui non è corretto sostenere che l'accordo previsto nel contratto definitivo ha superato il contenuto dei precedenti accordi. Peraltro, nessun altro posto auto, all'interno del Condominio, risulta coperto e lo stesso CTU ha accertato che, da progetto autorizzato e richiamato anche nell'offerta irrevocabile d'acquisto, non erano previsti posti auto coperti. In conclusione, oggetto del contratto era un posto auto scoperto, sicchè non sussiste un vizio di mancata copertura dello stesso. Rispetto alla mancata consegna della certificazione di realizzo di detto posto auto, va rilevato quanto segue. Innanzitutto, quanto lamentato costituisce un inadempimento in capo alla società venditrice e non un vizio dell'immobile, sicchè rispetto a detta questione non trova applicazione l'eccezione di decadenza ex art 1495 c.c. ritenuta fondata. Parte convenuta non ha prodotto tale certificazione e ogni difesa dalla stessa formulata sul punto non risulta dirimente a fronte delle comunicazioni inviate a parte attrice dalla NT commercialista incaricata da la quale aveva non solo visionato la richiesta formulata per la detrazione fiscale (relativa anche al posto auto), ma l'aveva altresì ritenuta completa e idonea, tanto da affermare che la dichiarazione sarebbe stata trasmessa a breve, cosa poi non avvenuta (cfr docc. 31 e 32 di parte attrice). NT non ha quindi provato che l'inadempimento allegato non sussiste o non è a lei imputabile. Per la quantificazione del danno, posto che la detrazione ha come riferimento il costo di realizzazione del posto auto, si ritiene di poter utilizzare, quale parametro e in assenza di specifiche allegazioni da parte della convenuta, lo stesso criterio applicato per la determinazione dei costi di costruzione del garage, per il quale è invece pacifica la consegna della certificazione. Non si ritengono quindi condivisibili le conclusioni rassegnate sul punto dal CTU. Posto che su un prezzo del garage pari ad € 10.400, i costi di costruzione sono stati indicati in
€ 8000, con una riduzione di circa il 25%, per quanto riguarda il posto auto, su un prezzo indicato a rogito per € 6200, il costo di costruzione può stimarsi in € 2400. La detrazione fiscale perduta, pari al 50%, ammonta pertanto ad € 1200 in dieci annualità. Parte convenuta va quindi condannata al pagamento di tale ulteriore importo, rispetto al quale non potrà valere la domanda di manleva svolta, non trattandosi di vizio esecutivo o di realizzazione dell'opera.


7.Sul danno non patrimoniale.
pagina 11 di 13 Va del pari respinta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, non essendo stato allegato e provato uno specifico danno alla salute o un danno esistenziale, posto che le allegazioni svolte dall'attore, e la conseguente prova per testi articolata, risultano del tutto generiche. Infatti, “Il danno non patrimoniale, con particolare riferimento a quello cd. esistenziale, non può essere considerato "in re ipsa", ma deve essere provato secondo la regola generale dell'art. 2697 c.c., dovendo consistere nel radicale cambiamento di vita, nell'alterazione della personalità e nello sconvolgimento dell'esistenza del soggetto. Ne consegue che la relativa allegazione deve essere circostanziata e riferirsi a fatti specifici e precisi, non potendo risolversi in mere enunciazioni di carattere generico, astratto, eventuale ed ipotetico” (cfr. Cass. ord. 28742 del 2018).


8.Conclusioni. In conclusione, la domanda di parte attrice è solo parzialmente fondata. La convenuta va condannata al pagamento, in favore di dell'importo CP_1 Parte_1 complessivo pari ad € 9057. Trattandosi di somma liquidata all'attualità, non spetta rivalutazione monetaria, ma solo interessi al tasso di cui all'art 1284 comma quarto c.c. dalla presente sentenza al saldo. La terza chiamata in causa è poi tenuta a manlevare la convenuta sino all'importo di € 7857 oltre interessi. Non sussistono, infine, i presupposti per la condanna ai sensi dell'art 96 c.p.c di parte attrice, essendo necessaria, a tal fine, una soccombenza totale della parte, non sussistente nel caso di specie (cfr 9897/2000).


9.Spese di lite. Stante l'accoglimento di solo alcuni capi della domanda, sussistono i presupposti per una compensazione delle spese di lite nella misura del 50%. Il restante 50% viene posto a carico di parte convenuta e terza chiamata quali parti prevalentemente soccombenti. Queste sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia (scaglione da € 26.000 ad € 52.000) della trattazione esperita (non vi è stata attività istruttoria) e dei parametri di cui al DM 55/2014 secondo i valori medi per le fasi di studio e introduttiva, e secondo i valori minimi per quella istruttoria (stante il solo deposito delle memorie ex art 183 comma sesto cpc) e decisionale (stante la decisione della causa ai sensi dell'art 281 sexies cpc senza il deposito di scritti conclusivi finali). Per quanto riguarda le spese per il giudizio di AT, le spese legali sostenute seguono il criterio della compensazione parziale. Quanto, invece, alle spese per la CTU e il ctp, si ritiene di porle interamente a carico di parte convenuta e terza chiamata, essendo la consulenza necessaria per la verifica della sussistenza delle doglianze lamentate dai ricorrenti poi rilevatesi in parte fondate. L'attore ha quindi diritto al pagamento degli importi corrisposti per lo svolgimento dell'accertamento per € 1522,56 (già comprensive di accessori) per il ctp e per € 4842,18 per pagina 12 di 13 il CTU (cfr Cass. 35510/2021 in motivazione: “le spese dell'accertamento tecnico preventivo devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, e saranno prese in considerazione, nel successivo giudizio di merito ove l'accertamento tecnico sarà acquisito, come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di compensazione, a carico del soccombente”).


P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria ed ulteriore istanza, domanda ed eccezione respinte o assorbite, così provvede: ACCOGLIE la domanda proposta nei limiti di cui in motivazione e, per l'effetto, AN al pagamento, stante i gravi vizi riscontrati all'immobile per cui è CP_1 causa ai sensi dell'art 1669 c.c. e dell'inadempimento lamentato, dell'importo di € 9057 oltre interessi sulle somme dovute a titolo di imponibile al tasso di cui all'art 1284 comma 4 c.c. dalla decisione al saldo;
AN già NTroparte_2 NTroparte_3
a manlevare di quanto questi dovrà pagare a parte attrice nel limite di €
[...] CP_1
7857 oltre interessi;
COMPENSA le spese del presente grado di giudizio nella misura del 50%, e condanna parte convenuta e terza chiamata in causa al pagamento, in favore di parte attrice, della restante quota del 50%, spese che liquida per intero in € 5261 per compensi oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;
AN parte convenuta e terza chiamata in causa, in solido tra loro, al pagamento, in favore di parte attrice, del 50% delle spese legali del giudizio per accertamento tecnico preventivo, e delle spese di ctp per € 1522,56 (già comprensive di accessori) e di CTU per € 4842,18.
Padova 31 ottobre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Margherita Longhi
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