N. R.G. 9033/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il G.I. dott.ssa Camilla Fin
Ha pronunciato la presente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 9033/2022 promossa da:
(C.F. , elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Verona, p.zza Pradaval 18 presso lo studio dell'Avv.
DAL BON ABBONDIO che lo rappresenta e difende come da procura allegata all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in CORSO GARIBALDI 4 35137 PADOVA presso lo studio dell'Avv. MIOTTO ROSSANA che lo rappresenta e difende come da mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come precisate nelle note scritte tempestivamente depositate ex art. 127ter c.p.c.
pagina 1 di 8 MOTIVI DELLA DECISIONE
A] ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1 deducendo: a) che, in data 25.9.2015, ha Controparte_1 stipulato, in qualità sia di acquirente sia di procuratore speciale in rappresentanza di parte attrice-venditrice, un contratto di compravendita di quote di immobili per il prezzo di euro
292.578,30; b) che detta vendita sarebbe stata effettuata a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato degli immobili e, in ogni, caso, in conflitto di interessi;
c) che avrebbe Controparte_1 omesso di corrispondere il prezzo di vendita a;
d) Parte_1 che, non essendo la procura speciale a vendere (cfr. doc. 3 attoreo) sufficientemente specifica per mancanza della predeterminazione del prezzo di vendita e della indicazione della facoltà di contrarre con se stesso, il contratto concluso da sarebbe Controparte_1 annullabile. L'attore ha, quindi, chiesto che venga Controparte_1 condannato a corrispondergli la somma di euro 292.578,30, o, in via alternativa, che venga dichiarata la nullità, annullabilità, illegittimità della procura e/o del contratto di compravendita e, per l'effetto, che il convenuto venga condannato alla restituzione i beni immobili compravenduti;
infine, che il convenuto venga condannato ex art. 2043 c.c. a corrispondere la somma di euro
220.000,00.
Si è costituito in giudizio , evidenziando: a) Controparte_1
l'insussistenza di qualsivoglia invalidità della procura e l'avvenuta prescrizione della domanda di annullabilità della procura stessa;
b) che il prezzo di vendita era stato stabilito sulla base di una perizia di stima giurata, fatta eseguire prima della vendita e che, in ogni caso, lo stesso è stato già corrisposto con le modalità indicate nell'atto di vendita;
c) l'inammissibilità della domanda di nullità del contratto e l'infondatezza della domanda di annullamento, essendo stato espressamente autorizzato a contrarre con Controparte_1 se stesso ed essendo il prezzo di vendita in linea con quello di pagina 2 di 8 mercato;
d) infine, l'assoluta genericità della domanda di risarcimento del danno ex art. 2043 c.c.
Parte convenuta ha quindi chiesto, in via preliminare, che vengano dichiarate nulle ed inesistenti la domanda n. 1 (eccetto per l'aspetto che concerne il pagamento del prezzo non versato), la domanda 2 (eccetto per la domanda di annullamento del contratto di compravendita) e la domanda 3, ed ha eccepito la prescrizione dell'azione di annullamento della procura redatta nel 2005; nel merito che le domande attoree vengano rigettate.
La causa è stata istruita solo documentalmente e le parti hanno precisato le conclusioni nelle note scritte ritualmente depositate ex art. 127ter c.p.c.
Ciò posto, le domande attoree sono fondate nei soli limiti qui di seguito esposti.
B] In via preliminare, vanno rigettate le domande con cui parte attrice ha chiesto che venga accertata la nullità/annullabilità/illegittimità/irritualità della procura, nonché la nullità/illegittimità/irritualità del contratto di compravendita immobiliare.
, infatti, nel proprio atto introduttivo, ha indicato Parte_1 soltanto le ragioni della pretesa annullabilità del contratto di compravendita (invocando le fattispecie del contratto concluso dal rappresentante con se stesso e in conflitto di interessi), ma non ha, per contro, allegato, nemmeno in modo sommario o generico, i fatti costitutivi della altre domande poc'anzi menzionate (ommettendo di esporre chiaramente per quali ragioni la procura o il contratto di vendita dovrebbero considerarsi nulli o illegittimi, o la procura dovrebbe ritenersi annullabile), sicché le stesse non possono che essere in questa sede rigettate.
C] Non merita accoglimento neppure la richiesta, svolta in via principale, di condanna di alla corresponsione, in Controparte_1
pagina 3 di 8 proprio favore, del prezzo della compravendita, pari ad euro
292.578,30.
Tale pretesa viene, invero, formulata dall'attore sulla base dell'assunto per cui il rappresentante si sarebbe reso inadempiente all'obbligazione di versare alla parte venditrice il prezzo della compravendita. Sennonché, occorre rilevare come, nell'atto pubblico di compravendita, si dichiara che il pagamento del prezzo
è stato effettuato, quanto ad euro 98.656,64, mediante compensazione legale del credito vantato da nei Controparte_1 confronti di (credito meglio specificato nelle Parte_1 premesse e derivante dai versamenti di euro 25.000 del 20.3.2006, euro 7.500,00 del 29.6.2007, euro 50.000,00 del 12.9.2007; euro
7.000,00 del 2.4.2009 ed euro 9.156,64 per il pagamento della rata scaduta del mutuo di , il 30.6.2015), con Parte_1 rilascio di quietanza da parte del venditore, e, quanto ad euro
193.921,66, con accollo, da parte dell'odierno convenuto, della quota residua del mutuo concesso dal Banco Popolare di Verona e
Novara S.c.ar.l.
Ora, se è vero che le dichiarazioni del venditore, contenute nell'atto notarile di compravendita, in ordine alle modalità di pagamento del corrispettivo non sono coperte da fede privilegiata ex art. 2700 c.c.,
è però altrettanto vero che le stesse hanno natura confessoria.
A questo proposito, occorre precisare che la confessione resa dal rappresentante è, nel caso di specie, efficace ai sensi dell'art. 2731
c.c., poiché nella procura a vendere è stato espressamente previsto il potere del rappresentante stesso di “convenire il prezzo, riscuoterlo o dichiararlo già riscosso, rilasciando quietanza, convenire le condizioni di pagamento, concedere dilazioni e rinunciare all'ipoteca legale”, sicché sussiste il presupposto normalmente preteso perché la confessione sia validamente emessa dal rappresentante volontario, consistente nel fatto che la pagina 4 di 8 procura generale o speciale ad negotia includa il potere di disporre del diritto cui il fatto confessorio si riferisce.
Detta confessione stragiudiziale, in quanto fatta alla parte controinteressata, ha il medesimo valore di prova legale della confessione giudiziale ed è quindi dotata di efficacia vincolante sia nei confronti della parte che l'ha resa, sia nei confronti del Giudice che, a sua volta, non può valutare liberamente la prova, né accertare diversamente il fatto confessato (Cass. 10581/2000). A ciò si aggiunga che la giurisprudenza, in linea con la dottrina maggioritaria, afferma che, per contestare il contenuto di una confessione stragiudiziale avente efficacia di prova legale, la parte deve dimostrare gli stessi fatti (errore di fatto o violenza) richiesti dall'art. 2732 c.c. perché venga meno l'efficacia della confessione giudiziale (Cass. 4196/14).
Tanto premesso, va rilevato come parte attrice, nel proprio atto introduttivo, nulla abbia dedotto in proposito, al fine di contestare le dichiarazioni contenute nell'atto notarile di compravendita, essendosi limitata a lamentare la mancata corresponsione del prezzo di vendita degli immobili. Alla luce di quanto argomentato, deve pertanto ritenersi provato l'avvenuto pagamento, da parte di del prezzo di vendita, secondo le modalità ivi Controparte_1 descritte.
D] Passando a considerare la domanda attorea di annullamento del contratto di vendita, la stessa deve, invece, reputarsi fondata.
Va, innanzitutto, premesso che, sebbene abbia Parte_1 impropriamente chiesto, nelle conclusioni rassegnate, che venga dichiarata l'”annullabilità” del contratto di compravendita immobiliare, deve ritenersi – in applicazione del principio secondo cui l'individuazione e l'interpretazione del contenuto della domanda sono attività riservate al Giudice di merito (Cass.
30770/23) – che egli abbia in realtà inteso ottenere una pronuncia costitutiva di annullamento, come si ricava dalla domanda pagina 5 di 8 restitutoria formulata in via consequenziale (cfr. l'atto di citazione, in cui è scritto “e, per l'effetto, condannare il dott. Controparte_1
a restituire ad i beni immobili compravenduti Parte_1 come sopra identificati”).
Tanto precisato, va annullato il contratto di compravendita stipulato da , in qualità di rappresentante di Controparte_1
, con se stesso. Parte_1
L'art. 1395 c.c. prevede, infatti, che “è annullabile il contratto che il rappresentante conclude con se stesso, in proprio o come rappresentante di un'altra parte, a meno che il rappresentato lo abbia autorizzato specificamente ovvero il contenuto del contratto sia determinato in modo da escludere la possibilità di conflitto di interessi”.
Ora, in tema di annullabilità del contratto concluso dal rappresentante con se stesso, è assolutamente consolidato l'orientamento – cui questo Giudice ritiene di dare seguito – secondo cui l'autorizzazione data dal rappresentato al rappresentante a concludere il contratto con se stesso in tanto può considerarsi idonea ad escludere la possibilità di un conflitto di interessi, e quindi l'annullabilità del contratto, in quanto sia accompagnata dalla puntuale determinazione degli elementi negoziali sufficienti ad assicurare la tutela del rappresentato;
ne consegue che tale autorizzazione non è idonea quando risulti generica, non contenendo, tra l'altro, alcuna indicazione in ordine al prezzo della compravendita, che impedisca eventuali abusi da parte del rappresentante (Cass. 24674/13; Cass. 4143/12; Cass.
6398/11).
Nel caso esaminato, è documentale che la procura speciale a vendere rilasciata da in favore di Parte_1 CP_1
, pur espressamente autorizzando quest'ultimo a
[...] concludere il relativo contratto anche con se stesso o con soggetti da lui rappresentati, tuttavia non contiene una determinazione pagina 6 di 8 degli elementi negoziali del futuro contratto, sufficienti ad assicurare la tutela del rappresentato nei termini appena esposti, non indicando, in particolare, il prezzo di compravendita o elementi mediante i quali stabilirlo per relationem.
Né vale a escludere l'annullamento del contratto la circostanza, valorizzata da parte convenuta, secondo cui, essendo il prezzo di vendita in linea con quello del mercato immobiliare, il negozio in parola non avrebbe cagionato alcun danno al rappresentato.
La Corte di Cassazione ha, invero, più volte ribadito che, perché possa configurarsi un conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato, di cui il contratto concluso con se stesso costituisce un caso particolare, non ha rilevanza, di per sè, che l'atto compiuto sia vantaggioso o svantaggioso per il rappresentato e non
è necessario provare di aver subito un concreto pregiudizio, perché il rappresentato possa domandare o eccepire l'annullabilità del negozio (Cass. 15981/2007; Cass. 4142/12).
Dall'accoglimento della domanda di annullamento consegue la condanna di a restituire a la Controparte_1 Parte_1 quota di beni immobili trasferita con il contratto stipulato in data
25.9.2015.
E] Per contro, non può in questa sede pronunciarsi la condanna di alla restituzione, in favore di parte convenuta, del Parte_1 prezzo di euro 292.578,30 pagato in esecuzione della compravendita immobiliare.
A questo proposito, deve essere, infatti, evidenziato come solo in comparsa conclusionale si sia avvisto della Controparte_1 circostanza che, lì dove venga pronunciato l'annullamento del contratto “il Giudice in ogni caso dovrebbe condannare l'attore al versamento dell'intero importo di compravendita”, e come, nella comparsa di costituzione e risposta, il convenuto non abbia, per contro, articolato alcuna domanda restitutoria per il caso di accoglimento delle richieste svolte dalla controparte.
pagina 7 di 8 Ebbene, è noto che, in materia contrattuale, pur essendo l'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta un effetto naturale dell'annullamento del contratto, nondimeno, sul piano processuale, è necessario che la parte proponga specifica domanda ai fini di detti effetti restitutori, essendo esclusa qualsivoglia pronuncia d'ufficio (Cass. 7829/2003; Cass. 2562/2009; Cass.
32696/24).
Ne consegue che, pur essendo parte convenuta legittimata a proporre la domanda di restituzione del prezzo pagato in autonomo giudizio, detta pronuncia non può essere adottata in questa sede, non essendo stata formulata alcuna domanda in tal senso.
F] Da ultimo, va rigettata la richiesta di condanna ex art. 2043 c.c. formulata da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 non avendo l'attore allegato (e ancor meno dimostrato) la condotta illecita astrattamente ascrivibile al convenuto, né il nesso di causalità, né il danno patito.
G] La soccombenza reciproca giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti ex art. 92 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda ed eccezione respinta, così provvede:
Annulla il contratto di compravendita immobiliare concluso da con se stesso in data 25.9.2015 e, per l'effetto, Controparte_1 condanna alla restituzione in favore di Controparte_1 Parte_1
degli immobili indicati all'art. 1 del contratto medesimo.
[...]
Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Verona, 22 febbraio 2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Camilla Fin
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