N. R.G. 4415/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Got dott. Maria Rosalia Grassadonia, all'udienza del 17-11-2025, ha pronunciato ex art.429 cpc la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4415/2025 promossa da:
, ( , , ( ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dagli avvocati Rosa Rubino ed Enrico Scialdone
contro
( ) con il patrocinio dell'avv. Riccardo Vinciguerra Controparte_1 CodiceFiscale_3
Oggetto : sfratto per morosità


P.Q.M.


Il Giudice Unico, ogni contraria istanza, eccezione e difesa reietta, definitivamente pronunciando
1) Dichiara la risoluzione del contratto di locazione oggetto del giudizio per grave inadempimento del conduttore
2) Conferma l'ordinanza di rilascio
3) Condanna la parte resistente al pagamento, in favore dei ricorrenti , della somma di euro 10.200,00
per canoni non pagati fino a gennaio 2025 , oltre ai canoni scaduti e a scadere fino al rilascio , oltre interessi dalle scadenze al soddisfo . pagina 1 di 7 4) Rigetta le domande proposte dal resistente
5) Condanna il resistente al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese del giudizio che si liquidano in euro 5800,00, oltre euro 300,00 per spese, oltre iva, cpa e spese forfettarie .
IN FATTO E IN DIRITTO
Con intimazione di sfratto per morosità, regolarmente notificato, gli odierni ricorrenti esponevano che,
con contratto regolarmente registrato, il loro dante causa , aveva concesso in locazione, Persona_1
ad uso abitativo, al signor , con decorrenza dal 1.10.22, l'immobile sito in Controparte_1
Palermo Piazza della Kalsa 14 piano terra e primo, la prima e seconda porta a sinistra dopo aver percorso in salita la scalinata del relativo stabile, per un canone mensile pari ad euro 400,00.
Esponevano che, alla morte del locatore, erano subentrati nel contratto di locazione e che il conduttore non aveva pagato i seguenti canoni locativi: a. per l'anno 2018: i mesi da gennaio a dicembre;
b. per l'anno 2019: i mesi da luglio a dicembre;
c. per l'anno 2020 i mesi da marzo a luglio e da settembre a dicembre;
d. per l'anno 2021 i mesi da gennaio a dicembre;
e. per l'anno 2022: euro 200,00 per gennaio, i mesi da febbraio a settembre;
f. per l'anno 2023 i mesi da gennaio a dicembre;
g. per l'anno
2024 i mesi da gennaio a dicembre;
- che pertanto il conduttore era moroso della complessiva somma di euro 28.600,00, oltre interessi, oltre le somme dovute per la registrazione del contratto ed oltre oneri accessori.
Ciò premesso, intimavano al conduttore sfratto per morosità, contestualmente citandolo davanti al
Tribunale di Palermo, per la convalida.
All'udienza per la convalida si costituiva l'intimato che si opponeva alla convalida e chiedeva:
“respinta ogni avversa eccezione e conclusione;
rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 15 febbraio 2025 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.;
pagina 2 di 7 Ritenere le eccezioni dell'odierna parte opponente fondate su prova scritta e quindi, per l'effetto, non convalidare lo sfratto ex art. 665 c.p.c.; per l'effetto, non emettere ordinanza di ingiunzione per il pagamento dei canoni così come richiesti da parte avversa;

Alla luce delle considerazioni sopra esposte, in via riconvenzionale, si chiede il riconoscimento in capo all'odierno opponente Sig. del diritto al risarcimento dei danni da Controparte_1
quest'ultimo patiti o, in alternativa, l'accoglimento della eccezione di compensazione tra le somme dovute a titolo di canone e quelle spese per la manutenzione straordinaria dell'immobile.
Con vittoria di spese e compensi”.
Questo decidente emetteva ordinanza di rilascio e disponeva il mutamento del rito.
All'udienza del giorno 17-11-2025 viene emessa sentenza ex art 429 cpc.
La domanda dei ricorrenti di risoluzione del contratto per morosità del conduttore - in cui si converte l'intimazione di sfratto per morosità a seguito dell'ordinanza di mutamento di rito- appare fondata e pertanto deve essere accolta.
Nella fattispecie in esame, i ricorrenti hanno chiesto la risoluzione del contratto di locazione per morosità del resistente, sostenendo che lo stesso non aveva pagato i canoni specificati nell'intimazione e hanno depositato in giudizio il contratto di locazione del 22 agosto 2022 da cui risulta il loro credito.
Il resistente ha ammesso la morosità ma ha contestato il quantum e ha dedotto di non avere pagato i canoni in quanto nell' immobile erano presenti dei vizi che limitavano il godimento del bene e che con il precedente locatore aveva concordato verbalmente di compiere, a proprie spese, lavori di ripristino e di non versare il canone .
Si rileva che per giurisprudenza costante della Suprema Corte il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.
pagina 3 di 7 In relazione ai contratti di durata, quantomeno in tutti i casi nei quali il contraente che abbia domandato la risoluzione del contratto non è posto nella condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile il venir meno del suo interesse all'adempimento da parte del contraente inadempiente.
Ciò accade appunto nella locazione, dove il conduttore continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore, che non può impedirlo, pur continuando a non adempiere alle proprie obbligazioni, in contrasto con il disposto dell'art 1591 c.c. che gli impone il pagamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.
Si evidenzia che nel contratto di locazione a pag. 8 espressamente si legge che il conduttore dichiarava di avere visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto . Inoltre, alla fine dello stesso art. 8 del contratto di locazione si legge che le parti davano atto che l'immobile era in perfetto stato di manutenzione ed esente da vizi o difetti.
Il successivo art. 9 del contratto di locazione prevede che il conduttore non poteva apportare alcuna innovazione miglioria , modifica o addizione senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Pertanto , a prescindere dalla tardività del deposito della memoria integrativa da parte del resistente ,
non era ammissibile alcuna prova testimoniale tendente a provare l'accordo verbale secondo cui il conduttore si impegnava ad effettuare lavori nell'immobile e il locatore rinunciava al pagamento dei canoni.
Per quanto riguarda la presenza di vizi presenti nell'immobile, come già esposto, deve ritenersi che al momento della stipula del contratto di locazione ( 22 agosto 2022) non fossero presenti vizi in quanto all'art. 8 espressamente le parti dichiaravano che l'immobile fosse esente vizi. Infatti, non si comprende per quale motivo le parti non avessero descritto nel contratto di locazione le precarie condizioni in cui si trovava l'immobile.
Per quanto riguarda vizi successivi alla stipula del contratto di locazione, si rileva che nessuna prova è
stata data in giudizio dal resistente. pagina 4 di 7 Lo stesso ha depositato fotografie allegate alla comparsa di opposizione e nelle memorie integrative,
tardivamente depositate, e ha anche chiesto la nomina di un TU .
Le foto depositate non possono costituire prova in quanto, ad esse si può solo riconoscere valore di indizio, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto.
La richiesta di TU, invece, non costituisce una richiesta istruttoria in senso tecnico ma una mera sollecitazione rivolta al giudice perché questi, avvalendosi dei suoi poteri discrezionali, provveda al riguardo;
ne consegue che una tale richiesta non può mai considerarsi tardiva.
Questo decidente tuttavia non ha ammesso la TU in quanto sarebbe stata solo esplorativa.
L'istanza alla c.t.u. fatta dal resistente non può valere ad esonerare dalla prova del danno la parte, sulla quale incombe il relativo onere;
infatti la c.t.u. non si configura come un mezzo di prova in senso tecnico e può essere disposta solo al fine di acquisire apprezzamenti tecnici altrimenti non formulabili dal giudice, non può quindi servire ad acquisire gli elementi che compongono il danno lamentato e,
quindi, la sua dimostrazione. La Corte di Cassazione più volte ha statuito che la c.t.u. non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, con la conseguenza che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati.
Per quanto riguarda le somme dovute si evidenzia che il contratto di locazione è stato stipulato il 22
agosto 2022, pertanto, i ricorrenti non possono chiedere canoni anteriori alla stipula del contratto di locazione.
Non esiste prova che fra le parti fosse stato stipulato un precedente contratto di locazione e comunque,
anche se fra le parti in precedenza fosse stato stipulato un contratto di locazione , in quello oggetto del pagina 5 di 7 presente giudizio le parti non fanno alcun riferimento a somme dovute per canoni o per l'occupazione dell'immobile in data precedente alla stipula del contratto.
Ciò premesso, si ritiene che il resistente debba pagare ai ricorrenti le seguenti somme :
per l'anno 2022 non risulta pagata la somma di euro 200,00 per gennaio, e non risultano pagati i mesi da febbraio a settembre per un totale di euro 3200,00 .
Risulta che nell'anno 2023 il conduttore abbia pagato (con bonifici depositati e da cui risulta l'imputazione ) solo i mesi di ottobre e dicembre , pertanto deve euro 4000,00 .
Nel 2024 risultano pagati (con bonifici depositati e da cui risulta l'imputazione ) i canoni di gennaio,
febbraio, marzo, giugno e novembre e pertanto il resistente deve pagare euro 2800,00.
Risulta infine il pagamento del canone di gennaio 2025 ma non il pagamento dei canoni successivamente scaduti.
Per i motivi sopra esposti il conduttore risulta moroso della complessiva somma di euro 10.200,00 (
200,00 +3200,00+4000,00+2800,00) per canoni non pagati fino a gennaio 2025, dovrà inoltre pagare i canoni scaduti e a scadere fino al rilascio .
Il contratto di locazione, pertanto, deve ritenersi risolto per grave inadempimento del conduttore.
Infatti l'art 5 legge 392/78 - per il quale il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla prevista scadenza ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando l'importo di esso superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1455 c.c.- opera ex lege una valutazione dell'importanza dell'inadempimento. Comunque la non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi in “re ipsa” ove l'inadempimento stesso venga definito con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto come è appunto il mancato pagamento dei canoni di locazione che deve considerarsi grave in quanto lede in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore ed è tale da sconvolgere l'intera economia del rapporto e da determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del rapporto medesimo.
Va , quindi, confermata l'ordinanza di rilascio dell'immobile oggetto del giudizio. pagina 6 di 7 Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa, dell'attività svota, della circostanza che non si è svolta attività istruttoria;

precisando che la liquidazione è unica e riguarda il giudizio iniziato con intimazione di sfratto per morosità e proseguito, in seguito al mutamento del rito, in giudizio CA .
Il got dott. Maria Rosalia Grassadonia
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