N. 11812/2020 R.Gen.Aff.Cont.
Cron._________
Rep. _________
Sent. n._________

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
XII SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Filomena Fiore, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 11812/2020 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del 30/05/2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190
e 281quinquies, co. I, c.p.c. a decorrere dal 01/07/2025
TRA
(cod. fisc. ), nato a [...] Parte_1 C.F._1 il 21 ottobre 1949, , (cod. fisc. ), Parte_2 C.F._2 nata ad [...] il [...], tra loro coniugati e residenti in [...]
(NA), alla Via Luigi Martucci n. 31, ed il loro figlio Parte_3 cod. fisc. nato a [...] il [...] e C.F._3 residente in [...], rappresentati, difesi ed assistiti, congiuntamente e disgiuntamente, dall'avvocato Domenico Sabbatino del foro di OL (cod. fisc. ) e dall'avvocato Giuseppe C.F._4
TA del foro di Napoli (cod. fisc. ); C.F._5 elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Domenico Sabbatino, sito in Sant'Anastasia (NA), alla Piazza Carlo Cattaneo n. 8, in virtù di procura di procura apposta in calce al libello introduttivo - indirizzi di posta elettronica certificata: Email_1
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ATTORI
E
C.F. nata a [...] Controparte_1 CodiceFiscale_6 in data 31 maggio 1970, rappresentata e difesa dall'avv. Maria Vincenza
AS (c.f. in virtù di procura in calce in via C.F._7 autonoma alla comparsa di costituzione e risposta ed elett.te dom.ta, presso lo studio della stessa in Napoli al Corso Bruno Buozzi n. 251 (Posta Certificata:
Fax: 081 2551118); Email_3
CONVENUTA
Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni: come da verbale di udienza cartolare del 30/05/2025
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO
Preliminarmente, si osserva che non si è proceduto alla redazione dello svolgimento del processo, in ossequio al nuovo art. 132 c.p.c., come novellato ex lege 69/09, entrata in vigore il 4/07/2009 (appunto, l'art. 58 della legge
69/09 prevede espressamente l'immeditata applicazione del nuovo art. 132
c.p.c. anche ai procedimenti pendenti in primo grado).
Sempre in via preliminare è stata accertata la regolarità del contraddittorio e la legittimazione sia attiva che passiva delle parti.
A questo punto, e prima di prima di passare al merito del giudizio, è necessario fare alcuni richiami agli atti difensivi delle parti costituite.
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori instaurano il giudizio de quo per vedere accertata la responsabilità della convenuta ai sensi degli artt. 1218, 1337 e 1440 del c.c. per la presunta violazione degli obblighi
- 2 - di protezione e informazione perpetuata nell'alveo della fase delle trattative preordinata alla stipulazione del contratto di compravendita immobiliare del
27 ottobre 2004 avente ad oggetto l' unità immobiliare, destinata a civile abitazione, identificata al N.C.E.U. del comune di Napoli al foglio bar/13,
p.lla 140, sub. 16, piano secondo.
Nella specie, si esponeva che le parti avevano realizzato la vicenda circolatoria in esame nell'erronea convinzione delle regolarità urbanistica dell'immobile, come espressamente risultante dall'art. 8 del contratto, ai sensi del quale: “le opere relative al cespite in oggetto risultano iniziate in data anteriore al 1° settembre 1967” ……… successivamente, non sono state eseguite opere abusive a quanto oggetto del presente atto”.
Orbene, nel marzo del 2018, in occasione di una trattativa condotta per la vendita del suddetto immobile, all'esito di una relazione tecnico estimativa svolta dal geometra gli attori apprendevano che il Controparte_2 subalterno 16, corrispondente all'immobile di loro proprietà, proveniva dal frazionamento dell'originario “subalterno 12” (quale originaria ed unica consistenza catastale sin dall'anno 1939) e che tale frazionamento non era mai stato autorizzato dallo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Napoli, essendo stato eseguito soltanto al catasto urbano.
Successivamente, anche gli esperiti tentativi di sanatoria dell'esposta irregolarità presso il Comune di Napoli, risultavano infruttuosi;
pertanto, la trattativa per la vendita dell'immobile di proprietà dei signori e Pt_1
veniva abbandonata definitivamente dalle parti interessate. Pt_2
Sulla scorta di quanto argomentato, si censurava la condotta della parte venditrice la quale, senza effettuare le dovute ricerche, aveva erroneamente dichiarato in contratto la regolarità urbanistica dell'immobile, ingenerando un fondato affidamento in capo agli acquirenti i quali, a causa di tale contegno antigiuridico, erano risultati contraenti di un contratto non affetto da vizi di legittimità ma economicamente svantaggioso.
- 3 - Sotto il profilo della quantificazione del danno subito a causa dell'inadempimento de quo, si evidenziava che gli attori non avevano potuto conseguire l'utilità derivante dalla vendita dell'immobile ad un prezzo equo coerente con il suo valore di mercato, ad oggi stimata per un valore pari ad euro 122.100,00 (cfr. doc. 2); nonché si trovavano nell' attuale impossibilità di alienare la suddetta unità immobiliare.
Ad ogni modo, stante le difficoltà probatoria in ordine alla precisa quantificazione del danno, si richiamava il disposto di cui all'art. 1226 c.c. che riconosce eccezionalmente al giudice di procedere alla liquidazione in via equitativa.
Si rassegnavano, pertanto, le seguenti conclusioni:
“1) accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1337 e
1440 c.c., la responsabilità precontrattuale della convenuta signora CP_1
;
[...]
2) per l'effetto, condannare la convenuta signora al Controparte_1 pagamento in favore degli attori della somma di euro 50.000,00 ovvero della diversa somma che verrà liquidata dall'adito giudicante anche all'esito di
CTU o in via equitativa, a titolo di lucro cessante e di perdita di chance patiti, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal giorno di maturazione del diritto fino all'effettivo soddisfo;

3) in ogni caso, condannare la convenuta signora al Controparte_1 pagamento di spese e compensi del presente giudizio”.
Si costituiva in giudizio parte convenuta contestando quanto ex adverso dedotto ed eccepiva: in via pregiudiziale, veniva censurata l'improcedibilità della domanda stante il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
Nel merito, si contestava radicalmente l'asserita responsabilità precontrattuale della convenuta stante la conformità della condotta adottata agli standard di diligenza esigibili secondo il canone di buona fede che informa la relazione tra i paciscenti, e l'assenza di ogni coefficiente di
- 4 - colpevolezza ascrivibile alla parte venditrice necessario per muovere giudizio di rimproverabilità soggettivo.
Invero, si esponeva in fatto e in diritto che la sig.ra CP_1 acquistava l'immobile nel 2002, con atto notarile regolarmente stipulato mediante mutuo ipotecario erogato da istituto bancario, circostanza che presuppone la verifica della regolarità documentale e che l'atto non riporta alcuna indicazione circa un pregresso frazionamento.
Nel 2004 la convenuta vendeva agli attori il medesimo immobile nello stato di fatto e di diritto in cui lo aveva acquistato, come espressamente indicato nell'atto pubblico.
Gli attori accettavano l'immobile "così come si trova", con richiamo a tutte le riserve e limitazioni risultanti dal titolo di provenienza. Tuttavia, nel
2018 avviavano nuove trattative di vendita e, su incarico di un proprio tecnico, rilevavano l'esistenza di un frazionamento dell'originaria consistenza catastale, risalente al 1939 e formalizzato nel 1988, dunque anteriore di molti anni tanto all'acquisto della Minichino quanto alla vendita agli stessi attori.
La asseriva di non aver avuto alcuna conoscenza né CP_1 possibilità di conoscere del pregresso frazionamento. Infatti, tale circostanza non risultava dal suo titolo di provenienza, né vi era elemento idoneo a far sospettare le dedotte irregolarità atteso che l'acquisto del 2002 era stato concluso mediante rogito notarile con accesso a mutuo ipotecario.
Deduceva la convenuta che gli odierni attori - aventi causa avevano acquistato il cespite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava come espressamente indicato nell'atto di compravendita del 2004 in cui si disponeva che la vendita avveniva:
• "a corpo";
• "con tutte le riserve, limitazioni e servitù risultanti dai titoli";
• con piena accettazione dell'immobile nello stato in cui si trova.
Evidenziava, la , che il vizio censurato ossia il preteso CP_1
"frazionamento" costituiva ad oggi un intervento di manutenzione
- 5 - straordinaria non comportante aumento di volume, regolarizzabile mediante
CILA/SCIA anche se antecedente al decreto "Sblocca Italia", per cui, l'atto di trasferimento era pienamente valido (come del resto confermato dalla circostanza che l'immobile era stato acquistato e venduto più volte senza alcuna contestazione e con concessione di mutui ipotecari da parte di differenti istituti di credito).
Ad ogni modo, si esponeva che anche ove la domanda attorea venisse riqualificata nell'alveo della garanzia per vizi, sarebbe comunque tardiva, essendo stata proposta a distanza di molti anni dalla stipula dell'atto del 2004, ben oltre il termine di decadenza ai sensi dell'art. 1495 c.c.
Alla luce delle deduzioni degli istanti, la convenuta chiedeva la chiamata in causa dei sig.ri e Vigile suoi danti causa, nonché del notaio Per_1
rogante l'atto del 2002 per essere manlevata da ogni pretesa Persona_2 risarcitoria nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda.
Sulla scorta di quanto argomentato si chiedeva al Tribunale adito di: “Nel merito, all'esito, rigettare la domanda attorea infondata in fatto ed in diritto, inammissibile oltre che improcedibile così come esposta destituita del benchè minimo fondamento. In via subordinata nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, condannare i sigg.ri Controparte_3 dom.to in Napoli alla Via Bartolo Longo n. 211; Vigile CP_4 domiciliata in Napoli alla Via Bartolo Longo n. 211 , il Notaio dr. Per_2 iscritto nel ruolo dei distretti notarili riuniti di Napoli, Torre
[...]
NU e OL già con studio in Somma Vesuviana (NA) alla Via Aldo
Moro n. 14 e chi di ragione;
a tenere indenne e manlevare la sig.ra CP_1
per quanto la stessa fosse tenuta eventualmente a risarcire alla parte
[...] attrice a qualsiasi titolo in ragione del giudizio de quo, per quanto esposto ed anche per le spese di procedura e legali . Condannare , altresì, infine la parte attrice o chi e per quanto di ragione sia chiamato in causa , al pagamento delle spese e degli onorari di causa con distrazione in favore del sottoscritto procuratore anticipatario”.
- 6 - Instaurato il giudizio, il giudice, verificata la regolarità del contradditorio, rigettava la richiesta di chiamata in causa del terzo avanzata da parte convenuta, stante la sussistenza di litisconsorzio meramente facoltativo, e assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183 VI co. c.p.c rinviando all'udienza del 13/12/2021.
In prosieguo, il giudice disponeva la comparizione personale delle parti a fini conciliativi;
stante l'infruttuosità del tentativo, e ritenuta la necessità di acquisire necessari elementi di valutazione tecnica, veniva nominato quale consulente tecnico l'arch. al quale veniva Persona_3 conferito il seguente incarico: “a) previa verifica anche presso pubblici uffici, lo stato dei luoghi esistente all'epoca dell'acquisto dell'immobile da parte della sig.ra ; b) lo stato dei luoghi attualmente esistente CP_1 nell'immobile acquistato dagli attori;
c) se dall'anno 2002 al 2004 (epoca dell'acquisto dell'unità immobiliare da parte della sig.ra ) e CP_1 dall'anno 2004 al 2018 sono stati eseguiti interventi nell'immobile oggetto di causa e se risultano ulteriori modifiche all'attualità; d) accertare se gli interventi eventualmente eseguiti sono abusivi ed in tal caso, determinare il costo per il ripristino dello stato dei luoghi”.
Espletata la CTU e ritenuta la causa matura per la decisione veniva riservata a sentenza ai sensi dell'art. 190 cpc con concessione dei termini decorrenti dal 01/07/2025.
Orbene, ricostruiti i fatti di causa e l'andamento del processo si ritiene, sulla scorta del quadro cognitorio acquisito e delle risultanze della consulenza tecnica di ufficio, che la domanda attorea sia fondata in ordine all'an della responsabilità della convenuta ma con contestuale riduzione del quantum dell'obbligazione risarcitoria ex art. 1227 c.c. stante il concorso eziologico, nella causazione del pregiudizio patito dagli attori, tra la condotta inadempiente della parte venditrice della vicenda circolatoria de quo e la condotta colposa degli acquirenti.
- 7 - In primo luogo, in ordine alle censurate difformità urbanistiche dell'immobile oggetto di causa, ci si riporta ampiamente alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, la quale, ha costituito il principale elemento di ricostruzione sia dello stato urbanistico dell'immobile sia della genesi temporale delle difformità.
In particolare, il CTU ha accertato, mediante l'esame dei precedenti catastali, della documentazione amministrativa e dello stato dei luoghi, che l'unità immobiliare oggetto di compravendita era stata interessata da un intervento di frazionamento effettuato nel 1988 dalla precedente proprietaria -
- sul preesistente subalterno 12, frazionamento realizzato in Parte_4 assenza di qualsivoglia titolo edilizio autorizzativo e, soprattutto, in violazione dell'art. 79, lett. a), della variante al PRG, non rispettando l'allineamento con le maglie strutturali del fabbricato.
Il consulente ha, inoltre, rilevato ulteriori opere interne realizzate senza titolo e precisamente: le chiusure e le aperture di varchi su murature portanti, creazione e soppressione di ambienti mediante tramezzature non autorizzate, nonché la realizzazione di un bagno nella zona della terrazza. La datazione materiale di tali interventi, desunta dalla tipologia dei materiali, dall'impiantistica e dalla vetustà delle opere, è verosimilmente da ricondurre ad epoca anteriore all'acquisto degli odierni attori essendo databili ad oltre un ventennio.
Ne consegue che l'immobile, al momento della vendita del 2004, presentava una situazione edilizia compromessa, ben diversa da quella attestata ai sensi dell'art 8 dell'atto pubblico del 2004 dal dante causa, odierna convenuta, secondo la quale: “le opere relative al cespite in oggetto risultano iniziate in data anteriore al 1° settembre 1967”, precisando “che successivamente, non sono state eseguite opere abusive a quanto oggetto del presente atto”.
- 8 - La dichiarazione resa dalla venditrice, secondo cui l'immobile non era stato oggetto di opere abusive dopo il 1967, non può essere considerata una mera formula di stile o una riproduzione neutra di notizie ricevute dai precedenti proprietari. La giurisprudenza riconosce che tale dichiarazione ha natura negoziale autonoma, inserendosi nella fase di formazione del consenso come garanzia sulla condizione urbanistica del bene, costituendo elemento rilevante per l'affidamento dell'acquirente. Essa assume, dunque, un preciso rilievo ai sensi degli artt. 1337 e 1440 c.c., essendo idonea a determinare nell'altra parte una rappresentazione inesatta circa la regolarità dell'immobile,
a prescindere dall'eventuale buona fede soggettiva del dichiarante.
Alla luce di ciò è configurabile la responsabilità precontrattuale della venditrice. Invero, l'obbligo di buona fede nella fase delle trattative, cristallizzato ex art. 1337 c.c. quale espressione del canone solidaristico ex art
2 Cost, è idoneo ad assurgere a fonte costituiva di specifici doveri di protezione e informazione, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, volti a preservare la sfera giuridica della controparte.
Nella fattispecie in esame, pertanto, sussisteva l'obbligo in capo alla parte venditrice di fornire informazioni complete e veritiere su elementi essenziali del bene, quali la sua conformità urbanistica, non potendo la parte limitarsi a trasmettere acriticamente dati non verificati. La dichiarazione resa in atto avrebbe dovuto poggiare su un controllo della documentazione catastale e urbanistica, eseguibile anche tramite l'acquisizione della planimetria aggiornata, che avrebbe immediatamente rivelato la difformità rispetto allo stato dei luoghi.
La quantificazione del pregiudizio deve essere ancorata alle stime del
CTU, che ha individuato in euro 25.000 oltre IVA il costo delle opere minime necessarie per il ripristino della legittimità formale e sostanziale dell'immobile, limitandosi ai lavori strettamente indispensabili per conformare il cespite e ripristinarne la commerciabilità giuridica. Tale
- 9 - importo costituisce il danno emergente riconducibile alla condotta della venditrice.
Tuttavia, l'intero pregiudizio non può essere posto a carico della convenuta, in quanto risulta integrato il concorso colposo del creditore ex art. 1227, comma 1, c.c.
Gli attori non hanno svolto, prima della stipula dell'atto di compravendita, quelle verifiche esigibili secondo il paradigma di diligenza imponibile nella circolazione dei beni immobili, soprattutto quando la planimetria catastale non risulta allegata al rogito e quando lo stato dei luoghi presenta chiaramente segni di interventi successivi.
Infatti, la prassi negoziale esige che l'acquirente, prima della stipula, acquisisca una planimetria aggiornata e verifichi la corrispondenza tra rappresentazione grafica e stato dei luoghi, anche avvalendosi di un tecnico di fiducia.
Il CTU ha evidenziato come, nel 2018, gli stessi attori abbiano presentato, in sede di CILA, una planimetria ulteriormente difforme dallo stato dei luoghi e dal frazionamento del 1988, circostanza che non dimostra un contributo materiale alle difformità, ma denota una generale approssimazione nella gestione tecnica dell'immobile e nella conoscenza della sua conformità.
Tale comportamento conferma la mancata attivazione della necessaria diligenza anche in epoca precedente e rafforza la valutazione di un concorso causale nella determinazione del danno.
Tenuto conto dell'incidenza eziologica della mancata verifica preliminare in concorso con la condotta inadempiente di parte convenuta, appare equo determinare tale concorso nella misura del 40%.
Ne consegue, che il danno risarcibile deve essere ridotto al 60% dell'importo stimato dal CTU, dunque, per una somma pari a euro 15.000,00.
Quanto alle ulteriori poste risarcitorie invocate dagli attori, quali la perdita di chance derivante dalla mancata vendita nel 2018 e il preteso
- 10 - deprezzamento complessivo del bene, deve rilevarsi che esse non risultano provate nel loro preciso ammontare né appare dimostrato che la mancata conclusione della trattativa sia conseguenza esclusiva delle difformità preesistenti, emergendo dalla documentazione che la sospensione del procedimento amministrativo relativo alla e le difformità non Pt_5 imputabili alla venditrice abbiano inciso sulle determinazioni dell'acquirente del 2018. Tali poste non possono dunque essere riconosciute.
In definitiva, la domanda attorea deve essere accolta soltanto nei limiti sopra indicati, con condanna della convenuta al pagamento della somma di euro 15.000, a titolo di risarcimento del danno emergente.
Le ulteriori domande, eccezioni e questioni proposte devono ritenersi assorbite, in ossequio al c.d. “criterio della ragione più liquida”, in forza del quale la pronuncia viene emessa sulla base di un'unica ragione, a carattere assorbente, che da sola è idonea a regolare la lite (cfr. per tutte: Cass. civile, 8 sez. II, 03 luglio 2013, n. 16630; Cass. civile, sez. III, 16 maggio 2006, n.
11356).
Quanto alle spese di lite e tenuto conto dell'accoglimento parziale della domanda, i compensi vengono liquidati in dispositivo applicando i parametri medi di cui al D.M. 147/2022 ridotti del 40%.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in persona del G.O.P. dott.ssa Filomena Fiore, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando:
-accoglie parzialmente la domanda di parte attrice;

- condanna la convenuta al pagamento, in favore degli attori, della somma di €
15.000,00;
- rigetta ogni altra domanda non fatta oggetto di specifica statuizione;

- condanna parte convenuta, alla refusione delle spese di lite in favore degli avv.ti TA Giuseppe e Sabbatino Domenico, che hanno dichiarato di averne fatto anticipo e che si liquidano in € 7.016,00 (da ridurre del 40%),
- 11 - oltre spese vive pari ad € 550,00, contributo forfettario come per legge, iva e cpa se dovute e documentate.
- pone le spese di CTU a carico di parte attrice nella misura del 40% e l'ulteriore 60% a carico della convenuta.
La sentenza è esecutiva come per legge.
Così deciso in Napoli il 19.11.2025
Il Giudice dott.ssa Filomena Fiore














La sentenza è stata redatta con la collaborazione del dott. Massimo Gianluca (addetto U.P.P.). L'originale di questo provvedimento è un documento informa- tico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) ed è contenuto nel fascicolo informatico.
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