Repubblica Italiana Tribunale di Civitavecchia (Verbale - Sentenza)
All'udienza del giorno 13 novembre 2025 dinanzi al G.I. dott. AN AN sono comparsi l'avv. AN OL SC per parte opponente e l'avv. Davide Fiorini per parte opposta.
L'Avv. SC, per la parte opponente, precisa le conclusioni riportandosi a quelle dell'atto introduttivo e delle successive deduzioni, ivi comprese quelle delle ultime note difensive depositate. L'Avv. Fiorini, per la parte opposta, precisa le conclusioni riportandosi a quelle della propria comparsa e delle successive deduzioni, ivi comprese quelle delle ultime note difensive depositate. In particolare, rileva che vi è giudicato sulla natura di contratto di locazione nonché sulla morosità del conduttore in quanto vi è convalida di sfratto passata in giudicato.
Si dà quindi corso alla discussione, il giudice, a questo punto, si ritira in camera di consiglio, all'esito della quale il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona dell'istruttore dott. AN AN,
In nome del Popolo Italiano,
pronuncia, la seguente:
SENTENZA
-nella causa iscritta al n. 1361 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022
TRA

IA NI AN ( ), elettivamente C.F._1 domiciliato presso lo studio dell'av in Roma via Elio Stilone n. 20, che lo rappresenta e lo difende in virtù di procura in atti;
OPPONENTE

CONTRO
(P.IVA/C.F. , Controparte_1 P.IVA_1
l'avv. Davide Fi a via Muzio Clementi n. 70 che lo rappresenta e lo difende in virtù di procura in atti; OPPOSTA

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con ricorso, regolarmente notificato, IA NI AN proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 29/2022 emesso dal Tribunale di Civitavecchia che lo vedeva ingiunto al pagamento in favore di
[...]
della somma di euro 3.300,00, oltre inte Controparte_1
Deduceva, in particolare: -che, in data 17.01.2020, aveva sottoscritto con un contratto denominato “contratto di Controparte_1
dell'immobile sito in Fiumicino, alla Via Pierleone Ghezzi snc, comparto C1, edificio A, scala B, int. 9; -che con suddetto contratto le parti avevano stipulato un contratto di locazione con possibilità di acquisto del bene locato al termine della locazione stessa (o anche prima), meglio noto come contratto di “rent to buy”; -che le parti avevano concordato che una percentuale del canone corrisposto da SC (nella misura del 75%), sarebbe stato imputato ad acconto per l'acquisto del bene;
-che le parti avevano concordato che il canone di locazione per i primi 4 anni sarebbe stato pari ad euro 700,00 mensili oltre iva, ma poiché il conduttore aveva corrisposto alla sottoscrizione del contratto la somma di euro 9.600,00 pari al 29% dei canoni dei primi 4 anni, l'importo mensile veniva ridotto ad euro 500,00 oltre iva;
-che SC aveva versato, inoltre, la somma di euro 1.000,00 a titolo di deposito cauzionale all'atto di sottoscrizione del contratto;

-che, successivamente, il ricorrente aveva appreso che parte resistente aveva instaurato una procedura di sfratto per morosità lamentando il mancato pagamento dei canoni di locazione da maggio 2021 ad ottobre 2021 per un importo complessivo di euro 3.300,00; -che in tale procedura, in cui il ricorrente era restato incolpevolmente contumace, che si era conclusa con l'emissione della convalida di sfratto con data fissata per l'esecuzione all'11.02.2022; -che SC, infatti, aveva appreso tale circostanza tardivamente, a causa della sospensione del servizio postale presso l'Ufficio di Torrimpietra di Via Aurelia per lavori di ristrutturazione;
-che nel corso del giudizio veniva altresì emesso il decreto ingiuntivo n. 29/2022 a carico di SC, per il pagamento della somma di euro 3.300,00 oltre spese legali, che veniva notificato a mezzo pec in data 09.03.2022. Deduceva, quindi: -che era mancato il previo esperimento della mediazione;
- che l'opponente era rimasto incolpevolmente all'oscuro del procedimento di sfratto, dunque era ammissibile l'opposizione tardiva;
-che il contratto sottoscritto era quello del “rent to buy” che era da considerarsi nullo e, comunque, non vi poteva essere risoluzione per inadempimento;
-che, in subordine, laddove ritenuto esistente una locazione con patto di riscatto, era sempre carente il requisito della forma;
-che essendo il contratto nullo non era applicabile il procedimento di sfratto;
-che era da sospendere, quindi, l'esecutorietà del decreto ingiuntivo;
-che era pendente anche il giudizio di opposizione tardivo alla convalida di sfratto che andava riunito al presente giudizio. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, rassegnava le seguenti conclusioni: “-in via preliminare, sospendere l'esecuzione del decreto ingiuntivo opposto;
-in via ancora preliminare, ordinare l'esperimento della procedura obbligatoria di mediazione;
-in via riconvenzionale, dichiarare nullo il contratto sottoscritto tra le parti e per l'effetto condannare la controparte alla restituzione in favore dell'attore delle somme dallo stesso sino ad oggi corrisposte, pari a complessivi € 18.100,00, (come sopra meglio specificate). -in via principale, revocare e porre nel nulla, nonché dichiarare privo di ogni effetto giuridico il decreto ingiuntivo n. 29/2022 emesso dall'intestato Tribunale;
-ancora in via principale, riunire il presente giudizio con quello di opposizione tardiva alla convalida di sfratto depositato innanzi all'intestato Tribunale nel fascicolo telematico recante nrg 4255/2021; -in via subordinata, ridurre gli importi richiesti con l'impugnato decreto ingiuntivo a quanto effettivamente dovuto e ritenuto di giustizia;
con vittoria di spese, competenze ed onorari”.

2.Si costituiva in giudizio deducendo che Controparte_1
l'opposizione era infondata ed andava respinta con la conferma del decreto ingiuntivo. Sulla scorta delle precedenti considerazioni, concludeva nel seguente modo:
“In via preliminare, nel merito: - confermare la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto emesso dal Tribunale di Civitavecchia n. 29/2022 – R.G. n. 4255/2021-1, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta o di pronta soluzione o, in subordine, concedere la provvisoria parziale esecutorietà dello stesso;
Nel merito: - respingere l'avversa opposizione perché infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo n. 29/2022 – R.G. n. 4255/2021-1 e condannare il Sig. AN OL SC (C.F.
), nato a [...] il [...], al pagamento in favore C.F._1
(P.IVA/C.F. , della somma Controparte_1 P.IVA_1 pari ad € 3.300,00 per canoni scaduti sino alla mensilità di ottobre 2021 compreso, oltre ai canoni successivamente scaduti e scadenti sino al rilascio dell'immobile pari ad Euro 550,00 mensili oltre le spese del procedimento di convalida di sfratto liquidate in complessive Euro 792,05 di cui Euro 700,00 per compensi professionali, oltre iva cpa e rimborso spese generali ed Euro 92,05 per spese vive, da cui si dovrà sottrarre la cifra pari ad € 1.000,00 - già in possesso della resistente e versata a titolo di deposito cauzionale - di cui si chiede l'attribuzione; In subordine, nel merito: - in caso di accoglimento dell'avversa richiesta dichiarazione di nullità del contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 17.01.2020 e registrato al num. 960 serie 3T, condannare il Sig. AN OL SC (C.F. ), nato a [...] il [...] al C.F._1 risarcimento dei danni (P.IVA/C.F. Controparte_1
), per le motivazi ennità di P.IVA_1 occupazione), per quella somma provata in corso di giudizio e/o per quella somma minore o maggiore ritenuta di giustizia per quanto dovuto dal mese di Maggio 2021, fino alla restituzione degli immobili e/o – in ogni caso – dovute alla data della decisione del presente giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo, oltte interessi composti ex art. 1284 c.c.; In ogni caso: - condannare il Sig. AN OL SC (C.F.
), nato a [...] al maggior danno nella misura indicata C.F._1
€ 100,00 per ogni giorno di ritardo, fino alla data del rilascio degli immobili, a decorrere dall'11.02.2022 (data di risoluzione giudiziale del contratto), ovvero dalla diversa data che sarà ritenuta di giustizia, fino alla data di riconsegna degli immobili. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio”.

3.Concesso il termine per la mediazione, conclusasi con esito negativo, la causa veniva ritenuta di natura documentale e rinviata per precisazione delle conclusioni e per la discussione orale. Per mero errore materiale venivano assegnati i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., essendo operante il rito locatizio e non essendovi stato provvedimento di trasformazione del rito.

4.Risulta documentalmente provato che all'esito dell'udienza dell'11.01.2022, nel procedimento di sfratto per morosità, recante Rg n. 4255/2021, il Tribunale di Civitavecchia ha emesso la convalida di sfratto in relazione al contratto di locazione stipulato tra le parti, fissando l'esecuzione per la data dell'11.02.2022. Con ulteriore provvedimento –emesso nel fascicolo recante Rg n. 4255/2021- 1– in pari data veniva ingiunto: “il pagamento immediato in favore di
(C.F. Parte_1 silità P.IVA_1 di ottobre 2021 compreso, oltre ai canoni successivamente scaduti e scadenti sino al rilascio dell'immobile pari ad Euro 550,00 mensili oltre le spese del procedimento di convalida di sfratto che liquida in complessive Euro 792,05 di cui Euro 700,00 per compensi professionali, oltre iva cpa e rimborso spese generali ed Euro 92,05 per spese vive”. Il decreto ingiuntivo n. 29/2022 (oggetto della odierna opposizione), munito della formula esecutiva telematica in data 27.01.2022, veniva notificato via Pec all'opponente in data 9.03.2022.

5.Secondo l'orientamento della Suprema Corte deve ritenersi coperto da giudicato il profilo della qualificazione e di validità del contratto di locazione concluso tra le parti, per effetto della pronuncia dell'ordinanza di convalida di sfratto, giacché l'ordinanza di convalida di licenza o di sfratto, preclusa l'opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale sull'esistenza della locazione, sulla sua validità e qualificazione, là dove la scadenza del rapporto sia collegata alla tipologia del contratto (precludendo così nel successivo giudizio volto al pagamento del canone l'eccezione di nullità del contratto, in quanto deducibile, anche se non dedotta, in sede di opposizione alla convalida), sulla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato, sull'intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto (Cass. civ., Sez. I, Ord., (data ud. 27/09/2018)
18/01/2019, n. 1390; Cass. civ., Sez. III, Sent., (data ud. 28/11/2013)
19/02/2014, n. 3956; Cass. Civ. 11 gennaio 2017, n. 411). Il giudicato non preclude “di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi”, diversa è però l'eccezione di nullità e di diversa qualificazione del contratto che, invece, rientrava tra il deducibile del giudizio di sfratto ed è preclusa dalla ordinanza di convalida. Si aggiunga, in ogni caso, che l'impossibilità di venire a conoscenza dell'atto notificato per problematiche connesse all'ufficio postale non risulta circostanza adeguatamente provata ma solamente affermata.

6.Ancora, pur volendo scrutinare nel merito la doglianza circa l'inquadramento giuridico del contratto, dall'esame della scrittura sottoscritta dalle parti il rapporto non risulta annoverabile nella categoria del “rent to buy”. Infatti, l'espressa indicazione nominativa utilizzata dalle parti, il riferimento normativo contenuto nel contratto, la durata del rapporto indicata dalle parti, i presupposti indicati per la risoluzione, l'assenza della previsione della restituzione della parte versata a titolo di acconto sul prezzo in caso di mancato acquisto del bene, sono tutti elementi convergenti verso la categoria contrattuale della locazione, pur con la previsione di un diritto di opzione di acquisto del bene. L'eventuale trascrizione del contratto ha effetti in termini di opponibilità ma non di validità tra le parti.

7.Ne discende che l'opposizione risulta infondata, essendo il contratto stipulato con la forma scritta e soggetto a registrazione ed essendo incontestato il mancato pagamento dell'importo ingiunto determinato sulla scorta dei criteri e dei tempi disciplinati dalle clausole contrattuali. Deve rilevarsi che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non si verifica alcuna inversione della posizione sostanziale delle parti nel giudizio contenzioso, nel senso che il creditore mantiene la veste di attore e l'opponente quella di convenuto: ciò esplica i suoi effetti nell'ambito dell'onere della prova nel senso che, pur prescindendo dalla formale posizione processuale delle parti, il creditore è tenuto ad allegare e provare i fatti posti a fondamento della sua pretesa ed il debitore ad eccepire gli eventuali fatti estintivi, impeditivi e/o modificativi dell'obbligazione. A ciò si aggiunga che secondo costante giurisprudenza di legittimità
“l'opposizione al decreto ingiuntivo non è un'impugnazione del decreto, volta a farne valere vizi ovvero originarie ragioni di invalidità, ma dà luogo da un ordinario giudizio di cognizione di merito, volto all'accertamento dell'esistenza del diritto di credito fatto valere dal creditore con il ricorso ex art. 633 e 638 cod. proc. civ., così che la sentenza che decide il giudizio deve accogliere la domanda dell'attore (il creditore istante), rigettando conseguentemente l'opposizione, quante volte abbia a riscontrare che i fatti costitutivi del diritto fatto valere in sede monitoria, pur se non sussistenti al momento della proposizione del ricorso, sussistono tuttavia in quello successivo della decisione” (Cass. 22.2.2002, n. 2573). Parte opposta ha prodotto il contratto di locazione e ha dedotto che il conduttore non ha corrisposto il canone di locazione a far data da Maggio 2021. In particolare, alla data dell'intimazione di sfratto per morosità erano insoluti i canoni di maggio 2021, Giugno 2021, Luglio 2021, Agosto 2021, Settembre 2021 e Ottobre 2021 per un totale complessivo pari ad euro 3.300,00. Il conduttore non ha contestato e dimostrato l'avvenuto pagamento dei canoni di cui sopra, pur avendone il carico della prova. Secondo l'art. 9 del contratto è espressamente pattuito dalle parti che il mancato pagamento di una sola rata di canone costituirà la risoluzione contrattuale e il locatore potrà trattenere anche il 100% del canone anticipato ai sensi dell'art. 6: si fa riferimento all'importo di euro 9.600,00 corrisposto all'avvio del rapporto e che ha consentito la riduzione del canone mensile da euro 700,00 oltre iva ad euro 500,00 oltre iva (ossia euro 550,00). Tenuto conto che il rilascio dell'immobile è avvenuta a febbraio 2023 e che la morosità era iniziata nel maggio 2021, euro 550,00x 22 mensilità determinano la somma complessiva dovuta per il godimento dell'immobile pari ad euro 12.100,00 a cui va detratto il deposito cauzionale di euro 1.000,00 già in possesso del locatore. L'eccezione svolta circa la incolpevole morosità risulta nuova in quanto mai formulata con l'opposizione. Per le stesse ragioni sono inammissibili in quanto tardive le domande relative al compimento di migliorie e al risarcimento del danno morale. Anche la domanda di condanna al pagamento della penale contenuta nella memoria di costituzione è inammissibile essendo l'orientamento della Suprema corte nel senso che “nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, la proposizione da parte dell'opposto nella comparsa di risposta di domande alternative a quella introdotta in via monitoria è ammissibile se tali domande trovano il loro fondamento nel medesimo interesse che aveva sostenuto la proposizione della originaria domanda nel ricorso diretto all'ingiunzione; - chi ha avviato il giudizio per via monitoria ha facoltà di introdurre nella comparsa di risposta le domande alternative che eventualmente intenda presentare” (Cass. civ., Sez. Unite, 15/10/2024, n. 26727). Nella fattispecie la domanda non risulta alternativa ma aggiuntiva con la domanda di pagamento dei canoni.

8.Ne consegue che l'opposizione va parzialmente accolta solo limitatamente alla decurtazione del deposito cauzionale e il decreto ingiuntivo va revocato con condanna di AN OL SC al pagamento in favore di
[...] della somma pari ad euro 11.100,00, oltre le Controparte_1 alida di sfratto liquidate in complessivi euro 792,05 di cui euro 700,00 per compensi professionali, oltre iva cpa e rimborso spese generali ed euro 92,05 per spese vive. Anche la domanda riconvenzionale non appare fondata, ancorandosi alla preliminare richiesta di dichiarazione di nullità risultata infondata.

9.Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, tenuto conto del DM vigente, del valore della causa e dell'attività concretamente svolta.


PQM


il Tribunale di Civitavecchia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
-ACCOGLIE parzialmente l'opposizione e REVOCA il decreto ingiuntivo n. 29/2022 emesso dal Tribunale di Civitavecchia, CONDANNANDO IA NI AN al pagamento in favore di Controparte_1
della somma pari ad euro 11.100,00, oltr
[...] da di sfratto liquidate in complessivi euro 792,05 di cui euro 700,00 per compensi professionali, oltre iva cpa e rimborso spese generali ed euro 92,05 per spese vive;

-RIGETTA o DICHIARA inammissibili le altre domande per le ragioni di cui in motivazione;
-C IA NI AN al pagamento in favore di CP_1
delle spese di lite da liquidarsi nella somma di euro
[...] oltre iva, cassa e rimborso forfettario come per legge.
Si comunichi.
Il giudice
AN AN