N. R.G. 4037/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4037/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_1 C.F._1
LI, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI LI
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RONCHI RITA e Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv. MURGO ANTONIO, elettivamente domiciliata in VIA UGO BASSI 15 BOLOGNA presso il difensore avv. RONCHI RITA
CONVENUTA
Oggetto: Locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'attore così conclude:
“Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice adito, contrariis rejectis,
NEL MERITO
- RESPINGERE l'opposizione alla convalida di sfratto proposta dall'associazione in CP_1 persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore in quanto infondata in Parte_2 fatto ed in diritto, conseguentemente pagina 1 di 9 - CONVALIDARE l'intimato sfratto nei confronti dell' in persona del Controparte_1
Presidente e legale rappresentante pro tempore Parte_2 per l'effetto ed in ogni caso
- ACCERTARE E DICHIARARE l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione per violazione della clausola risolutiva espressa inserita nel medesimo patto locatizio sub. 5 (per il caso di mancato pagamento, totale o parziale, anche di una sola mensilità del canone o delle spese accessorie) ed in subordine l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore ai sensi dell'art. 1453, cod. civ.
- CONDANNARE l' , in persona del Presidente e legale rappresentante pro Controparte_1 tempore all'immediato rilascio dei locali siti in Bologna, via Zanardi n. 90/4 abc, n. Parte_2
86/a, 88/a e 90/3 a;

- CONDANNARE l'associazione in persona del Presidente e legale rappresentante pro CP_1 tempore per l'ipotesi di mancato immediato rilascio dei locali, al pagamento ai sensi Parte_2 dell'art. 1591 c.c. dell'indennità di occupazione pari al canone mensile di € 2.200,00, come maturanda sino all'effettiva restituzione del bene al locatore;

- RIGETTARE la domanda di risarcimento danni in via riconvenzionale proposta dall'associazione
in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore in quanto CP_1 Parte_2 infondata in fatto ed in diritto;

- Con rifusione delle spese di lite del giudizio locatizio e della fase di opposizione, da liquidarsi secondo il prudente apprezzamento del Giudicante, e delle spese di mediazione.
IN VIA ISTRUTTORIA
Si chiede ai sensi dell'art. 210 cpc, ordinarsi all'associazione culturale l'esibizione della CP_1 seguente documentazione, in quanto necessaria ed indispensabile ai fini del processo e non altrimenti acquisibile: registri IVA autenticati;
fatture inviate telematicamente all'Agenzia delle Entrate e delle note di credito (eventualmente emesse per sotrnare gli importi ricevuti e le operazioni fiscalmente rilevanti, derivanti dall'emissione delle fatture); contratti relativi alle “ricevute fiscali” emesse e prodotte in copia da controparte”.
La convenuta così conclude:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta,
NEL MERITO
- accertare e dichiarare l'insussistenza della morosità dedotta dall'attore e, per l'effetto,
- rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per i motivi in fatto ed in diritto esposti in narrativa;

- accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di pagina 2 di 9 convalida di sfratto e, per l'effetto,
- rigettare la richiesta di emissione di ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio dell'immobile;
- rigettare l'istanza di emissione di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti;

- accertare che l'inadempimento del locatore ha impedito al conduttore il godimento del bene e, per
l'effetto,
- dichiarare la legittimità della sospensione dell'esecuzione dell'obbligazione del pagamento del canone per il periodo di interruzione del funzionamento della caldaia;

- accertare che l'accettazione senza riserve del pagamento dei canoni versati dal conduttore successivamente alla notifica dello sfratto sino all'attualità assume la valenza di comportamento concludente e, per l'effetto,
- dichiarare il contratto di locazione commerciale tutt'ora in vigore.
IN VIA RICONVENZIONALE
- accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria descritti in narrativa e, per l'effetto,
- condannare lo stesso al pagamento dei costi necessari per ricondurre l'immobile in un corretto stato di manutenzione e renderlo conforme all'uso convenuto;

- condannare il locatore al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dal convenuto per le ragioni descritte in narrativa, da determinarsi in prosieguo di trattazione e che si quantificano forfettariamente in euro 6.580,00, ovvero nella diversa misura, minore o maggiore, accertata dal
Giudicante anche in via equitativa.
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
In via istruttoria
- Si chiede ammettersi prova per testi da esperirsi sui seguenti capitoli preceduti dalla locuzione “Vero che”:
1) in data 8 gennaio 2024 lei ha effettuato un controllo della caldaia all'interno dell'immobile di Via
Zanardi n. 90/4 abc, n. 86/a, 88/a, 90/3° riscontrando il malfunzionamento indicato nel rapporto che mi viene rammostrato (doc. 5);
2) in data 7 febbraio 2024 lei ha effettuato la sostituzione della caldaia all'interno dell'immobile di
Via Zanardi n. 90/4 abc, n. 86/a, 88/a, 90/3° ed eseguito i lavori indicati nella nota proforma che viene rammostrata (doc. 6).
3) nel periodo compreso tra il 6 gennaio 2024 e l'8 febbraio 2024 l' ha Controparte_1 limitato l'attività di intrattenimento ludico-ricreativo e di ristorazione a causa del malfunzionamento pagina 3 di 9 della caldaia all'interno dell'immobile di Via Zanardi n. 90/4 abc, n. 86/a, 88/a, 90/3°;
4) nel periodo compreso tra il 6 gennaio 2024 e l'8 febbraio 2024 l' ha Controparte_1 annullato l'organizzazione di feste ed eventi prenotati restituendo le caparre ricevute dai soci, come da ricevute che mi vengono rammostrate (doc. 7);
Si indicano quali testi i sigg.ri: (Bologna, Via Monterumici 40) sui capitoli 1-2; Testimone_1
(Bologna, Via della Berleta 18/5), (Bologna, Via Silvio Pellico 11) sui Testimone_2 Testimone_3 capitoli 3-4;.
Con riserva di ulteriori produzioni e deduzioni istruttorie, entro i termini che l'Ill.mo Giudicante vorrà assegnare previo mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c.”.
FATTO E DIRITTO
1.
Con atto ritualmente notificato il 30 gennaio 2024 intimava all'associazione Parte_1 culturale con sede legale a Bologna, in via Zanardi n. 90/4, sfratto per morosità esponendo: CP_1
- che con contratto di locazione ad uso commerciale, concluso in data 1 dicembre 2021, e registrato il
28 dicembre 2021, ed il padre di quest'ultima avevano concesso in Controparte_2 CP_3 locazione gli immobili di loro proprietà – situati a Bologna in via Zanardi n. 90/4 abc, n. 86/a, 88/a e
90/3 a – all'associazione culturale in persona del presidente e legale rappresentante CP_1 Pt_2
[...]
- che il canone annuo era stato pattuito nella somma di € 24.000,00, da corrispondere in 12 rate mensili anticipate di € 2.000,00 entro il giorno 5 di ogni mese;

- che con atto notarile stipulato il 31 maggio 2023 esso istante aveva acquistato le predette unità immobiliari, unitamente all'intero complesso immobiliare situato in via Zanardi ai civici 86, 88, 90,
90/ABC e 90/5 da , nel frattempo divenuta unica proprietaria a seguito della morte del Controparte_2 padre in data 24 dicembre 2021;
- che quindi esso istante, dal 31 maggio 2023, era subentrato nel contratto di locazione in corso con l'associazione culturale CP_1
- che con raccomandata del 7 dicembre 2023 esso istante aveva formalmente chiesto l'aggiornamento
ISTAT del canone di locazione mensile, aumentato da € 2.172,40 ad € 2.200,00 mensili;

- che con la stessa comunicazione aveva altresì chiesto il rimborso dell'imposta di registro, nella misura del 50%, per il rinnovo del contratto pari al 2% sul canone così aggiornato, per l'importo di € 264,00;
pagina 4 di 9 - che la conduttrice non solo non aveva mai rimborsato tale importo, ma aveva omesso di corrispondere dal mese di dicembre 2023 il canone di locazione dovuto, accumulando una morosità parti ad €
4.636,40 (data dalla somma del canone di dicembre 2023, per € 2.172,40, canone di gennaio 2024, per
€ 2.200,00, e rimborso dell'imposta di registro, per € 264,00);
- che il contratto di locazione, al punto 5, prevedeva una clausola risolutiva espressa in caso di mancato pagamento, totale o parziale, anche di una sola mensilità di canone o delle spese accessorie;

- che a nulla erano valsi i ripetuti solleciti di pagamento, rimasti senza esito.
Sulla base di tali premesse chiedeva la convalida dell'intimato sfratto per morosità Parte_1 in relazione ai locali meglio descritti nel contratto di locazione.
2.
Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio la convenuta associazione CP_1 che, oltre a contestare asserite inadempienze dell'intimante relative a rapporto di locazione
[...] estraneo a quello intercorrente con l'associazione, lamentava che, con riguardo alla locazione in esame, dall'inizio del mese di gennaio l'associazione, a causa del malfunzionamento della caldaia all'interno dell'immobile situato ai civici 90/4 abc, 86/a, 88/a e 90/3a, aveva dovuto sospendere l'attività di intrattenimento ludico-ricreativo e di ristorazione ed il legale rappresentante dell'associazione, Pt_2 in ragione dell'inerzia del proprietario, era stato costretto ad intervenire personalmente per la sostituzione della caldaia stessa;
deduceva, inoltre, che il mancato intervento tempestivo del locatore aveva cagionato ad essa intimata un danno patrimoniale a causa della disdetta di feste e serate organizzate dai soci, con la restituzione delle caparre ricevute, e un danno all'immagine; rilevava che, dopo l'intimazione di sfratto, aveva provveduto a sanare la morosità provvedendo al versamento, in data 26 febbraio 2024, della somma di € 4.636,40 e successivamente, alle scadenze pattuite, dei canoni di febbraio e marzo 2024.
La convenuta, evidenziando l'intervenuto pagamento e deducendo che l'attore non aveva espressamente e specificamente richiesto “di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sulla base della clausola risolutiva espressa” né per inadempimento del conduttore, non potendosi, a suo dire, ritenere la domanda “insita nell'intimazione di sfratto per morosità” (comunque sanata a distanza di breve tempo dalla notificazione dell'intimazione stessa), e a fronte del mancato assolvimento dell'obbligo manutentivo gravante sul locatore, si opponeva alla convalida dello sfratto e alla pronuncia di ordinanza di rilascio;
in via riconvenzionale, chiedeva la condanna dell'attore a rifondere l'associazione dei costi sostenuti per la sostituzione della caldaia pari ad € 5.327,87 e per l'esecuzione pagina 5 di 9 dei lavori per rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, ed al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, quantificati in € 6.580,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia, anche in via equitativa.
3.
All'udienza fissata per la convalida dello sfratto il procuratore dell'attore, dando atto che la morosità era stata sanata, dichiarava di “insistere nella domanda di risoluzione del contratto anche in forza della clausola risolutiva espressa”, opponendosi alla domanda riconvenzionale, sulla quale, per contro, insistevano i procuratori della convenuta.
Disposto il mutamento del rito ed espletata, con esito negativo, la mediazione, all'udienza del 12 settembre 2024 il procuratore dell'attore dava atto che quest'ultimo aveva provveduto al pagamento delle spese per la sostituzione della caldaia e venivano, quindi, concessi i termini per le memorie integrative.
Disattese le istanze istruttorie delle parti, all'udienza del 6 novembre 2025 i procuratori delle parti precisavano le conclusioni come in epigrafe e procedevano alla discussione, ad esito della quale veniva pronunciata sentenza con lettura del dispositivo in udienza.
* * *
4.
L'attore fonda la sua domanda di risoluzione del contratto di locazione concluso dalle parti sul mancato pagamento, nel termine previsto in contratto, di due canoni di locazione da parte della conduttrice associazione culturale CP_1
4.1
La domanda di risoluzione è fondata.
Ed invero, l'attore deduce l'esistenza, nel contratto, di clausola risolutiva espressa che, all'art. 5, prevede che il “mancato o ritardato pagamento totale o parziale del canone o delle spese accessorie, trascorsi 20 (venti) giorni dalle convenute scadenze, così come il fallimento del conduttore, determinerà ipso iure la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento dei danni” (cfr. clausola richiamata dall'attore e riportata nel contratto di locazione prodotto con il doc. 1 dell'intimazione).
Senza considerare, peraltro che la medesima clausola prevede che il “conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle
pagina 6 di 9 somme dovute” (cfr. contratto di locazione).
Orbene, poiché nella specie l'attore ha inteso avvalersi della clausola risolutiva espressa (posto che tale clausola è stata richiamata espressamente nell'atto di intimazione con il quale ha chiesto la convalida dello sfratto, e la relativa domanda è stata tempestivamente proposta nella memoria integrativa dopo il mutamento del rito), e poiché è pacifico che al momento della notifica dell'intimazione la conduttrice aveva omesso il pagamento di ben due canoni di locazione, quando erano già decorsi venti giorni dalla scadenza, è evidente che sussistono i presupposti per la declaratoria di risoluzione del contratto.
4.2
Né l'eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta – per l'omesso intervento per la sostituzione della caldaia (poi effettuata dalla stessa conduttrice, pur senza il pagamento del relativo importo, che è stato invece pacificamente pagato, sia pure mesi dopo, direttamente dal locatore al tecnico installatore della caldaia) – vale in contrario, posto che sul conduttore grava l'obbligazione di pagamento del canone di locazione, che costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la cui sospensione totale o parziale integra inadempimento (cfr. Cass. 9863/1998).
Va, del resto, richiamato il condivisibile orientamento della Suprema Corte secondo cui, “in tema di inadempimento contrattuale, vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art.
1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Sez. 3,
Sentenza n. 8425 del 11/04/2006, Rv. 589183 - 01)” (Cass. 17020/2022).
E ciò senza considerare che il presupposto dell'operatività della clausola risolutiva espressa, ossia il mancato pagamento anche di un solo canone decorso il termine di venti giorni (nella specie il mancato pagamento del canone di dicembre 2023 con scadenza al 25 del mese), già si era verificato al momento del lamentato malfunzionamento della caldaia.
4.3
Né, infine, rileva l'intervenuto pagamento dei canoni prima dell'udienza di convalida dell'intimato sfratto per morosità, posto che, in presenza di clausola risolutiva espressa, è al giudice preclusa ogni ulteriore valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento, già verificatosi prima dell'intimazione pagina 7 di 9 con la quale il locatore si è avvalso di tale clausola.
4.4.
Con l'effetto che, in accoglimento della relativa domanda proposta dall'attore, va dichiarata la risoluzione di diritto del contratto di locazione concluso dalle parti e meglio descritto nelle premesse, ai sensi dell'art. 1456 c.c., e la convenuta va conseguentemente condannata al rilascio dell'immobile per la data che si stima congruo determinare, tenuto conto delle condizioni comparate del locatore e del conduttore, al 6 maggio 2026.
5.
E', per contro, inammissibile l'ulteriore domanda attrice di condanna al pagamento dei canoni futuri fino al rilascio ai sensi dell'art. 1591 c.c..
Al riguardo va, infatti, osservato che, se è vero che il locatore, nell'ipotesi di morosità conseguente all'intimazione di sfratto (o anche alla domanda di risoluzione proposta nel procedimento ordinario), può chiedere anche i “canoni a scadere”, è altrettanto vero che tale domanda è necessariamente connessa ad una situazione attuale di morosità che renda verosimile il protrarsi di tale mancato pagamento in futuro: situazione (di morosità attuale) nella specie insussistente, avendo la convenuta provveduto al pagamento dei canoni nel corso del giudizio, prima dell'udienza di convalida, senza che risulti il protrarsi di alcuna morosità successiva.
In altri termini, la domanda così come proposta, risolvendosi in una domanda di condanna in futuro in assenza dei relativi presupposti, è, come tale, inammissibile.
6.
Per quanto riguarda, poi, la domanda di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali lamentati dall'associazione convenuta (considerato che l'intervento sulla caldaia – eseguito – è già stato pacificamente pagato dall'attore), è sufficiente rilevare che nella specie è carente la prova della sussistenza ed entità dei danni, dovendosi al riguardo ribadire la valutazione di inammissibilità delle istanze di prova orale dedotte dalla convenuta con la memoria integrativa – già operata con ordinanza in data 6 dicembre 2024 che va in questa sede richiamata – vertendo i relativi capitoli su circostanze pacifiche o documentali (capitoli 1 e 2 attinenti alla caldaia) o su circostanze formulate in maniera generica o tese a far esprimere giudizi non consentiti (capitoli 3 e 4).
Con l'effetto che le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta (così come precisate con la memoria integrativa) vanno rigettate.
pagina 8 di 9 7.
Le spese processuali (comprensive di quelle del procedimento di mediazione) seguono la soccombenza e vanno liquidate – con la riduzione dei soli parametri relativi alle fasi di trattazione/istruttoria e decisoria per la limitata entità delle questioni trattate e dell'attività svolta – in complessivi € 3.975,32, di cui € 375,32 per anticipazioni e spese ed € 3.600,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, visto l'art. 429 c.p.c., definitivamente decidendo, ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) in accoglimento della domanda di risoluzione proposta dall'attore, dichiara risolto di diritto il contratto di locazione concluso dalle parti e, per l'effetto, condanna la convenuta al rilascio dell'immobile oggetto della locazione, fissando per l'esecuzione del rilascio la data del 6 maggio 2026;
2) dichiara inammissibile l'ulteriore domanda di condanna proposta dall'attore;
3) rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta;

4) condanna la convenuta alla rifusione, in favore dell'attore, delle spese processuali che liquida in complessivi € 3.975,32, di cui € 375,32 per anticipazioni e spese ed € 3.600,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.
Motivazione al 30° giorno.
Bologna, così deciso il 6 novembre 2025
IL GIUDICE
Dott. Alessandra Cardarelli
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