R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA Sezione Diciassettesima Civile
❖➢ in persona del giudice, dott. Luigi D'Alessandro all'udienza del 26 febbraio 2025, all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ex art. 281 sexies c.p.c., nella causa civile iscritta al n. 24572 del Ruolo
Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2024 vertente
T R A
elettivamente domiciliato in Cerveteri, alla via dei Parte_1
Bastioni n. 2, presso lo studio dell'avv. Roberto Galli che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine dell'atto di citazione
ATTORE
E in persona del legale rappresentante pro tempore, Sig. P_
elettivamente domiciliata in Roma, alla piazza Giovane Controparte_2
Italia n. 7, presso lo studio degli avv.ti Riccardo Carnevali e Benedetta
Coricelli che la rappresentano e difendono in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTA
OGGETTO: mediazione – azione di ripetizione di indebito
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per l'attore: “…In via principale accertare e dichiarare la nullità della pattuizione conclusa tra il Sig. e la Società nella quale si Pt_1 P_
prevede il maturarsi del diritto alla provvigione in favore della al P_
momento dell'accettazione della proposta del proprietario per le motivazioni in narrativa esposte, e per l'effetto accertare e dichiarare che nulla è dovuto
1 dal Sig. alla e condannare quest'ultima Parte_1 Controparte_3
alla restituzione in favore del ricorrente della somma di euro 17.690,00 indebitamente versata, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal giorno del pagamento;
in subordine, accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della agli obblighi di cui all'art. 1759 c.c. per Controparte_3
tutte le motivazioni sopra riportate, e per l'effetto condannare quest'ultima al risarcimento dei danni in favore di quantificati nella somma Parte_1
di euro 17.690,00 corrispondente alla provvigione pagata, oltre interessi e rivalutazione dal giorno della domanda, ovvero nella misura, inferiore o superiore, ritenuta di giustizia;
il tutto con vittoria di spese e compensi di lite”.
Per la convenuta: “…rigettare le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa. Condannare per
l'effetto controparte al pagamento delle spese di lite”.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 281-undecies depositato il 10 giugno 2024 Pt_1
ha convenuto in giudizio la società di intermediazione
[...] CP_3
immobiliare, al fine di ottenere la restituzione, in proprio favore, della somma di €17.690,00 (oltre interessi e rivalutazione monetaria) già corrisposta a titolo di compenso provvigionale per l'attività di mediazione svolta in relazione alla compravendita di un immobile sito in Roma alla via Schivardi n. 25.
La parte attrice ha così narrato la vicenda posta a fondamento della sua domanda.
In data 23.01.2024 il sig. sottoscriveva, tramite modulo Pt_1
predisposto dalla una proposta d'acquisto relativamente CP_3 all'immobile sito in via Schivardi n. 25, di proprietà del Sig. Per_1
per il prezzo di €425.000,00 e, contestualmente, si impegnava a
[...]
corrispondere in favore della stessa società una provvigione di euro
€14.500,00, oltre IVA, al momento dell'accettazione della proposta da parte del proprietario. A seguito della successiva controproposta del proprietario, il
30.01.2024 il sig. dichiarava di accettare il prezzo della vendita Pt_1
2 stabilito dal venditore per la somma di €430.000,00. Nel medesimo giorno, pertanto, il promissario venditore ritirava l'assegno di €20.000,00 presentato dal al momento dell'offerta, mentre quest'ultimo, il 02.02.2024 Pt_1
provvedeva a consegnare alla un assegno dal valore di CP_3
€17.690,00, a titolo di provvigione, secondo quanto previsto dall'accordo del
23.01.2024.
In data 7.02.2024, i contraenti, di comune accordo, decidevano di non proseguire nella compravendita dell'immobile, avendo il promissario acquirente acquisito informazioni (in precedenza da lui ignorate e dalle altre parti sottaciute) che lo avrebbero convinto della non vantaggiosità dell'affare.
Benché, dunque, la vendita non si fosse conclusa e il promissario venditore avesse già restituito l'assegno di €20.000,00, la procedeva ad CP_3
incassare l'assegno di €17.690,00, sostenendo di aver maturato il diritto alla provvigione, diritto contestato dall'attore.
Si costituiva in giudizio, il 03.10.2024, la depositando P_
comparsa di costituzione e risposta, con la quale contestava, in fatto,
l'inadempimento informativo lamentato dalla parte attrice, e, in diritto, la pretesa restitutoria delle somme versate a titolo di provvigione, ribadendo la spettanza di quanto era già stato corrisposto alla società per l'attività di intermediazione immobiliare.
L'odierna controversia verte dunque, in via preliminare, sulla validità della pattuizione del 23.01.2024, tra il Sig. e la nella Pt_1 CP_3
quale si prevede che il diritto alla provvigione del mediatore maturi al momento dell'accettazione della proposta irrevocabile e, in via subordinata, sull'accertamento di un inadempimento contrattuale per violazione degli obblighi informativi da parte del mediatore e sulla conseguente sussistenza dell'obbligazione risarcitoria in capo allo stesso.
Ciò premesso, il Tribunale osserva quanto segue.
Secondo quanto previsto dal primo comma dell'art. 1755 c.c.: “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”. La disposizione in esame, pur nella
3 sinteticità della sua formulazione, individua diversi elementi al sussistere dei quali l'aspettativa del mediatore al compenso assurge al rango di vero e proprio diritto. Tali sono: l'intervento del mediatore, ossia la prestazione di una attività conforme al tipo descritto dal precedente art. 1754 c.c.; la conclusione di un affare tra i due soggetti messi in raccordo dal mediatore e, infine, l'effettivo nesso causale tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare ad opera delle parti mediate.
Dalla documentazione versata in atti nell'odierno procedimento si evince chiaramente che la incarata dal proprietario dell'immobile sito P_
in via Schivardi n. 25 di ricercare possibili acquirenti per il suo appartamento, ha effettivamente prestato la propria opera, facendosi mediatrice tra il sig. ed un possibile acquirente, il sig. , raccogliendone la proposta Per_1 Pt_1
d'acquisto. Pacifico, a tal riguardo, che le trattative commerciali sulla compravendita dell'immobile abbiano preso avvio grazie all'intervento della che dapprima ha pubblicizzato l'immobile sul proprio sito e lo P_
ha fatto ispezionare al promittente acquirente;
poi si è occupata di mettere in raccordo la proposta e l'accettazione dei paciscenti.
Posta, dunque, l'effettiva mediazione della occorre P_
valutare se il suo intervento abbia poi consentito la conclusione dell'affare, secondo quanto previsto dall'art. 1755 c.c., poiché è a tale condizione che la legge ricollega l'insorgenza del diritto alla provvigione. A tal proposito, le difese propongono interpretazioni contrastanti, laddove la parte attrice sostiene che per “affare concluso” non possa intendersi la mera accettazione della proposta irrevocabile, non seguita dalla stipulazione di un contratto preliminare né, ovviamente, da quello definitivo;
mentre la parte convenuta, ravvisando nell'accordo raggiunto la sostanza di un contratto preliminare, ritiene che l'affare sia concluso al momento della convergenza della proposta e della sua accettazione.
Sul punto giova richiamare, preliminarmente, gli orientamenti giurisprudenziali che hanno compiutamente circoscritto il significato dell'art. 1755 c.c., definendo con precisione il momento in cui l'affare, per il quale il
4 mediatore aveva assunto l'incarico, può dirsi concluso e con ciò maturato il diritto alla provvigione da parte di quest'ultimo. Per pacifica giurisprudenza, si ritiene che l'affare debba ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso (cfr. Cass., 19-11-2019, n. 30083).
Nel caso di specie, per valutare quale sia “il vincolo giuridico” costituito tra le parti, occorre richiamare l'accordo raggiunto tra il promissario acquirente, il sig. , e il promissario venditore, il sig. Pt_1 Per_1
Dall'esame del documento allegato da entrambe le difese nei loro atti introduttivi, si evince trattarsi dello scambio di una proposta irrevocabile ad opera del promissario acquirente (sottoscritta il 23.01.2024), seguita da una controproposta del promissario venditore (in data 28.01.2024), con conseguente accettazione da parte del primo (il 30.01.2024). Il documento, formato e sottoscritto progressivamente da entrambe le parti, appare dunque, ictu oculi, una mera puntuazione degli elementi essenziali (id est del bene oggetto di compravendita e del correlativo prezzo) di un successivo negozio contrattuale, sia esso il preliminare o il definitivo. Contrariamente a quanto sostiene parte convenuta il documento in atti non può essere qualificato, neppure nella sostanza, un contratto preliminare, sia perché non ne presenta le caratteristiche, sia per volontà espressa delle parti, ivi trovandosi espressamente indicato che l'acquirente corrisponderà parte del corrispettivo
(110.000,00 euro) alla firma del contratto preliminare e un'altra parte del corrispettivo (295.000,00 euro) al momento del rogito definitivo (punto A) della proposta), e che “il contratto preliminare verrà stipulato presso i vostri
5 uffici di Roma entro il 29.02.2024”, essendo poi prevista la conclusione del contratto definitivo entro il 30 aprile 2024 (punto D) della proposta).
Esclusa la natura di contratto preliminare, mette conto osservare che il mero scambio di proposta e accettazione, non abilita sic et simpliciter ciascuna delle parti “ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato”, bensì piuttosto ad agire per il risarcimento del danno da trattative infruttuose, come del resto previsto nella proposta d'acquisto sottoscritta dal sig. , ove al punto H) Pt_1 si prevede il pagamento di una penale e il ristoro dell'eventuale maggior danno in caso di violazione delle obbligazioni assunte dal promittente acquirente. In altri termini, l'atto sottoscritto da e Parte_1 Per_1
non abilita la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di
[...] tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio. Un accordo siffatto si ritiene non possa costituire un negozio conclusivo dell'affare ai sensi dell'art. 1755 c.c. (v. Cass., 5.10.2022, n. 28879; v. anche la già citata Cass.,
19.11.2019, n. 30083).
Tali osservazioni trovano conferma nella giurisprudenza di legittimità, ove si è esplicitamente escluso che una proposta irrevocabile, ancorché seguita da accettazione del venditore, costituisca atto idoneo a ritenere concluso l'affare. Secondo la Corte di Cassazione, infatti, «agli effetti dell'articolo
1755, comma 1, del c.c., per poter ravvisare la conclusione dell'affare, non basta accertare la sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto da parte dell'aspirante acquirente e la conforme accettazione del proprietario, che pur abbiano dato luogo a un preliminare di preliminare, occorrendo, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, che tra le parti poste in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di
6 esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'articolo 2932 del c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato» (così:
Cassazione civile, Sez. II, 09/01/2024, n.680; conforme anche: Cassazione civile, Sez. II, 13/12/2023, n.34850).
Una volta escluso che la sottoscrizione della proposta irrevocabile dell'acquirente, ancorché corredata da conforme accettazione del venditore, costituisca conclusione dell'affare, occorre valutare se la abbia P_
comunque maturato il diritto alla provvigione, in virtù dell'ulteriore pattuizione convenuta tra il sig. e la il 23.01.2024, ove Pt_1 P_
si è stabilito che «Il diritto al vostro compenso maturerà al momento dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da me sottoscritta in data odierna».
Si tratta, pertanto, di valutare la validità di una clausola, contenuta in un contratto tra un professionista e un consumatore, che anticipi la maturazione del credito del professionista ad una fase antecedente alla conclusione dell'affare, in tal modo derogando al regime previsto dall'art. 1755 c.c.
A tal riguardo, mette conto osservare che l'art. 1755 c.c. in questione non costituisce una norma di contorno, volta semplicemente a collocare temporalmente il momento in cui sorge il diritto di credito del mediatore, ma delinea, piuttosto, l'essenza stessa del contratto di “mediazione”. Dall'art. 1755 c.c. si desume, infatti, che la prestazione del mediatore non consiste nel mero procacciamento di acquirenti (o venditori), bensì nella “messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare”. La ripetizione dei termini “conclusione” e “concluso”, riferiti all'affare, negli artt. 1754, 1755 e
1756 c.c. conforta l'idea che la prestazione contrattuale richiesta al mediatore
è il raggiungimento dell'affare stesso. Secondo la disciplina codicistica, in altre parole, la stipula di un negozio giuridico con il quale le parti mediate si obbligano reciprocamente (sia esso un contratto preliminare o il definitivo) rappresenta il momento di perfezionamento della fattispecie negoziale, in cui la prestazione del mediatore può definirsi definitivamente eseguita. Senza la
7 conclusione di un affare la prestazione del mediatore è incompleta. In termini analoghi, d'altronde, si esprime anche la Corte di Cassazione, allorquando sostiene che: «Dall'art. 1755 cod. civ. deriva che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare»
(così Cassazione civ., Sez. II, 9612/2023, del 11.04.2023).
Si tratta, evidentemente, dell'intrecciarsi di più negozi giuridici, quello stipulato tra le parti mediate e quello delle parti con il mediatore: fintanto che i paciscenti non concludono un affare (ai fini del 1755 c.c.), ma si limitano ad una puntuazione degli elementi del contratto definitivo, la situazione giuridica del mediatore è quella di una mera aspettativa a ricevere il compenso, in attesa di assurgere al rango del diritto di credito: circostanza che si realizzerà allorquando si pervenga alla conclusione dell'affare. Ove le trattative contrattuali dovessero arrestarsi, per sopraggiunte esigenze delle parti, prima dell'affare, il mediatore non può pretendere il compenso, perché non ne ha maturato il diritto.
Per tali ragioni, attiene alla causa stessa del contratto di mediazione l'alea della non conclusione dell'affare, il quale – pur avvenendo “per effetto del suo intervento” – soggiace sempre alla volontà delle parti messe in relazione dal mediatore, le quali sono libere di realizzare o meno l'operazione economico-giuridica per la quale stanno trattando. Non si nega, certamente, che l'opera del mediatore inizi con l'assunzione dell'incarico e che si concreti anche nello svolgimento di una pluralità di attività (nel caso dell'intermediario immobiliare, ad esempio, nell'allestimento dei locali, nella predisposizione degli annunci, nelle visite dei possibili acquirenti, etc.) che, in caso di insuccesso nell'affare (il quale potrebbe anche verificarsi a causa di un ingiustificato ritiro dalle trattative di una delle parti), finirebbero per gravare economicamente sullo stesso mediatore. Tuttavia, i servizi e le spese sostenute infruttuosamente dal mediatore non rimarrebbero comunque a carico dello stesso, potendo egli, ai sensi dell'art. 1756 c.c., rivalersi sulla “persona per
8 incarico del quale sono state eseguite”. Quest'ultima disposizione conforta, quindi, la soluzione interpretativa secondo la quale la conclusione dell'affare, ad opera delle parti mediate, costituisce oggetto della prestazione del mediatore, in assenza del quale la fattispecie negoziale descritta dal codice non può dirsi perfezionata. Il mediatore che non esegue la prestazione “tipica”
(ossia, si ripete, il raggiungimento dell'affare) non ha diritto alla provvigione, che è il corrispettivo di quella prestazione, essendo titolato, semmai, del diritto alle spese sostenute per l'attività di mediazione (salvo usi e patti contrari).
Ciò premesso, si ritiene che una diversa pattuizione nel contratto di mediazione, che preveda l'insorgenza del diritto alla provvigione a prescindere dalla conclusione dell'affare, non si limiti ad anticipare temporalmente gli effetti del contratto, ma incida sulla struttura stessa del negozio di cui agli art. 1754 e seguenti, trasformando la prestazione del mediatore in modo da ridurre l'alea che generalmente la connota e, per l'effetto, determinando una sensibile deviazione rispetto alla disciplina legale della fattispecie negoziale contemplata dal codice.
Tale clausola, infatti, rafforza la posizione del mediatore, il quale vede corrispondersi la provvigione a prescindere dall'effettiva conclusione dell'affare, e aggiunge uno squilibrio eccessivo nei confronti della controparte, nel caso in cui a rivestire i panni del mediatore sia un professionista. Ciò è ancor più vero nei casi – come in quello che qui ci interessa – in cui la clausola che anticipi la provvigione del mediatore all'accettazione della proposta irrevocabile venga sottoscritta dal promissario acquirente e non, invece, dal venditore che ha incaricato il mediatore della vendita. In tale evenienza, infatti, sarebbero fatti gravare sull'acquirente i costi della mediazione indipendentemente dal tempo e dalle attività svolte dal professionista a favore dell'acquirente-consumatore.
La clausola sottoscritta dal promissario acquirente con la quale questi riconosca l'anticipazione della maturazione del diritto alla provvigione all'accettazione della proposta irrevocabile, deve pertanto ritenersi nulla (e quindi non apposta) per nullità parziale di protezione ex art. 36, comma 1)
9 d.lgs. n. 206/2005 (cd. Codice del consumo), in quanto determinante un significativo “squilibrio normativo”, secondo quanto previsto dall'art. 33, comma 1, Codice del consumo.
Ai medesimi lidi ermeneutici sembra approdare l'orientamento giurisprudenziale di legittimità più recente, ove, in un caso analogo a quello di nostro interesse, si è sostenuto che la «clausola contenuta nel riconoscimento provvigionale doveva essere considerata nulla (e quindi non apposta, per nullità parziale di protezione ex art. 36, comma 1, Codice del consumo), in quanto determinante un significativo "squilibrio normativo" (ex art. 33, comma 1, Codice del consumo), laddove prevedeva la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare
(nell'interpretazione della giurisprudenza consolidata sopra richiamata), così stravolgendo il fondamento causale dell'operazione economico-giuridica posta in essere dalle parti» (così Cass., 4.10.2024, n. 26061).
Alla luce delle considerazioni fin qui svolte, la domanda attorea relativa alla dichiarazione di nullità della clausola contenuta nell'accordo del
23.01.2024, che subordina il credito alla provvigione del mediatore all'accettazione della proposta irrevocabile, deve essere accolta.
L'accoglimento della domanda di nullità determina l'assorbimento delle altre questioni e in particolare l'accertamento dell'eventuale inadempimento del professionista, sotto il profilo della violazione degli obblighi informativi, che avrebbe determinato – a detta della parte attrice – il rifiuto del promissario acquirente alla prosecuzione del contratto.
In assenza di domanda riconvenzionale da parte della P_ sull'accertamento e sulla quantificazione del suo diritto al rimborso delle spese sostenute per l'attività di mediazione delle parti, l'importo già corrisposto dal sig. alla pari a €17.690,00# (oltre interessi Parte_1 P_
legali dalla domanda), deve essere a lui interamente restituito, in quanto versato sine titulo.
Su tale somma sono poi dovuti gli interessi legali dalla data della domanda.
10 Le spese del giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
P . Q . M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza od eccezione disattesa, così provvede:

1. dichiara la nullità della pattuizione conclusa tra il Sig. e Parte_1
la nella quale si prevede il maturarsi del diritto alla P_ provvigione in favore del mediatore al momento dell'accettazione della proposta irrevocabile;

2. condanna la alla restituzione, in favore di P_ Pt_1
, della somma di €17.690,00#, oltre interessi legali dalla domanda
[...]
fino al soddisfo;

3. condanna la al pagamento, in favore di , P_ Parte_1
delle spese del giudizio che liquida in complessivi €2.200,00#, per compensi professionali, ed €237,00# per esborsi, oltre oneri di legge.
Roma, 26 febbraio 2025
Il Giudice
Luigi D'Alessandro
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott. Tommaso Pietrella, magistrato ordinario in tirocinio.
11