N. 3329/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Remonti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3329/2023 r.g. promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
COLOMBINO MAURIZIO e dall'avv. PAOLA CANNAS, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Colombino,
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. PINTORE Controparte_1 P.IVA_1
PIERPAOLO e dell'avv. TAMPONI LORENZA, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte attrice, come da foglio di p.c.:
“1) Dichiarare nulla, annullare, ed in ogni caso dichiarare inefficace la delibera assembleare del 27 luglio 2023 del , Località , in Stintino (SS), C.F. , Controparte_1 Parte_2 P.IVA_1 in persona dell'Amm.re pro tempore, per i motivi espressi in narrativa;

2) Condannare il , Località Cala Lupo, in Stintino (SS), C.F. Controparte_1
, in persona dell'Amm.re pro tempore, al pagamento di una somma corrispondente a P.IVA_1 quella del contributo unificato dovuto per il processo, oltre al pagamento di una somma, in via
pagina 1 di 7 equitativa, in favore del ricorrente, per la mancata partecipazione alla procedura di mediazione obbligatoria, senza giustificato motivo;

3) con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre accessori di legge”
Per parte convenuta, come da foglio di p.c.:
“ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta voglia l'Ill.mo Tribunale adito dichiarare:


1. Il rigetto delle domande proposte da parte attrice poiché infondate in fatto e diritto.


2. Con favore delle spese”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione introduttivo del presente giudizio, impugnava la delibera Parte_1 del 27.7.2023 adottata dall'assemblea del condominio , Località , Stintino, per i CP_1 Parte_2 seguenti motivi: 1) errata durata dell'esercizio dei bilanci;
2) errata quantificazione del consumo idrico attribuito al condòmino. Chiedeva pertanto la dichiarazione di nullità, di annullamento e in ogni caso di inefficacia della delibera.
Più nel dettaglio, la parte attrice esponeva:
- che la delibera era viziata poiché aveva ad oggetto il rendiconto di gestione semestrale (dal 1.1.2023 al 3.6.2023) anziché il rendiconto di gestione annuale, come previsto dal regolamento condominiale al punto 2 del Titolo III;

- che il bilancio consuntivo semestrale dal 1.1.2023 al 30.6.2023 era errato poiché le spese per consumi idrici erano computate in base ai millesimi condominiali anziché in base ai “consumi risultanti dalla lettura del contatore” (art. 6 del Titolo II del regolamento condominiale);
- di essere a credito del per i consumi idrici in quanto il consumo dell'unità abitativa è CP_1 stato minimo;

- che la delibera assembleare aveva avuto l'effetto di modificare illegittimamente il regolamento condominiale di natura contrattuale;

- di avere interesse alla pronuncia di inefficacia della delibera.
Con comparsa del 10.2.2024 (tempestiva ex art. 166 c.p.c.) si costituiva il il Controparte_1 quale, eccepita la legittimità della delibera assembleare, eccepita la natura “regolamentare” e non
“contrattuale” delle clausole asseritamente violate in quanto destinate a regolare l'uso del bene comune, eccepito che la ripartizione del consumo idrico era avvenuta per millesimi in conformità a quanto deciso dalla precedente assemblea del 26.10.2021, rispetto alla quale lo steso attore aveva dato il proprio consenso, rappresentato che i pagamenti per i consumi idrici erano stati oggetto di mala gestio da parte del precedente amministratore, sicché l'amministrazione aveva cercato di affrontare gli pagina 2 di 7 ammanchi di cassa mediante la costituzione di un fondo spese con il criterio millesimale, così come concordato in sede assembleare, tutto ciò dedotto, chiedeva il rigetto delle domande attoree.
Le parti depositavano le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e la causa veniva istruita documentalmente.
All'udienza del 29.1.2025, svolta in modalità cartolare, le parti richiamavano le rispettive memorie conclusionali e la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 189 c.p.c.
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La domanda di parte attrice è infondata e deve essere respinta.
La delibera assembleare del 27.7.2023 veniva impugnata per i seguenti motivi: 1) il bilancio era stato approvato per l'esercizio semestrale (sino al 30.6.2023) e non per l'esercizio annuale (sino al
31.12.2023), così violando la clausola del regolamento condominiale;
2) il computo delle spese per il consumo idrico era avvenuto sulla base dei millesimi condominiali, anziché dei dati del consumo individuale, così violando la clausola del regolamento condominiale.
La violazione del regolamento di condominio rientra nella fattispecie dell'annullabilità ex art. 1137 c.c.
Come è noto, la volontà condominiale si forma e viene manifestata all'interno dell'assemblea in applicazione del criterio cardine della maggioranza (art. 1136 c.c.).
E, infatti, il vaglio dell'autorità giudiziaria non attiene al merito delle decisioni assembleari – che, come detto, sono regolate dalla maggioranza – bensì attiene alla legittimità delle deliberazioni e dell'iter decisionale da parte dell'assemblea, ossia la verifica che il criterio della maggioranza sia stato correttamente applicato al caso concreto.
Sul punto, giova richiamare l'orientamento di legittimità che ben precisa, in parte motiva, che “il principio secondo cui, in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti - sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito - falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137
c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera in ordine ai costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea” (C. Cass. n. 15320/2022). pagina 3 di 7 E ancora, con riguardo alla natura delle clausole del regolamento, occorre richiamare la sentenza n.
24526/2022 che, in parte motiva, così distingue le clausole “contrattuali” e quelle “regolamentari” – che, si noti, possono entrambe essere inserite in un regolamento “contrattuale”: “la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito ormai da tempo che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti
i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma c.c. (S.U. n. 943/99)”.
Dunque, le clausole che regolamentano l'uso dei beni comuni e/o l'organizzazione condominiale, pur inserite in un regolamento contrattuale, hanno natura regolamentare in quanto rispondono all'esigenza di disciplinare la vita condominiale secondo la regola della maggioranza assembleare; e, dunque, tali clausole possono essere modificate dalla stessa assemblea a maggioranza.
Nel caso di specie, si ritiene che le deliberazioni assunte dall'assemblea del 27.7.2023 siano conformi con il regolamento condominiale e con la volontà assembleare.
Anzitutto, entrambe le clausole impugnate dall'attore hanno una natura regolamentare in quanto funzionali a disciplinare 1) la durata dell'esercizio amministrativo-contabile (Titolo III, punti 2 e 3, del regolamento sub doc. 2 di parte attrice); 2) il riparto delle spese di fornitura per l'acqua potabile (Titolo
II, art. 6, del regolamento). Sono pertanto clausole di stampo organizzativo-gestorio, inidonee a limitare i diritti dei condòmini sulle cose comuni o sulle proprietà individuali.
Con riguardo alla durata dell'esercizio (semestrale in luogo di quella annuale), il CP_1 convenuto eccepiva l'intervenuta modifica del regolamento condominiale in forza del verbale dell'assemblea del 4.8.2022 nonché dell'assemblea del 27.7.2023.
Dal verbale del 27.7.2023 (doc. 1 di parte convenuta) si evince che, in tale sede, l'assemblea aveva approvato la modifica della clausola regolamentare relativa alla durata dell'esercizio, votando all'unanimità dei presenti rappresentativi di 597,896 millesimi (e, dunque di oltre la metà del valore dell'edificio ex art. 1136, co. 2, c.c.), avendo l'assemblea contestualmente ratificato quanto già pagina 4 di 7 deliberato nella precedente assemblea del 6.4.2023 (che aveva ad oggetto la modifica del regolamento condominiale).
Al punto 2 del verbale, si legge, infatti, che: “in riferimento alla missiva inoltrata dal Rag. Pt_1
l'Amministratore tiene a precisare che in riferimento alla prima osservazione avanzata, è veritiero che il Regolamento di Condominio prevede che il periodo di competenza di gestione è dal 01.01. al 31.12.
Lo stesso ricorda però che visto la natura particolare dello stabile, condominio estivo, l'assemblea del
06.04.2023 deliberò la modifica del regolamento condominiale assembleare, indicando come chiusura di un esercizio al 30.06. in modo da rispettare i termini di presentazione rendiconto (180 gg) e soprattutto garantire un'assemblea partecipata anche dai condomini residenti in continente.
Pertanto qualora nella seduta odierna i presenti confermassero le volontà del deliberato del 06/04, il punto all'ordine del giorno troverebbe correttezza nelle disposizioni assembleari (…) Concludendo
l'analisi del secondo punto l'assemblea ritiene che trattandosi di un'opposizione per errata convocazione e rilevato il fatto che nessuna menzione viene fatta al contenuto né nell'atto di
Mediazione né nell'odierna nota e vista la regolare odierna si delibera di dare lettura del verbale del
06/04/2023, per la verifica delle delibere assunte e la votazione del contenuto.
Non intervenendo alcun condomino alla fine della lettura il Presidente pone ai voti la ratifica integrale del deliberato ottenuto il 06/04/2023 e dopo breve discussione i presenti approvano integralmente il contenuto e ratificano l'operato dell'Amministratore in ordine ai mandati nel frattempo eseguiti”.
E non coglie nel segno la contestazione dell'attore in ordine alla non chiarezza dell'ordine del giorno in quanto a) l'ordine del giorno, regolarmente comunicato a tutti i condòmini, espressamente indicava, al punto due, la votazione sulla ratifica integrale della delibera del 6.4.2023, a sua volta contenente la modifica della clausola regolamentare (quest'ultima delibera ben conosciuta dall'attore in quanto da lui stesso impugnata); b) peraltro, il punto 3 dell'ordine del giorno aveva ad oggetto la votazione del rendiconto di gestione semestrale, così esplicitando la nuova durata dell'esercizio amministrativo;
c) la modifica della clausola del regolamento era stata oggetto di discussione sin dall'assemblea del 4.8.2022
(a cui aveva partecipato l'odierno attore) e, in tale sede, l'assemblea aveva deciso “dopo ampia discussione si conviene, ad unanimità dei presenti di concludere il rendiconto al 31.12.2022 e nell'assemblea di approvazione, che per quanto è possibile sarà fatta a Gennaio 2023, sarà inserito all'ordine del giorno la modifica di chiusura di esercizio al 30.06, per cui i seguenti rendiconti avranno i seguenti termini 01.07 – 30.06”. Tale modifica è stata in concreto inserita nell'assemblea dell'aprile 2023, poi ratificata nel luglio 2023 secondo le regole della maggioranza assembleare. pagina 5 di 7 Il primo motivo di impugnazione è pertanto infondato in quanto l'assemblea del luglio 2023 aveva regolarmente a) modificato la clausola di natura regolamentare relativa alla durata dell'esercizio, portando la chiusura al 30 giugno dell'anno di riferimento;
b) approvato il bilancio di esercizio secondo tale tempistica.
Con riguardo al criterio millesimale utilizzato per il riparto delle spese idriche, la deliberazione è conforme alla maggioranza assembleare, che si è formata per rispondere alla circostanza straordinaria degli ammanchi di cassa e della mala gestio del precedente amministratore.
Il ha infatti provato che l'oggetto del riparto secondo millesimi è estraneo alla clausola CP_1 regolamentare di cui all'art. 6 (che disciplina, appunto, il riparto “ordinario” delle spese idriche), bensì tale riparto riguarda gli importi ingiunti da parte del Supercondominio Cala Lupo e conseguenti alla mala gestio del precedente amministratore.
In altre parole, il è rimasto inadempiente nei confronti del Supercondominio Controparte_1 poiché le quote – pur in concreto sborsate dai singoli condòmini – non sono state versate al
Supercondominio, creando così un'esposizione debitoria.
L'assemblea ha approvato di risolvere tale situazione mediante il pagamento del residuo secondo la regola dei millesimi (cfr. verbale del 27.7.2023: “l'Amministratore ricorda che il problema della ripartizione idrica riguarda tutto il condominio tante che diverse persone hanno dovuto ripagare
l'acqua per poter assolvere al debito nei confronti del , che nel mentre aveva avanzato un Parte_2
D.I. nei confronti del In conclusione il debito idrico nei confronti del CP_1 CP_1 Pt_2
è stato gestito con ripartizione ad hoc in quanto non inserito nei bilanci delle precedenti
[...]
Amministrazioni tra le passività”; verbale del 4.8.2022: “l'amministratore tiene a precisare inoltre che dalla delibera del 20.04.2022 che ha autorizzato il rientro nei confronti del alcuni Parte_2 proprietari hanno proseguito nelle contestazioni in riferimento alle quote già versate nelle gestioni precedenti. L'amministratore ricorda che a malincuore, l'assemblea assunse una delibera di rientro con rinuncia ai vecchi versamenti e/o con imputazione del debito anche alle nuove proprietà. Tale delibera si ricorda, è stata assunta a causa di una errata rendicontazione delle quote idriche versate, che allo stato patrimoniale non sono mai state dichiarate. Solo con nuovo rendiconto al 30.06.2022 sono stati indicati a situazione patrimoniale l'esposizione nei confronti del ”; verbale del Parte_2
20.4.2022: “vista però la necessità di far fronte al pagamento della quota dei 54.000,00 euro,
l'Amministratore ritiene opportuno arrivare ad una soluzione, ovvero ripartire l'esposizione su base millesimale anche se già pagato da alcuni (…) il Presidente richiede, visto l'ora, di portare in votazione la proposta dell'Amministratore, dove a maggioranza dei presenti con voto contrario del pagina 6 di 7 Dott. e per mill 36.119, si approva di ripartire la somma dovuta al per Pt_1 Per_1 Parte_2
l'importo ingiunto, ripartendo all'interno della stessa le compensazioni delle somme già corrisposte direttamente al e non passanti per la contabilità del Condominio”). Parte_2
Si noti che tale deliberazione non introduce alcuna modifica al regolamento condominiale (e all'art. 6 relativo ai consumi idrici), bensì essa disciplina ex novo una situazione sopravvenuta e patologica
(appunto, l'esposizione debitoria derivante da mala gestio), così applicando correttamente la regola della maggioranza ex art. 1136 c.c.
E il Tribunale non può certo superare la volontà condominiale, che si è regolarmente formata ed espressa nel verbale del 27.7.2023.
Anche il secondo motivo di impugnazione è pertanto infondato attesa la non contrarietà al regolamento condominiale.
Alla luce di quanto sopra esposto, l'impugnazione di parte attrice deve essere respinta.
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Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e della causalità e, applicato il D. n. 55/2024, tenuto conto dell'assenza di attività istruttoria nonché del tenore della vertenza, si liquidano in €
3.300,00 per compenso, oltre IVA (se dovuta), CPA e rimborso forfettario al 15% a favore del
. Controparte_2


P.Q.M.


Il Tribunale di Sassari, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_3 [...]
per la somma di € 3.300,00 per compenso, oltre IVA (se dovuta), CPA e Controparte_2 rimborso forfettario al 15%.
Sassari, 17/7/2025
Il Giudice
Elisa Remonti
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