n. 34454 anno 2024
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott.Massimo Corrias, all'udienza del
21/03/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunziato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 34454/2024 tra
Parte_1
(CF: ), P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv.ssa FLAMINIA BRUSCHI e dall'avv.
LUIGI STRANO, elettivamente domiciliata in Roma, in Via degli
Scipioni 288, attore opponente e
(CF: ) Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli avv.ti MARCO RAGO e PAOLO D'ONORIO
DE MEO, ed elettivamente domiciliata in Roma in Via Giovanni
Antonelli 4, convenuta opposta dando lettura del dispositivo appresso trascritto.
Fatto e diritto.
La causa ha per oggetto l'opposizione azionata, con ricorso ex art.447 bis c.p.c., presentato il 5.8.2024, dal
[...]
(appresso Parte_2
) avverso il decreto ingiuntivo n°9739/2024, emesso Parte_1 provvisoriamente esecutivo, con cui questo Tribunale ebbe ad ordinargli il pagamento di €.199.716,00 in favore della ricorrente per canoni locatizi asseritamente Controparte_1 dovuti per le mensilità di febbraio, marzo, aprile e maggio
2024, in forza di un contratto di locazione stipulato il
17.5.2018.
Ciò posto occorrerà premettere:
- che il 17.05.2018 la società successivamente CP_2 incorporata nell'odierna concesse in locazione Controparte_1 al alcune porzioni immobiliari all'interno dello Parte_1 stabile ubicato al civico 33 di Via della Ferratella in
Laterano, in Roma;

- che , con pec in data 31.1.2022, comunicò alla Parte_1 locatrice la propria volontà di recedere dal CP_1 rapporto locatizio invocando l'applicazione dell'art.2 del contratto;

- che la locatrice, contestata la legittimità di detto recesso
(avendolo ritenuto tardivo per esserle stato comunicato con decorrenza successiva al termine del secondo anno stabilito contrattualmente) ha ottenuto da questo Tribunale il decreto ingiuntivo n. 9739/2024, qui opposto, per il pagamento dei canoni locatizi asseritamente maturati per i mesi di febbraio, marzo, aprile e maggio 2024;
- che , ribadendo la legittimità del recesso Parte_1 comunicato il 31.1.2022 e ritenendo quindi cessato il rapporto locatizio e non dovuti i pagamenti richiesti con il citato decreto ingiuntivo, ha formulato le seguenti richieste:
“..dichiarare nullo e/o illegittimo l'opposto decreto ingiuntivo e, per l'effetto, revocarlo e/o annullarlo per tutti i motivi esposti nel presente ricorso in opposizione;
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato da e per l'effetto accertare e Parte_1 dichiarare l'infondatezza dell'avversa pretesa creditoria;
con vittoria di spese di lite”;
-che di contro, la società costituitasi in CP_1 giudizio, ha prospettato le seguenti richieste:
“nel merito: respingere l'opposizione avversa e confermare conseguentemente il decreto opposto per tutti motivi in fatto ed in diritto esposti nel presente atto;
- sempre nel merito: rigettare la domanda riconvenzionale avversa, perché infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto dichiarare la validità ed efficacia del contratto di locazione fino alla data della riconsegna del bene avvenuta il 30.05.2024, e così confermare il decreto opposto per tutti motivi in fatto ed in diritto esposti nel presente
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atto. Condannare in ogni caso l'opponente al pagamento in favore della in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, delle spese ed onorari del presente giudizio, oltre spese generali, IVA e CPA nella misura di legge.”;
-che la causa, respinta l'istanza del di sospensione Parte_1 della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, è stata istruita con la produzione di documenti, è stata discussa all'udienza del 21.3.2025 e, al termine di detta udienza, è stata decisa con la lettura del dispositivo appresso trascritto.
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Tanto premesso, questo giudice rileva:
- che l'art 2, comma 4, del contratto prevede testualmente che:
“Viene concessa alla Conduttrice la facoltà di recedere dal rapporto di locazione, ma solo alla fine del secondo anno con preavviso di almeno 12 mesi da comunicarsi alla Locatrice a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, fermo restando quanto disposto dall'art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978 n. 392”;
- che dall'interpretazione letterale della clausola in questione emerge il riconoscimento alla conduttrice della facoltà di comunicare il preavviso di recesso fino alla fine del primo anno, con conseguente decorrenza del recesso stesso dopo dodici mesi, ovvero alla scadenza del secondo anno;

- che tale interpretazione è confermata da recenti pronunce di questo Tribunale intervenute tra le stesse parti, secondo cui
“Le deduzioni della parte opponente secondo cui sarebbe stata concessa la facoltà di disdetta a decorrere dal secondo anno e non già entro la scadenza di questo appaiono in contrasto con il chiaro tenore letterale della clausola e risultano vieppiù illogiche in relazione all'esplicita previsione del diverso recesso da effettuarsi alla scadenza del primo sessennio: se le parti avessero inteso prevedere la facoltà di recedere a decorrere dal secondo anno (e non già al termine di questo), non avrebbero infatti dovuto disciplinare altre ipotesi temporali per lo scioglimento del vincolo….La conseguenza è che il recesso
(effettuato nel corso del terzo anno della locazione) non può essere considerato efficace siccome tardivo” (Sent. N.
18899/2023); “La suddetta sentenza, sebbene appellata, è
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esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c. (non essendo peraltro nemmeno richiesta la sospensione della sua efficacia esecutiva al giudice di appello), sicché il recesso deve ritenersi inefficace ed il contratto di locazione pienamente valido”
(Sentenza 11434/2024);
- che tale interpretazione deve ritenersi confermata anche dalla previsione di cui all'art. 2, comma 3 del contratto, in cui viene stabilita la durata del rapporto in sei anni, decorrenti dal 01.06.2018, automaticamente rinnovabili di sei anni in sei, salvo disdetta da comunicarsi almeno dodici mesi prima della scadenza del sessennio, posto che, diversamente opinando, ritenendo possibile per la conduttrice il recesso in ogni momento successivo al primo anno anche in assenza di gravi motivi, non sarebbe stato necessario ribadire tale facoltà di disdetta;

- che appare quindi evidente come il tenore letterale del contratto, unitamente alla comune volontà delle parti dallo stesso desumibile, intenda riconoscere alla parte conduttrice una duplice modalità di scioglimento del vincolo: la prima mediante recesso entro la scadenza del primo biennio, la seconda a mezzo di disdetta entro la scadenza del primo sessennio di locazione;

- che dagli atti di causa, diversamente, emerge che la conduttrice ha comunicato il recesso successivamente alla scadenza contrattualmente prevista (entro il primo anno con decorrenza alla scadenza del secondo), con conseguente tardività dello stesso e validità del contratto.
Si dovranno quindi dichiarare l'inefficacia del recesso comunicato dal il 31.1.2024 e conseguentemente Parte_1 rigettare l'opposizione da detto fondo azionata avverso il decreto ingiuntivo 9739/2024 ed ogni altra sua domanda, con condanna dello stesso alla rifusione delle spese di lite in favore della locatrice attesa la sua totale CP_1 soccombenza.

P. Q. M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
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-in relazione al contratto di locazione stipulato dalle parti il
17.5.2018 in relazione all'immobile di Via della Ferratella in
Laterano 33, in Roma, dichiara l'inefficacia del recesso comunicato il 31.1.2022 dal conduttore
[...] alla locatrice Parte_1
e, pertanto, respinge l'opposizione da detto Controparte_1 fondo azionata avverso il decreto ingiuntivo n°9739/2024 di questo Tribunale ed ogni altra domanda dallo stesso formulata nel presente giudizio contro la;
Controparte_1
-condanna il Parte_1
a rimborsare alla le spese
[...] Controparte_1 processuali che si liquidano in €.15.500,00 per compensi di avvocato ai sensi del DM.Giustizia 147/2022 relativi alle fasi di studio, introduttiva, di mediazione, istruttoria e decisoria, più spese generali, CPA ed Iva.
Roma, il 21/03/2025.
Il Giudice unico dott. MASSIMO CORRIAS
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