REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 24471 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA

(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Napoli, via Cardinale Guglielmo Sanfelice, 33, presso lo studio dell'avv. Anna Carlino, che la rappresenta e difende;

- opponente -
E

(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, viale Angelico, n. 38, presso lo studio dell'avv. Carlo de Marchis Gomez, che la rappresenta e difende;

- opposta -
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 668 c.p.c. la – premesso condurre in locazione Parte_1
l'immobile sito in Roma, piazza Monte di Pietà, n. 19 di proprietà della Controparte_1
CP_ in , in virtù di contratto del 12 marzo 2007 a cui è subentrata in virtù di cessione di
[...] azienda – ha proposto opposizione avverso l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità emessa da questo Tribunale il 23.7.2020 nel procedimento n. di r.g. 26960/2020, notificatale in data
1 4.12.2024.
In particolare, l'opponente ha chiesto, accertata l'ammissibilità dell'opposizione per sussistenza di un caso fortuito impeditivo della conoscenza del giudizio di sfratto, in via preliminare, la sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza di sfratto ai sensi dell'art. 668, comma 4,
c.p.c., e in via principale di revocarla e di dichiarare l'infondatezza delle domande proposte dalla in sede sommaria di risoluzione del contratto e di convalida dello sfratto e, per CP_1
l'effetto, di respingerle.
L'opponente ha veicolato, altresì, domanda riconvenzionale con cui ha chiesto di “Accertare e dichiarare che parte locatrice ha incassato, per tutto il corso della locazione, somme superiori rispetto a quelle stabilite in contratto e per l'effetto dichiarare la insussistenza della morosità tenuto conto dall'anno 2017 all'anno 2024 il pagamento di somme in eccedenza per € 39.916,20 alla restituzione di tutte le somme versate dalla in eccedenza a titolo di canoni Parte_1 locativi dall'inizio della locazione e comunque di tutte le somme pagate in eccedenza dal conduttore anche a titolo di oneri accessori;
- accertare e dichiarare l'inadempimento e/o
l'inesatto inadempimento contrattuale da parte della per violazione da parte della stessa CP_1 dell'obbligo di garantire alla conduttrice in persona del suo legale Parte_1 rappresentante pro tempore, il pacifico godimento della cosa locata durante il rapporto di locazione, ex art. 1585 c.c. a far data quantomeno da settembre 2019, per tutte le ragioni dedotte;
- accertare e dichiarare, in ogni caso, una diminuzione dell'utilizzabilità economica del bene locato a causa dei danni descritti in narrativa e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto di ad ottenere una proporzionale riduzione del canone di Parte_1 locazione inizialmente pattuito, che viene ritenuta necessaria e prudenzialmente stabilita nella misura dell'80 per cento rispetto al canone originariamente concordato di € 2.200,00 mensili, a far data dall'insorgenza dei lamentati vizi quantomeno risalenti a settembre 2019, oltre che il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla deducente e la restituzione di tutte le somme pagate in eccedenza per aver potuto usufruire solo di una parte dell'immobile”.

2. Si è costituita in giudizio l' in Italia, eccependo la tardività Controparte_1 dell'opposizione, stante il decorso di più di dieci giorni dal primo atto di esecuzione, deducendo la sussistenza del proprio interesse all'esecuzione, l'assenza del caso fortuito, l'infondatezza e la temerarietà dell'eccezione sul difetto di procura nel giudizio sommario, l'infondatezza delle eccezioni formulate avverso la domanda di sfratto, nonché l'inammissibilità e infondatezza della
2 domanda riconvenzionale.

3. All'esito dell'udienza del 29.7.2025 è stata respinta la domanda di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza di sfratto, riscontrandosi l'assenza dei presupposti di cui all'art. 668, comma 4, c.p.c..

3.1. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, respinte le istanze istruttorie di parte opponente (prova per testi e consulenza tecnica d'ufficio) siccome irrilevanti e superflue, è stata decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Sulla base di concorde dichiarazione delle parti, si rileva innanzi tutto che l'immobile è stato rilasciato in data 13 novembre 2025.

5. L'opposizione è inammissibile siccome tardiva.
Sul punto si osserva che, ai sensi dell'art. 668, comma 2, c.p.c., “Se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione, l'opposizione non è più ammessa”, soggiacendo, quindi, l'opposizione dopo la convalida a un perentorio termine di proposizione, che nel caso di specie non è stato rispettato.
Orbene, nel caso di specie l'esecuzione è iniziata con il preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c. dell'ufficiale giudiziario notificato pacificamente alla in data 30.4.2025, Controparte_2 mentre il ricorso in opposizione è stato depositato in data 27.5.2025 e, quindi, ben oltre i 10 giorni dall'inizio dell'esecuzione.

6. Ferma restando l'assorbente sopra illustrata tardività, l'opposizione è anche inammissibile per difetto dei presupposti per l'accoglimento della fase rescindente del giudizio.

6.1. Le due notificazioni a mezzo pec (della citazione per convalida di sfratto il 22.5.2020 e del decreto di fissazione di udienza il 18.6.2020) sono andate a buon fine, sicché il contraddittorio in sede sommaria era del tutto integro.

6.2. La mancata costituzione della nel procedimento di convalida di Parte_1 sfratto non è dipesa da forza maggiore o da caso fortuito, poiché la chiusura del locale si è protratta oltre la chiusura imposta dalle disposizioni emergenziali inerenti alla pandemia da
Covid-19, non essendo, quindi, invocabile il factum principis in relazione a notifiche del
22.5.2020 e vieppiù del 18.6.2020. Ad ogni modo, e in via assorbente ogni ulteriore considerazione sul punto, la chiusura dell'attività non ha determinato l'impossibilità di connettersi alla posta elettronica certificata (tra l'altro per un lasso temporale non trascurabile), cosicché non vi è stata alcuna forza impeditiva non superabile in grado di impedire oggettivamente la lettura della posta, né emerge un'ipotesi di caso fortuito in grado di
3 neutralizzare la colpa del ricevente nel non aver avuto contezza degli atti giudiziari ritualmente notificatigli.

6.3. Per completezza, si evidenzia che, a differenza di quanto sostenuto dall'opponente, non vi è stata alcuna rinuncia della locatrice al titolo esecutivo.
In proposito si osserva che il diritto di procedere ad esecuzione forzata in forza di titolo giudiziale è soggetto soltanto all'ordinario termine di prescrizione decennale di cui all'art. 2946
c.c. e non a più brevi termini prescrizionali e di decadenza, né è predicabile alcuna sua implicita rinuncia per il mero decorso di un quinquennio, atteso che una simile evenienza può verificarsi soltanto a seguito di atti e comportamenti manifestamente inequivocabilmente e definitivamente contrastanti con l'intenzione di procedere all'esecuzione di quanto già accertato in sede giurisdizionale, il che non si è verificato nel caso di specie, non essendovi alcun onere di attivarsi esecutivamente prima del decorso del termine prescrizionale.

6.4. Sempre per completezza, si rileva l'infondatezza dell'eccezione di parte opponente secondo cui la notificazione della citazione per convalida di sfratto sarebbe nulla per mancata allegazione della procura e per invalidità di questa, poiché, trattandosi di procura generale alle liti di tipo notarile, essa non deve essere notificata unitamente all'atto giudiziario da notificare, essendo sufficiente che venga depositato in giudizio (il che si è verificata nel caso di specie dove è stata versata in atti nel fascicolo del procedimento sommario n. di r.g. 26960/2020), e considerato, inoltre, che essa è valida proprio in quanto autenticata da un notaio ed avente una data certa che ne garantisce la sua anteriorità alla notifica.

7. In definitiva l'opposizione va dichiarata inammissibile per difetto dei presupposti previsti dall'art. 668 c.p.c., con conseguente preclusione dell'esame delle censure formulate in via rescissoria.

7.1. L'accertata inammissibilità dell'opposizione, atteso che il processo è stato instaurato tardivamente e in assenza dei relativi eccezionali presupposti, comporta l'inammissibilità di ogni domanda e, pertanto, anche della domanda riconvenzionale, le cui relative pretese potranno eventualmente essere fatte valere in altro giudizio.

8. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
4 1) dichiara inammissibile il ricorso;

2) condanna la a rifondere le spese del presente giudizio di opposizione Parte_1 in favore dell' in Italia, che liquida in euro 1.700, oltre al 15% Controparte_1 per spese generali, iva e cpa come per legge.
Roma, 10.12.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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