N. R.G. 13794/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE V CIVILE

in persona del dott. Raffaele Del Porto in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 13794 del ruolo generale dell'anno 2022 vertente tra
C.F. ) Parte_1 P.IVA_1 attrice, con gli avv.ti Roberto Gorio e Federica Gorio
e
MAINO CAV. C.F. ) CP_1 P.IVA_2 convenuta, con gli avv.ti Riccardo Canilli e Lara Meneghello
Conclusioni: la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 15.5.2025 e, perciò, per entrambe le parti come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato telematicamente.
MOTIVAZIONE

1. Svolgimento del processo.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 29.11.2022, (da ora, per brevità, Parte_1
Cont Cont
), avente causa di (da ora , ha esposto che: a) in data 21.6.2006 Pt_1 Controparte_2 aveva concluso con IN Cav. (da ora IN) il contratto di leasing immobiliare n. CP_1
2419430 (già n. 19430/IM), avente ad oggetto un complesso immobiliare ad uso industriale sito in pagina 1 di 8 CE (VI), modificato con successiva scrittura in data 20.11.2013; b) IN si era resa inadempiente agli obblighi derivanti dal contratto omettendo, in particolare, di provvedere al pagamento dei canoni
“con scadenza da maggio 2015 (parzialmente insoluto per Euro 13.141,51) a giugno 2016”; c) con raccomandata spedita in data 20.9.2016 (ricevuta in data 6.10.2016), aveva quindi invocato l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto in forza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17 delle condizioni generali, intimando a IN il rilascio dell'immobile; d) l'importo complessivo dei canoni insoluti alla data della risoluzione del contratto ammontava a € 520.460,91= in linea capitale oltre interessi;
e) “successivamente alla risoluzione del contratto il bene ed il rapporto giuridico in questione venivano ceduti da a […] con atto di cessione in blocco Controparte_2 Parte_1 del 19.12.2019”.
Tutto ciò premesso, ha concluso perché il tribunale, previo accertamento dell'intervenuta Pt_1 risoluzione di diritto del contratto di leasing ex art. 1456 c.c. o, in subordine, pronuncia di risoluzione del contratto per grave inadempimento della società utilizzatrice ex art. 1353 c.c., volesse ordinare a
IN il rilascio degli immobili oggetto del contratto, con vittoria di spese.
IN si è costituita in giudizio contestando sotto vari profili la fondatezza della domanda proposta da
; ha eccepito, in via preliminare, l'incompetenza territoriale del Tribunale di Brescia e il Pt_1 proprio difetto di legittimazione passiva (in ragione della occupazione dell'immobile da parte di Cont soggetti terzi in forza contratti di sublocazione, autorizzati da;
nel merito, ha contestato la fondatezza della domanda attrice invocando, in particolare: i) l'intervenuta rinuncia alla risoluzione del contratto, avendo le parti perfezionato “un nuovo regolamento negoziale, in forza del quale la resistente avrebbe provveduto, con costi a proprio carico, al frazionamento del mappale oggetto del contratto e, di seguito, alla riattivazione e rimodulazione del contratto sulla base delle prospettate sublocazioni delle due porzioni immobiliari, con previsione di canalizzazione dei relativi canoni in favore del leasing”; ii) l'inoperatività, in ogni caso, della clausola risolutiva, in difetto di un “grave inadempimento dell'utilizzatrice”.
IN ha perciò concluso per il rigetto della domanda avversaria “per incompetenza del Tribunale di
Brescia, essendo competente per territorio il Tribunale di Vicenza, nonché per difetto di legittimazione passiva in capo alla convenuta IN Cav. e, comunque, in quanto infondate in fatto e in CP_1 diritto”.
pagina 2 di 8 Con ordinanza in data 8.2.2023, il g.i. ha disposto il mutamento del rito sommario in ordinario, assegnando alle parti i termini per le memorie ex art. 183, 6° comma, c.p.c.
La causa, istruita mediante produzione di documenti, è stata trattenuta in decisione all'udienza del
15.5.2025, sulle conclusioni delle parti richiamate in epigrafe.

2. Eccezione di incompetenza territoriale.
IN eccepisce, in primo luogo, l'incompetenza territoriale del giudice adito, indicando quale foro competente il Tribunale di Vicenza.
L'eccezione è infondata e va perciò respinta.
ha, difatti, correttamente radicato la causa avanti al Tribunale di Brescia, quale foro Pt_1 convenzionale esclusivo contemplato dalla clausola n. 23 del contratto (doc. n. 2 di ), a norma Pt_1 della quale “per tutte le controversie derivanti dal presente Contratto, comprese quelle relative alla sua validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione, viene espressamente riconosciuta la competenza esclusiva dell'Autorità Giudiziaria Ordinaria del Foro di Brescia”.
Rileva il tribunale che la clausola risulta, contrariamente a quanto assume la società resistente, oggetto di specifica approvazione, atteso che il contratto reca in calce la sottoscrizione specifica “anche per gli effetti di cui all'art. 1341 c.c e 1342 c.c.” di alcune clausole contrattuali – fra le quali la clausola n. 23 – individuate mediante richiamo al numero e alla rubrica.
Trova pertanto applicazione il costante orientamento giurisprudenziale secondo cui “in tema di contratti (nella specie, di conto corrente e di fideiussione) il requisito dell'approvazione scritta della clausola vessatoria può ritenersi soddisfatto anche nell'ipotesi in cui la clausola sia separatamente richiamata, con l'indicazione solo del numero o del titolo, unitamente ad altre clausole e specificamente approvata” (fra le altre, Cass. 17289/2004).
In ogni caso, andrebbe rilevato che la domanda attrice ha natura personale, invocando la Pt_1 restituzione dell'immobile quale conseguenza della risoluzione del contratto di leasing.
Risulta perciò palesemente inconferente il richiamo operato da IN all'art. 21 c.p.c. (e all'art. 447 bis
c.p.c.), relativo alle cause in materia di diritti reali su beni immobili e altri contratti (locazione immobiliare, comodato sempre immobiliare, ecc.), fra i quali non è tuttavia compreso quello di leasing.
Trovando in realtà applicazione la disciplina dettata per le cause relative a diritti di obbligazione, in difetto di idonea contestazione di tutti i fori alternativi contemplati dagli artt. 18, 19 e 20 c.p.c., la competenza del Tribunale di Brescia risulterebbe quindi comunque radicata in ragione dei fori rimasti pagina 3 di 8 privi di specifica contestazione (così, fra le altre, Cass. 17311/2018 secondo cui “in tema di competenza territoriale derogabile, per la quale sussistano più criteri concorrenti (nella specie, quelli indicati negli artt. 18, 19 e 20 c.p.c., trattandosi di causa relativa a diritti di obbligazione), grava sul convenuto che eccepisca l'incompetenza del giudice adito (trattandosi di eccezione in senso proprio)
l'onere di contestare specificamente l'applicabilità di ciascuno dei suddetti criteri e di fornire la prova delle circostanze di fatto dedotte a sostegno di tale contestazione. In mancanza, l'eccezione deve essere rigettata, restando, per l'effetto, definitivamente fissato il collegamento indicato dall'attore, con correlata competenza del giudice adito”).

3. Eccezione di difetto di “legittimazione passiva”.
Sempre in via preliminare, IN eccepisce “il difetto di legittimazione passiva in capo all'odierna convenuta, atteso che l'immobile oggetto delle avverse pretese non è nella disponibilità della IN
Cav. bensì delle società Parker s.r.l. (P.IVA ) e Visma Contract s.r.l. (P.IVA CP_1 P.IVA_3
), che lo conducono in sub-locazione in forza dei contratti rispettivamente sottoscritti in P.IVA_4 data 18.01.2017 e 01.06.2018, […]”, rilevando che “unici soggetti legittimati a restituire gli immobili dei quali si discute non possano che essere le società sub-locatrici, essendo le medesime detentrici e/o posseditrici legittime esclusive”.
Anche tale eccezione è infondata.
Va difatti ribadita la natura personale della domanda di condanna alla restituzione proposta da , Pt_1 che trova il suo presupposto nella risoluzione del contratto di leasing per cui è causa (di diritto ex art. 1456 c.c. o pronunciata dal giudice ex art. 1453 c.c.); risoluzione che va accertata (o pronunciata) nel necessario contraddittorio della parte del contratto di cui è chiesta la caducazione.
Ne deriva la corretta proposizione della domanda di restituzione del bene nei confronti della società utilizzatrice, unica controparte contrattuale, risultando a tal fine irrilevante la circostanza – pur pacifica
– della attuale occupazione del bene da parte di soggetti terzi in forza di contratti di sublocazione stipulati con IN (circostanza che assumerà rilevanza, al più, in sede esecutiva, ove si dovrà valutare l'opponibilità della presente sentenza ai terzi subconduttori).

4. Merito. Risoluzione del contratto di leasing.
Come accennato sub 1., lamenta l'inadempimento di IN agli obblighi derivanti dal Pt_1 contratto di leasing (per mancato pagamento dei canoni a far data dal maggio 2015) e invoca la risoluzione di diritto del contratto in forza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17 delle pagina 4 di 8 condizioni generali;
in subordine chiede che sia comunque pronunciata la risoluzione del contratto, sempre per grave inadempimento dell'utilizzatore.
IN contesta la fondatezza dell'assunto di parte ricorrente assumendo, in sintesi, che: i) la risoluzione di diritto invocata da risulterebbe superata dalla rinuncia operata dalla stessa Pt_1 mediante “adesione” alla proposta di nuova definizione dei rapporti da lei formulata in data 18.1.2017
(doc. n. 8 di IN); ii) l'accordo novativo perfezionato dalle parti in data 18.1.2017 è stato puntualmente adempiuto da essa IN, avendo eseguito i lavori necessari per il frazionamento dell'immobile e provveduto alla sublocazione a terzi conduttori delle due nuove porzioni immobiliari.
Entrambi gli assunti non possono essere condivisi, dovendosi al contrario evidenziare come le risultanze istruttorie non consentano di ritenere provata l'effettiva conclusione dell'accordo novativo invocato da IN.
La documentazione prodotta conferma infatti che, successivamente all'inoltro della raccomandata in Cont data 20.9.2016 (recapitata in data 6.10.2016), con la quale dichiarava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di leasing, sono intercorse articolate trattative fra le parti, che, pur giunte ad uno stato piuttosto avanzato, non sono mai sfociate in un accordo novativo dell'originario rapporto di leasing. Cont Dalla documentazione prodotta emerge infatti che in risposta alla proposta transattiva di IN formulata in data 4.11.2016, ha inviato comunicazione in data 18.1.2017, del seguente tenore: “vi confermiamo che in data 11/01/2017 la stessa è stata accolta da parte dei nostri Organi Deliberanti nei termini di seguito riportati: […]”, con la quale ha tuttavia anche precisato che “al fine di dare corso alla delibera, rimaniamo in attesa di ricevere la presente firmata per accettazione nonché una certificazione dello stato passivo della Vostra società a cura di ente indipendente esterno evidenziando, fin da ora, che dovremo sottoscrivere idoneo accordo transattivo che verrà predisposto da studio legale da noi incaricato” (cfr. docc. nn. 8 e 14 prodotti da IN, che hanno a oggetto due Cont comunicazioni di ella data indicata di tenore parzialmente diverso). Cont Sempre con l'ulteriore comunicazione in data 19.4.2017, confermava genericamente che “il frazionamento così proposto è per noi fattibile” (doc. n. 9 sempre prodotto da IN). Cont Trascorsi circa due anni, gli uffici con comunicazione in data 2.4.2019, in risposta alla proposta della società utilizzatrice, informavano IN di aver ricevuto autorizzazione solo parziale, limitatamente alla sublocazione delle porzioni immobiliari derivanti dall'eventuale frazionamento del pagina 5 di 8 bene (“allo stato abbiamo ricevuto il solo consenso per procedere alle sublocazioni delle due porzioni immobiliari che potranno essere formalizzate in un accordo transattivo”), precisando che “per tutti gli altri aspetti di cui alla sua proposta allegata, sono ancora in corso le valutazioni del caso” (doc. n. 5 sempre prodotto da IN).
L'esame delle produzioni documentali conferma pertanto che, come anticipato, fra le parti sono intercorse trattative che, pur giunte ad uno stato piuttosto avanzato, non sono mai sfociate in un accordo novativo del contratto di leasing, risolto ex lege in data 6.10.2016. Cont È significativo, in particolare, che con la comunicazione in data 2.4.2019 citata, ribadisse la necessità che le due nuove sublocazioni fossero “formalizzate in un accordo transattivo”, e che “per tutti gli altri aspetti di cui alla sua proposta allegata, sono ancora in corso le valutazioni del caso”.
Quanto poi alla pretesa rinuncia alla risoluzione di diritto del contratto, va richiamato il costante orientamento della Corte di Cassazione secondo cui “in tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice non comporta la eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni” (così Cass. 14195/2022, da cui è tratta la massima).

5. Domanda di restituzione.
Accertata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di leasing (accertamento richiesto da Pt_1 anche in sede di precisazione delle conclusioni al punto 1.), IN va condannata alla restituzione degli immobili oggetto del contratto di leasing in favore di . Pt_1
La risoluzione del contratto determina difatti la definitiva caducazione del diritto di godimento della società utilizzatrice, con conseguente obbligo di restituzione dei beni.
IN va perciò condannata alla restituzione, in favore di , degli immobili così identificati: Pt_1
“bene immobile sito in Comune di CE (VI) - Via Asiago n. 4, costituito da complesso immobiliare composto da più fabbricati attigui (palazzina direzionale, capannone industriale, servizi tecnici dell'azienda e magazzino), il tutto distinto nel NCEU di detto Comune come segue:
- foglio 6, map. 44, sub. 3, Via Asiago n. 44, piano T, categoria D/7, R.C. Euro 12.395,00;
- foglio 6, mapp. 44, sub. 4, Via Asiago n. 44, piano T-1, categoria D/7, R.C. Euro 22.200,00; pagina 6 di 8 - foglio 6, mapp. 44, sub. 5, Via Asiago n. 44, piano T, categoria D/7, R.C. Euro 3.630,00”.
Immobili che andranno restituiti a entro 60 giorni dalla notificazione (a cura di ) della Pt_1 Pt_1 presente sentenza.
Non avendo convenuto in giudizio i terzi Parker s.r.l. e Visma Contract s.r.l. (subconduttori Pt_1 delle porzioni immobiliari oggetto del contratto di leasing per cui è causa), resta estraneo al presente giudizio l'accertamento della opponibilità a dei contratti di sublocazione stipulati dai terzi con Pt_1
IN, accertamento che dovrà essere effettuato nell'eventuale sede di esecuzione della presente sentenza o di altro – autonomo – giudizio di cognizione.

6. Domanda di condanna ex art. 614 bis c.p.c.
Merita infine accoglimento la domanda proposta da di condanna di IN al pagamento di una Pt_1 somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione della presente sentenza;
somma che viene determinata, con criterio equitativo, nella misura di € 1.000,00= al giorno.

7. Istanze istruttorie e spese.
Le ragioni della decisione rendono inammissibili per irrilevanza le prove orali e la c.t.u. richieste da
IN, peraltro nemmeno riproposte in sede di precisazione delle conclusioni.
Sussistono giusti motivi per compensare per intero fra le parti le spese di lite: la domanda attrice di condanna al rilascio dell'immobile è difatti accolta e, tuttavia, emerge dalla documentazione prodotta il pacifico svolgimento di intense trattative fra le parti per la definizione bonaria della lite, anche in corso di causa, come ricavabile dalle numerose richieste di rinvio concordemente formulate dalle parti proprio per il tentativo di definizione.


P.Q.M.

pronunciando definitivamente, disattesa e respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, accogliendo le domande proposte dall'attrice nei confronti della convenuta IN Parte_1
Cav. CP_1
- accerta l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di leasing immobiliare n. 2419430, in data
21.6.2006 – e successive modifiche – per cui è causa;

- condanna la società convenuta a restituire alla società attrice le unità immobiliari meglio descritte in motivazione (paragrafo 5.) entro 60 giorni dalla notificazione (a cura dell'attrice) della presente sentenza;

pagina 7 di 8 - stabilisce in € 1.000,00= al giorno la somma dovuta da IN Cav. in favore di CP_1 [...] ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile; Parte_1
- compensa per intero fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Brescia, 8.10.2025.
Il giudice dott. Raffaele Del Porto

Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art.35 comma 1 d.m. 21 febbraio 2011, n.44, come modificato dal d.m. 15 ottobre 2012 n.209
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