REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Livorno, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa
ON SO, ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., riservata in decisione all'udienza del 1/10/2025, nella causa avente n. 1243/2024 R.G.; nella causa pendente tra:
(c.f. , (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, (c.f. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Pt_4
(c.f ), (c.f. ,
[...] C.F._4 Parte_5 C.F._5
(c.f. , e (c.f. Parte_6 C.F._6 Parte_7
), tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Paolo Mannucci ed C.F._7 elettivamente domiciliati presso il suo studio in Livorno, Piazza Cavour 12, giusta procura in atti;

ATTORI
E
, sito a Livorno in Borgo San Jacopo n. 175, (cod. fisc. Controparte_1
e P. IVA ), in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro P.IVA_1 tempore Dott. , rappresentato e difeso dall'avv. Stefano Pardini Controparte_2 ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Lucca Via di Poggio n. 34, giusta procura in atti;

CONVENUTO
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 Pt_2
, e
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Pt_7 hanno convenuto in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, il
[...] [...]
[...
[...] [...]
, sito in Livorno in Borgo San Jacopo n. 175, in persona CP_3 dell'amministratore pro tempore, al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni
““Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Livorno, contrariis rejectis: - Accertare e dichiarare la nullità e/o la annullabilità della delibera del 13.12.2023 del Controparte_1 [...]
, c.f. , per tutte le motivazioni esposte in Parte_8 P.IVA_1 premessa;
con vittoria di spese e di onorari di causa”.
Nello specifico, gli attori hanno rappresentato i seguenti fatti:
- di essere proprietari di immobili facenti parte del in Controparte_1
Livorno, Borgo San Jacopo n. 175;
- sul retro del fabbricato, all'interno dei confini del complesso condominiale, è presente un'area a servizio esclusivo del utilizzata sin dalla costruzione CP_1 dell'edificio come area ludico sportiva, dapprima adibita a campo da tennis, ed in seguito a campo da pallacanestro;

- proprio in virtù di tale esclusivo utilizzo, sin dalla costruzione del complesso condominiale, l'area è sempre rimasta separata dalla adiacente viabilità interna condominiale mediante apposito cordolo di delimitazione in cemento;

- nell'anno 2018, in concomitanza con l'avvio del servizio di raccolta rifiuti “porta a porta”, venivano posizionati, peraltro senza alcuna previa delibera legittimante, i cassonetti per i rifiuti condominiali su di una limitata porzione di tale area, e veniva realizzato sul cordolo di delimitazione tra l'area in questione e la viabilità interna condominiale, un piccolo scivolo per consentire agli operatori del Gestore del servizio raccolta rifiuti di traportare manualmente i bidoni sino al mezzo fermo in sosta temporanea nella viabilità interna condominiale;

- nell'anno 2021 l'amministratore di condominio nel frattempo subentrato, dott.
, realizzava, senza alcuna legittimazione assembleare e senza Controparte_2 alcun consenso dei condomini, un ulteriore scivolo sul cordolo di delimitazione dell'area ludico sportiva, ben più grande di quello preesistente, in grado di essere utilizzato da mezzi a due e/o quattro ruote come rampa di accesso all'area ludico sportiva attraverso la viabilità interna;

- proprio in concomitanza con la realizzazione del secondo svicolo, gli esponenti segnalavano all'amministratore di condominio la condotta di alcuni condomini, i quali, seppur saltuariamente, accedevano con i propri veicoli all'interno dell'area ludico sportiva, utilizzandola indebitamente come parcheggio;

- richiesta all'amministratore copia del regolamento condominiale al fine di verificare la sussistenza di una eventuale specifica destinazione dell'area in questione, una volta presane visione, gli esponenti verificavano che tale area era
2 espressamente menzionata all'art. 4 del regolamento, rubricato “COSE DI
PROPRIETA' COMUNE”, ed in particolare alla lett. “B” del citato articolo la stessa viene descritta come “aree destinate ad impianti sportivi e ricreativi”:
- nonostante tale specifica destinazione stabilita dal regolamento di condominio, le condotte sopra descritte venivano reiterate anche nel corso dell'anno 2022 pur in presenza di formali richieste di intervento trasmesse dagli esponenti all'amministratore affinchè quest'ultimo si adoperasse per garantire il rispetto del regolamento di condominio;
- gli autori di tali condotte, consapevoli della sussistenza di una specifica destinazione sancita dal regolamento condominiale, tentavano di legittimarne l'utilizzo quale parcheggio, richiedendo all'assemblea del condominio una modifica della destinazione d'uso di parte dell'area, mediante taglio della ringhiera presente tra l'area medesima e la strada di accesso alla viabilità interna del per la CP_1 realizzazione di nuovi posti auto, ma la richiesta veniva respinta con delibera del
16/11/2022, nella quale non veniva difatti raggiunta la maggioranza di cui all'art. 1117 ter c.c.;
- ad inizio anno 2023 la “ringhiera” di separazione tra l'area ludico sportiva e la strada di accesso alla viabilità interna veniva comunque tagliata senza alcuna autorizzazione, nonostante la richiesta di taglio fosse stata rigettata dall'assemblea del 16/11/2022;
- segnalata immediatamente la circostanza all'amministratore di condominio affinchè provvedesse all'immediato rispristino della recinzione, gli esponenti apprendevano che il taglio era stato realizzato proprio dall'amministratore, il quale motivava tale condotta sulla base di una presunta “minaccia” da parte del gestore del servizio raccolta di rifiuti ( di sospendere tale servizio, in quanto CP_4 risultava che in alcune occasioni i mezzi del Gestore non erano stati in grado di entrare all'interno delle aree condominiali – e quindi di effettuare il servizio di raccolta - perchè risultavano impropriamente parcheggiate auto di condomini sul lato sinistro della strada interna di collegamento tra la viabilità pubblica ed il cancello condominiale, circostanza, questa, che rendeva di fatto impossibile ogni manovra di accesso alla viabilità interna condominiale non solo ai mezzi del Gestore ma anche a qualsiasi altro mezzo privato di condomini che avesse necessità di accedere momentaneamente a tale viabilità per compiere operazioni di scarico e scarico, regolarmente consentite dal regolamento condominiale;

- immediatamente dopo la realizzazione del taglio sulla recinzione, le condotte illegittime di parcheggio sull'area ludico sportiva, dapprima realizzate saltuariamente
3 mediante accesso attraverso il cancello condominiale ed il secondo scivolo realizzato arbitrariamente dall'amministratore nell'anno 2021, divenivano costanti e quotidiane, poiché l'accesso all'area avveniva, ed avviene tuttora, direttamente e liberamente attraverso il taglio operato sulla ringhiera;

- nel frattempo, compiuta la verifica da parte del geom. al quale era stato CP_5 dato specifico incarico, l'amministratore, nell'assemblea del 26/07/2023, riferiva che la particella 669, corrispondente all'area ludico sportiva, “catastalmente è bene comune”, e che “esaminando il primo atto di compravendita e il regolamento di natura contrattuale, dalla planimetria allegata risulta che tale area risulta a comune tra tutti i condomini prima del frazionamento del 1985 che non l'assegna nè al condominio confinante né al ” e che inoltre “dal regolamento di natura Controparte_1 contrattuale l'area è comunque destinata ad impianti sportivi e ricreativi”, e concludeva affermando che “resta inteso che il parcheggio in detta area non è consentito”;
- nonostante i chiarimenti e le precisazioni fornite dall'amministratore nella predetta assemblea del 26/07/2023, le condotte abusive sopra descritte venivano quotidianamente reiterate per tutto il corso dell'anno 2023;
- attesa la perdurante inerzia dell'amministratore gli esponenti, con mail del
15/11/2023, richiedevano formalmente all'amministratore di condominio di procedere giudizialmente contro gli autori di tali condotte, e di provvedere contestualmente al ripristino immediato della recinzione condominiale;

- invece di dar seguito alle legittime richieste degli esponenti, l'amministratore decideva di convocare, di propria iniziativa, una assemblea condominiale per i giorni
12 e 13 dicembre 2023, avente ad oggetto, al punto n. 2 dell'o.d.g., i seguenti argomenti: “ratifica incarico legale (diffida-mediazione-procedimento giudiziario) per mancato rispetto regolamento condominiale contrattuale. Ratifica rimozione o messa in ripristino ringhiera area ludico-sportiva o in alternativa installazione di sbarra automatica con telecomando di accesso solo per Valutazione proposta CP_4 modifica regolamento condominiale contrattuale con autorizzazione a costituzione n.5 posti e contestuale inserimento di sanzione immediata per ogni violazione al regolamento stesso. Ripristino area ludico sportiva: scelta delle attività da installare per il ripristino dell'utilizzo dell'area come stabilito dal regolamento di condominio.
Ripristino cordolo delimitazione area ludica con eliminazione scivolo”;
- sulla parte dell'odg relativo alla “ratifica incarico legale (diffida-mediazione- procedimento giudiziario) per mancato rispetto regolamento condominiale contrattuale”, l'assemblea all'unanimità dei presenti concordava “che il punto non
4 debba essere oggetto di alcuna votazione stante gli obblighi derivanti dalla legge per cui è l'amministratore che deve decidere in proposito in merito al rispetto del regolamento condominiale”;
- per quanto concerne la parte di odg relativa alla “ratifica rimozione o messa in ripristino ringhiera area ludico-sportiva”, gli esponenti dichiaravano preliminarmente a verbale di ritenere “la rimozione della ringhiera … un'iniziativa autonoma dell'amministratore che configura un'innovazione vietata peraltro senza legittimazione assembleare”, e non essendo quindi “necessaria alcuna delibera che legittim[asse] il ripristino di una situazione di legittimità”, lo esortavano “a ripristinare la recinzione come più volte allo stesso richiesto sia verbalmente che con comunicazioni scritte;

- a seguito di richiesta del delegato del condomino di togliere “la dizione Pt_9
"area ludico-sportiva" dal punto all'odg in quanto non idonea per la determinazione dell'oggetto della delibera”, gli esponenti manifestavano la contrarietà alla richiesta
“in quanto la valutazione di condotta innovativa vietata è proprio fondata sulla circostanza che attraverso la rimozione della recinzione è stato di fatto consentito il transito indiscriminato a mezzi in un'area ludico - ricreativa alterandone così la sua destinazione impressa dal regolamento condominiale contrattuale”;
- posta in votazione la predetta richiesta del condomino la stessa veniva Pt_9 approvata con 31 favorevoli (526,78 mil) e 14 contrari (239,86 mil), tra cui gli esponenti;

- in considerazione del voto così espresso, ed atteso che l'odg richiedeva di votare sia la “ratifica rimozione”, che la “messa in ripristino” della ringhiera (espunta la precisazione “area ludico sportiva”), il Presidente richiedeva all'assemblea di esprimersi se deliberare preliminarmente sulla ratifica o sulla messa in pristino, e messa ai voti la richiesta, risultavano 31 favorevoli (526,78 mil) alla votazione preliminare sulla messa in pristino della ringhiera e 14 contrari (239,86 mil), tra cui gli esponenti;

- posta conseguentemente in votazione la “messa in ripristino della ringhiera”, tale richiesta non veniva approvata per il voto contrario di 31 condomini con mill.
526,78, mentre gli istanti esprimevano manifestazione di astensione al voto “per riservarsi il diritto di impugnare l'esito della presente votazione, dal momento che ritengono che il voto contrario al ripristino di una situazione di legittimità e di rispetto del regolamento di possa configurare una fattispecie di eccesso di potere CP_1 della maggioranza in danno della minoranza”;
- dopo tale votazione il Presidente era peraltro costretto a chiudere l'assemblea
“essendo terminato il tempo a disposizione per l'utilizzo della sala riunioni”, con la
5 precisazione che l'amministratore avrebbe convocato “una ulteriore assemblea quanto prima per la trattazione degli altri punti all'ordine del giorno sui quali non è stato possibile deliberare";
- tale assemblea non risulta ad oggi ancora convocata;

- successivamente le condotte abusive sopra descritte sono degenerate al punto tale che l'area in questione veniva letteralmente “invasa” da una moltitudine di veicoli, selvaggiamente parcheggiati in ogni minimo spazio a disposizione, tutto ciò avviene nella completa inerzia dell'amministratore di condominio;

Alla luce di tali fatti, gli attori, ritenendo la delibera assembleare del 13/12/2023 viziata sotto molteplici profili, in primis perché volta di fatto a legittimare la condotta posta in essere dall'amministratore di taglio della ringhiera effettuata in violazione del regolamento condominiale, tenuto conto della destinazione d'uso dell'area in questione, e in violazione delle norme imperative di cui agli art. 1102 e 1120, IV comma c.c. e perché altresì integrante una fattispecie di eccesso di potere della maggioranza in danno della minoranza dissenziente, hanno introdotto il presente giudizio al fine di sentir accogliere le conclusioni come sopra riportate.
Si è costituito in giudizio il in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, il quale ha contestato tutto quanto ex adverso dedotto e rappresentato, soprattutto per quanto concerne la destinazione d'uso dell'area condominiale oggetto di causa, e ha domandato il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto.
La causa è stata istruita tramite produzioni documentali e l'escussione di testimoni indotti da parte attrice.
All'udienza del 1/10/2025 la causa è stata trattenuta in riserva per la decisione, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 189 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

2. Tanto brevemente premesso, la domanda attorea è fondata e va accolta per le ragioni di seguito specificate.
Occorre preliminarmente precisare che l'impugnazione di cui all'art. 1137 c.c. avverso le delibere dell'assemblea condominiale da parte di condomini assenti, astenuti o dissenzienti è ammesso unicamente per motivi di legittimità, quando cioè, il condomino assuma che la deliberazione è contraria alla legge o al regolamento di condominio. Ne consegue che il sindacato del giudice in materia è limitato al controllo di legittimità e non può estendersi al merito, all'opportunità o all'equità della deliberazione, essendogli preclusa la possibilità di interferire nella libera valutazione dell'assemblea che è organo sovrano della volontà dei condomini.
6 Come evidenziato dalla Corte di Cassazione nella pronuncia a Sezioni Unite n.
9839 del 2021, l'art. 1137 c.c., comma 2, nel testo introdotto dalla L. n. 220 del
2012, sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte "le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale", intendendo comprendere nella sua previsione sia i vizi di forma sia i vizi di sostanza
(così superando il precedente criterio distintivo tra "nullità" e "annullabilità" individuato dalle Sezioni Unite, sent. n. 4806/2005).
Nella fattispecie in esame, gli attori hanno impugnato la delibera adottata all'esito dell'assemblea del 13/12/2023, al fine di chiederne l'annullamento perché adottata in violazione del regolamento condominiale e del disposto di cui agli artt. 1102 e
1120, quarto comma, c.c.
Nello specifico, gli attori si dolgono del fatto che la delibera abbia inciso in maniera del tutto illegittima sulla modificazione della destinazione d'uso dell'area condominiale identificata al mappale 669 da sempre adibita a spazio ludico- ricreativo, come previsto anche dal regolamento condominiale.
Va sul punto osservato che costituisce circostanza pacifica, in quanto non contestata dal convenuto, che l'amministratore del , abbia Controparte_1 dapprima posizionato, senza alcuna autorizzazione assembleare, i bidoni per la raccolta dei rifiuti in una porzione dell'area condominiale in questione, e poi creato uno scivolo sul cordolo di cemento ivi posto a delimitazione dell'area, al fine di favorire il trasporto dei bidoni da parte degli operatori del gestore per la raccolta dei rifiuti. Tale scivolo è stato poi ulteriormente ampliato, sempre su iniziativa autonoma dell'amministratore, al fine di agevolare l'ingresso del mezzo per la raccolta rifiuti.
Infine, l'amministratore, sempre di propria iniziativa, ha deciso di effettuare un taglio alla recinzione che delimitava l'area condominiale in questione dalla viabilità interna del sempre allo scopo di rendere più agevole l'ingresso degli CP_1 operatori suddetti, la cui attività era stata più volte ostacolata dalla presenza di auto parcheggiate sul luogo de quo.
Tali condotte poste in essere dall'amministratore di condominio hanno fatto sì che alcuni condomini si siano sentiti legittimati ad accedere all'area condominiale oggetto di causa con le proprie autovetture e a ivi parcheggiarle.
La questione è stata posta all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del
13/12/2024, all'esito della quale, la maggioranza dei condomini ha espresso voto negativo al ripristino dalla recinzione, di fatto ratificando l'operato dell'amministratore e conseguentemente anche l'accesso e il parcheggio all'area in questione.
7 Gli odierni attori, astenutisi dal voto nella suddetta assemblea, si dolgono del fatto che l'operato dell'amministratore sia contrario a quanto disposto nell'art. 1120, quarto comma, c.c. in quanto si sostanzia in una innovazione non consentita, perché comporta una modifica alla destinazione d'uso dell'area in oggetto come indicata dal regolamento condominiale, violandolo.
Le doglianze degli attori sono fondate.
Ed invero, come si ricava dalla copiosa documentazione depositata in atti dagli attori, emerge con tutte evidenza che l'area oggetto di causa, oggi identificata alla particella 669, Foglio 26, sia stata adibita sin dalla costituzione del a CP_1 spazio ludico-sportivo. Ciò emerge sin dall'atto di formazione del Controparte_1
del 31 marzo 1978, a cui risulta allegato il regolamento condominiale e la
[...] relativa planimetria. Il regolamento, sulla cui natura di regolamento contrattuale non ci sono dubbi, tenuto conto che è stato predisposto dall'originario proprietario dell'edificio e allegato al primo atto di vendita e costituzione del del CP_1
1978 e poi successivamente anche agli altri atti di vendita, prevede espressamente l'esistenza di aree adibite a spazi ludico-sportivi-ricreativi, individuati con il contorno blu nella planimetria allegata, tra i quali vi rientra anche l'area oggetto di causa, oggi identificata al mappale 669.
Del resto, la natura di bene condominiale di tale area e la sua specifica destinazione d'uso erano state confermate dallo stesso amministratore di condominio durante l'assemblea condominiale del 26/7/2023, nel corso della quale l'amministratore ha riferito all'assemblea dei condomini le risultanze degli accertamenti dallo stesso demandati ad un tecnico di fiducia, rappresentando espressamente che l'area in questione rappresenta un bene comune, che l'area inoltre deve essere adibita unicamente a spazio ludico-ricreativo come previsto dal regolamento contrattuale di condominio e che vi è assolutamente divieto di parcheggiare delle autovetture.
I testimoni escussi nel corso del giudizio hanno tutti confermato le suddette circostanze, ossia che sin dalla sua costituzione l'area oggetto di causa è sempre stata adibiti a spazio ludico, dapprima con la predisposizione di un campo da tennis e poi con la trasformazione in campo da basket, e solo con le modifiche operate dall'amministratore si è assistito all'iniziativa di singoli condomini di parcheggiare le proprie autovetture nella suddetta area, prima da sempre inibita all'ingresso delle macchine.
E' evidente, dunque, come le innovazioni effettuate sull'area in questione, soprattutto la rimozione della recinzione di delimitazione tra l'area e la viabilità
8 interna del debbano ritenersi del tutto arbitrarie ed illegittime, in CP_1 quanto poste in violazione dell'art. 1120, quarto comma, c.c., il quale vieta tutte quelle trasformazioni o modifiche che rendano le parti comuni dell'edificio condominiale inidonee all'uso o al godimento anche di un solo condomino, e in violazione del regolamento condominiale che ha, sin dalla costituzione del impresso a quell'area una specifica destinazione d'uso (spazio adibito CP_1 ad attività sportive e ricreative)
Le ragioni addotte dall'amministratore a sostegno della propria condotta, derivata a suo dire dal rendere possibile o comunque più agevole l'accesso degli operatori del servizio di raccolta rifiuti ai bidoni posizionati nell'area condominiale, non sono comunque idonee a rendere legittima la trasformazione della suddetta area, in quanto violativa del regolamento condominiale, potendo il individuare CP_1 altre modalità per il posizionamento dei bidoni o per consentire lo svuotamento degli stessi, che non vadano ad incidere sul godimento e sull'uso dell'area da parte dei condomini secondo la sua specifica destinazione d'uso.
Alla luce di tali ragioni, la domanda attorea deve essere accolta e conseguentemente deve essere annullata la delibera impugnata del 13/12/2023 in quanto violativa dell'art. 1120, quarto comma, c.c. e del regolamento condominiale, dovendo l'area condominiale identificata al mappale 669 essere adibita esclusivamente a spazio ludico-sportivo-ricreativo, con conseguente ripristino della recinzione di delimitazione dell'area in modo da impedire l'accesso e il parcheggio da parte di autovetture e/o motocicli, sia appartenenti a condomini che a terzi estranei.

3. Circa il regolamento delle spese di lite, si applica il principio della soccombenza e le spese sono liquidate in dispositivo, in base al valore indeterminabile della causa, secondo i parametri medi di cui al DM 55/2014, e con congrua riduzione, tenuto conto dell'assenza di questioni di fatto o di diritto di particolare complessità e dell'attività difensiva in concreto svolta dalle parti.

P.Q.M.


Il Tribunale di Livorno, definitivamente pronunziando sulla causa come in narrativa, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• Accoglie la domanda e, per l'effetto, annulla la delibera del 13/12/2023 adottata dall'assemblea del , Controparte_1
• Condanna il al rimborso in favore degli attori delle Controparte_1 spese del presente giudizio che si liquidano in complessivi € 545,00 per
9 esborsi ed € 7.602,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge dovute.
Così deciso.
Livorno, 29/10/2025
Il giudice
Dott.ssa ON SO
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