N. R.G. 2772/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA
CON DISCUSSIONE ORALE
Oggi 29 ottobre 2025, alle ore 12:56, innanzi al Tribunale in composizione monocratica nella persona del dott. Giacomo Rocchetti, sono comparsi:
Per , l'Avv. EDOARDO ARTURO JOANNAS in sostituzione dell'avv. Parte_1
DO TR, il quale si riporta alla memoria integrativa e alle note conclusive autorizzate.
Discute oralmente riportandosi alle conclusioni rassegnate.
Per , l'Avv. ELENA CARIMALI in sostituzione dell'avv. STEFANO CP_1
BENVENUTO il quale si riporta agli atti e alla memoria di costituzione e alle note conclusive autorizzate, insistendo per le conclusioni ivi rassegnate, con condanna alle spese da distrarsi a favore del difensore antistatario.
Il Giudice
Preliminarmente, va revocata anche formalmente la contumacia di costituitosi CP_1 tardivamente con l'Avv. Stefano Benvenuto. Rimane invece contumace la parte Controparte_2
A questo punto, ritenuta la causa documentalmente istruita e matura per la decisione, invita parte ricorrente a discutere contestualmente ex art. 429 c.p.c.
Il Giudice
Udita la discussione orale, si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando il difensore ad allontanarsi dall'aula.
Verbalizzazione sospesa alle ore 13.02.
Riaperto il verbale alle ore 13:27, pronuncia sentenza scritta in calce al processo verbale, dandone lettura e provvedendo al contestuale deposito in cancelleria per la pubblicazione.
Pavia, 29.10.2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti
pagina 1 di 11 N. R.G. 2772/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 2772/2024 promossa da:
(C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
DO TR del Foro di Pistoia;

RICORRENTE contro
(C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. STEFANO CP_1 C.F._2
BENVENUTO del Foro di Milano;

RESISTENTE nonché contro
(C.F: ); Controparte_2 C.F._3
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni.
Conclusioni:
- parte ricorrente: “Piaccia All'Ill.mo Tribunale adito contrariis reiectis, previo accertamento dei fatti di causa, In tesi dichiarare risolto il contratto di locazione di cui è causa per intervenuta disdetta da parte dei conduttori a far data dal 30.06.23 e conseguentemente ordinare agli stessi di rilasciare l'immobile di cui è causa libero e vacuo da persone e/o cose nella piena disponibilita' del comparente;
In ipotesi dichiarare risolto il contratto di locazione di cui è causa per intervenuta risoluzione consensuale a far data dal 30.11.23 e conseguentemente ordinare agli stessi di rilasciare l'immobile di cui è causa libero e vacuo da persone e/o cose nella piena disponibilità del comparente;
In ipotesi ulteriormente subordinata dichiarare ed accertare che il
pagina 2 di 11 contratto di cui è causa è privo di effetto e, quindi, risolto alla data di naturale scadenza del
01.12.2027 ed in conseguenza di ciò ordinare ai resistenti di rilasciare libero e vacuo e nella piena disponibilità del comparente l'immobile di cui è causa a tale data. In ogni caso determinare ai sensi dell'art. 614 bis cpc la somma di denaro dovuta per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento di rilascio. Con vittoria di spese e competenze di causa.”;
- parte resistente: “1) Respingere le domande come formulate dalla difesa del Sig. per Parte_1 tutte le motivazioni addotte (la scrivente difesa dichiara di non accettare alcun contradditorio in caso di modificazione della domanda principale ) 2) Con vittoria di spese diritti e onorari da distrarsi al sottoscrivente difensore quale antistatario delle stesse come da note spese sotto specificata.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dello svolgimento del processo
Con atto di citazione del 29.01.2024, ritualmente notificato, - premettendo di essere Parte_1 proprietario dell'immobile sito in Abbiategrasso (MI), Via Mameli n. 50, concesso in locazione ad uso abitativo ai coniugi e con contratto stipulato e registrato in data CP_1 Controparte_2
26.11.2019 per la durata di quattro anni (con decorrenza dal 01.12.2019), tacitamente rinnovabili alla scadenza, salvo disdetta ex art. 3 L. n. 431 del 1998 - intimava ai conduttori lo sfratto per finita locazione, evidenziando che il 01.06.2023 gli stessi avevano comunicato disdetta anticipata a far data dal
30.06.2023 e che, tuttavia, nonostante i ripetuti solleciti, continuavano ad occupare l'immobile.
Costituendosi in fase sommaria, gli intimati e si opponevano alla CP_1 Controparte_2 convalida, sostenendo che era stato il locatore a dichiarare illegittimamente cessato il contratto di locazione, inoltrandone peraltro comunicazione all'Agenzia delle Entrate senza alcuna formale e valida disdetta contrattuale da parte loro e adducendo altresì che l'atto di disdetta prodotto dalla controparte era invalido ed improduttivo di effetti giuridici, in quanto non sottoscritto dalla co-conduttrice ed avendo quale unica sottoscrizione una firma apocrifa di CP_1
Nel corso della stessa fase sommaria, all'udienza del 07.06.2024, il difensore della parte intimante insisteva per la convalida e per l'ordinanza anche provvisoria di rilascio, producendo ulteriore documentazione comprovante, a suo dire, l'intervenuta scadenza della locazione e la volontà delle parti di addivenire alla conclusione di un nuovo contratto per un canone maggiorato, in seguito non formalizzato;
gli intimati, a mezzo del proprio difensore, si opponevano.
Il Giudice della fase sommaria, negata la convalida, disponeva la trasformazione del rito in locativo ex artt. 667 e 426 c.p.c., assegnando alle parti i termini per introdurre la mediazione obbligatoria e per il deposito delle memorie integrative.
pagina 3 di 11 Il ricorrente-intimante, nella memoria integrativa tempestivamente depositata, dando atto dell'esito negativo del procedimento di mediazione per mancato accordo, insisteva sulla domanda di rilascio dell'immobile alla scadenza in ragione dell'intervenuta disdetta dei conduttori, siccome inequivocabilmente manifestata da presso i locali e per il tramite dell'agenzia immobiliare CP_1
“Immobil Gold” di Abbiategrasso (MI) il giorno 22.07.2023, seguita il successivo 31.07.2023 dalla disposizione di bonifico di € 1.000,00 in favore del locatore con causale “caparra nuovo contratto di locazione” da parte di la quale non poteva che valere quale comportamento adesivo Controparte_2 alla disdetta anticipata già comunicata dal marito. In ulteriore subordine, chiedeva al Tribunale di ordinare sin da ora il rilascio dell'immobile locato, accertando la nuova scadenza del secondo quadriennio al 01.12.2027.
Alla prima udienza del 15.01.2025, nella contumacia degli intimati, venivano ammesse le prove testimoniali e per interpello dedotte nella memoria integrativa, con rinvio al 27.02.2025 per la loro assunzione.
Nelle more, con memoria depositata in data 19.02.2025, si costituiva - tardivamente - in giudizio l'intimato per resistere alla domanda di accertamento e di rilascio dell'immobile, CP_1 adducendo la perdurante validità del contratto di locazione e l'irrilevanza e l'inutilizzabilità delle prove, orali e documentali, dedotte e prodotte dalla controparte.
invece, rimaneva contumace. Controparte_2
Nelle successive udienze del 27.02.2025 e del 21.05.2025 si dava corso all'istruttoria, mediante l'interrogatorio formale di entrambi i convenuti e l'escussione dei testi ammessi.
All'esito dell'istruttoria, le parti venivano infine chiamate a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. Lo scrutinio della domanda principale e di quella subordinata - le cui argomentazioni sono connesse e che perciò consentono una trattazione congiunta - deve essere, innanzitutto, preceduto da una più puntuale ricostruzione dei fatti processuali.
1.1 Alla luce delle evidenze acquisite del compendio probatorio, i fatti che si sono succeduti in ordine al rapporto locatizio per cui è causa possono essere così ricostruiti:
- come riportato nella comunicazione allegata al messaggio di posta elettronica certificata dell'Avv.
Calistri del 23.11.2023 ed in questa sede non contestato, come fatto storico, dalla parte costituita:
“(…) in data 24.02.2023 il inviava agli raccomandata con cui comunicava la Parte_1 CP_1 sua volontà di non rinnovare il rapporto alla prima scadenza, tuttavia non esplicitando i motivi
pagina 4 di 11 dovuti per legge, di talché tale comunicazione avrebbe avuto valore alla scadenza del secondo quadriennio come diniego al rinnovo (…)” (cfr. doc. 6 fasc. ric.);
- in data 01.06.2023 i coniugi e avrebbero dichiarato per iscritto CP_1 Controparte_2
e per il tramite dell'agenzia “Immobil Gold” di Abbiategrasso (MI) la volontà di “lasciare la casa in data 30/06/23” (doc. 2 fasc. ric.);
- l'intenzione di recedere (anticipatamente) dal contratto di locazione, veniva, in realtà, raccolta e trascritta dal sig. , socio della agenzia immobiliare, presso i locali di Controparte_3 quest'ultima in Abbiategrasso (MI), dove il solo si era recato personalmente, CP_1 apponendo la propria firma come “Il conduttore” in calce al citato documento prodotto in copia
[v. teste , udienza del 21.05.2025: “sul cap. 1): si, non ricordo la data, era Controparte_3 maggio credo, era comunque un sabato mattina ore 09.-09.30 ed è venuto il sig. presso CP_1
l'ufficio della Immobil Gold e mi ha detto che aveva la necessità di disdettare il contratto di locazione. Preciso che io ho curato la pratica di locazione in oggetto, perché mia figlia non c'era quel giorno. ADR: la pratica l'aveva gestita lei o sua figlia? Risposta: l'ho gestita io. sul cap. 2): mostrato il doc. 2, risponde: “Questa è la mia calligrafia, riconosco il documento che abbiamo redatto il giorno stesso ed è stato firmato davanti a me dal sig. . E' stata data CP_1 anche una copia (…)”].
- in quella occasione non era presente (co-conduttrice dell'immobile locato), la Controparte_2 cui firma, d'altronde, non risulta apposta in calce al citato documento;

- il successivo 22.07.2023, la Immobil Gold S.r.l. provvedeva ad inoltrare telematicamente all'Agenzia delle Entrate la comunicazione di “risoluzione (codice 4) di un contratto di locazione in data 30/06/2023” presentata dal locatore (“ ”) e ricevuta dal sistema C.F._1 informativo dell'A.E. Ufficio territoriale di Magenta con prot. n. 23072210311331129 – 000001
(cfr. doc. 4 fasc. ric.), come confermato anche dal teste [“sul cap. 4): mostrato il doc. 3, Tes_1 risponde: “si è vero, la stessa mattina c'è la nostra partita IVA, questi li facciamo noi.”];
- in pari data, presso i locali della stessa agenzia immobiliare, le parti “ Parte_1
(locatore)” e (conduttore)” sottoscrivevano, sempre alla presenza e per il tramite CP_1 del socio di Immobil Gold S.r.l. [v. ancora il teste “sul cap. 5): non lo ricordo, nel senso Tes_1 che poi si sono trovati per mettere giù una nuova situazione: altri importi, altre date, però di preciso che io li ho incontrati nel mio ufficio per la trattativa questo no, si saranno sentiti loro.
Mi era stato detto da qualcuno di scrivere il nuovo canone, le cifre, la durata e tutto. sul cap. 6): mostrato il doc. 4, risponde: “La grafia è sempre la mia, quindi sì, l'ho scritto io, riporta le nuove condizioni”], una dichiarazione con cui si sarebbero impegnati a stipulare un nuovo contratto di pagina 5 di 11 locazione al canone annuo di € 12.000,00, oltre spese condominiali, prevedendone la futura decorrenza dal 01.12.2023 e fino al 30.11.2031 (cfr. doc. 4 fasc. ric.);
- in data 31.07.2023 veniva, poi, disposto dal conto intestato a un bonifico di € Controparte_2
1.000,00 in favore di (e con causale “per acconto su cauzione Parte_1 CP_4 nuovo contratto di locazione”;
- ciononostante, non si arrivò mai alla stipula del suddetto “nuovo” contratto di locazione, laddove i convenuti continuarono ad occupare l'immobile corrispondendo il canone originariamente pattuito (e non quello “maggiorato”), mentre il locatore dichiarava di trattenere tali somme a titolo risarcitorio ovvero di indennizzo per la protratta occupazione dell'immobile, ritenuta “senza titolo”, fino all'effettivo rilascio (cfr. doc. 6 cit.).
1.2 Così ricostruita la vicenda fattuale, con l'atto che precede il locatore intimò ai conduttori lo sfratto per finita locazione, con contestuale citazione per la convalida, assumendo che a fronte della “disdetta anticipata” e dal comportamento, anche successivo, mantenuto da entrambi, egli avesse senz'altro acquisito il diritto alla restituzione dell'immobile a far data dal 30.06.2023 o quantomeno dal 30.11.2023, ma i conduttori non vi avevano provveduto.
1.3 Ad avviso del Tribunale, la domanda diretta ad ottenere il rilascio dell'immobile locato sul presupposto della cessazione del contratto al 30.06.2023 o alla prima scadenza del 30.11.2023, non può trovare accoglimento.
1.4 Occorre premettere che, in materia di rapporti locatizi, disdetta e recesso sono atti giuridici aventi effetti diversi, pur condividendo tra loro i caratteri della unilateralità e della recettizietà; la prima è espressione di un diritto potestativo attribuito “ex lege” (o “ex contractu”), concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo alla scadenza pattuita, l'esercizio del secondo è diretto, invece, ad ottenere lo scioglimento anticipato di un contratto in corso di esecuzione (cfr. Trib. Grosseto, n. 591/2018; così anche Cass. n.
1136/2023, in motiv.).
Nel caso in esame, il ricorrente tende a sovrapporre i due atti, definendo disdetta la dichiarazione unilaterale resa, per iscritto, in data 01.06.2023 a nome di entrambi i conduttori (ma sottoscritta da uno solo di essi), la quale piuttosto avrebbe - in tesi - valore di recesso anticipato dal contratto di locazione ad uso abitativo.
1.5 Tanto precisato, non può ritenersi raggiunta la prova in ordine al valido esercizio da parte del conduttore della facoltà di recedere dal contratto di locazione.
1.5.1 In primo luogo, perché il recesso doveva esercitarsi congiuntamente dai co-conduttori, quale desumibile dalla facoltà contrattualmente concessa al “conduttore” [cfr. doc. 1, pag. 2: “

2. Il conduttore pagina 6 di 11 dopo un anno di locazione potrà recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata al locatore con preavviso di sei mesi”], da intendersi come parte conduttrice nella sua unitarietà.
Invero, come già statuito dalla Suprema Corte, nel caso in cui più soggetti siano titolari, quali conduttori, della locazione di un immobile ed abbiano tra loro convenuto le modalità di utilizzazione dello stesso
(nella specie ad uso abitativo), essi danno luogo ad una comunione di interessi che scaturisce dalla contitolarità di un rapporto di natura meramente obbligatoria, non solo nei confronti del locatore ma anche nei loro rapporti interni, che può essere modificato soltanto con il consenso di tutti (cfr. Cass. n.
11/1990).
1.5.2 Né può ritenersi valida e sufficiente, ai fini della cessazione anticipata del contratto di locazione ad uso abitativo, la dichiarazione di volontà resa a nome di entrambi i conduttori ma sottoscritta da uno solo di essi, risultando irrilevante l'accettazione del locatore. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato che la risoluzione consensuale di un contratto può avvenire anche con una manifestazione tacita di volontà, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta
“ad substantiam”, tale essendo il caso che occupa, visto che “il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all'obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme” (così, in motivazione, Cass. n. 22647/2017; conf. Cass. n. 18971/2022).
1.5.3 D'altra parte, nella vicenda in esame, conformemente a quanto previsto dalla L. 27 luglio 1978, n.
392, art. 4, le parti avevano contrattualmente ribadito, con apposita clausola (v. art. 2 cit.), che il recesso del conduttore dal contratto di locazione - inteso come parte plurima, non potendosi dar luogo ad un recesso parziale da parte di un solo co-conduttore, salvo diverso accordo nella specie neppure dedotto - dovesse essere comunicato mediante lettera raccomandata con preavviso di sei mesi.
Ciò comporta, quindi, l'applicazione dell'art. 1352 c.c., a mente del quale le forme convenzionalmente stabilite anche per singole clausole contrattuali si intendono volute per la validità delle stesse, norma pacificamente ritenuta applicabile anche al recesso, “costituendo un atto negoziale unilaterale dal contenuto negativo, nel senso che pone fine agli effetti sostanziali della permanenza del contratto rispetto al quale si esplica", di talché sussiste, “anche nella fattispecie di atto di recesso, la presunzione che
l'art. 1352 c.c., trae dall'adozione negoziale della forma scritta” (cfr. Cass. n. 18414/2019; conf. Cass.
n. 18971/2022).
Ne consegue che la dichiarazione di volontà raccolta, per iscritto e in duplice copia, da un addetto dell'agenzia immobiliare, non potrebbe comunque ritenersi un mezzo equipollente alla lettera pagina 7 di 11 raccomandata da comunicarsi al locatore, come parimenti è da escludere la validità di una manifestazione tacita di assenso da parte dell'altro co-conduttore non firmatario della dichiarazione.
1.6 Non si ravvisa, per contro, nel comportamento assunto dalla co-conduttrice alcuna Parte_2 ratifica successiva dell'operato del coniuge.
Invero, anche volendo qualificare la dichiarazione a nome di entrambi e sottoscritta solo da uno alla stregua di un recesso operato dal falsus procurator, la ratifica intanto deve avere lo stesso requisito di forma richiesto dal contratto, restando altrimenti irrilevante il comportamento adottato dallo pseudo- rappresentato;
inoltre, essa deve risultare da un atto che manifesti in modo inequivoco una volontà incompatibile con quella di rifiutare l'operato del rappresentante senza potere.
1.7 Sulla base di queste coordinate, non è possibile dunque ravvisare la ratifica nel fatto materiale della disposizione di bonifico in data 31.07.2023 dal conto bancario di a beneficio di Controparte_2 [...]
della somma di € 1.000,00, ancorché accompagnata dalla causale “acconto su cauzione nuovo Parte_1 contratto di locazione”, atteso che da essa non può desumersi né l'inequivoca volontà di ritenere, da parte sua, già cessato il rapporto locativo, né la volontà, in concreto, di non rinnovare l'originario contratto alla scadenza del primo quadriennio.
1.8 Senza trascurare che l'indicazione riportata nella causale del bonifico è estremamente generica, mancando l'identificazione dell'oggetto e delle parti del futuro contratto di locazione (non essendo
[... neanche citata, peraltro, nella dichiarazione di intenti parallelamente siglata tra e Parte_3
, non potendo perciò desumersi da essa - in modo non equivoco - alcuna volontà di addivenire ad Per_1 una novazione della locazione, che presuppone il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione,
a norma dell'art. 1230 c.c., e deve essere connotata dall'inequivoca manifestazione dell'intento novativo delle parti, nonché dal loro comune interesse all'effetto estintivo e costitutivo.
Diversamente opinando, il mutamento del programma negoziale sarebbe rimesso all'iniziativa unilaterale di una delle parti, senza il consenso dell'altra.
1.9 È opportuno aggiungere che neppure può farsi leva sulla contumacia, nel presente giudizio di merito, della convenuta atteso che la contumacia è un fatto processuale “neutro” che determina Controparte_2 specifici effetti, espressamente previsti e determinati dalla legge, ma non introduce deroghe al principio dell'onere della prova, non consentendo pertanto di ritenere come incontroversi o pacifici i fatti dedotti dall'attore (cfr. ex multis Cass. n. 14372/2023).
Tale evenienza è in ogni caso evitata dall'essere la parte contumace comparsa personalmente all'udienza del 27.02.2025 per rendere l'interrogatorio formale, negando le circostanze capitolate dal ricorrente, sicché alcuna confessione di fatti sfavorevoli alla sua posizione può dirsi raggiunta in sede processuale.
pagina 8 di 11 1.10 È pure irrilevante, ai predicati fini, l'avvenuta comunicazione al Fisco da parte del locatore della supposta cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo a far data dal 30.06.2023.
1.11 Dovendo ritenersi, da tutto quanto precede: a) nulla e senza effetti l'originaria comunicazione di disdetta del locatore in relazione alla prima scadenza, perché immotivata (come già espressamente riconosciuto in atti); b) il recesso unilaterale del singolo conduttore invalido e privo di efficacia per tutti i profili critici evidenziati;
c) e non potendosi altrimenti ravvisare, dal comportamento assunto in concreto, una manifestazione inequivoca della parte conduttrice di rinuncia al rinnovo alla scadenza;
discende che il contratto di locazione ad uso abitativo inter-partes si sia legittimamente rinnovato, alle medesime condizioni, per un periodo di quattro anni - ex art. 2 L. n. 431/1998, riprodotto all'art. 1 del contratto de quo - fino al 30.11.2027.
§2. Può, allora, trovare accoglimento la domanda avanzata “in via ulteriormente subordinata” dal ricorrente con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. [nella parte in cui si chiede di “dichiarare ed accertare che il contratto di cui è causa è privo di effetto e, quindi, risolto alla data di naturale scadenza del 01.12.2027 ed in conseguenza di ciò ordinare ai resistenti di rilasciare libero e vacuo e nella piena disponibilità del comparente l'immobile di cui è causa a tale data”], non tanto e non solo perché, sotto il profilo processuale, “la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. costituisce l'atto in cui si cristallizzano le posizioni delle parti, nel quale esse possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale” (ex aliis, Cass. n. 21242/2009; Cass. n. 7423 e 7430 del 2017; Cass. n. 4771/2019; Cass. n. 17955/2021; Cass. n. 5955/2023; Cass. n. 14779/2023; Cass. n.
16113/2025), ma anche tenuto conto del principio più volte affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui “In tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione”
(cfr. Cass. n. 7927/2004; Cass. n. 684/2010; Cass. n. 8729/2011).
2.1 Pertanto, come nella disdetta del locatore con lettera raccomandata - quale atto unilaterale recettizio con cui si comunica all'altra parte la determinazione di far cessare il rapporto alla scadenza - l'errore nella indicazione della data ultima di durata non ne inficia la validità, né impedisce che essa operi in relazione alla data successiva della esatta scadenza, qualora non sia dubbia la volontà di negare ogni ulteriore protrazione del contratto, così, in caso di domanda giudiziale, l'errore nella indicazione della data di scadenza della locazione, in cui sia incorso l'intimante, non comporta la reiezione della domanda pagina 9 di 11 medesima né configura un caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché è la legge a determinare termini e date che è onere del giudice accertare (cfr. Cass. n.
12028/2000).
2.2 Né osta il fatto che non sia stata seguita sin dall'inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla l.
n. 392 del 1978, art. 30, prevista dalla l. n. 431 del 1998, art. 3, e che l'atto processuale sia stato formato per una scadenza già verificatasi, vigendo altresì il principio che “la disdetta e l'intimazione in cui essa
è contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva” (cfr. Cass.
n. 4036/2013; conf. Cass. n. 14486/2008). D'altronde, il diniego di rinnovazione della locazione nullo ai sensi dell'art. 3 L. n. 431/1998, perché non motivato in relazione alla prima scadenza, ben può convertirsi in una disdetta semplice o a regime libero, valida per la successiva seconda scadenza contrattuale, recando il contenuto inequivocabile di una manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione del rapporto (cfr. Cass. n. 257/2006; Cass. n. 13641/2004; v. anche Trib. Salerno, sez. I,
06.10.2006).
2.3 Deve pertanto ordinarsi il rilascio dell'immobile per finita locazione, indicandosi al 30.11.2027 la scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 26.11.2019, nonché fissarsi - tenuto conto delle condizioni delle parti e delle ragioni per cui è disposto il rilascio - la data per l'esecuzione entro il termine del 31.12.2027, a norma dell'art. 56 l. n. 392/1978 (come sostituito dall'art. 7 bis del
D.L. 13 settembre 2004, n. 240).
2.4 Non ricorrono, infine, i presupposti per l'emanazione del provvedimento di condanna ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c.
§3. Le questioni di diritto sottese alla presente e l'accoglimento della domanda attorea per una data diversa da quella intimata in sede di sfratto, in forma peraltro di condanna in futuro, nonché del comportamento mantenuto dalle parti nel corso del rapporto come argomentato in motivazione sulla principale questione controversa, inducono a ravvisare gravi motivi per disporre la compensazione integrale delle spese tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda disattesa o assorbita, così dispone:
• ordina a e il rilascio per finita locazione alla scadenza del CP_1 Controparte_2
30.11.2027 dell'immobile di proprietà di sito in Abbiategrasso (MI), Via Parte_1
Mameli n. 50, costituito da un appartamento posto al piano settimo ammobiliato, composto da quattro vani oltre a doppi servizi e cantina al piano terra, il tutto identificato catastalmente come pagina 10 di 11 segue: Foglio 21, mapp. 186, sub 704, piano 7 - S1, cat. A/3, cl. 5, RC € 573,12, oggetto del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti il 26.11.2019 e registrato in pari data all'Agenzia delle Entrate, Ufficio territoriale di Magenta, al n. 005723 - serie 3T;
• fissa, in mancanza di rilascio spontaneo, la data dell'esecuzione per il 31.12.2027;
• compensa per intero tra le parti le spese processuali.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. scritta in calce al verbale di udienza, pubblicata mediante lettura alle parti e contestualmente depositata in cancelleria.
Così è deciso in Pavia, lì 29 ottobre 2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti

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