R.G. n°6604 /2025
TRIBUNALE ORDINARIO PALERMO
Seconda Sezione Civile
VERBALE D'UDIENZA del 29/09/2025 nella causa promossa da
Pt_1
Contro
CP_1
All'udienza del 29/09/2025, alle ore 9,34, chiamato il procedimento indicato in epigrafe, sono comparsi davanti al Giudice dott.ssa Silvia Ingrassia:
− per parte attrice: l'Avv. RACALBUTO in sostituzione dell'Avv. VARVARO CARLO;

− per parte convenuta: l'Avv. ALOSI PIETRO.
L'Avv. Racalbuto insiste nella domanda di risoluzione del contratto stante la gravità dell'inadempimento, riportandosi alle difese di cui ai propri atti.
L'Avv. Alosi si riporta alla memoria, evidenziando che è stato documentato il pagamento.
I procuratori chiedono che la causa venga decisa.
Il Giudice
Dichiara chiusa la discussione e si ritira in camera di consiglio, riservando all'esito della stessa la decisione della causa.
All'esito della camera di consiglio, alle ore 17,00, pronuncia la seguente sentenza, dando lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione nell'assenza delle parti.
Il Giudice
Silvia Ingrassia
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Silvia Ingrassia, all'udienza del
29.9.2025, riaperta la camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6604 del Registro Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2025 pendente tra
codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Palermo ed Enna Parte_1
, in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliata in Palermo nella Via P.IVA_1
Giovanni Bonanno 59, presso lo studio dell'avv. Carlo Varvaro, giusta procura allegata all'atto di intimazione di sfratto per morosità;
- ricorrente
e in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Palermo, CP_1
Via Ruggero Settimo 74/H, presso lo studio dell'avv. Pietro Alosi, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione in opposizione all'intimato sfratto;

- resistente
Motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato il 15.4.2025, premesso di essere subentrata ad Parte_1
(a seguito del trasferimento del patrimonio per scissione societaria) nel contratto di Parte_2 locazione da quest'ultima stipulato con in data 6.3.2014 (registrato il 10.3.2014), avente ad CP_1 oggetto un immobile sito a Palermo, località Mondello, via Piano Gallo n. 6/a e 6/b, ha intimato sfratto per morosità nei confronti della società conduttrice, lamentando il mancato pagamento di complessivi euro 56.500,00 per canoni di locazione maturati fino al mese di aprile 2025 (la cui misura era stata concordata tra le parti con scrittura privata del 10.1.2020, a parziale modifica dell'art. 3 del contratto di locazione)
La conduttrice si è opposta all'intimato sfratto, chiedendo, in subordine, la concessione di un termine di grazia ed eccependo: (a) il difetto di legittimazione attiva di parte attrice, stante la mancata comunicazione alla conduttrice della intervenuta cessione del contratto;
(b) la mancata indicazione delle
2 singole mensilità rimaste insolute, con conseguente indeterminatezza della domanda;
(c) l'erroneità dell'importo complessivamente chiesto da parte attrice.
Concesso a parte intimante, all'udienza di convalida, il chiesto termine per controdedurre, con ordinanza del 29.5.2025, in accoglimento dell'istanza in tal senso svolta dal locatore all'udienza del
19.5.2025, è stato ordinato al conduttore il rilascio del bene ex art. 665 c.p.c. e disposto il mutamento del rito ex artt. 665, 447 bis e 426 c.p.c.
Esperito, con esito negativo, il tentativo di mediazione, nella propria memoria integrativa, parte ricorrente, contestate le difese di controparte, ha insistito per la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, con condanna di quest'ultimo al rilascio definitivo dell'immobile oggetto di locazione.
Parte resistente, dal proprio canto, nella propria memoria integrativa, ha insistito nelle proprie difese, lamentando, peraltro, l'erroneità dei conteggi effettuati dal locatore in ordine ai canoni insoluti.
All'odierna udienza, le parti hanno concluso come da verbale in atti.
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Venendo al merito della lite, va innanzitutto ricordato che, a seguito dell'opposizione di parte intimata, disposto il mutamento del procedimento speciale nel giudizio a cognizione piena, la domanda proposte dal locatore volta a ottenere la convalida dell'intimato sfratto per morosità si converte in domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore per mancato pagamento dei canoni e di condanna alla restituzione dell'immobile locato.
Nel caso di specie, le domande così formulate meritano accoglimento per i motivi che seguono.
In punto di diritto, va, innanzitutto, rammentato che, nelle azioni contrattuali di adempimento, risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), grava sull'attore esclusivamente l'onere di dimostrare il titolo da cui trae origine la sua pretesa e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il fatto dell'inadempimento, gravando poi sul debitore convenuto l'onere di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, Cass. n. 15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n. 3373/2010; Cass. n. 9351/2007;
Cass. Sezioni Unite n. 13533/2001).
Dall'applicazione di tali assunti al caso di specie, discende, innanzitutto, che la ricorrente Parte_1 producendo in giudizio il contratto di locazione concluso da con in data Parte_2 CP_1
6.3.2014 (registrato il 10.3.2014) avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, località Mondello, via
3 Piano Gallo n. 6/a e 6/b (v. doc. 1 del fascicolo di parte attrice del procedimento di convalida) e la successiva scrittura modificativa del 31.1.2023 (v. doc. 2 del fascicolo di parte attrice del procedimento di convalida) – dove era previsto il pagamento di un canone annuo di euro 42.000,00 per l'anno 2023 e di euro 60.000,00 a far data dall'anno 2024 - nonché il verbale di approvazione del progetto di scissione della con il quale è stato attribuito alla società l'immobile suddetto (v. doc. A Parte_2 Parte_1 depositato il 14.5.2025 nel procedimento di convalida), lamentando il mancato pagamento da parte della società conduttrice di un importo pari a € 56.500,00 per canoni maturati al 30.4.2025 ha assolto all'onere probatorio cui era tenuta ai fini dell'azione di risoluzione contrattuale per inadempimento della controparte.
Dal proprio canto, le difese di parte resistente non risultano idonee a provare il fatto estintivo e impeditivo dell'altri pretesa.
In primo luogo, l'eccezione di difetto di legittimazione attiva della per mancata Parte_1 comunicazione dell'intervenuta cessione del contratto di locazione concluso con la risulta Parte_2 smentita dalla stessa documentazione prodotta dalla società conduttrice fin dall'opposizione all'intimato sfratto, giacché l'estratto conto bancario della avvalora la conoscenza (e l'accettazione) del CP_1 CP_1 menzionato subentro, risultando la destinataria, quantomeno, del pagamento da parte della Parte_1 di un importo di euro 1.000,00 a mezzo bonifico del 25.11.2024, avente causale “affitto CP_1
2024” (v. pag. 36 dell'estratto conto depositato dalla resistente nella fase sommaria).
Quanto, poi, allo specifico ammontare dei canoni insoluti, deve invero rilevarsi che a fronte dell'allegazione della società locatrice in ordine al mancato pagamento di complessivi euro 56.500,00 alla data del 30.4.2025 - di cui: (i) € 6.000,00 per l'anno 2023, stante l'esistenza di un residuo dovuto per il mese di luglio pari ad € 1.000,00, di €1.000,00 per il mese di settembre, di € 2.500,00 per il mese di novembre e di € 1.500,00 per il mese di dicembre;
(ii) € 32.500,00 per l'anno 2024, stante il mancato versamento di un importo di € 2.000,00 a saldo del canone dovuto per il mese di agosto, di un importo residuo di € 3.000,00 per il mese di settembre, di un importo residuo di €.2.500,00 per il mese di ottobre e di € 3.500,00 per il mese di novembre, nonché un residuo di € 5.000,00 per il mese di dicembre e oltre alla mancata corresponsione di ulteriori euro 16.500,00 a titolo di “adeguamento” per l'anno 2024; (iii) €
18.000,00 per il periodo dal 1°.

1.2025 al 30.4.2025, stante il pagamento parziale del solo canone di gennaio, con un residuo dovuto di € 3.000,00, e la mancata corresponsione dei canoni dei mesi di febbraio, marzo e aprile (da un importo di €. 5.000,00 ciascuno) – la società resistente si è limitata a contestare la mancata considerazione di due bonifici, dall'ammontare di euro 1.000,00 e 1.500,00 del
28.3.2024 e 5.6.2024 (per un complessivo ammontare di euro 2.500,00).
Ma quand'anche dovesse ritenersi che queste somme (la cui ricezione è, invero, contestata dalla ricorrente) siano state effettivamente corrisposte alla conduttrice, l'inadempimento risulterebbe,
4 comunque, grave e idoneo alla risoluzione contrattuale, dovendosi sul punto ricordare che “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art.
1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza” (v. per tutti Cass. n. 1428/2017).
Ebbene, nel caso di specie, anche il mancato pagamento di un importo di euro 54.000,00 - superiore a tre mensilità concordate per l'anno 2025 (dal valore di euro 5.000,00 ciascuna) e a oltre undici mensilità concordate per gli anni precedenti (dal valore di euro 3.500,00 ciascuna) – risulta, senza dubbio, di “non scarsa importanza” ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Il pagamento del corrispettivo della locazione costituisce, infatti, l'obbligazione principale gravante sul conduttore, cui fa da corrispettivo l'obbligo del locatore di garantire il godimento dell'immobile, e, nel caso di specie, la mancata corresponsione di oltre quattordici mensilità di canone a fronte della totale privazione del godimento del cespite da parte del locatore altera, senz'altro, in maniera significativa il sinallagma contrattuale
Sulla scorta di quanto finora detto, risulta meritevole di accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e in tal sede va, inoltre, definitivamente, ordinato il rilascio dell'immobile, già disposto con ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. del
29.5.2025.
In assenza di apposita domanda svolta sul punto da parte della società locatrice (né nell'atto di citazione di convalida di sfratto, ove non è stata chiesta l'emissione dell'ingiunzione di pagamento ex art. 664 c.p.c., né in sede di memoria integrativa dopo il mutamento del rito), nulla va, invece, statuito in ordine al pagamento dei canoni insoluti.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e, liquidate secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014
(scaglione da euro 52.001 fino ad euro 260.000,00 parametri medi ridotti della metà per tutte le fasi, stante l'assenza di attività istruttoria e l'obiettiva semplicità delle questioni trattate), vanno poste a carico di parte resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- RISOLVE per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione ad uso diverso concluso tra con in data 6.3.2014 (registrato il 10.3.2014), cui è subentrata Parte_2 CP_1
Parte_1
5 - ORDINA a il definitivo rilascio dell'immobile oggetto di locazione, sito in Palermo, CP_1 CP_1
Mondello, Via Piano Gallo n. 6/a e 6/b a piano terra (riportato in Catasto al foglio 1, particella 329 sub
8, categoria C/1);
- CONDANNA al pagamento in favore di delle spese di lite, liquidate in euro CP_1 CP_1 Parte_1
7.052,00 per compensi ed euro 406,50 per esborsi, oltre Iva, Cpa e rimborso forfettario nella misura di legge.
Così deciso in Palermo il 29.9.2025.
Il Giudice
Silvia Ingrassia

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