N. R.G. 1735/2018
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1735/2018
Oggi 6 marzo 2025 ad ore 9.44 innanzi al dott. Rosa Lavanga, sono comparsi:
i procuratori delle pari i quali si riportano ai rispettivi scritti difensivi e insistono per l'accoglimento delle richieste formulate.
Dopo breve discussione orale, il Giudice riserva la pronuncia della sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. e si ritira in camera di consiglio. Autorizza i procuratori ad allontanarsi.
Il Giudice
Rosa Lavanga
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Rosa Lavanga ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1735/2018 promossa da:
, rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Bartoli Ciancaleoni ed Parte_1
elettivamente domiciliata presso il suo studio ricorrente contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. Cecilia De Vecchi ed elettivamente domiciliato CP_1
presso il suo studio resistente
Oggetto: Risarcimento danni
Conclusioni delle parti: per la ricorrente: “Voglia il Tribunale: ACCERTARE e DICHIARARE il diritto di risarcimento dei danni tutti subiti e subendi, integralmente addebitabili al conduttore sig. in seguito CP_1
alla locazione e rilascio dell'immobile sito in Assisi (PG), in Via Protomartiri Francescani n. 30, di proprietà della Ricorrente e, per l'effetto, CONDANNARE il conduttore al pagamento della complessiva somma di euro 6.500,00 oltre IVA ed accessori, oltre interessi di legge dalla costituzione in mora sino all'effettivo soddisfo. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio”; per il resistente: “VOGLIA il Tribunale in via preliminare accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione previsto in materia dall'art.5 1 comma del d.lgs. n.28/2010; nel merito (senza sanare la sollevata eccezione preliminare) rigettare la domanda di parte ricorrente, in quanto infondata in fatto ed in diritto sia nell'an che nel quantum, per pagina 2 di 6 tutti i motivi esposti in narrativa. In ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale, da distrarsi in favore del procuratore antistatario”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la SI.ra citava in giudizio il SI. Parte_1 CP_1
rappresentando di avergli concesso in locazione un immobile sito in Santa Maria degli
[...]
Angeli, Via Protomartiri Francescani n. 30 e che, dopo il rilascio dell'immobile, aveva riscontrato danni per circa € 6.500,00 oltre iva ed accessori, di cui chiedeva il risarcimento, danni elencati nella perizia di parte allegata al ricorso introduttivo (danni alla mobilia, ai sanitari, tinteggiatura non conforme).
Si costituiva in giudizio il SI. contestando il ricorso, eccependo in via CP_1
preliminare il mancato esperimento della mediazione obbligatoria e, nel merito, deducendo di non aver rilasciato in ritardo l'immobile e di non essersi rifiutato di firmare il verbale di riconsegna, posto che nessuno gli aveva chiesto di farlo. In ogni caso, proseguiva il resistente nella propria comparsa,
l'immobile era stato riconsegnato alla proprietaria la quale dopo aver verificato le sue condizioni ne accettava la restituzione. In relazione ai danni che sarebbero stati arrecati all'immobile, osservava che la casa non era completamente arredata ed alcuni mobili gli erano stati donati dalla Controparte_2
e che i danni lamentati dalla proprietaria in realtà o erano già presenti nell'immobile al
[...]
momento della locazione o non erano presenti al momento della riconsegna o, comunque, non li avevano cagionati i conduttori. Contestava pertanto la domanda sia nell'an che nel quantum.
Alla prima udienza del 13.3.2019 il Giudice accoglieva l'eccezione del resistente ed invitava parte ricorrente ad avviare la mediazione obbligatoria che, però, si concludeva con esito negativo.
Ammesse in parte le prove richieste dalle parti, era fissata l'udienza del 18.11.2020 per l'interrogatorio formale del resistente. Seguivano alcuni rinvii per l'emergenza epidemiologica da
Covid 19; all'udienza del 29.9.2021 era sentito il SI. . La prova per testi proseguiva CP_1 all'udienza del 30.3.2022 con l'escussione di un teste di parte ricorrente, SI.ra , Testimone_1 all'udienza del 30.11.2022 con l'escussione della teste di parte resistente SI. e alle Testimone_2
udienze del 16.11.2023 e 7.3.2024 in cui venivano sentiti i residui testi di parte resistente. Esaurita
l'istruttoria, il GI fissava l'udienza per la discussione orale concedendo alle parti termine sino al
15.2.2025 per note conclusive e nota spese.
pagina 3 di 6 Dalle emergenze processuali si evince che: -con contratto del 01.10.2013, registrato in data
18.10.2013 la sig.ra concedeva in locazione al sig. un Parte_1 CP_1
appartamento non ammobiliato sito in Assisi (PG) in via Protomartiri Francescani n. 30; -con raccomandata del 28.08.2017, il sig. comunicava la disdetta del contratto e con lettera CP_1
datata 6.09.2017 la SI.ra comunicava che il rilascio sarebbe avvenuto decorso il preavviso Parte_1
di tre mesi previsto dal contratto di locazione;
con la stessa comunicazione era indicata quale data di risoluzione del contratto quella del 30.11.2017; -in data 1.12.2017 il conduttore riconsegnava le chiavi dell'appartamento, lasciando l'immobile libero da persone e/o cose;
-con perizia del 12.1.20218 il
Geometra stimava i danni lamentati dalla SI.ra e li quantificava;
-seguiva missiva Tes_1 Parte_1
del legale contenente la richiesta di risarcimento;
-il testimone di parte attrice, Geom. Testimone_1
ha dichiarato di avere visto l'immobile solo al momento dell'incarico, di avere riscontrato l'ammaloramento degli infissi interni, di avere constatato che il coprifilo della porta era stato staccato e poi rimontato a mano, di avere constatato che alcune scatole di derivazione erano sicuramente rotte ma di non ricordare il numero preciso e dove fossero collocate;
ricorda che gli sportelli della cucina erano rovinati dall'umidità e che i sanitari non risultavano tenuti bene;
-la teste SI.ra , coniuge Testimone_2
del SI. dichiara che “la casa non aveva niente”, la doccia era priva di vetro ed è stato CP_1
necessario mettere una tenda, la ha loro regalato il tavolo e le sedie per mangiare, il Controparte_2
letto ed i pensili della cucina;
riferisce di avere acquistato l'armadio per i vestiti. Dichiara anche che ci ha detto che prima di andare via dovevamo imbiancare e lei ci ha portato suo fratello che Pt_1
mio marito ha pagato per il lavoro” senza tuttavia ricevere alcuna ricevuta di pagamento;
- il SI.
, teste di parte resistente, ha dichiarato che l'imbianchino è stato incaricato dalla proprietaria CP_3 dell'immobile e il pagamento, di circa settecento-ottocento euro, è stato effettuato, da quanto gli risulta, dal SI. dichiara anche che “Quando ha lasciato casa, era tutto pulito. Io non ho visto CP_1 CP_1
l'imbianchino, ma ho visto la tinteggiatura era stata eseguita” ADR: Al momento del rilascio Testi dell'immobile non ero presente” “ mi ha detto di avere pagato l'imbianchino, ma io non CP_1 ero presente”.
Si osserva che l'esistenza dei detti fatti, in tesi causa del danno il cui risarcimento è domandato dall'attore, andrà accertata facendo rigorosa applicazione del principio dell'onere della prova (il cui onere grava sull'attore).
Con riferimento agli obblighi di manutenzione gravanti sul conduttore in linea di principio deve affermarsi che gli articoli 1576 e 1609 C.C. pongono a carico del conduttore l'obbligo di eseguire le
“riparazioni di piccola manutenzione” intese come quelle riparazioni dipendenti da deterioramenti pagina 4 di 6 prodotti dall'uso del bene e non da vetustà o da caso fortuito. L'art.1590 C.C. pone altresì a carico del conduttore l'obbligo di restituire la cosa “nello stato medesimo in cui la ha ricevuta”.
L'inadempimento da parte del conduttore di tali obblighi comporta quello di risarcire i danni conseguenti purché questi siano provati dal locatore, secondo i principi generali in materia di onere della prova (art.2697 C.C.).
Nell'atto introduttivo del giudizio e nell'allegata perizia di parte la locatrice ha fatto un elenco analitico dei danni causati - a suo dire - dall'omessa manutenzione ordinaria da parte del conduttore. A parte la circostanza che dei danni di detto elenco alcuni non sono risarcibili perché dovuti al deterioramento causato dall'uso normale dell'immobile (come previsto dall'art.1590 C.C.) essendo
“connaturali” al godimento del bene e non potendo pretendere il locatore che gli sia restituito l'immobile senza quel deterioramento che l'uso dello stesso normalmente comporta, si ritiene che l'obbligo da parte del conduttore di riconsegnare l'immobile nello stato in cui l'ha ricevuto non sia stato provato.
L'inadempimento da parte del conduttore all'obbligo di esecuzione delle riparazioni ordinarie di piccola manutenzione e di quello di restituzione dello immobile nello stesso stato in cui l'ha ricevuto non importa - come per l'inadempimento in generale delle obbligazioni - il sorgere automatico dell'obbligo di risarcimento dei danni se questi non sono provati.
Posta tale premessa in diritto, e venendo al caso concreto, il contratto di locazione nulla dice in merito alle condizioni dell'immobile se non che lo stesso si trovava in buono stato locativo e che andava restituito nello stato in cui è stato ricevuto “e quindi tinteggiato” (contratto in atti).
Per la tinteggiatura dell'immobile vale quanto in precedenza osservato e deve ritenersi che sia conseguenza dell'uso normale del bene la necessità di ritinteggiare l'immobile. Essendo questo intervento manutentivo a carico, ai termini del contratto, del conduttore, ogni doglianza in merito alla scarsa qualità della pittura o alla non esecuzione a regola d'arte è inconferente proprio perché comunque l'odierno attore, nella qualità di locatore deve sopportare l'onere economico della ritinteggiatura (ma nella specie l'onere è stato per contratto accollato al resistente).
Con riferimento alle ulteriori contestazioni, si osserva che l'accesso all'immobile da parte del consulente della SI.ra risulta effettuato circa un mese dopo la riconsegna delle chiavi. Parte_1
Non esiste verbale di accertamento dello stato dell'immobile all'atto della sua restituzione. I testimoni hanno reso dichiarazioni contrastanti e nell'impossibilità di attribuire maggiore attendibilità alle dichiarazioni degli uni piuttosto che degli altri, il principio dell'onere della prova impone di ritenere la prova non raggiunta ed il fatto non provato. A nulla vale in proposito la perizia di parte posto che il tecnico effettuò il sopraluogo in data successiva al rilascio dell'immobile.
pagina 5 di 6 In ordine al dedotto ammaloramento degli infissi interni ed esterni le contestazioni sollevate all'odierno convenuto sono al contrario fondate, posto che, in ragione di quanto sopra detto,
l'ammaloramento dell'infisso è sicuramente causato da negligenza del conduttore in ordine all'obbligo di esecuzione delle riparazioni ordinarie di piccola manutenzione e di quello di restituzione dello immobile nello stesso stato in cui l'ha ricevuto. Non sono pertinenti al riguardo le osservazioni di parte convenuta relativa alla data dell'accesso del consulente di parte, in ragione della circostanza che dalle foto prodotte l'ammaloramento degli infissi è risalente nel tempo e comunque riconducibile al corso della locazione né può affermarsi deterioramento dovuto all'uso normale della cosa. Tuttavia la domanda non è fondata in ordine al quantum, non risultando agli atti di causa né evincibili aliunde elementi ai quali attingere ai fini della esatta quantificazione, insufficiente il dato ricavabile dalla generica e totalizzante quantificazione contenuta nella perizia di parte.
Per tali ultime ragioni sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese di lite.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: respinge la domanda. Compensa tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c..
PERUGIA, 6 marzo 2025
Il Giudice
Rosa Lavanga
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