TRIBUNALE ORDINARIO DI BELLUNO
Verbale udienza ex art. 127 ter c.p.c.
Oggi 27/11/2025 il giudice, a seguito del provvedimento con cui è stata disposta la trattazione scritta, a norma dell'art. 127 ter c.p.c., prende atto che i difensori hanno depositato le note contenenti le istanze e conclusioni, da intendersi qui integralmente richiamate.
All'esito dell'udienza di discussione odierna, sostituita dalla trattazione scritta, si deposita a definizione del giudizio sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
Si comunichi alle parti.
Il giudice dr.ssa Chiara Sandini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BELLUNO
Il Tribunale di Belluno in composizione monocratica, nella persona del giudice
Chiara Sandini, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 196/2025 R.G. promossa da
con l'avv. CUCCA PAOLA, come da mandato in atti Parte_1
- RICORRENTE
contro e , con l'avv. MAZZOLI PIERPAOLO, CP_1 Controparte_2
come da mandato in atti
- RESISTENTI
1 Oggetto: Pagamento del corrispettivo - Indennità di avviamento - Ripetizione
di indebito
CONCLUSIONI di parte ricorrente:
“In via principale:
Accertare e dichiarare la piena legittimazione attiva di e, per l'effetto, Parte_1
accertare e dichiarare il suo diritto a ricevere direttamente il pagamento degli oneri gestionali maturati, da parte dei sig.ri e , titolari della CP_1 Controparte_2
villa n. 335 del Comprensorio Borca di DO, e condannare gli stessi in solido al pagamento di € 6.490,96, oltre interessi di cui al D.Lgs. n. 231/2002 dalla data di scadenza delle ricevute fino al saldo effettivo, ovvero nella misura accertata in corso di causa e/o di giustizia.
In subordine:
Accertare e dichiarare il diritto di a ricevere direttamente il Controparte_3
pagamento degli oneri gestionali maturati in qualità di sub-mandataria della Pt_1
da parte dei sig.ri e per l'importo di €
[...] CP_1 Controparte_2
6.490,96, ovvero nella misura accertata in corso di causa e/o di giustizia.
In ogni caso:
Rigettare integralmente l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dai resistenti.
Rigettare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. in quanto infondata.
Rigettare la domanda riconvenzionale di rendiconto e la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulate dai resistenti, in quanto inammissibili e comunque infondate.
Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge ovvero compensazione di spese in caso di reciproche soccombenze per rigetto e/o inammissibilità di domande e/o eccezioni.”
CONCLUSIONI di parte resistente:
2 “Ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e respinta, Voglia l'Ill.mo Tribunale
adito:
Nel merito
- in via principale, dichiarare il difetto di legittimazione passiva dei nudi proprietari e in relazione alle domande proposte da , CP_2 CP_1 Parte_1
respingendole integralmente;

- in subordine, accertare e dichiarare l'inadempimento di alle obbligazioni Parte_1
derivanti dal mandato di gestione conferitole dai resistenti, compresa quella di rendicontazione, e respingere perché improponibile, inammissibile e comunque infondata in fatto e diritto ogni e qualsivoglia domanda proposta da nei Parte_1
confronti di e , condannando la società ricorrente ex art. 96 CP_2 CP_1
primo e/o terzo comma cpc a risarcire ai resistenti una somma equitativamente determinata;

In via riconvenzionale
- ordinare alla di presentare il conto della gestione del villaggio di cui è Parte_1
causa per gli esercizi 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024, nonché per quelli futuri, nel rispetto di quanto previsto nel Regolamento di Comparto richiamato nel rogito di compravendita sottoscritto tra la medesima e i resistenti, dichiarando tenuti i Sig.ri e a corrispondere a solo ed esclusivamente quelle CP_2 CP_1 Pt_1
somme di denaro che si attesteranno come correttamente rendicontate e distribuite ai sensi di legge e di contratto, sempre che si riferiscano ad opere manutentive perfettamente adempiute dalla mandataria.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi del giudizio.
In via istruttoria
- disporsi CTU nominando un Consulente tecnico contabile al quale sottoporre, salvo migliore specificazione, il seguente quesito:
“a) analizzi e descriva il CTU le relazioni annuali (e i documenti ad esse allegati)
presentate sino ad oggi dalla specificando (i) l'entità dei costi per i quali esiste Pt_1
3 un giustificativo documentale e la loro eventuale congruità rispetto ai prezzi medi di mercato per quei servizi e lavorazioni, (ii) se abbia o meno rispettato i criteri Pt_1
di suddivisione e distribuzione dei costi ai singoli mandanti previsti nel Regolamento
di Comparto, nelle tabelle millesimali del Comparto e nelle tabelle millesimali del
Comprensorio, specificando le incongruenze riscontrate, (iii) se gli accordi stipulati con terzi da per la gestione del villaggio siano economicamente in linea con i Pt_1
prezzi di mercato per quelle tipologie di lavorazioni o forniture;

b) analizzi e descriva il CTU la rendicontazione e la documentazione che produrrà
in ottemperanza all'ordine che le sarà impartito dal Giudice ex art. 263 cpc, Pt_1
compiendo le medesime verifiche e fornendo le medesime risposte evidenziate al punto a) che precede.
- ammettersi prova per interrogatorio formale del legale rappresentante della società
nonché prova per testi sulle seguenti circostanze: Parte_1

1. Vero che la maggior parte della zona in cui sono ubicate le villette 300 di cui al
“Comparto 3” del villaggio per diversi mesi degli anni 2023-2025 è rimasta senza illuminazione pubblica, e quindi totalmente buia?

2. Vero che quanto meno dall'anno 2021 nel periodo che va dalla primavera all'autunno sono soliti entrare all'interno del villaggio numerosi mezzi pesanti che salgono fino al parcheggio della chiesa (distante circa 2km dalla strada statale
Alemagna) per caricare e scaricare centinaia di tronchi e ramaglie prelevati da zone boschive, che vengono accatastati e poi lasciati incustoditi privi di protezioni nel parcheggio antistante la chiesa?

3. Vero che i suddetti camion, dato il loro peso e il loro carico, danneggiano continuamente i cordoli e le strade del villaggio, che poi vengono sistemati da Pt_1

4. Vero che il “Comparto 3” del villaggio è servito da una linea internet, che tuttavia quasi mai funziona correttamente?
4 5. Vero che dal 2021 e sino all'estate 2025 i resistenti sono costretti a provvedere autonomamente allo sfalcio dell'erba nella zona che circonda la loro villetta in quanto a differenza di quanto accade intorno alle altre villette, non vi provvede? Pt_1

6. Vero che, con l'unica eccezione dei mesi di agosto e del periodo natalizio, la strada asfaltata che sale lungo il villaggio nel comparto 3 non viene tenuta pulita da foglie,
terra, arbusti e neve e non viene correttamente manutenuta da Pt_1
Si indicano quali testi i signori , Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
, ” Tes_4 Testimone_5 Tes_6
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso in riassunzione depositato in data 14.3.2025 la società Parte_1
agiva in giudizio nei confronti di e di
[...] CP_1 Controparte_2
chiedendone la condanna al pagamento degli oneri gestionali maturati dalla propria sub-mandataria nell'importo di € 6490,96, come Controparte_3
da fatture pro-forma emesse da quest'ultima, oltre ad interessi e spese.
La ricorrente deduceva che a) e erano titolari della villa identificata al n. CP_1 Controparte_2
335, inserita nel comprensorio Corte delle Dolomiti, situato in Borca di
DO (BL), acquistata con atto notarile registrato il 03.04.2006;
b) la gestione del comprensorio Corte delle Dolomiti era stata affidata dalla medesima alla società secondo quanto previsto dal Controparte_3
Regolamento di Comparto allegato all'atto di compravendita di ciascuna singola unità in proprietà esclusiva;

c) ogni acquirente, all'atto della stipula del contratto di compravendita, aveva accettato il Regolamento di Comparto, quale parte integrante del contratto,
ed aveva perciò accettato di versare un onere di gestione da calcolarsi secondo parametri stabiliti e accettati dalle parti. I proprietari-mandanti avevano assunto l'obbligo di pagare in tre rate quadrimestrali le somme
5 dovute in base ai millesimi di proprietà, come indicate nel rendiconto, con onere di provvedere a eventuali osservazioni per iscritto entro 15 giorni dal relativo ricevimento. Per espressa previsione la presentazione di eccezioni scritte non avrebbe sospeso l'obbligo di pagamento, salva la ripetizione delle somme indebitamente corrisposte;

d) alle scadenze concordate era stato inviato ai singoli proprietari il prospetto delle fatture relative ai costi sostenuti dalla società di gestione incaricata dalla mandataria di i convenuti non avevano mai avanzato Parte_1
alcuna osservazione scritta;

e) nello specifico, la aveva inviato “le seguenti fatture Controparte_3
pro forma (all. 3):
- in data 08.07.2020, per conguaglio oneri 2019 e acconto 2020 per l'importo di €
1.535,38;
- in data in data 26.03.2021, per conguaglio oneri 2020 e acconto 2021 per l'importo di
€1.929,66;
· in data 22.03.2022, per conguagli1o oneri 2021 e acconto 2022 per l'importo di €
1.552,14;
- in data 06.03.2023 per conguaglio oneri 2022 e acconto 2023 per l'importo di
€1.473,78; il tutto per l'importo complessivo €6.490,96, salvo errori”.
Si costituivano in giudizio i convenuti chiedendo il rigetto delle domande e formulando in via riconvenzionale domanda di rendiconto, deducendo che la mancanza del medesimo determinava l'inammissibilità della domanda di pagamento formulata dalla ricorrente.
I resistenti evidenziavano che non vi era alcun rapporto contrattuale tra i proprietari delle ville e la società e deducevano che CP_3 Controparte_3
non aveva mai emesso delle fatture per gli oneri di gestione di Parte_1
cui pretendeva il pagamento, né aveva provato di aver sostenuto i costi di cui chiedeva il rimborso.
6 ***
La causa, ritenuta matura per la decisione sulla base delle risultanze documentali, veniva rinviata all'udienza odierna ex art. 281 sexies c.p.c. con l'assegnazione alle parti di un termine per note conclusive.
***
Nella fattispecie in esame la ricorrente ha agito in riassunzione per ottenere la condanna al pagamento degli importi di cui alle fatture pro-forma emesse dalla società per un valore complessivo di “€ 6490,96 Controparte_3
salvo errori”, oltre interessi, previo accertamento del diritto di “a Parte_1
ricevere direttamente il pagamento degli oneri gestionali maturati dalla sua sub-
mandataria . Controparte_3
Le domande, a seguito della riassunzione, sono necessariamente le medesime proposte avanti al Giudice di Pace di Cagliari che ha accolto l'eccezione di incompetenza (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 9915 del 09/04/2019 “Quando, a norma dell'art. 50 c.p.c., la riassunzione della causa - disposta a seguito di una pronuncia dichiarativa di incompetenza - davanti al giudice dichiarato competente avviene nel termine fissato dal giudice o, in mancanza, dalla legge, il processo continua davanti al nuovo giudice mantenendo una struttura unitaria e, perciò, conservando tutti gli effetti sostanziali e processuali di quello svoltosi davanti al giudice incompetente, poiché la riassunzione non comporta l'instaurazione di un nuovo processo, bensì costituisce la prosecuzione di quello originario”).
Le domande della parte ricorrente vanno ritenute infondate in quanto la medesima agisce in giudizio, in via diretta, per il pagamento di fatture emesse non dalla stessa, ma da una società terza ( , con la quale Controparte_3
i singoli proprietari delle ville, e quindi altresì i resistenti, non risultano avere in essere alcun rapporto contrattuale in relazione agli oneri gestionali oggetto di causa.
7 La ricorrente non ha documentato di aver sostenuto, quale mandataria, spese per importi corrispondenti a quelli richiesti, di talché neppure può ritenersi che la stessa abbia provato di aver anticipato delle somme per conto altrui nello svolgimento del mandato.
Tali rilievi in ordine alla domanda della parte ricorrente, da ritenersi in ragione di ciò infondata, assumono valore assorbente rispetto ad ogni altra questione sollevata in giudizio e determinano, nel contempo, l'inammissibilità ex art. 36
c.p.c. della domanda riconvenzionale di rendiconto formulata dai resistenti,
proposta in termini generici e non dipendente dal titolo dedotto in giudizio dalla ricorrente.
Ogni valutazione in ordine all'esecuzione del mandato, ed al relativo rendiconto, presuppone infatti nella fattispecie in esame un preliminare accertamento in ordine alla ripartizione delle spese relative ai servizi ed agli spazi di uso comune tra i singoli proprietari, che non può essere demandato ad una CTU e non è oggetto di accertamento nel presente giudizio;
le parti non hanno infatti allegato negli atti introduttivi, nello specifico, i criteri di ripartizione delle spese, e detta genericità si riflette, inevitabilmente, sulla richiesta di rendiconto e di CTU contabile, ritenuta esplorativa.
Preliminarmente rispetto ad ogni questione relativa al rendiconto si profila infatti una questione relativa ai criteri di ripartizione delle spese comuni tra i diversi proprietari, implicante valutazioni di natura petitoria e in materia di condominio (dovendosi valutare altresì se le relative previsioni possano essere derogate dalle parti); trattasi di questioni che non sono state specificamente affrontate in giudizio dalle parti e che esulano pertanto dalla presente vertenza.
La domanda riconvenzionale formulata dal resistente va pertanto ritenuta, per le predette ragioni, generica e inammissibile (Cassazione civile sez. I,
04/11/2013, n.24684 “La declaratoria di inammissibilità di una domanda
8 riconvenzionale non dipendente dal titolo dedotto in giudizio dall'attore o da quello già
appartenente alla causa come mezzo di eccezione costituisce l'esito di una valutazione riservata all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità ove sia stata adeguatamente argomentata l'inopportunità del "simultaneus processus"; Cassazione civile sez. III, 15/01/2020, n.533).
***
Le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti, ai sensi dell'art. 92
c.p.c., in ragione dell'esito complessivo del giudizio e della intervenuta definizione, nelle more del presente processo, di altre vertenze analoghe.

P. Q. M.


Il Tribunale di Belluno, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezioni disattese:
1) rigetta le domande di parte ricorrente;

2) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale formulata dai resistenti;

3) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso il 27/11/2025
Il Giudice
Dr.ssa Chiara Sandini
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