R.G. 16035/2024

TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 15/01/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 15/01/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo

R.G. 16035/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 15/01/2025 la seguente
SENTENZA
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 nella causa iscritta al n. 16035/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. IZZO ANTONIO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
RA TA
CONTUMACE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti: “1) accertare e dichiarare che il ricorrente ha legittimamente esercitato la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3, L. n. 431/98, con conseguente risoluzione del contratto di locazione inter partes;

2) per l'effetto, ordinare alla resistente la restituzione dell'immobile fissando, per il caso di mancata ottemperanza, la data di esecuzione del rilascio;

3) condannare la resistente al pagamento delle spese e compensi di giudizio, oltre rimborso spese generali, con CPA e IVA come per legge.”
Non si costituiva in giudizio la resistente, nonostante la regolarità della notifica del ricorso, in atti e, pertanto, deve dichiararsi la contumacia.
L'odierna Cognizione ha ad oggetto – come fatto palese dalle originarie conclusioni rassegnata dalla parte ricorrente – la risoluzione del contratto di locazione per finita locazione in ragione della disdetta comunicata dalla ricorrente in data 21.04.2023 e ricevuta in data 27.04.2023 (cfr. allegati al ricorso missiva lettera raccomandata).
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2 Alla luce di tale doverosa precisazione può passarsi al sindacato giurisdizionale sulla domanda di cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Parte ricorrente ha prodotto il contratto di locazione e la relativa registrazione.
Del pari ha prodotto la disdetta che risulta trasmessa alla parte resistente in data
21.04.2023 e ricevuta in data 27.04.2023 indicando la scadenza contrattuale del
11.02.2024 (cfr. deposito agli atti).
In tali atti, senza alcun ragionevole dubbio, la parte ricorrente - locatrice ha manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto;
precisando, altresì, di avere la necessità di “ottenere la disponibilità del compendio per destinarlo all'uso abitativo proprio ex art.3, comma 1, lett. A), l.
n. 431/1998” (cfr. allegato alla produzione di parte ricorrente).
Alla luce di tali riflessioni preliminari appare evidente che la vera res controversia pone al vaglio del Tribunale la questione relativa alla “disdetta” alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo registrato telematicamente in data 13.03.2020 con durata quadriennale dalla data del 12 febbraio 2020 alla data del 11 febbraio 2024.
Occorre rilevare che l'art. 3 L. 9 dicembre 1998 n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma (“In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998) alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di
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3 controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge" (v. Cass. 16 gennaio 2013, n. 936, Sezione III
Civile).
E' stato, ulteriormente, chiarito che “affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità" (v. Cass. 18 luglio 2013, n.17577).
In sostanza ben può il locatore denegare il rinnovo purché indichi i motivi posti a fondamento della volontà manifestata secondo il canone di cui all'art. 3 legge
431/1998.
Lo stesso locatore non deve fornire la prova dell'effettività del motivo – come ricordato dalla Giurisprudenza della Suprema Corte –ma allo stesso tempo deve, pur sempre, manifestare una volontà in tal senso motivata nella comunicazione di diniego.
Orbene la parte ricorrente, nella disdetta inoltrata a mezzo raccomandata a.r. in data 27.04.2023, ha chiaramente manifestato al conduttore la necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo proprio.
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4 Il tenore letterale della missiva non consente ragionevoli dubbi circa la chiara manifestazione delle ragioni a fondamento della disdetta consentendo non solo la verifica del rispetto delle previsioni di cui alla citata disposizione dell'art 3 lettera “a” legge 431/1998, ma, anche il controllo successivo per il conduttore circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso, in merito alla serietà dell'intento. In proposito si ribadisce, infatti, che il locatore espressamente indicava la propria volontà precisando: “Le comunico la intenzione del predetto sig. , nella spiegata qualità, di non rinnovare il menzionato Parte_1 contratto alla prima scadenza dell'11.02.2024, a fronte della necessità di ottenere la disponibilità del compendio per destinarlo all'uso abitativo proprio ex art.3, comma 1, lett. A), l. n. 431/1998””
A ciò si aggiunga che, nella scelta contumaciale della parte resistente, alcun fatto impeditivo od ostativo rilevabile ex alla pretesa è emerso che possa Pt_2 orientare il Tribunale ad affermare non sussistente la ratio giustificatrice del mancato rinnovo alla prima scadenza del contratto.
Il ricorso, pertanto, deve integralmente essere accolto.
La data di rilascio, in mancanza di attuazione spontanea, viene fissata in dispositivo ex art 56 legge 392/1978, considerate le contrapposte esigenze delle parti;
la natura del contratto, la durata dello stesso e valutate l'esigenza abitativa della parte conduttrice nella necessità di trovare un nuovo alloggio tenuto conto della notoria situazione abitativa anche in relazione all'arco temporale già trascorso dalla disdetta, nell'ottica di necessario contemperamento dei contrapposti interessi delle parti secondo la ratio del dettato di cui all'art 56 legge
392/1978.
Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
Non sussistono, nell'odierna vicenda processuale, ragioni che consentono di derogare al regime della soccombenza. Le spese, pertanto, vengono liquidate come da dispositivo , in ragione dei parametri di cui al d.m. 55/2014 come
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5 aggiornati ex d.m. 147/2022 tenuto conto della scaglione di riferimento e della natura delle questioni stesse.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Dichiara definitivamente risolto per finita locazione alla data del 11.02.2024 il contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle Entrate, avente ad oggetto il compendio immobiliare sito in Ischia (NA) alla Via Nuova Cartaromana
n. 119, compiutamente individuato in atti e nel contratto di locazione;

2) Per l'effetto condanna la parte resistente al rilascio dei beni in favore della ricorrente liberi e vuoti da cose persone;

3) Fissa per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del
17.03.2025;
4) Condanna parte resistente compiutamente identificata in atti al pagamento delle spese processuali che si liquidano in € 254,00 per spese ed euro 2540,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% ed accessori se dovuti come per legge.
E' verbale.
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Il Giudice
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Il presente provvedimento è stato redatto lo studio e la collaborazione del CP_1
Dott.ssa Gabriella Naldi.
Il Magistrato affidatario
Dott. Vincenzo Trinchillo
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