Sent. N. R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O Cron. N.
Il Tribunale di Milano, Sezione Quarta civile, nella persona del Giudice Rep. N.
R. Gen. N. unico dott.ssa Laura Brambilla
ha pronunciato la seguente 37441/2021
S E N T E N Z A iv. N. Pt_1
nella causa civile n. 37441/2021 Ruolo Generale promossa
D A
(C.F. Parte_2
OGGETTO:
), in persona del Ministro pro tempore, e AGENZIA DEL P.IVA_1
Proprietà
(C.F. ), in persona del Direttore pro tempore, Pt_3 P.IVA_2
entrambi rappresentati e difesi dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di
Milano per procura in atti
ATTORI
c o n t r o
(C.F. ), rappresentata e Controparte_1 C.F._1
difesa dall'Avv.to TARZIA GIORGIO per procura in atti
CONVENUTA
c o n t r o
(C.F. ), Controparte_2 C.F._2 [...]
(C.F. ), CP_3 C.F._3 [...]
(C.F. ), Controparte_4 C.F._4 [...] [...]
(C.F. , tutti Controparte_5 C.F._5
rappresentati e difesi dall'Avv.to TANZARELLA GIANCARLO,
dall'Avv.to TANZARELLA ELENA e dall'Avv.to TARZIA GIORGIO per procura in atti
CONVENUTI
In punto: Proprietà
CONCLUSIONI
Degli attori
“Il Ministero dell'economia e delle finanze e l'Agenzia del demanio così
precisano, allo stato, le proprie
CONCLUSIONI
Azione di negazione dell'acquisto da parte dello Stato
- In via principale dichiarare nullo l'atto pubblico rogato dal notaio
dott. di Milano rep. n. 40478/13710 in data 4.4.2017, per Persona_1
assoluta impossibilità giuridica del contenuto o, in subordine, per illiceità della
causa e/o dei motivi, nonché in quanto funzionali a conseguire un effetto in frode
alla legge o comunque con abuso del diritto;

- in subordine ed ove di ritenga che esso concreti una (proposta di)
donazione dichiarare inesistente o comunque nullo ed inefficace l'atto pubblico
predetto per inesistenza della relativa accettazione da parte del donatario;

- per l'effetto accertare e dichiarare conseguentemente che lo Stato non
ha acquisito la proprietà dell'immobile di cui è causa ai sensi dell'art. 827 c.c.. - 3 -
Azione di condanna
accertato che l' ha provveduto, senza esservi Controparte_6
tenuta, ad eseguire gli interventi prescritti dal Comune di ON LO con
ordinanza sindacale n. in data 1.10.2020, anticipando il relativo costo pari ad €
30.744,00,
- condannare i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento del danno in
favore dell' ai sensi dell'art. 2043 c.c. nella predetta misura Controparte_6
di € 30.744,00, oltre interessi legali dal 30.12.2020 al saldo;

- in subordine condannare i convenuti, in solido tra loro, a indennizzare
l' ai sensi dell'art. 2031 co. 1 c.c. nella predetta misura di € Controparte_6
30.744,00, oltre interessi legali dal 30.12.2020 al saldo;

- in ulteriore subordine condannare i convenuti, in solido tra loro, a
indennizzare l' ai sensi dell'art. 2041 co. 1 c.c. nella predetta Controparte_6
misura di € 30.744,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal
30.12.2020 al saldo.
In ogni caso condannare i convenuti alla rifusione delle competenze
difensive in favore dell' .” Controparte_6
Dei convenuti
“A) Respingersi le domande tutte proposte dal Parte_2
e dall' nei confronti delle parti convenute nel
[...] Controparte_6
presente giudizio.
B) Condannarsi le parti attrici in solido, a sensi dell'art. 91 c.p.c., al - 4 -
rimborso delle spese e compensi per la giudiziale difesa delle parti convenute.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato il
[...]
e l' hanno convenuto Parte_2 Controparte_6
in giudizio Controparte_2 Controparte_5 [...]
e al fine di sentir CP_4 Controparte_1 Controparte_3
accertare e dichiarare, in via principale, la nullità dell'atto pubblico datato 4
aprile 2017 di rinuncia alla proprietà degli immobili siti in Comune di
ON LO, Via Roma 48 per impossibilità giuridica del contenuto,
ovvero per illiceità della causa e/o dei motivi, ovvero in via subordinata,
per inesistenza dell'accettazione del donatario qualora lo si qualifichi come proposta di donazione.
Il conomia e l' Parte_2 Parte_2 Controparte_6
hanno, dunque, chiesto al Tribunale di accertare che lo Stato non ha acquistato la proprietà dei beni immobili ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 827 c.c., ed ha chiesto di condannare i convenuti a versare in favore dell' la somma di euro 30.744,00, pari a quanto speso Controparte_6
per dare esecuzione all'ordinanza sindacale del Comune di ON
LO in ragione delle condizioni pericolanti degli immobili, in principalità
a titolo risarcitorio ex art. 2043 c.c., ed in via gradata ex art. 2031 c.c.
ovvero ex art. 2041 c.c..
Costituendosi in giudizio Controparte_2 Controparte_5 - 5 -
e CP_5 Controparte_4 Controparte_1 CP_3
si sono opposti all'accoglimento delle avverse domande di nullità
[...]
dell'atto di rinuncia alla proprietà degli immobili, trattandosi di atto lecito;

si sono del pari opposti all'accoglimento della domanda di condanna,
segnalando come la necessità di interventi manutentivi sia stata ordinata dal
Comune soltanto dopo tre anni dalla volontaria acquisizione dell'immobile da parte dell' ed, in ogni caso, negando i presupposti Controparte_6
applicativi delle norme ex adverso invocate.
La causa, ravvisatane la natura documentale, è stata infine trattenuta in decisione sulle precisate conclusioni riportate in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Ricostruzione fattuale
Con atto notarile datato 4 aprile 2027 Controparte_2 [...]
per la quota di 1/3 (un terzo) pro-indiviso, Controparte_5 CP_1
e per la quota di 1/3 (un terzo) pro-
[...] Controparte_4
indiviso e per la restante quota di 1/3 (un terzo), e così tutti Parte_4
insieme per l'intero, hanno dichiarato “ad ogni effetto di legge ed in
particolare dell'art. 827 del c.c. di rinunciare abdicativamente con effetto
dalla data odierna alla proprietà dei seguenti beni immobili” siti in
Comune di ON LO, in Via Roma n. 48, angolo Via Cavour,
catastalmente identificati al foglio 3, mappale 325, subalterni n. 10, 11, 12,
13, 14, 15, 17, 20, 21, nonché appezzamento di terreno censito al Catasto - 6 -
Terreni al foglio 9, mappali 817 e 401 (doc. 1 fascicolo parte attrice).
Con decreto prot. n. 2017/859 del 13 luglio 2017 l' CP_6
ha disposto la trascrizione a favore del dello Stato dei
[...] CP_6
sopra indicati beni immobili (doc. 2 fascicolo parte attrice).
Successivamente, con ordinanza datata 19 giugno 2020, il Comune
di ON LO ha rappresentato all' che Controparte_6
l'immobile “presenta numerosi distacchi di intonaco dalla facciata e
distacco di perline lignee dallo sporto di gronda, problematiche che si
ripercuotono sullo spazio pubblico fronteggiante l'immobile causando
rischi alla sicurezza di pedoni e veicoli. Inoltre, sempre fronteggianti lo
spazio pubblico, sono presenti balconi, parapetti e coperture la cui
integrità andrebbe verificata al fine di garantire la sicurezza delle aree
pubbliche (Via Roma e Via Cavour) direttamente sottostanti”; per l'effetto,
l' è stata invitata a “provvedere sollecitamente alla rimozione delle CP_6
situazioni di pericolo riscontrate ed alla verifica della sicurezza delle
porzioni di immobile fronteggianti lo spazio pubblico” (doc. 4 fascicolo parte attrice).
Con successiva ordinanza contingibile ed urgente ex art. 45 d.lgs.
267/2020 assunta in data 1.10.2020 volta alla messa in sicurezza dell'immobile, il Sindaco di ON LO ha ordinato all' CP_6
nonché ai convenuti
[...] Controparte_2 Controparte_5
e quali rinuncianti che
[...] Controparte_1 Controparte_4 - 7 -
continuano a rispondere delle obbligazioni derivanti dalle proprie condotte passate ex artt. 2043, 2051 e 2053 c.c., di provvedere alla messa in sicurezza ed alla verifica di stabilità del compendio immobiliare (doc. 9
fascicolo parte attrice).
I lavori di messa in sicurezza del bene immobile sono infine stati realizzati e sono stati commissionati dall' che ha Controparte_6
corrisposto in data 30 dicembre 2020 in favore dell'impresa Parte_5
il complessivo importo di euro 30.744,00
[...] Controparte_7
(doc. 14 e 15 fascicolo parte attrice).
*****
Così ricostruiti i fatti di causa, si passano ora ad esaminare le domande attoree.
2. Domanda di nullità dell'atto di rinuncia abdicativa
Le domande di nullità svolte in principalità dagli attori devono essere vagliate alla luce della recente sentenza della Suprema Corte di
Cassazione a Sezioni Unite n. 23093/2025.
Devono, dunque, trovare applicazione i seguenti principi di diritto,
per cui:
- “la rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non
recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in
quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della
cosa accordata dall'art. 832 cod. civ., realizzatrice dell'interesse - 8 -
patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione,
producendosi ex lege l'effetto riflesso dell'acquisto dello Stato a titolo
originario, in forza dell'art. 827 cod. civ., quale conseguenza della
situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla
proprietà immobiliare espressa dal titolare ‹‹trova causa››, e quindi anche
riscontro della meritevolezza dell'interesse perseguito, in sé stessa, e non
nell'adesione di un ‹‹altro contraente››”;
- “allorché la rinuncia alla proprietà immobiliare, atto di esercizio
del potere di disposizione patrimoniale del proprietario funzionalmente
diretto alla perdita del diritto, appaia, non di meno, animata da un «fine
egoistico», non può comprendersi tra i possibili margini di intervento del
giudice un rilievo di nullità virtuale per contrasto con il precetto dell'art.
42, secondo comma, Cost., o di nullità per illiceità della causa o del
motivo: ciò sia perché le limitazioni della proprietà, preordinate ad
assicurarne la funzione sociale, devono essere stabilite dal legislatore, sia
perché non può ricavarsi dall'art. 42, secondo comma, Cost., un dovere di
essere e di restare proprietario per «motivi di interesse generale». Inoltre,
esprimendo la rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile
essenzialmente l'interesse negativo del proprietario a disfarsi delle
titolarità del bene, non è configurabile un abuso di tale atto di esercizio
della facoltà dominicale di disposizione diretto a concretizzare un interesse
positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento e a - 9 -
raggiungere un risultato economico non meritato”.
Per l'effetto, in conformità ai superiori principi di diritto, devono essere rigettate le domande attoree volte a sentir accertare e dichiarare la nullità dell'atto pubblico datato 4.4.2017 per impossibilità dell'oggetto ovvero, in subordine, per illiceità della causa e/o dei motivi.
Parimenti infondata risulta la domanda subordinata - che si fonda sulla qualificazione dell'atto datato 4 aprile 2017 in termini di proposta di donazione - ed è volta a sentirne accertare e dichiarare l'inesistenza/nullità/inefficacia per inesistenza della relativa accettazione da parte del donatario.
Come chiaramente spiegato nella richiamata sentenza a Sezioni
Unite, la rinuncia alla proprietà immobiliare è un atto essenzialmente unilaterale, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto,
senza interessarsi della destinazione del bene e del suo contestuale, o successivo, eventuale acquisto da parte di altro soggetto. L'unilateralità e la non recettizietà dell'atto di rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile sono conseguenze dell'interesse individuale che essa realizza con la dichiarazione del titolare del diritto soggettivo diretta unicamente a dismettere il medesimo.
L'art. 827 c.c., in base al quale i beni immobili ‹‹che non sono in
proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato››, trova inoltre causa non già nell'atto di rinuncia, bensì nell'effetto riflesso essenziale che esso - 10 -
provoca, laddove ricorra una determinata situazione di fatto rappresentata dalla situazione di vacanza del bene immobile (Cass. 2 marzo 2007, n.
4975; Cass. 27 gennaio 1976, n. 256).
3. Domanda di rimborso di quanto speso per la messa in sicurezza
dell'immobile
Resta infine da analizzare la domanda attorea volta a sentir condannare i convenuti al rimborso delle spese anticipate per la messa in sicurezza dell'immobile, a titolo risarcitorio o di indennizzo per gestione di affari altrui, ovvero in via di ulteriore subordine a titolo di indennizzo per arricchimento senza causa.
In argomento, stante la loro rilevanza, si riportano i principi di diritto espressi dalla sentenza a Sezioni Unite n. 23093/2025 in tema di eventuale implicazione tra la rinuncia alla proprietà e la disciplina della tutela antidelittuale, secondo cui “l'argomento che la condotta manutentiva
è giuridicamente doverosa per il proprietario (ai sensi dell'art. 2053 cod.
civ.) o che su di esso spieghi effetti il rapporto custodiale con la cosa (ai
sensi dell'art. 2051 cod. civ.) è insuperabile quale criterio giustificativo
della realità delle obbligazioni che trovano la propria ragion d'essere nelle
anzidette fattispecie di responsabilità speciali, in base al principio cuius
commoda eius et incommoda, ma si rivela fallace, cioè privo di validità
logica, se adoperato a confutazione della rinunciabilità della proprietà. La
responsabilità per i danni che siano causalmente collegati alla proprietà di - 11 -
un immobile, e il cui fatto illecito generatore si rinvenga nella negligente
costruzione/manutenzione o custodia dello stesso, persiste anche in caso di
rinuncia abdicativa (e non liberatoria) al bene. In forza dell'acquisto al
patrimonio dello Stato, stabilito dall'art. 827 cod. civ., quest'ultimo diviene
vincolato propter rem per i soli obblighi gestori sorti dopo la rinuncia,
mentre le responsabilità risarcitorie sorte anteriormente restano a carico
del rinunciante”.
Nel caso che ci occupa la domanda risarcitoria è stata prospettata ai sensi dell'art. 2043 c.c., e dal punto di vista oggettivo la condotta illecita dolosa generatrice di danno ingiusto viene individuata nella stessa dichiarazione di rinuncia (la cui illiceità, come sopra meglio argomentato,
tuttavia non ricorre), nonché “nell'inerzia successivamente serbata a fronte
delle richieste e dell'ordinanza del Comune di ON LO, nonché
delle comunicazioni della stessa Agenzia del Demanio”. Parte attrice ha altresì allegato una nota del Condominio confinante datata 19.1.2021 con cui venivano lamentate “svariate problematiche di manutenzione risalenti
nel tempo e tali da pregiudicare anche quella proprietà”.
Quanto alla possibilità di riqualificazione della domanda risarcitoria extracontrattuale ai sensi dell'art. 2051 c.c., contestata dalla parte convenuta in ragione della prospettazione di una nuova causa petendi, si riporta il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità
intervenuta in argomento, secondo cui “qualora l'attore abbia invocato in - 12 -
primo grado la responsabilità del convenuto ai sensi dell'art. 2043 c.c., il
divieto di introdurre domande nuove non gli consente di chiedere
successivamente la condanna del medesimo convenuto ex artt. 2050 o 2051
c.c., a meno che egli non abbia sin dall'atto introduttivo del giudizio
enunciato in modo sufficientemente chiaro situazioni di fatto suscettibili di
essere valutate come idonee, perché compiutamente precisate, ad integrare
la fattispecie contemplata dai detti articoli” (cfr. Cass., 14732/2022).
Pertanto, la domanda di rimborso può essere ricondotta al paradigma normativo dell'art. 2051 c.c., avendo parte attrice sin dall'atto di citazione prospettato un'omessa custodia della res da parte di coloro i quali ne avevano il potere custodiale.
L'ulteriore eccezione sollevata dai convenuti attiene alla mancanza di prova che “nel 2017 i convenuti avessero rinunciato alla proprietà di un
immobile “fatiscente” e “pericolante” per l'inosservanza del dovere di
custodia/manutenzione sancito dalla norma dell'art. 2051 c.c.”, in quanto il Comune ha sollecitato un intervento manutentivo soltanto nel corso dell'anno 2020, allorquando ormai da tre anni l'immobile apparteneva all' , mentre negli anni antecedenti alla rinuncia alla Controparte_6
proprietà mai aveva chiesto ai proprietari di provvedere ad una messa in sicurezza dell'immobile.
Il Tribunale ritiene fondata la domanda risarcitoria in forza di quanto emerge dalla relazione del Comune di ON LO datata 4 - 13 -
febbraio 2021 e depositata nell'ambito del giudizio introdotto dagli odierni convenuti innanzi al Tar Lombardia per l'annullamento dell'ordinanza
Sindacale ex art. 54, comma 4 TUEL, emessa in data 1 ottobre 2020,
notificata il 6 novembre 2020.
In specie, il Comune ha riportato specificamente le condizioni di pericolosità dell'immobile, stante:
• lo sfondellamento di porzione di solaio posto all'ingresso dell'immobile e direttamente frontistante la via pubblica (Via Roma) e l'accesso pedonale al civico n. 52 di Via Roma;

• il distacco di porzioni di intonaco sulla facciata del fabbricato frontistante la Via Roma e soprastante una seduta pubblica;

• il distacco di porzioni di intonaco sulla facciata del fabbricato posto in fregio alla via pubblica tra la Via Roma e la Via Cavour;

• il distacco di porzioni di intonaco sulla facciata del fabbricato posto in fregio alla via pubblica tra la Via Roma e la Via Cavour;

• il distacco di porzioni di perlinatura lignea di gronda soprastante la via pubblica (Via Roma) e l'accesso pedonale al civico n. 52 di Via Roma;

• il distacco di porzioni di perlinatura lignea di gronda soprastante la via pubblica (Via Cavour).
D'altro verso, se è pur vero che le richieste di messa in sicurezza dell'immobile sono pervenute dal Comune di ON LO soltanto nell'anno 2020, e quindi quando il bene era ormai divenuto patrimonio - 14 -
dello Stato, d'altro verso lo stesso Comune nella relazione sopra indicata ha espressamente dichiarato che “lo stato di degrado dell'immobile era
conosciuto peraltro da tempo, in quanto già nel 2012 i rinuncianti
ottennero dal Comune di ON LO la riduzione dell'IMU a
seguito di sopralluogo, dal quale si rilevarono “condizioni di degrado,
solette e scale in condizioni degradate e pericolose, mancanza di
qualsivoglia sistema di riscaldamento e allacciamento alle utenze, mancata
disponibilità di servizi igienici e acqua potabile”, come è possibile evincere
dalla certificazione prot. 12401 del 06/11/2012 rilasciata in merito
all'Ufficio Tributi (All. 1)” (cfr. doc. 18 fascicolo parte attrice).
A nulla vale, peraltro, la replica di parte convenuta secondo cui, se l'immobile fosse stato davvero fatiscente, i proprietari avrebbero ottenuto una completa esenzione dal pagamento dell'IMU e non già una mera riduzione, e ciò per un triplice ordine di motivi:
- la responsabilità risarcitoria va ricondotta all'alveo normativo dell'art. 2051 c.c., in tema di responsabilità da cose in custodia, e non già
dell'art. 2053 c.c., in tema di rovina di edificio;

- la natura dei vizi dell'immobile, come peraltro emerge dalle fotografie agli atti, non possono di certo essere sorti nel corso di un triennio, ma sono causati da una lunga e prolungata condotta di omessa manutenzione del bene, come comprovato dallo stesso Comune di
ON LO;
- 15 -
- nel periodo intercorrente tra gli anni 2012 (in cui è stato certificato lo stato di degrado dell'immobile da parte del Comune) ed il 2017 (in cui è
intervenuta la rinuncia abdicativa del bene) i proprietari, odierne parti convenute, su cui gravava la relativa custodia, nulla hanno posto in essere per porre in sicurezza il bene, nonostante fosse emersa la presenza “di
solette e scale in condizioni degradate e pericolose”.
Alla luce delle superiori considerazioni, i convenuti devono essere pertanto condannati a rimborsare in favore degli attori quanto speso a titolo di opere edili per la messa in sicurezza dell'immobile, dal momento in cui le responsabilità risarcitorie sorte anteriormente alla rinuncia abdicativa restano a carico dei rinuncianti. Non può, infatti, revocarsi in dubbio che il fatto illecito, generatore del danno economico sopportato dalla nuova proprietaria deve rinvenirsi nella negligente Controparte_6
manutenzione dell'immobile, peraltro risalente al 1700, sino al momento della rinuncia abdicativa, in cui lo stato di degrado ed abbandono era già
stato chiaramente certificato dall'ente comunale.
Per l'effetto, Controparte_2 Controparte_5
e Controparte_4 Controparte_1 Controparte_3
devono essere condannati, in via tra loro solidale, a rimborsare in favore del e dell' la Parte_2 Controparte_6
somma di euro 30.744,00; trattandosi di debito di valore, tale somma deve essere maggiorata degli interessi al tasso legale dalla data dell'evento - 16 -
dannoso al saldo, calcolati su tale importo previa devalutazione dello stesso alla data dell'evento dannoso, e sugli importi poi rivalutati anno per anno secondo gli indici I.S.T.A.T. nel rispetto del dictum delle Sezioni Unite n.
1712/1994, e dunque la complessiva somma di euro 33.953,37.
3. Regolamentazione delle spese di lite
Stante la soccombenza di parte attrice con riguardo alla domanda di nullità, si condannano i convenuti a rimborsare in favore degli attori le spese di lite nella misura del 50%, così come liquidate per l'intero in dispositivo, assumendo a riferimento lo scaglione di valore compreso tra euro 26.001,00 ed euro 52.000,00.
P . Q . M .
Il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa,
definitivamente pronunciando,

1. rigetta tutte le domande attoree volte a sentir accertare e dichiarare la nullità/inefficacia dell'atto pubblico datato 4 aprile 2017 di rinuncia alla proprietà degli immobili siti in Comune di ON LO,
Via Roma 48;

2. condanna Controparte_2 Controparte_5
e in via Controparte_4 Controparte_1 Controparte_3
tra loro solidale a rimborsare in favore del Parte_2
e dell' la somma di euro 33.953,37, oltre agli
[...] Controparte_6
interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza sino al saldo;
- 17 -

3. condanna Controparte_2 Controparte_5
e a Controparte_4 Controparte_1 Controparte_3
rimborsare in solido tra loro le spese di lite a favore di
[...]
e dell nella misura del Parte_2 Controparte_6
50%, liquidandone l'ammontare per l'intero in complessivi euro 7.616,00
per compensi professionali ai sensi del d.m. 55/2014, come modificato dal d.m. 147/2022, ed euro 545,00 per spese, oltre al rimborso forfettario del 15
% ai sensi dell'art. 2 d.m. 55/2014, i.v.a e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Milano, il giorno 18 dicembre 2025
IL GIUDICE
(Dott.ssa Laura Brambilla)