N. R.G. 420/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 420/2025 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MORANDOTTI Parte_1 P.IVA_1
CLAUDIO, elettivamente domiciliata in VIALE TOGLIATTI, 123 20089 ROZZANO presso il difensore avv. MORANDOTTI CLAUDIO
INTIMANTE contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2
INTIMATA CONTUMACE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità

CONCLUSIONI della INTIMANTE da memoria integrativa:
Piaccia al Tribunale Ill.mo adito, contrariis rejectis, così giudicare:
Nel merito, con sentenza:
- dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione di cui è causa, per fatto e colpa della conduttrice soc. e per l'effetto condannare la in Controparte_2 Controparte_2 persona del suo legale rappresentante pro tempore al pagamento dei canoni e delle spese pari ad € pagina 1 di 5 10.710,26 composti da €. 7.671,54 indicati nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, oltre €.
3.038,72 per canoni e spese maturate dal mese di novembre 2024 al mese di febbraio 2025, condannare la soc. anche al pagamento dei canoni di locazione e delle spese che Controparte_2 matureranno fino al rilascio dell'immobile, somme tutte su quali calcolare gli interessi di legge dal dovuto al saldo effettivo;

- condannare la in persona del suo legale rappresentante pro tempore a liberare Controparte_2
l'area cortilizia in suo uso dalle masserizie ivi depositate a propria cura e spese, e condannare la
a riconsegnare l'immobile oggetto di locazione alla proprietà libero da persone e Controparte_2 cose;
Con vittoria di compensi professionali di lite, oltre spese generali ed oneri fiscali per legge, sia del procedimento di sfratto, che della presente causa.
In via istruttoria…

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
La presente causa trae origine da una intimazione di sfratto per morosità, relativamente all'unità immobiliare ad uso deposito sita in via Conca del Naviglio 2, Rozzano, costituita da capannone con relativa area cortilizia, (catastalmente contrassegnata al foglio 20, particella 8, Cat. D/7), in virtù di contratto di locazione ad uso diverso da abitazione con decorrenza in data 1.9.2021.
A fondamento della domanda, la parte intimante deduceva che la parte conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori per un importo totale di € 7671,54, dovuto dal mese di ottobre 2023 alla data del 15.10.2024, oltre interessi legali.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 18.12.2024, il Tribunale, accertato che la notifica risultava eseguita nei confronti di soggetto irreperibile, disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., fissando per gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c. l'udienza del 13.5.2025 ed assegnando termini per l'integrazione degli atti ed il deposito di memorie e documenti.
In vista della suddetta udienza, l'intimante depositava memoria integrativa in cui ribadiva la persistenza della morosità per €. 7.671,54 indicati nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, alla quale si pagina 2 di 5 aggiungevano ulteriori canoni e spese maturati dal mese di novembre 2024 al mese di marzo 2025 per
€. 3.038,72, per un totale di 10.710,26. Rappresentava, altresì, che l'intimata non aveva rilasciato l'unità immobiliare oggetto di contratto.
All'udienza del l'udienza del 13.5.2025, la parte intimante si riportava al proprio atto, nessuno compariva per la parte intimata ed il Giudice si riservava la decisione.
A scioglimento della riserva assunta, il Giudice fissava l'udienza del 25.6.2025 per la discussione della causa.
In tale udienza, sostituita da note scritte, discussa la causa mediante il deposito di note, questa è stata, quindi, decisa mediante lettura della sentenza.

Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
La domanda di risoluzione del contratto merita accoglimento.
Il rapporto locativo è stato documentato dalla parte intimante, la quale ha dedotto che la morosità denunciata nell'atto introduttivo, pari ad € €. 7.671,54, persiste. Nella memoria integrativa, la parte intimante ha altresì dedotto l'ulteriore credito maturato nelle more del giudizio pari ad euro per €.
3.038,72, per un totale di 10.710,26 fino al mese di marzo 2025. La stessa ha così precisato il proprio credito:
Atto di intimazione: € 7.671,54
Canone novembre 2024 €. 305,00
Canone dicembre 2024 €. 305,00
Canone gennaio 2025 €. 305,00
Canone febbraio 2025 €. 305,00
Canone marzo 2025 e spese €. 1.818,72 tale importo comprende sia il canone riferito al mese di marzo
2025 che l'addebito dell'energia elettrica a seguito di lettura per €. 1.513.72.
Ad oggi il credito vantato dalla soc. nei confronti della conduttrice soc. Parte_1
ammonta in €. 10.710,26. Controparte_2
La parte intimante ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione ad uso diverso da abitazione con decorrenza in data 1.9.2021, regolarmente registrato il 29.9.2021.
La parte intimante ha così assolto l'onere probatorio incombente sulla stessa in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del pagina 3 di 5 suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”). Per contro, l'intimata, restando contumace, non ha dimostrato l'esistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento in questione.
Nel caso di specie, la domanda di risoluzione del contratto suddetto deve, quindi, essere accolta, oltre che per la clausola risolutiva espressa, perché persiste la morosità per un tempo considerevole.
Sussiste, quindi, l'importanza dell'inadempimento che, ai fini della risoluzione del contratto, deve essere valutata in relazione al complessivo comportamento della parte conduttrice, desunto dalla persistenza della mora per lungo tempo, e conformemente a quanto disposto anche dall'art. 5 della legge n. 392/1978, il cui disposto, pur senza poter essere oggetto di applicazione diretta, può fornire al giudice dei parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455, in riferimento ad un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. 26/11/2019, n. 30730; Cass.
04/02/2020, n. 1234).
Conseguentemente, meritano accoglimento anche le domande dell'intimante volte ad ottenere il rilascio dell'immobile locato e la domanda di condanna al pagamento in favore della ricorrente della somma complessiva di € 10.710,26, dovuta alla data del 7.3.2025, nonché al pagamento degli ulteriori canoni e oneri scaduti e a scadere, successivi al marzo 2025, fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia al momento della domanda e dell'attività svolta in concreto (con esclusione della fase istruttoria e di trattazione).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
-dichiara risolto, per inadempimento della parte conduttrice, il contratto di locazione inter partes ad uso diverso da abitazione con decorrenza in data 1.9.2021, avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso deposito sita in via Conca del Naviglio 2, Rozzano, costituita da capannone con relativa area cortilizia
(catastalmente contrassegnata al foglio 20, particella 8, Cat. D/7), e, per l'effetto, condanna la a rilasciare libero da persone e cose, nella disponibilità della ricorrente, l'immobile Controparte_2 suddetto;

-fissa per l'esecuzione la data del 25.7.2025;
-condanna la società la in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al Controparte_2 pagamento, in favore di , della somma di € 10.710,26, dovuta per Parte_1
pagina 4 di 5 canoni e oneri alla data del 7.3.2025, nonché al pagamento degli ulteriori canoni e oneri scaduti e a scadere, successivi al mese di marzo 2025, fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

-condanna l'intimata la in persona del legale rappresentante pro tempore, a Controparte_2 rifondere all'intimante le spese di giudizio, che si liquidano in € Parte_1
2800 per compensi, € 449,67 per spese esenti, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute.
Milano, 25 giugno 2025
Il Giudice
Caterina Canu
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