REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE QUARTA CIVILE

In persona del Giudice Unico dott.ssa Ester MARONGIU ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 30534/2019 R.G. promossa da:
in persona dell'amministratore pro tempore, sito in Parte_1
Torino, Corso Siracusa n. 39 -41 (CF ), P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Torino, Corso Duca Degli Abruzzi n. 16, presso gli avvocati Stefano
Gallarato e Genny Quercia che lo rappresentano e difendono per delega allegata all'atto di citazione
ATTORE –
Contro in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, (P.IVA ) corrente in Torino, C.so Montevecchio n. 38, elettivamente P.IVA_2 domiciliata in Torino, Corso Vittorio Emanuele II n. 108 presso lo studio dell'avv. Andrea DE
PASQUALE che la rappresenta e difende, giusta procura allegata ex art. 83 c.p.c. alla busta telematica di deposito della comparsa di costituzione
-CONVENUTO-
CONCLUSIONI PRECISATE DALLE PARTI

Per parte attrice:
Voglia l'Il.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, respinte le domande preliminari formulate dalla convenuta;

- dato atto che parte attrice ha contestato, all'udienza 22.6.2021, la CTU volta ad accertare la sussistenza di gravi difetti dell'edificio sito in Torino, Corso Siracusa n. 39-41, la loro riconducibilità alla responsabilità del costruttore e la quantificazione del danno subito dal , sia per le opere Parte_1
1 necessarie all'eliminazione dei vizi, sia per la ridotta utilizzabilità delle parti comuni, sia per i danni derivanti dai vizi predetti che il dovrà risarcire ai condomini e/o ai terzi, previa rimessione Parte_1 della causa in istruttoria, nominare nuovo Consulente Tecnico per ripetere gli accertamenti ovvero, in subordine, convocare il CTU a chiarimenti sulla base delle osservazioni depositate;

- dato atto che parte attrice non ha accettato il contraddittorio in merito alla domanda riconvenzionale di riconoscimento di un asserito credito della convenuta derivante dall'installazione di impianto fotovoltaico, ritenendola inammissibile in quanto extrapetitoria, come argomentato nella memoria ex art. 186 c. 3 n. 1; -
dato atto che parte attrice ha contestato la CTU ammessa in merito alla domanda riconvenzionale, ritenendola non conclusiva circa il quesito sottoposto al Tecnico;

- nel merito: accertare e dichiarare che l'edificio costruito dalla convenuta presenta gravi vizi riconducibili alla responsabilità della stessa e per l'effetto dichiarare tenuta e condannare la
[...] al pagamento nei confronti del della Controparte_1 Parte_1 somma di € 446.718,37 ovvero, in subordine, della somma di € 49.987,00 indicata dal CTU, ovvero ancora della diversa somma che risulterà di giustizia all'esito della invocata rimessione in istruttoria della presente causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
- dichiarare inammissibile e/o comunque respingere la domanda riconvenzionale formulata da controparte;
- con vittoria di spese, incluso rimborso forfettario e di CTU.
Cont Per parte convenuta
IN VIA PRELIMINARE accertata e dichiarata la decadenza dell'attore dalle domande ed azioni proposte, dichiarare inammissibili e/o improponibili le domande attore, con ogni conseguenza di legge.
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE ferma la contestazione ed eccezione di decadenza/prescrizione ex art. 1669 c.c. relativamente alle doglianze ex adverso, respingere tutte le domande ex adverso formulate in quanto infondate in fatto ed in diritto. IN SUBORDINE senza abdicazione alcuna alle eccezioni formulate in atti, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda avversaria accertate e dichiarata la corresponsabilità di parte attrice ex art. 1227 c.c. nella causazione dei danni lamentati, limitare la condanna nei limiti del giusto e provato. IN VIA
RICONVENZIONALE accertato e dichiarato l'inadempimento del , Parte_1 in relazione alla corresponsione della quota incentivi percepiti dal GSE, condannare lo stesso al pagamento dell'importo di € 39.575,22 alla data del 31.12.2018 o la veriore somma accertata in corso di causa, a titolo di incentivo GSE, anche in considerazione degli ulteriori importi maturati successivamente, così come individuati a seguito dei dati e della documentazione in possesso del e acquisiti nel corso del giudizio, all'esito dell'ordine di esibizione. Operare, ove del caso, Parte_1 le eventuali compensazioni condannando l'una o l'altra parte al pagamento della differenza. IN VIA
ISTRUTTORIA in riforma dell'ordinanza istruttoria del 2.1.2021, previa rimessione della causa sul
2 ruolo, ammettere, nel limite di quanto non già ammesso, tutte le istanze istruttorie formulate nella memoria ex art. 183, VI comma c.p.c. n. 2, in data 22.10.2020 LE SPESE: dato atto che la società
[...] ha provveduto ha provveduto alla corresponsione dell'onorario del CTU Ing. CP_1 Persona_1
così come da liquidazione dell'Ill.mo Giudice per € 5.555,54, nonché a favore del CTU Ing.
[...]
per € 801,60, porre le stesse interamente a carico di parte attrice e, per l'effetto, Persona_2 condannare il alla totale refusione a favore della deducente, oltre alle spese di CTP, pari Parte_1 ad € 1.603,20 (ing. ). Persona_3
Con il favore delle spese legali del presente grado di giudizio, oltre IVA, CPA, spese a forfait 15% e successive occorrende.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
I
Con atto di citazione ritualmente notificato il citava in giudizio la Parte_1 società al fine di sentirla condannare al pagamento della somma di € Controparte_1
446.718,37 quale importo dovuto in relazione ai vizi e difetti delle opere edili effettuate dalla società convenuta, come da perizia tecnica in atti e al danno patito.
L'attore dava atto che, terminati i lavori nel 2015 e vendute le singole unità immobiliari, nel corso del
2018 erano emersi i primi difetti della costruzione, rappresentati da ristagni e infiltrazioni di acqua lamentate da alcuni condomini nelle zone comuni e nelle proprietà individuali.
Precisava che, a fronte del persistere e dell'intensificarsi dei vizi lamentati, il Condominio aveva commissionato, nel giugno 2018, all'ing. , una perizia sullo stato dell'edificio dalla Parte_2 quale era emerso che l'immobile presentava gravi difetti di progettazione e gravi vizi nella realizzazione delle opere edili.
Dava quindi atto dell'inerzia della convenuta nonostante la diffida del 10.2.2019, reiterata nel maggio del 2019 e nonostante il sopralluogo effettuato dal perito della quale compagnia della Parte_3 polizza decennale postuma;
aggiungeva che, in data 16.7.2019, a fronte dell'aggravarsi della situazione e del mancato intervento da parte della società convenuta, l'attore aveva provveduto a conferire secondo incarico all'ing. al fine di integrare la perizia tecnica già svolta Persona_4 dall'ing. . Pt_2
Ribadita la sussistenza di vizi strutturali di costruzione, manifestati dalla presenza di un diffuso stato fessurativo delle pavimentazioni e di alcune murature divisorie dei due piani interrati, nonché la presenza di diffuse e consistenti infiltrazioni di acqua piovana imputabili, secondo la relazione tecnica di parte, ad una inadeguata protezione del fabbricato per assenza di adeguate intercapedini perimetrali, richiamata la relazione dell'ing. anche in ordine ai vizi della copertura piana del fabbricato, il Pt_2 attoreo instava per l'accertamento della responsabilità della società convenuta, quale Parte_1 costruttrice dell'edificio, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1669 c.c.
3 Dava altresì atto che la responsabilità della convenuta risultava altresì confermata dalla perizia integrativa redatta dall'ing. nel dicembre 2019 che, rilevando l'aggravamento delle Per_4 difformità già accertate nel dicembre 2018, aveva confermato la presenza di ulteriori infiltrazioni, di vizi ulteriori relativi ai pannelli della facciata e all'impianto di irrigazione quantificando in €
446.718,37 il costo di ripristino dei danni accertati.
Alla luce delle conclusioni raggiunte dalle perizie acquisite, l'attore precisava che la responsabilità della convenuta era da rinvenirsi nella previsione di cui all'art. 1669 c.c. ed instava per la condanna al pagamento della somma indicata quale importo dovuto in relazione ai vizi e difetti delle opere effettuate dalla Controparte_1
Ritualmente costituita, la società eccepiva preliminarmente l'intervenuta Controparte_1 prescrizione dell'azione ex artt. 1667 e 1669 c.c., avendo l'attrice avuto conoscenza dei vizi fin dal
2015 e, in ogni caso, dal verbale dell'assemblea del 27.9.2017.
Nel merito, contestava la fondatezza dei vizi dedotti e la loro riconducibilità ad una erronea progettazione ovvero ad una cattiva esecuzione delle opere, contestando altresì la quantificazione del danno operata dalla perzia di parte, ed instava in ogni caso per l'autorizzazione a chiamare in causa i terzi quale appaltatrice e costruttrice, dall'arch. quale Controparte_2 Persona_5 progettista, dell'arch. e dell'ing. , quali progettisti e direttori dei Persona_6 Controparte_3 lavori.
In via riconvenzionale, la convenuta instava per il riconoscimento del proprio diritto a vedersi corrispondere dall'attore le somme dovute in relazione all'impianto fotovoltaico realizzato. La società convenuta dava infatti atto che gli atti di compravendita stipulati avevano previsto che l'energia prodotta dall'impianto fotovoltaico di proprietà condominiale sarebbe stata utilizzata dal condominio, sul quale sarebbero gravate altresì le spese per la gestione e la manutenzione dell'impianto stesso, Cont mentre l'incentivo GSE sarebbe stato riservato per tutta la durata ventennale alla società
Dava quindi atto di non aver ricevuto alcuna somma da parte del attoreo, neppure Parte_1 successivamente all'accordo sottoscritto in data 11.5.2016 – la cui formulazione aveva dato adito a differenti interpretazioni – ed instava quindi per la condanna dell'attore alla corresponsione della somma di € 44.127,00 oltre all'importo dovuto per il periodo precedente alla sottoscrizione dell'accordo.
Respinta l'istanza di autorizzazione alla chiamata in causa dei terzi indicati, nelle more dell'udienza ex art. 183 c.p.c. il Condominio attoreo depositava ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., allegando l'urgenza di provvedere a fronte della modifica dei luoghi da parte della convenuta, con particolare riguardo agli interventi eseguiti sul terrazzo di copertura del piano 9 scala
C, soprastante l'immobile di proprietà del . Parte_1 Pt_4
Dato atto del sopralluogo congiunto effettuato dalle parti e preso atto del venir meno delle ragioni d'urgenza allegate, il ricorso proposto in corso di giudizio veniva respinto.
4 La causa veniva invece istruita con l'esperimento di perizia tecnica volta ad accertare i vizi dell'immobile e, anche, perizia in ordine ai valori di ripartizione degli introiti ed incentivi derivanti dall'impianto fotovoltaico.
All'udienza del 3.10.2019, previa riassegnazione del fascicolo, il giudice tratteneva la causa a decisione assegnando alle parti i termini ex art. 190 c.p.c..
II
Il Condominio attoreo ha invocato la responsabilità della società convenuta ex art. 1669 c.c. eccependo la realizzazione non a regola d'arte delle opere edili richiamando in particolare le risultanze della perizia dell'ing. , dalla quale emerge, tra l'altro, l'esistenza: Pt_2
• di fessurazioni della pavimentazione in cemento della corsia dei box e di alcune pareti divisorie dei due piani interrati, interessanti parti comuni dello stabile;

• di infiltrazioni e ristagni di acqua piovana nelle parti comuni dello stabile e, in particolare, nel vano scala e nell'area delle cantine e delle autorimesse, con infiltrazioni negli elementi prefabbricati;

• di ristagni di acqua piovana nelle impermeabilizzazioni della copertura piana del fabbricato;

• infiltrazioni e umidità all'interno dell'immobile derivanti dalle griglie di raccolta e dalle solette dei prefabbricati.
Ha, quindi, richiamato integralmente le risultanze della consulenza integrativa di parte redatta dall'ing.
, dalla quale si ricava l'ulteriore presenza di: Per_4
• Distacchi di pannelli della facciata ventilata perdita di colore e macchie derivanti dall'infiltrazione d'acqua al di sotto dei pannelli;

• infiltrazioni di acqua piovana nelle parti comuni e in 14 unità immobiliari;

• malfunzionamenti e carenze dell'impianto di irrigazione
• mancanza del sistema anticaduta sul tetto quantificando in € 446.718,37 i danni patiti e oggetto di domanda risarcitoria.
Più precisamente, l'attore ha chiesto la condanna della convenuta, in qualità di costruttrice e venditrice, alla luce del disposto di cui all'art. 1669 c.c., ribadendo la gravità dei vizi e difetti riscontrati.
___________
Prima di esaminare le risultanze della consulenza tecnica disposta in corso di giudizio e, quindi,
l'imputabilità dei vizi accertati alla convenuta e l'operatività delle norme richiamate, pare opportuno osservare che, in termini generali, l'amministratore di condominio è legittimato ad agire, ai sensi dell'art. 1669 c.c., per il risarcimento dei danni derivanti da gravi difetti di costruzione che, sebbene riguardino le parti comuni dell'edificio, incidano anche sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, colpendo, dunque, l'edificio nella sua unitarietà complessiva (v. Cass. 5.12.2024, n. 31228).
5 Secondo la Cassazione, infatti, l'art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato. Rientra pertanto, nel novero degli atti conservativi di cui all'art. 1130 n. 4, c.c. l'azione di cui all'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere
i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente
l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto” (v. Cass. 17.4.2024,
n. 10380).
Nel caso di specie, pertanto, nulla quaestio in ordine alla legittimazione del pur Parte_1 dovendosi ribadire che, come già evidenziato in corso di giudizio, parte attrice non ha specificamente elencato i condomini che avrebbero subito danni conseguenti agli allegati difetti costruttivi, né ha fornito prova di aver risarcito uno o più condomini danneggiati e, neppure, dato atto che questi abbiano formulato le loro pretese nei confronti del . Parte_1
****
Altresì corretto deve ritenersi il richiamo operato da parte attrice alla previsione di cui all'art. 1669
c.c.
La responsabilità per rovina e difetti di cose immobili prevista dall'art. 1669 c.c., infatti, disciplina anche l'ipotesi in cui l'opera presenti gravi difetti, consistenti in alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura: ancora recentemente, la giurisprudenza ha ribadito che “configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorchè la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (nella specie, i difetti costruttivi lamentati avevano determinato l'insorgere di isolati fenomeni di muffe e di tracce di umidità, oltre a dedotta mancanza di adozione di accorgimenti particolari finalizzati all'isolamento acustico, peraltro non richiesti dall'ente comunale), purchè tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” (v. Cass.

9.1.2020 n.
187, e, ancora Cass. S.U. 27.3.2017, n. 7756).
6 Ciò premesso, le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate, tempestivamente, dalla convenuta appaiono infondate e devono essere respinte. Controparte_1
Il termine annuale di decadenza decorre dalla scoperta dei gravi difetti di costruzione, che si verifica non già in forza della mera conoscenza del vizio dell'opera, occorrendo altresì che il committente abbia acquisito “un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti” (v. Cass. 16.1.2020, n. 777).
Ai fini della decorrenza del termine annuale di decadenza previsto dall'art. 1669 c.c., infatti, “è necessario che il committente abbia una sicura conoscenza non solo dei difetti e dei vizi dell'opera, ma anche della loro gravità e del collegamento causale con l'attività progettuale e costruttiva espletata. La conoscenza delle sole manifestazioni dannose non è sufficiente a far decorrere il termine, che può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici necessari per comprendere la natura e la causa dei difetti” (v. Cass. 17.7.2024, n. 19713).
Più precisamente, secondo la Cassazione, “poiché la disciplina concernente la decadenza e la prescrizione per l'esercizio dell'azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è infatti necessario che la denuncia, per far decorrere il successivo termine prescrizionale, riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso” (v. Cass. 16.2.2015, n. 3040) e, ancora, “la conoscenza completa idonea
a provocare la decorrenza del doppio termine (decadenziale e prescrizionale) deve ritenersi acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione delle disposte relazioni peritali” (v. Cass. 1.8.2003, n. 11740).
Tali osservazioni devono essere coordinate con l'ulteriore principio secondo il quale l'esecuzione da parte dell'appaltatore di riparazioni a seguito di denuncia dei vizi dell'opera da parte del committente deve intendersi come riconoscimento dei vizi stessi e, pertanto, il termine decennale di prescrizione di cui all'art. 1669 c.c. comincia a decorrere ex novo dal momento in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti (v. tra le altre, Cass. 20.4.2012, n.
6263).
Inoltre, nel caso in cui la sufficiente conoscenza dei difetti sia raggiunta solo dopo l'esecuzione delle riparazioni ed in conseguenza dell'inefficacia di queste, il termine di prescrizione deve farsi decorrere da questo successivo momento e non dall'esecuzione delle riparazioni (v. Cass. 29.9.2009, n. 20853).
In applicazione dei principi enunciati, nel caso di specie, si osserva che la documentazione prodotta in atti consente di ritenere superata l'eccezione di decadenza dovendo ritenersi che parte attrice abbia conseguito un sufficiente grado di conoscenza obiettiva non solo delle manifestazioni esteriori, ma anche delle cause dei vizi lamentati, solo al momento delle valutazioni tecniche offerte dall'ing.
. Pt_2
7 La corrispondenza intercorsa con la in data antecedente, infatti, non solo non Controparte_1 contiene alcuna contestazione dei vizi oggetto di causa, ma neppure prova la conoscenza da parte del condominio dell'origine e della gravità dei difetti successivamente denunciati.
In particolare, del tutto priva di rilevanza appare la comunicazione inviata, dall'allora amministratore, all'impresa in data 9.3.2015 (doc. n. 2 parte convenuta) essendo evidente come la stessa contenga un elenco di interventi – più o meno rilevanti – da porre in essere al fine di completare le opere o verificarne il corretto funzionamento.
La stessa comunicazione, infatti, risulta inviata all'esito di un sopralluogo congiunto svolto nel febbraio 2015, ovvero in prossimità della dichiarata conclusione dei lavori che, secondo la stessa allegazione attorea, non oggetto di contestazione, sarebbe da collocarsi proprio nel 2015 (v. doc. n. 2 parte convenuta).
E' altrettanto certo che l'indicazione riportata al punto 5 del riepilogo “impermeabilizzazione di balconi/terrazzi pare che , in caso di piogge insistenti, si verifichino infiltrazioni di acqua nelle solette che nel tempo andranno a rovinare la struttura”, sia del tutto priva di un apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, risultando piuttosto limitata alla constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo e all'opportunità di una revisione e correzione da parte della società costruttrice.
Parimenti, la conoscenza anticipata dei vizi non può desumersi dal verbale dell'assemblea condominiale del 27.9.2017 che si limita a dar atto del “problema delle infiltrazioni d'acqua nei locali tecnici delle abitazioni e nell'autorimessa, occorse in occasione di passati eventi atmosferici” aggiungendo peraltro che “la ditta conferma la propria disponibilità ad intervenire su CP_1 ciascuna area che presenti il problema (su appuntamento predefinito, in caso di proprietà private)”
(v. doc. n. 3 parte convenuta).
Alla luce di tali considerazioni, deve concludersi che parte attrice abbia conseguito un sufficiente grado di conoscenza obiettiva non solo delle manifestazioni esteriori, ma anche delle cause dei vizi lamentati solo al momento delle valutazioni tecniche offerte dall'ing. nel dicembre 2018 e, Pt_2 quindi, dall'ing. il successivo 13 dicembre 2019. Per_4
Nella perizia dell'ing. , infatti, si dà atto delle cause dei vizi rilevati, riscontrate nelle “difettose Pt_2 modalità di realizzazione dei normali presidi di difesa contro la pioggia e nella mancanza di accorgimenti adeguati per la protezione del fabbricato rispetto al terreno circostante” (v. doc. n .1 parte attrice).
Ne consegue che nessuna decadenza e prescrizione deve ritenersi verificata, avendo il condominio attoreo contestato la sussistenza dei vizi con pec del 10.2.2019, reiterata nei mesi successivi, e quindi instaurato il presente giudizio in data 12.12.2019.
III
8 Nel merito, l'esame della consulenza tecnica disposta in corso di causa consente di ritenere provata la sussistenza di vizi e difetti lamentati da parte attrice, nei limiti e per le ragioni di seguito indicate.
Il CTU, infatti, con argomentazioni che questo giudice condivide integralmente poiché lineari e immuni da vizi logici, ha dato atto dei vizi e difetti lamentati da parte attrice, come riscontrati in sede di sopralluogo, ed individuato la causa degli stessi, come testualmente riportato nella relazione, imputabili a carenze progettuali e all'esecuzione non a regola d'arte dei lavori realizzati.
In particolare
• quanto alle infiltrazioni acqua piano -1 il perito ha riscontrato che le infiltrazioni denunciate hanno interessato una porzione delle aree comuni al piano -1 (piano box) pari a circa il 30% dell'intero piano box, dando atto che la convenuta ha eseguito, prima del presente giudizio, alcuni interventi riparatori;
ha quindi rilevato la presenza di
“alcune zone di attenzione, • alcune ove rimangono oggi tracce di passati percolamenti, • altre, ed in particolare tre zone, ove il percolamento oggi è attivo.” (v. pag. 18 e ss. perizia).
Al fine di accertare le cause del difetto lamentato, il CTU ha dato atto delle risultanze delle prove di sigillatura eseguite e dell'esecuzione dei fori a soffitto, confermando la presenza di umidità e di acqua
“per la zona 7” – corrispondente, nella numerazione utilizzata nella relazione, al piano terra corridoio comune lungo corso Siracusa.
Il perito ha quindi riportato la cronistoria delle prove sperimentali eseguite dando atto che in occasione del sopralluogo del 12.5.2022, successivamente ad episodi di pioggia, oltre alla presenza al piano -1 di infiltrazioni nelle zone cd. “critiche” n. 7, 8 e 9, “è stato possibile vedere al piano -1 perdite anche dalle tubazioni verticali dell'impianto antincendio”.
Analizzando la struttura del solaio di copertura dell'autorimessa, il perito ha precisato che “non vi sono elementi progettuali relativi al drenaggio delle acque”, né vi sono “elementi progettuali che indicano le eventuali impermeabilizzazioni (guaine utilizzate), le pendenze, i relativi scoli”, ritenendo pertanto che “il fenomeno di gocciolamento in corso è circoscritto alla zona “battezzata” con i numeri 7, 8 e 9 nello schema utilizzato nella presente CTU… si manifesta con gocciolamento a ritmo lento (poche gocce al giorno) anche per periodi di mesi dopo la fine delle piogge” e che “pur non essendo stato possibile individuare le precise vie di accesso dell'acqua, è possibile indicare le cause in una realizzazione dell'impermeabilizzazione non allo stato dell'arte (pendenze, scoli, guaine, giunture etc.), individuando quindi l'intervento necessario per eliminare il vizio nella “progettazione ed il rifacimento della stratigrafia di una zona circoscritta di pavimento del piano terra”.
Pur alla luce delle osservazioni critiche sollevate dal CTP di parte attrice, si ritiene condivisibile la soluzione prospettata dal CTU sia con riferimento agli interventi di ripristino indicati sia avuto riguardo alla quantificazione dei costi degli interventi, tenuto conto della effettiva estensione dell'area interessata dalle infiltrazioni e dell'entità dei danni cagionati.
9 In particolare, deve rilevarsi il perito incaricato ha puntualmente replicato alle osservazioni svolte dal
CTP attoreo, confermando di aver esaminato tutte le doglianze attoree riferibili alle infiltrazioni lamentate e, con particolare riferimento al cd. collaudo naturale, ha riferito che “anche valle dell'ultimo collaudo del 12.5.2022, le infiltrazioni al piano -1, sono rimaste immutate”, confermando quindi le conclusioni già assunte.
Secondo l'accertamento tecnico, il costo complessivo del ripristino ammonta ad € 14.480,78.
• Pannelli rossi della facciata il CTU riferisce che le facciate dello stabile risultano ricoperte da circa 359 pannelli “rossi” in relazione ai quali il condominio attoreo lamenta “perdita di colore e macchie in alcuni pannelli dei piani 5, 6, 7, 8…… macchie e scoloriture sono probabilmente dovute a verniciatura non a regola
d'arte.” e “distacchi parziali di due pannelli, al piano 5° e 6°, della facciata…… I distacchi parziali dei pannelli risultano probabilmente dovuti ad un sistema di fissaggio insufficiente”.
All'esito degli accertamenti effettuati, il perito ha indicato in 19 i pannelli che presentano macchie biancastre, più o meno marcate, “imputabili allo stillicidio proveniente dall'impianto di annaffiatura delle piante”, precisando – quanto all'imputazione del vizio – che “la responsabilità di tali macchie seguirà quindi collegata a quella relativa all'impianto di annaffiatura come vedremo nel seguito della relazione (perché tale impianto è un'altra delle doglianze segnalate)”.
Il tecnico ha quindi precisato che al fine di eliminare il problema, è necessario provvedere alla “pulizia dei 19 pannelli rossi interessati dalle macchie con costo quantificato nel CME. La pulizia dovrà essere effettuata con panno inumidito di acqua, prodotto detergente a ph non aggressivo (neutro) e diluito correttamente (˂10%). La pulizia dovrà avvenire nelle primissme ore del mattino cioè con pannelli a bassa temperatura”.
Quanto, invece alla seconda doglianza relativa ai pannelli di copertura, il CTU ha confermato “il distacco di due porzioni di pannelli sagomati su misura, di forma triangolare di tipo isoscele a punta verso il basso. NON si tratta di due pannelli interi ma di due ritagli di pannelli per completare zone di geometria particolare. Per tali porzioni triangolari di pannelli il vertice dello stesso (la punta rivolta verso il basso) si è “staccato” spostandosi dalla posizione originaria”.
Il perito ha precisato che i pannelli posati in facciata “si presentano di forma quadrata, di dimensioni di circa metri 1,50 per lato e sono fissati alla struttura sottostante mediante viti. Ciascun pannello è fissato mediante n.9 viti, di cui una posta al centro del singolo pannello e le restanti 8 lungo il perimetro laterale, in maniera simmetrica di modo che su ciascun lato del quadrato vi sono 3 viti”, osservando che “di tutte le viti provate in facciata (oltre 100 viti) nessuna è risultata “spanata” tantomeno svitata, nemmeno in parte;
nessun pannello di quelli visionati presentava tracce o segni di distacco;
gli allineamenti fra i pannelli adiacenti visionati erano costanti;
alla trazione manuale dei pannelli visionati non emergevano segni di allentamento”. Ha poi osservato, quanto ai pannelli di facciata posti sulla balaustra dei balconi, che “essi presentano una piegatura (risvolto) che si
10 “aggrappa” alla testa della balaustra. Su tale piegatura sono posate ulteriori 3-5 viti di fissaggio
(considereremo una media di 4 viti nei conteggi successivi), oltre alle 9 di facciata di cui in precedenza”.
Con riferimento a tali pannelli, l'accertamento tecnico ha rilevato “le seguenti problematiche: n. 7 viti non avvitate a fondo corsa;
n. 3 viti “spanate”; n. 6 viti con testa diversa da quella delle altre viti”.
Dopo aver analizzato la tipologia di pannelli utilizzati, il perito ha concluso ritenendo che “le viti posate non sono indicate per l'applicazione in analisi”: più precisamente, il CTU ha dato atto che nei manuali relativi alla tipologia di pannelli in oggetto (Alucobond, quale azienda di più lunga esperienza, dotata di manuale di più chiara spiegazione) è escluso l'uso di viti svasate, in quanto meno adatte a sopportare la dilatazione termica del fissaggio.
Ne consegue la piena responsabilità della convenuta e la necessità – come compiutamente ribadito nelle osservazioni al CTP di parte attrice – di provvedere alla sostituzione di tutte le viti apposte.
Prive di pregio appaiono infatti le contestazioni sollevate da parte attrice sul punto: ribadita l'irrilevanza del richiamo alla marca Alucobond piuttosto che al pannello – considerata la CP_4 sostanziale equiparazione tecnica dei due pannelli – il CTU ha correttamente osservato che il vizio lamentato da parte attrice deve essere individuato nel “distacco” dei pannelli, ovvero nell'errato sistema di fissaggio degli stessi e non già nella tipologia di pannelli utilizzati, nella loro rispondenza alle norme di sicurezza, ovvero alla regolarità edilizia della facciata.
Si richiamano, in quanto condivisibili, le precisazioni svolte dal CTU alle osservazioni del CTP attoreo anche in ordine alle modalità e ai costi di ripristino.
Deve ribadirsi, anche alla luce della comparsa conclusionale attorea, che la doglianza sollevata da parte attrice nell'atto introduttivo del presente giudizio si è incentrata sui “distacchi di pannelli della facciata ventilata, perdita di colore e macchie derivanti dall'infiltrazione d'acqua al di sotto dei pannelli distaccati”, con richiamo integrale alla perizia dell'ing. , non essendo mai stata Per_4 allegata – né prospettata – alcuna inadeguatezza o pericolosità dei pannelli utilizzati.
Il perito ha altresì precisato che mentre è imputabile al costruttore l'erronea fissazione dei pannelli, non può esserla la lamentata presenza di macchie biancastre sui pannelli che, come già evidenziato, devono essere correlata alla cattiva gestione dell'impianto di irrigazione realizzato per le piante inserite nella facciata condominiale.
Dopo aver dato atto della presenza di n.19 piante condominiali presenti in alcuni punti delle facciate, nonché della presenza di alcuni grandi vasi sono serviti da impianto di annaffiatura condominiale attraverso singole diramazioni con distacco di 2-3 ugelli irroratori (per singolo vaso), ciascuno provvisto di autonomo regolatore di portata, il CTU dà atto che non risultano dettagli esecutivi di progetto per l'impianto di irrigazione.
11 Osserva quindi che, pur all'esito delle prove esperite nel corso delle operazioni peritali, le doglianze attoree devono essere imputate al cattivo stato di manutenzione dell'impianto stesso – “lo stato degli ugelli, il loro posizionamento, la loro regolazione non versava in buone condizioni. Alcuni ugelli erano fuori dai vasi, alcuni otturati, alcuni regolati in modo non “allineato” con gli altri al servizio della medesima pianta” – dovendo pertanto procedersi “ad un'attività di manutenzione dell'impianto, in particolare, • pulizia di tutti gli ugelli dell'impianto; • verifica corretto posizionamento degli ugelli;
• procedere a regolazione e taratura dell'impianto pianta per pianta agendo sia sugli ugelli regolabili presenti nei vasi che sul rubinetto singolo dedicato ad ogni pianta, in modo da adeguare
l'impianto a ciascuna pianta”.
Escluso un difetto di progettazione o di realizzazione dell'impianto imputabile alla società convenuta,
è altrettanto certo che la stretta correlazione tra la cattiva gestione dell'impianto usato per annaffiare le piante e le macchie presenti sui pannelli rossi della facciata, induca a ritenere che alcuna responsabilità possa essere imputata alla convenuta per le macchie dei pannelli, CP_1 essendo il difetto lamentato anch'esso del tutto estraneo ad attività progettuale o ad un'errata realizzazione dell'opera.
Tale conclusione appare del tutto condivisibile e, pertanto, nulla deve essere riconosciuto all'attore per tale voce di danno, mentre deve essere computato l'importo di € 14.336,95 per la sostituzione delle viti di fissaggio.
• Pavimentazione in autobloccanti piano terra quanto alla presenza di autobloccanti “allontanati tra loro” l'accertamento esperito ha evidenziato la presenza del vizio con riferimento ad una porzione di vialetto di accesso carraio, indicata in rosso nella planimetria allegata nella perizia (pag. 41).
La zona è prevalentemente di passaggio carraio perché utilizzata dalle auto che devono raggiungere i box: “la pavimentazione in analisi è costituita da piastrelle c.d. “autobloccanti”, un tipo di pavimentazione molto diffusa per esterni, posate secondo uno schema ad allineamenti “sfasato”.
Osserva il CTU che “nella zona del vialetto indicata le piastrelle “autobloccanti” si presentano instabili e non fissate, pertanto già al calpestio esse si muovono e visivamente presentano dislivelli” dovendo imputarsi tale difetto in parte al “verso di posa” – tale che i lati lunghi delle piastrelle rettangolari sono in linea con il verso di rotolamento delle ruote delle auto che vi transitano. Se il verso fosse stato perpendicolare (anziché parallelo) il sistema sarebbe stato più robusto – in parte alla
“mancata consegna da parte del Costruttore del libretto di uso e manutenzione” con indicazione degli intervalli di manutenzione e, ancora, alla “mancata manutenzione da parte del ” non Parte_1 avendo l'attore provveduto a verificare la presenza di movimenti anomali delle piastrelle, la presenza di sabbia fra le fughe provvedendo così, se del caso, ad eventuale integrazione della sabbia e costipazione.
12 Alla luce delle considerazioni svolte, il CTU ha indicato nel 50% la quota di responsabilità imputabile alla società convenuta, quantificando in complessivi € 3.241,79, il costo di ripristino del vizio.
La conclusione assunta dal CTU non appare condivisibile: l'onere di manutenzione posto a carico di parte attrice, infatti, può discendere solo da una corretta e completa informazione resa dal costruttore sulle modalità di verifica ed eventuale integrazione della sabbia di riempimento.
In assenza della prova – a carico di parte convenuta – di tale corretta e completa informazione, non si ritiene di poter limitare la responsabilità della società convenuta, neppure nella misura indicata dal
CTU.
La voca risarcitoria indicata nella perizia deve pertanto ritenersi interamente imputabile alla
[...]
CP_1
• Ristagno delle acque meteoriche nella zona gioco bambini
Correttamente, invece, si ritiene che con riferimento a tale pregiudizio – consistente nel ristagno di acqua piovana nel vialetto a fianco l'area giochi per bambini – il CTU abbia individuato quali cause la
“mancata manutenzione pozzetto di evacuazione posto circa al centro della porzione interessata”, imputabile al e “l'errata realizzazione delle pendenze in un'area circoscritta”, meglio Parte_1 individuata nella planimetria allegata alla relazione.
Ribadendo la necessità di provvedere alla manutenzione periodica del pozzetto di scolo (a carico e alla sistemazione degli autobloccanti conferendo alla zona la pendenza tale da Parte_1 garantire lo scolo nel vicino pozzetto (a carico Costruttore), il costo complessivo indicato dal CTU in
€ 400,00 deve essere ridotto ad € 200,00 imputabili alla convenuta.
• Sistema anticaduta tetto piano
Accertata la mancanza della cd. linea vita sul cd. “torrino” quale zona terrazzata posta ad un livello di circa 2,5-3,0 metri più alto del terrazzo sulla sommità della scala “C”, privo di balaustra a protezione di eventuali cadute, il CTU ha indicato gli interventi necessari, a carico del costruttore convenuto, comprensivi della “relazione di calcolo: del fissaggio fra i paletti linea vita e la struttura alla quale sono ancorati;
avvisi di sicurezza: i segnali di pericolo;
manuale di uso: l'operatore che avrà necessità si salire sul torrino dovrà trovare in loco (esposti nella zona di imbarco) lo schema dei dispositivi di sicurezza, le indicazioni d'uso, ad esempio quale cordino di sicurezza dovrà indossare, di che lunghezza massima, etc.; manuale di manutenzione: i paletti, i fissaggi etc. vanno periodicamente verificati certificandone lo stato;
libretto di impianto: che possa consentirne il primo utilizzo;
almeno una fra le seguenti opere: • si correda la porta di accesso (dalle scale al terrazzo) di serratura con chiave del tipo a tessera e codici (di modo da non essere facilmente duplicabile) e le chiavi disponibili vanno assegnate, ad esempio solo all'amministratore; • si posa un adeguato cancello (sotto chiave) ad interdizione della scala metallica;
• si rimuove la scala metallica rendendo il torrino accessibile solo con scala di lavoro e relativo gancio (come al civico n.39); • si posa una
13 balaustra lungo tutto il perimetro del torrino esposto a caduta (opzione preferita e quotata dal CTU nel Computo dei costi)”.
Il costo complessivo dell'intervento è stato quantificato dal perito in € 3.605,36.
• Impermeabilizzazione lastrico piano di copertura
Parte attrice lamenta la “inadeguata realizzazione delle pendenze, che provoca il ristagno dell'acqua piovana e quindi il progressivo deterioramento dei teli…. irregolare giunzione dei teli che consente all'acqua piovana di insinuarsi tra gli elementi fino a raggiungere le strutture”.
Il CTU ha accertato la presenza di “zone di ristagno acqua in conseguenza della posa degli strati di impermeabilizzazione. Tali zone interessano circa un 30% dell'intera superficie terrazzata” ritenendo il fenomeno ascrivibile ad un'errata progettazione e realizzazione del manto e delle relative pendenze delle quali, peraltro, parte convenuta non ha offerto alcuna documentazione progettuale.
Lo stesso CTU ha peraltro evidenziato che pur a fronte di una non corretta realizzazione del lastrico di copertura, l'impatto sulla funzionalità e sulla struttura dell'edificio è da considerarsi modesto, data l'assenza di infiltrazioni e di distacchi del manto impermeabile, nonché dell'assenza sul manto di porzioni irrigidite, in tensione o usurate.
Ha quindi osservato che “sulla scorta della dinamica descritta, che oggi non pare in uno stato di apprezzabile deterioramento, si ritiene evitabile il ripristino completo e pare corretto quantificare una somma a ristoro del mancato raggiungimento dello stato dell'arte nella realizzazione del manufatto.
Tale quantificazione è stata calcolata calcolando il costo di ripristino totale (rimozione, nuova posa) ma considerandone il 30%.”
Anche alla luce delle osservazioni critiche sollevate dal CTP attoreo si ritiene corretta la valutazione operata dal CTU dovendo ritenersi corretto riconoscere a parte attrice, in via risarcitoria, una percentuale del teorico costo di ripristino integrale del manufatto che, come operato dal CTU, può riconoscersi nell'importo di € 9.198,75.
• varie
All'esito degli accertamenti tecnici, il CTU ha quindi quantificato in € 2.000,00 la voce risarcitoria relativa alla presenza di fessurazioni presenti sulla pavimentazione delle corsie dei box e sulle pareti del piano -1.
****
Accertata l'esistenza dei vizi e valutate le cause degli stessi, il CTU ha quantificato in complessivi €
47.063,64 i costi necessari all'eliminazione dei vizi e al ripristino imputabili a parte convenuta.
Tale importo deve inoltre essere maggiorato – trattandosi di debito di valore – di rivalutazione, dal giorno del deposito della CTU (8.6.2022), ed interessi calcolati ex art. 1284 comma 4 c.c. sulla stessa somma rivalutata annualmente fino alla pubblicazione della presente sentenza.
L'importo, comprensivo di rivalutazione e interessi così calcolati, pari ad € 55.444,15 è produttivo di interessi legali dalla pubblicazione della sentenza fino al saldo.
14 ______________
Si è già detto che la quantificazione del costo complessivo delle opere di ripristino appare corretta e condivisibile anche alla luce delle contestazioni sollevate dalle parti, come corretta appare l'indicazione dei vizi esaminati tenuto conto delle relazioni di parte depositate dall'attrice e, in particolare, della relazione dell'ing. con la quale si amplia il novero di vizi lamentati ed Per_4 accertati nella relazione dell'ing. . Pt_2
In ogni caso di osserva che pur ribadendo in sede di comparsa conclusionale l'erroneità dei conteggi indicati dal CTU, parte attrice non produce a sostegno delle doglianze elementi o documenti nuovi rispetto a quelli già compiutamente esaminati e confutati dal perito che, correttamente, ha evidenziato come l'attrice abbia posto a base delle contestazioni un computo metrico e una proposta di interventi contenenti la previsione e la computazione di opere ulteriori agli interventi di eliminazione dei vizi.
IV
Alla luce delle risultanze della perizia disposta in corso di causa e delle argomentazioni tecniche svolte dal perito, deve ritenersi sussistente la responsabilità della società venditrice per i vizi e difetti lamentati dall'attrice.
Come già evidenziato, costituisce orientamento consolidato quello secondo il quale “il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile” (v. Cass. 13.1.2014, n. 367).
Nel caso di specie, tenuto conto della documentazione in atti e della corrispondenza intercorsa in merito ai vizi allegati e agli interventi posti in essere, in mancanza di elementi concreti idonei ad escludere in capo alla convenuta la sussistenza di un potere di direttiva e controllo, esercitato nei confronti dell'appaltatrice, deve ritenersi ricorrano gli estremi per configurare la responsabilità ex art. 1669 c.c. della convenuta-venditrice.
Ne discende che la società deve ritenersi responsabile dei danni lamentati Controparte_1 dall'attrice come accertati dal CTU e, quindi, tenuta alla corresponsione della somma complessiva di €
55.444,15 determinata all'attualità, oltre interessi legali dalla presente decisione al saldo.
V
Costituendosi, la convenuta ha proposto domanda riconvenzionale avente ad oggetto le somme dovute dal condominio attoreo in forza dell'accordo intercorso tra le parti con riferimento all'impianto fotovoltaico condominiale.
Non è oggetto di contestazione che, in sede di vendita delle unità abitative, le parti abbiano riconosciuto alla il diritto di percepire, per l'intera durata ventennale, l'incentivo Controparte_1 riconosciuto dal GSE, spettando al Condominio l'utilizzo dell'energia prodotta: “l'energia prodotta
15 dall'impianto di proprietà condominiale verrà utilizzata dal condominio che sopporterà pure le spese per la gestione e la manutenzione dell'impianto. L'incentivo GSE è invece riservato, per tutta la Cont durata dell'incentivo (20 anni) alla società pertanto il condominio si impegna a riconoscere il rimborso" (v. doc. n. 12 parte attrice).
E' altrettanto certo che, nel maggio 2016, le parti abbiano sottoscritto un accordo al fine di disciplinare la ripartizione degli incentivi, del seguente tenore:
“

1. Il CONDOMINIO si impegna a riconoscere e a versare a tramite Controparte_1 bonifico bancario
a. gli importi totali ricevuti dal GSE relativamente al V Conto Energia,
b. l'importo ricevuto dal GSE per l'autoconsumo (secondo la tariffa espressamente prevista dal V conto energia per il ns. impianto)


2. si impegna a riconoscere al condominio (mediante Controparte_1 autorizzazione a trattenere la relativa quota dal versamento di cui al punto 1b):
a. una quota relativa all'energia prodotta e non autoconsumata (immessa in rete), da determinarsi secondo quanto espressamente previsto dal GSE quale quota in conto scambio (variabile di anno in anno in ragione del prezzo dell'energia e da calcolarsi annualmente in base a opportune formule matematiche fornite da GSE)


3. L'impegno al riconoscimento della tariffa per la corrente non consumata e immessa in rete (di cui al punto 2) si esaurisce contestualmente al termine della durata dell'incentivo erogato dal GSE per il
V conto energia


4. Il condominio sopporterà in proprio i costi di contabilità relativi alle incombenze connesse alla gestione della partita IVA (richiesta dal GSE). sosterrà invece tutte le spese CP_1 necessarie al completamento della pratica di attivazione del Conto Energia, stante la riserva esclusiva a proprio favore degli incentivi erogati dal GSE.
Il Condominio sosterrà inoltre tutti i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto in oggetto”.
Come correttamente evidenziato dal CTU, il condominio attoreo risulta titolare dell'impianto fotovoltaico condominiale soggetto alla disciplina del Quinto Conto Energia che, diversamente dai
Conti energia precedenti, ha previsto la possibilità di accedere alla cd. “Tariffa omnicomprensiva” – è la tariffa incentivante classica, in cui viene riconosciuto un incentivo per ogni kWh immesso in rete, a prescindere dall'autoconsumo istantaneo – ovvero alla cd. “Tariffa sull'autoconsumo” – introdotta come alternativa, su richiesta, per impianti di piccola taglia fino a 500 kW.
L'incentivo viene riconosciuto solo sull'energia istantaneamente autoconsumata in loco, in base a quanto misurato da un apposito contatore.
L'accertamento peritale ha chiarito che, mentre fino al Quarto Conto Energia gli impianti potevano aderire a due regimi differenziati, e quindi beneficiare di due regime differenti, ma non alternativi
16 ovvero (i) la tariffa incentivante, (ii) il contributo in conto scambio, a decorrere dal Quinto Conto
Energia, “non è più possibile aderire sia alla tariffa incentivante che al contributo in conto scambio essendo prevista una scelta alternativa tra (i) lo scambio sul posto oppure (ii) la tariffa incentivante”.
Pur avendo previsto la possibilità di passare da una tipologia di tariffa all'altra durante il periodo di diritto all'incentivo, tale facoltà è riconosciuta per una sola volta nel periodo di vigenza dell'incentivo e solo successivamente al decorso di un periodo iniziale di 5 anni.
Nel caso di specie, come evidenziato dal perito, il Condominio attoreo, a seguito della sottoscrizione dell'accordo in oggetto, risulta aver optato per il riconoscimento della cd. tariffa omnicomprensiva
(tariffa incentivata) che – come evidenziato – è alternativa al contributo in conto scambio e prevede una Tariffa incentivante unica applicata all'energia prodotta (scambiata e autoconsumata).
Le contestazioni sorte tra le parti attengono, come evidenziato in sede di CTU, dalla determinazione della cd. “quota in conto scambio” riconosciuta al . Parte_1
Più precisamente, considerato che “se l'impianto è con tariffa incentivata allora non può avere uno quota in conto scambio”, la contrastante interpretazione delle parti attiene sostanzialmente “al valore da assegnare al parametro SF (Corrispettivo unitario di scambio forfetario annuale, espresso in
c€/kWh). Tale parametro è fornito annualmente in formato tabellare direttamente dal GSE, e varia in modo significativo a seconda del fatto che alternativamente:
• l'impianto faccia parte dei conti energia dal I al IV, i quali prevedevano l'opportunità di beneficiare in contemporanea sia della tariffa incentivante che del contributo per scambio sul posto – INTERPRETAZIONE CP_1
• l'impianto non rientri nei conti energia dal I al IV e operi in regime di scambio sul posto –
INTERPRETAZIONE (v. rel. 4.12.2023). Parte_1
Il perito incaricato ha evidenziato come il tenore letterale del punto 2 dell'accordo sottoscritto dalle parti non consenta di individuare con certezza le modalità di conteggio della cd. “quota in conto scambio” evidenziandone “l'illogicità lessicale: se l'impianto è con tariffa incentivata allora non può avere uno quota in conto scambio”.
Ritiene questo giudice che, al fine di determinare le somme dovute alla convenuta ed offrire un'interpretazione concreta alla clausola contrattuale pattuita, debba tenersi conto delle seguenti circostanze:
- l'impianto fotovoltaico condominiale è stato allacciato il 19.4.2013 e rientra esclusivamente nel V Conto Energia che prevede la possibilità di aderire, alternativamente, alla tariffa incentivante o al contributo in conto scambio;

- secondo quanto allegato da parte convenuta e non oggetto di contestazione, la dichiarazione di accettazione da parte del GSE delle condizioni contrattuali per il riconoscimento della tariffa incentivante è avvenuto in data 10.11.2016, ovvero successivamente all'accordo sottoscritto tra le parti l'11.5.2016;
17 - le spese per la realizzazione dell'impianto fotovoltaico sono state sostenute integralmente dalla convenuta che, avendo provveduto ad installare una potenza di molto superiore a quella prevista dalle disposizioni in materia di efficienza energetica nell'edilizia, aveva interesse a ricavarne un utile;

- a far data dall'attivazione dell'impianto, è il condominio ad introitare tutti i corrispettivi riconosciuti dal GSE derivanti dalla tariffa omnicomprensiva in quanto unico titolare dell'impianto;
- secondo l'accordo originariamente pattuito, e trasfuso negli atti di compravendita delle unità immobiliari, l'intera somma percepita quale incentivo GSE deve essere riservata, per tutta la Cont durata dell'incentivo stesso (20 anni) alla società spettando al Condominio solo il beneficio dell'autoconsumo;
- con l'accordo del 2016 le parti hanno inteso riconoscere al – oltre al beneficio Parte_1 dell'autoconsumo – un vantaggio aggiuntivo, di tipo economico, in ragione del l'investimento stesso operato dalla che avrebbe assicurato un utile consistente alla società, CP_1 concretizzato in “una quota relativa all'energia prodotta e non autoconsumata (immessa in rete), da determinarsi secondo quanto espressamente previsto dal GSE quale quota in conto scambio”.
Considerato che l'impianto condominiale, in quanto soggetto al V Conto Energia, beneficia solo della tariffa incentivante e non anche dell'incentivo dello scambio sul posto, è plausibile ritenere che le parti abbiano inteso riconoscere al Condominio un importo parametrato a quello che sarebbe stato riconosciuto nel caso in cui il condominio avesse optato lo scambio sul posto, alternativo alla tariffa incentivante, utilizzando i parametri determinati dal V conto energia.
Tale conclusione appare più aderente al tenore letterale della clausola pattuita considerato che le stesse parti hanno correlato la quota in conto scambio al parametro “espressamente previsto dal GSE quale quota in conto scambio”, senza alcun riferimento alla disciplina previgente rispetto a quella del V
Conto Energia cui l'intero impianto condominiale è soggetto.
Laddove avessero inteso determinare tale quota secondo parametri e previsioni differenti da quella in vigore al momento della sottoscrizione dell'accordo, ovvero dell'attivazione dell'impianto, è plausibile ritenere che avrebbero inserito una previsione espressa.
Tale conclusione appare congrua anche considerato che, come evidenziato dal CTU, il venir meno della possibilità di beneficiare, contestualmente, della tariffa incentivante e del contributo in conto scambio, determina un aumento del coefficiente CUsf, che si risolve nel riconoscimento – secondo la formula riportata dallo stesso perito – di un importo percentuale maggiore per il stesso. Parte_1
Tenuto conto della chiara volontà di agevolare il condominio con il riconoscimento di un importo di tipo economico, ulteriore rispetto al solo beneficio dell'autoconsumo, si ritiene corretto avere quale parametro di riferimento quello che consente un corrispettivo maggiore per il titolare dell'impianto.
18 Ne discende che appare corretto ritenere che la somma riconosciuta al , da trattenersi Parte_1 sull'intero importo ricevuto a titolo di incentivo, debba essere determinata calcolando quanto sarebbe stato riconosciuto nel caso in cui il condominio avesse optato per il solo scambio sul posto, ovvero, secondo quanto indicato dal CTU, considerando i coefficienti di calcolo tipici di un impianto non incentivato, aderente allo scambio sul posto.
Peraltro, non può non evidenziarsi come tale criterio sia stato già utilizzato dalle parti per ripartire l'importo relativo agli esercizi dal 1.7.2013 al 30.9.2019 (ovvero dal primo esercizio condominiale
2013/2014 sino all'esercizio 2018/2019 incluso): come riportato dal CTU, “l'importo derivante dalla tariffa omnicomprensiva di € 75.781,83 è stato ripartito tra il Condominio e CP_1 secondo l'interpretazione del Condominio in misura pari al 70,13 in favore del Condominio (€
53.149,56) e in misura pari al 29,87 in favore di (€ 22.632,27)”. CP_1
Gli importi relativi ai successivi esercizi dal 1.10.2019 (esercizio 2019/2020) e sino a tutto il mese di agosto 2023 (salvo conguaglio che il GSE opererà nell'anno 2024 a valere sull'anno 2023) risultano pari a € 33.913,01 (importo aggiornato a tutto il 26.10.2023 – per complessivi € 107.862,95 pagati complessivamente dal GSE al condominio da avvio impianto a tale data) e, come confermato dalla
CTU, sono stati incassati dal e non ancora distribuiti. Parte_1
Ne discende che, in applicazione della percentuale ricavata dal criterio di riparto indicato dal condominio attoreo, le somme dovranno essere ripartite secondo la quota del 29,87% a favore di
[...]
e la quota del 70,13% a favore del Condominio e così, rispettivamente, € 10.129,82 a CP_1 favore della convenuta ed € 23.783,19.
Tenuto conto dell'eccezione di compensazione formulata da parte convenuta, la deve CP_1 essere condannata a corrispondere al Condominio attoreo la minor somma di € 45.314,33, oltre interessi legali dalla presente decisione al saldo.
VI
Le spese del presente giudizio – tenuto conto dell'accoglimento della domanda risarcitoria attorea e della sostanziale soccombenza della convenuta nella determinazione del criterio di riparto degli incentivi GSE – seguono la soccombenza e devono pertanto essere poste a carico di parte convenuta, liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014, scaglione di valore tra € 52.001,00 e
260.000,00 – secondo il criterio del decisum – tenuto conto dei valori medi.
Le spese di entrambe CTU, già liquidate in corso di causa, devono essere, nei rapporti interni tra le parti, definitivamente poste a carico di parte convenuta Controparte_1


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinte;
dichiara tenuta la a corrispondere a parte attrice, l'importo di € Controparte_1
55.444,15 oltre interessi legali dalla data della presente decisione al saldo;

19 accerta che l'importo dovuto alla convenuta, a titolo di incentivo per l'impianto fotovoltaico, per il periodo dal 1.10.2019 (esercizio 2019/2020) e sino a tutto il mese di agosto 2023 (salvo conguaglio che il GSE opererà nell'anno 2024 a valere sull'anno 2023) è pari ad € 10.129,82, corrispondente alla quota del 29,87% dell'intero incentivo ricevuto dal GSE;
operata la compensazione condanna la a corrispondere a parte attrice, l'importo di € Controparte_1
45.314,33, oltre interessi legali dalla data della presente decisione al saldo;
condanna la a rimborsare al condominio attoreo le spese del Controparte_1 presente giudizio che si liquidano in € 14.103,00 per compensi, oltre € 1.241,00 per esposti, oltre rimborso forfettario, IVA, se dovuta, e CPA come per legge;
pone le spese di entrambe le CTU, già liquidate in corso di causa, definitivamente nei rapporti interni tra le parti, a carico della convenuta Controparte_1
Così deciso in Torino, il 22.4.2025
Il Giudice
dott.ssa Ester Marongiu
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