R.G. 12604/2022
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI FIRENZE Sezione Terza Civile Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona della Giudice dott.ssa Federica
Samà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 12604/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi vertente tra
e rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2
dall'avv.to CORTESE LARA
ATTORI
E rappresentato e difeso dall'avv.to SAMBO MARCO CP_1
CONVENUTA
E
RAGIONI in FATTO e in DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha evocato in Parte_1
giudizio innanzi al Tribunale di Firenze chiedendo di condannare la CP_1
convenuta al risarcimento del danno e al pagamento delle somme di denaro: i) € 10.542,44
(così come indicato in sede di CTU) per il ripristino dello status quo ante delle pertinenze situate in giardino colpite da abuso edilizio e per lo smaltimento delle due cisterne e dei rifiuti speciali oltre al pagamento dele spese per il procedimento di ATP parti ad € 2.314 per onorari e le spese sostenute per la CTU pari ad € 2.170; ii) € 120.000 quale risarcimento dei danni materiali morali e per mancato utilizzo dell'immobile di cui è causa, oltre interessi dal dovuto al soddisfo, con vittoria di spese di lite. 1 A fondamento della propria domanda, gli attori hanno premesso che in data 04.06.2021 avevano acquistato il bene immobile sito in Firenze, via Baracca n. 160d per € 350.000,00 dall'odierna convenuta per la quota di 995/1000 e da madre Pt_1 Persona_1
della convenuta e da quest'ultima rappresentata in qualità di tutrice, per la quota di 5/1000.
In sede di stipula del contratto di compravendita il notaio fece aggiungere, in sede di stipula del rogito, una clausola di esonero della sua responsabilità in merito alla regolarità catastale ed urbanistica degli immobili oggetto della vendita.
Ha rappresentato che, una volta preso possesso dell'immobile, gli attori si erano resi conto che nel locale qualificato come cantina e non visionato per intero erano presenti numerose masserizie, oltre a due cisterne, le quali rifornivano il fondo attiguo adibito precedentemente a carrozzeria di proprietà del padre della convenuta. A questi vizi si aggiungono le difformità di due annessi esistenti nel giardino della proprietà immobiliare, taciute dalla venditrice, difformità che avevano impedito la chiusura della SCIA e l'accesso agli incentivi statali – c.d. bonus 110%.
Ha aggiunto che con raccomandata a/ r del 10 giugno 2021 gli attori avevano denunziato tali difformità alla convenuta, a mezzo del proprio procuratore, intimandole anche di provvedere allo sgombero dei locali cantina. Dopo la ricezione della suddetta, la convenuta aveva inviato impresa specializzata per lo sgombero della cantina e, in quella sede, veniva rilevato che le cisterne erano piene di materiale combustibile, da smaltire secondo un apposito protocollo per i rifiuti speciali.
In tale occasione gli attori avevano chiesto alla convenuta di sostenere i costi di ripristino dello status quo ante degli annessi e della cantina.
Stante l'inerzia della convenuta, gli attori avevano promosso un procedimento per ATP incardinato al numero di RG 11511/2021 innanzi al Tribunale di Firenze. In tale sede il
CTU nominato dal Giudice aveva quantificato le opere di ripristino dei luoghi in €
10.562,44 . In particolare, dalla consulenza tecnica dìufficio si evinceva che la somma includeva: € 5.187,44 per lo smaltimento del gasolio presente nelle cisterne;
€ 1.805,00 per rimozione/smaltimento materiali di risulta/tubi eternit;
€ 50,00 canone occupazione suolo pubblico;
€ 3.500,00 rimessione in pristino degli annessi del giardino.
2 La tentata conciliazione aveva avuto esito negativo, stante la mancata accettazione della proposta della convenuta pari a € 4.500,00 a tacitazione di ogni pretesa degli attori.
Gli attori hanno chiesto la condanna della stessa al pagamento di € 10.562,44 a titolo di risarcimento danno patrimoniale, oltre alla condanna di € 120.000,00 – o a quelle somme maggiori o minori ritenute di giustizia - a titolo di risarcimento danni morali e materiali, adducendo che non avevano potuto godere effettivamente del bene per le ragioni poste a sostegno della domanda giudiziale, che avevano fronteggiato le spese riguardanti il ripristino dell'abuso edilizio, oltre al fatto di non aver potuto beneficiare del bonus 110% su suddetto immobile.
Si è costituita che ha chiesto il rigetto della domanda di parte attrice in CP_1
quanto infondata in fatto e in diritto, chiedendo disporsi la restituzione dell'assegno bancario Intesa Sanpaolo n. 9338546782-06 di € 4.750,00, ovvero di pari somma, ove il titolo sia stato incassato, con vittoria di spese e onorari di giudizio e condanna di controparte ex art. 96 cpc per responsabilità processuale aggravata.
Parte convenuta ha dedotto che , quanto alla presenza delle cisterne o serbatoi nella cantina e nei locali attigui, gli attori avevano effettuato vari accessi all'immobile e avevano accettato l'immobile nello stato di fatto e di diritto dei beni compravenduti come da clausola contrattuale e che, quanto agli annessi pertinenziali presenti nel resede, vi era una modesta differenza nell'altezza interna di due annessi adiacenti adibiti a bagno e ripostiglio attrezzi nel resede dell'immobile, costruiti in aderenza al muro perimetrale. Ha dedotto che il manufatto risultava formalmente sanato e tale era stato considerato in buona fede in quanto in possesso di un provvedimento in sanatoria risalente al 2007.
Ha contestato la quantificazione del danno lamentato dagli attori, in particolare ha dedotto che, quanto al danno che sarebbe conseguito alla chiusura (fine lavori) della SCIA solo nel febbraio 2022 (più esattamente il 22.2.22), la domanda venne presentata dagli attori all'Amministrazione in data 19.6.21 e l'intervento edilizio su annessi rispettivamente con area pari a mq 1,14 e 2,40, ed altezza pari a ml 2,60 max, avrebbe potuto, al più tardi, essere effettuato immediatamente dopo il sopralluogo e le misurazioni effettuate dal CTU in data
21.12.21.
3 La causa, documentalmente istruita, sulle conclusioni delle parti così come rassegnate nelle note sostitutive dell'udienza, è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 3 aprile 2025, assegnati i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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La domanda di parte attrice merita parziale accoglimento per le ragioni che seguono.
Occorre preliminarmente osservare che gli attori hanno inteso promuovere un'azione di risarcimento del danno nei confronti di una delle venditrici, essendo pacifico tra le parti che in data 4 giugno 2021 gli attori avessero acquistato il bene immobile di proprietà della convenuta di non evocata in giudizio e deceduta in seguito alla stipula CP_1 Persona_1
del contratto di compravendita.
Ora, come noto sussiste la necessità di rispettare il litisconsorzio necessario solo allorquando l'azione tenda alla costituzione o alla modifica di un rapporto plurisoggettivo unico, ovvero all'adempimento di una prestazione inscindibile comune a più soggetti.
Nella presente controversia gli attori hanno richiesto unicamente il risarcimento dei danni derivanti dai costi sostenuti per lo sgombero dei locali cantina allegando l'inadempimento della venditrice dal trasferimento del bene immobile libero da persone e/o cose e i danni derivanti dalle difformità dei due annessi del giardino, entrambi con un'altezza minima e massima non corrispondente con quella dichiarata nel Condono del 30/04/1986.
Parte attrice ha sostenuto la complessiva domanda giudiziale asserendo che la convenuta in qualità di venditrice aveva garantito che l'immobile fosse libero da persone e/o cose e aveva assunto la garanzia di regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile.
Quanto ai costi sostenuti per lo sgombero dei locali cantina, con l'art. 5 del contratto di compravendita la venditrice si era impegnata a rimuovere ogni bene presente nel bene immobile ed è circostanza pacifica tra le parti che al momento dell'immissione in possesso del bene gli attori rinvenivano nei locali cantina dei serbatoi, la cui presenza, oltre alla riscontrata difformità degli annessi pertinenziali rispetto alle misure di cui al titolo in sanatoria, veniva prontamente comunicata alla convenuta.
Ora, quanto agli accertamenti nonché alla quantificazione dei costi da sostenersi per rimuovere dal locale cantina i beni residui lasciati dalla venditrice, meritano di essere condivise le conclusioni di cui all'elaborato peritale, in quanto ad esse il consulente tecnico
4 d'ufficio è pervenuto con ragionamento aderente alle risultanze di causa ed immune da vizi logici o di altra natura, nonché tenendo conto dei rilievi dei consulenti di parte.
Sul punto, si osserva che, alla stregua di un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, «Il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce
l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive» (così, tra le altre, Cass. n.
1815/2015).
Quanto alle ulteriori difformità denunziate, innanzitutto, non pare ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, purché detta difformità non fosse stata dichiarata nel contratto o, comunque, non fosse conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto.
Parte convenuta non contesta la sussistenza delle difformità degli annessi pertinenziali rispetto alla concessione edilizia in sanatoria.
Si ricava dalle emergenze istruttorie che le difformità lamentate non fossero facilmente riconoscibili, non solo perché lo stesso venditore ne garantiva invece la conformità, ma anche perché si tratta delle misure degli annessi pertinenziali riscontrate dal tecnico incaricato dagli attori tramite la misurazione ed esaminati i titoli autorizzativi soltanto una volta stipulato il contratto di compravendita per procedere ai lavori di complessiva ristrutturazione dell'immobile.
Passando quindi all'accertamento sulla sussistenza di quanto lamentato dagli attori, meritano di essere condivise le conclusioni di cui all'elaborato peritale, che qui si hanno per integralmente richiamate, in quanto ad esse il consulente tecnico d'ufficio è pervenuto con ragionamento aderente alle risultanze di causa e immune da vizi logici o di altra natura, nonché tenendo conto dei rilievi dei consulenti di parte.
5 Pertanto, gli attori hanno diritto a vedersi ristorati i costi da sostenersi per la rimozione delle cisterne/serbatoi dal locale cantina, con rimozione e smaltimento del materiale ivi presente, nonché i costi per la messa in pristino degli annessi pertinenziali che si liquidano in euro 10.542, iva inclusa.
Quanto alle ulteriori voci di danno oggetto di domanda attorea, in ordine al profilo dell'onere della prova, non assolto dagli attori, va rilevato che il danno non sarebbe comunque risarcibile ai sensi dell'art. 1225 c.c., in quanto danno non prevedibile da parte della venditrice.
Invero, «in tema di risarcimento del danno da inadempimento, l'imprevedibilità, alla quale fa riferimento l'art. 1225 c.c., non costituisce un limite all'esistenza del danno, ma alla misura del suo ammontare, determinando, infatti, la limitazione del danno risarcibile a quello prevedibile non da parte dello specifico debitore, bensì avendo riguardo alla prevedibilità astratta inerente a una determinata categoria di rapporti, sulla scorta delle regole ordinarie di comportamento dei soggetti economici e, cioè, secondo un criterio di normalità in presenza delle circostanze di fatto conosciute» (Cass. n. 29566/2019; Cass. n.
16763/2011; Cass. n. 11189/2007).
Poiché si tratta di un debito di valore, in quanto obbligazione di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, l'importo andrà liquidato oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma annualmente rivalutata dalla domanda al saldo, trattandosi di somma dovuta a titolo risarcitorio (tra le tante, Cass. n. 1627/2022).
Sul complessivo importo come sopra ottenuto, comprensivo di rivalutazione ed interessi, decorreranno ulteriori interessi nella misura legale dalla data della presente decisione e sino al dì dell'avvenuto saldo.
Alla luce delle considerazioni svolte, dunque, la domanda attorea merita parziale accoglimento.
Le spese di lite, in ragione dell'accoglimento in minima parte della domanda attorea in punto di quantum, giustificano la compensazione parziale delle spese di lite nel limite di
1/3 (“la reciproca soccombenza va ravvisata anche in ipotesi di accoglimento parziale dell'unica domanda proposta, tanto allorché quest'ultima sia stata articolati in più capi, dei quali siano stati accolti solo alcuni, quanto nel caso in cui sia stata articolata in un unico
6 capo e la parzialità abbia riguardato la misura meramente quantitativa del suo accoglimento” : cfr da ultimo Cass., 07 gennaio 2019, n. 169; Cass., 22 febbraio 2016, n.3438; Cass., 23 settembre
2013, n. 21684).
Le spese di lite seguono la soccombenza prevalente della convenuta e si liquidano come in dispositivo, ai sensi del DM n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori medi quello compreso tra € 5.201,01 ed € 26.000,00 (decisum pari ad € 10.542,44), operata una decurtazione del 40% sulla fase istruttoria posto che sono state depositate le memorie ex art. 183 co VI cpc ma non si è proceduto all'espletamento di alcuna attività probatoria.
Quanto alle spese legali e di ctu sostenute dagli attori nel procedimento per atp, le stesse poste non possono considerarsi quali poste risarcitorie ma spese giudiziali nel successivo giudizio di merito e poste a carico della parte soccombente, salvo i casi di compensazione e non possono invece costituire danno da risarcire in un giudizio autonomo ad hoc (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 18/05/2025, n. 13154).
Per le stesse ragioni tali spese, pari a euro 4.748, non sono ripetibili nella misura di 1/3.
In merito alla richiesta di condanna degli attori ex 96 c.p.c. per lite temeraria avanzata dalla convenuta, non si ravvisa la sussistenza dei relativi presupposti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e difesa disattese,
ACCOGLIE la domanda formulata dagli attori Parte_1 [...]
ei confronti della convenuta e per l'effetto, condanna la Pt_2 CP_1
convenuta al pagamento in favore degli attori della somma di euro 10.542, 44 oltre rivalutazione e interessi, come in parte motiva;

CONDANNA la convenuta: i) alla rifusione delle spese legali del presente giudizio agli attori che si liquidano complessivamente in € 2.713,00, oltre rimborso forfettario al 15%,
IVA, CPA come per legge, ed esborsi per € 786,00; ii) a corrispondere in favore degli attori le spese sostenute per il procedimento per atp, pari ad euro € 3.166.
Firenze, 10/09/2025
La Giudice
7 dott.ssa Federica Samà

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