TRIBUNALE DI TRANI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani – Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Maria Anna Altamura, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella controversia, iscritta al n. 6277/2019 del R.G.A.C.,
T R A
rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Del Giudice;
Parte_1
-attore-
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Pastina e dall'avv. Controparte_1
Giangregorio De Pascalis;

-convenuto-
Conclusioni come da note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del
17.3.2025
Brevi ragioni di fatto e di diritto della decisione
Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue. conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, Parte_1 CP_1
, allegando di essere proprietario di un fondo rustico, sito in agro di Andria alla
[...]
Contrada dell'Arciprete di natura oliveto, riportato in Catasto terreni al foglio 34, particelle
31-60-11-59 e 61; detto fondo veniva promesso in vendita a , che si Controparte_1 impegnava ad acquistarlo al prezzo convenuto di € 7.500,00, di cui € 2.500,00 versati a titolo di caparra confirmatoria al momento del preliminare, mentre il saldo del prezzo sarebbe stato corrisposto al momento della stipula dell'atto pubblico di compravendita.
Fissata dinanzi al notaio di Andria, il 30.11.2018, la data per la stipula del Persona_1 definitivo, alla predetta data , seppur tempestivamente preavvertito, Controparte_1 senza addurre alcuna giustificazione, non compariva innanzi al notaio incaricato e veniva
1 diffidato a comparirvi per il 27.12.2018, data a cui veniva rinviata la stipula dell'atto pubblico. Anche alla detta data non compariva innanzi al notaio Controparte_1 designato al fine di procedere alla stipula dell'atto di vendita.
comunicava il recesso dal contratto preliminare, quindi, proponeva la Parte_1 presente azione per ottenere una pronuncia di risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento da parte del promissario acquirente e di condanna dello stesso al risarcimento dei danni subiti dall'istante, pari alla caparra versata al momento della conclusione del contratto preliminare ex art. 1385 c.c..
Instaurato il contraddittorio, si costituiva che contestava quanto ex Parte_1 adverso addotto e, preliminarmente, eccepiva l'inammissibilità e la nullità dell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 164 c.p.c., per incertezza dei requisiti di cui all'art. 163, nn. 3 e 4
c.c., in ragione della generica determinazione dell'oggetto e della causa petendi; allegava, comunque, che alcun inadempimento contrattuale poteva essere a lui imputato per mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita dell'immobile, di cui al preliminare del 24.10.2016. Adduceva che il terreno promesso in vendita confina con diversi terreni, alcuni dei quali di proprietà di contadini coltivatori diretti, tanto che nel preliminare di compravendita si precisava che “la presente scrittura privata è subordinata al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dei confinanti coltivatori diretti”. ometteva di notificare la scrittura privata del 24.10.2016 ai confinanti Parte_1 coltivatori diretti, ai sensi dell'art. 7 della l. 817/1971, e tanto lo rendeva inadempiente, così che in nessun caso si sarebbe potuto procedere alla stipula del contratto definitivo in assenza di denuntiatio. Inoltre, compariva personalmente il Controparte_1
29.11.2018 presso lo studio del notaio per la stipula del contratto definitivo, Per_1 differentemente da che non si presentava. Parte_1
Il contratto definitivo non veniva stipulato perché, alla data del 30.11.2018, Parte_1 non aveva ancora provveduto a liberare l'immobile oggetto del preliminare da tutte
[...] le “cose” e i rifiuti sullo stesso presenti, in spregio da quanto pattuito al punto 2. del contratto preliminare di compravendita;
verso la fine dell'anno 2018 l'immobile appariva notevolmente mutato rispetto all'epoca della stipula del preliminare, perché inquinato da rifiuti e olii di scarico, così da richiedersene la bonifica. Con missiva del 4.12.2018
invitava a liberare il fondo rustico dai rifiuti sullo Controparte_1 Parte_1 stesso presenti per poter procedere al contratto definitivo, ma la lettera rimaneva priva di riscontro.
Il convenuto contestava anche l'assenza di qualsiasi danno risarcibile in capo all'attore, perché inadempiente doveva considerarsi e non , Parte_1 Controparte_1 che proponeva domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare per colpa e
2 responsabilità dell'attore, con condanna alla restituzione dell'importo già percepito di €
2.500,00 e al pagamento della penale determinata in € 3.000,00, ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia, oltre interessi e danno da svalutazione monetaria.
La causa era istruita con produzione documentale e con l'assunzione di prove orali. Sulle note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 17.3.2025, con provvedimento del 14.4.2025, la causa era trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e di replica. Il fascicolo era rimesso al giudice per la decisione in data 8.7.2025.
* * * * * * *
Deve essere primum analizzata l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo, come formulata da parte convenuta.
Nel caso che ci occupa non si ravvisa alcun vizio dell'atto introduttivo, atteso che dal tenore complessivo dello stesso è possibile evincere le ragioni della domanda e il convenuto ha avuto la possibilità di difendersi, contestando le allegazioni di controparte, che ha individuato il rapporto contrattuale alla base del preteso inadempimento e le condotte asseritamente inadempienti dello . Controparte_1
“L'interpretazione della domanda giudiziale va compiuta non solo nella sua letterale formulazione, ma anche nel sostanziale contenuto delle sue pretese, con riguardo alle finalità perseguite nel giudizio. Pertanto, non può ritenersi nulla la citazione per omessa determinazione dell'oggetto della domanda, essendo necessario, per simile valutazione, che il petitum sia del tutto omesso o risulti assolutamente incerto, ipotesi che non ricorre quando il petitum sia individuabile attraverso un esame complessivo dell'atto, tenendo presente che, per esprimerlo, non occorre l'uso di formule sacramentali o solenni, poiché è sufficiente che esso risulti dal complesso delle espressioni usate dall'attore in qualunque parte dell'atto introduttivo” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18783 del 28.8.2009, cfr. anche
Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11751 del 15.5.2013).
Peraltro, a fronte delle allegazioni in fatto della parte, la qualificazione giuridica della domanda è rimessa al Tribunale, in applicazione del principio iura novit curia, di cui all'art. 113, comma 1, c.p.c., che importa la possibilità per il giudice di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti ed ai rapporti dedotti in lite, nonché all'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, potendo porre a fondamento della sua decisione princìpi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti, sempre tenendo conto divieto di ultra o extra-petizione, di cui all'art. 112 c.p.c.. È, infatti, precluso al giudice pronunziare oltre i limiti della domanda e delle eccezioni proposte dalle parti, mutando i fatti costitutivi o quelli estintivi
3 della pretesa, ovvero decidendo su questioni che non hanno formato oggetto del giudizio e non sono rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato (cfr. Cass. Sez. L., Sentenza del 3.3.2021, n. 5832).
Al più, nel caso di specie, confusione, ma non tale da determinare la nullità dell'atto introduttivo, può sorgere solo sulla base della circostanza che lo Parte_1 allegava di aver comunicato il recesso dal contratto preliminare, chiedeva la pronuncia di risoluzione, con richiesta, a titolo di risarcimento, di una somma pari all'importo della caparra (confusione, invero, non dissipata neppure nella comparsa conclusionale in cui l'attore argomentava di essersi “limitato a chiedere il risarcimento dei danni nella misura corrispondente alla caparra confirmatoria e non, invece, nel maggior danno rispetto alla stessa, ciò che avrebbe condotto ad una pronunzia di risoluzione giudiziale del preliminare, cosa diversa da quella di cui al presente giudizio”, per, poi, concludere “per l'accoglimento della domanda e, quindi, per la risoluzione del preliminare intercorso tra le parti per inadempimento del convenuto”, né nella memoria di replica in cui affermava che “nel caso di specie è ben chiaro il contenuto della domanda proposta dall'attore: risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto ed incameramento della caparra confirmatoria”).
“La domanda di risoluzione del contratto non costituisce domanda nuova rispetto a quella con cui il contraente non inadempiente abbia originariamente chiesto la declaratoria della legittimità del proprio recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., con contestuale incameramento della caparra confirmatoria, essendo l'azione di recesso un'ipotesi di risoluzione ex lege”
(Cass. Sez. 2, 30.7.2024, n. 21317).
Ciò in quanto “la disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio”
(Cass. Sez. 2, 8.8.2019 n. 21209).
Tanto chiarito, passando al merito della domanda, è indiscusso, oltre che provato con la documentazione prodotta, che l'attore, quale promittente venditore, e il convenuto, quale promissario acquirente, stipulavano, in data 24.10.2016, un contratto preliminare di compravendita del fondo rustico, sito in agro di Andria alla Contrada dell'Arciprete di natura oliveto, riportato in Catasto terreni al foglio 34, particelle 31-60-11-59 e 61, e che, al momento della conclusione del preliminare, il promissario acquirente versava al promittente
4 venditore la somma di € 2.500,00 a titolo di caparra confirmatoria (era indicato il mezzo di pagamento e rilasciata quietanza direttamente nella scrittura privata).
Dalla lettura del contratto preliminare risulta che le parti concordavano che la stipula del definitivo avrebbe dovuto aver luogo “entro e non oltre” il 30.11.2018 a rogito del notaio di Andria. Persona_1
Il termine, così come concordato, non può essere ritenuto essenziale ex art. 1457 c.c.. “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione «entro e non oltre» quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (Cass. Sez. 2, 11.4.2025, n. 9529).
Nel caso di specie, l'espressione utilizzata dai paciscenti non era indicativa di una essenzialità del termine concordato, né tanto viene allegato in giudizio dalle parti.
Ecco che, non potendosi applicare l'art. 1457 c.c., la valutazione delle reciproche domande di risoluzione per inadempimento, come proposte dalle parti in via principale e in via riconvenzionale, devono essere vagliate ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., secondo cui nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o, come nel caso de quo, la risoluzione del contratto, che “non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra”.
Neppure applicabile, infatti, è l'art. 1454 c.c., poiché nessuna delle parti inviava all'altra formale e regolare diffida ad adempiere entro un congruo termine, spirato il quale il contratto si sarebbe risolto di diritto. Tale non è la diffida del 4.12.2018 inviata dall'attore al convenuto: la diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., esige la manifestazione univoca della volontà dell'intimante non solo di fissare un termine entro cui l'altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione, avvertendo la parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo, ma anche di ritenere risolto ope legis il contratto in caso di mancato adempimento entro tale termine, non potendo tale manifestazione sopraggiungere in un momento successivo alla diffida (cfr. Cass. Sez. 2, 27.11.2023, n.
32821). Riportava in comparsa conclusionale l'attore che la “diffida ad adempiere di cui innanzi (che non contiene alcuna manifestazione di volontà da parte dell'intimante di ritenere risolto il preliminare in caso di inadempimento della controparte)”.
5 Con la successiva missiva del 4.1.2019, comunicava l'intenzione di Parte_1 recedere dal contratto con trattenimento della caparra, con riserva di agire giudizialmente per la risoluzione.
Come supra accennato la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Occorre, dunque, ora procedere all'indagine sull'inadempimento contrattuale dell'una o dell'altra parte ovvero di entrambe, perché i criteri da adottarsi sono gli stessi sia nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, come formalmente proposte nel presente giudizio, sia al fine di stabilire il corretto esercizio del diritto di recesso, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio. Si intende dire che sia nelle ipotesi dell'esercizio del diritto di recesso che di domanda di risoluzione per inadempimento, necessario è un accertamento giudiziale dei rispettivi comportamenti dei contraenti.
Tanto precisato, occorre ora verificare cosa dalle allegazioni delle parti, dalla documentazione prodotta e dalle risultanze della istruttoria orale svolta sia accaduto nei rapporti tra le parti.
È noto che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. Sez. U., 30.10.2001, n.
13533 e succ. conf.).
L'attore allega che il convenuto, promissario acquirente, convocato dinanzi al notaio non si sia presentato per la stipula del contratto definitivo, con grave inadempimento all'obbligo di prestare il consenso per la stipula del contratto definitivo. Controparte_1 controbatteva che fosse stato l'attore, promittente venditore, a non comparire presso lo studio del notaio.
6 All'udienza del 10.1.2023, il teste , fratello di e zio Testimone_1 Parte_1 di , perché figlio del fratello , riportava che il giorno Controparte_1 Parte_2 di Santo Stefano del 2016 aveva accompagnato il fratello dal notaio, perché si doveva fare un atto.
Alla stessa udienza era escusso come teste , fratello di Parte_2 Parte_1
e padre di , che riferiva di aver accompagnato il figlio presso
[...] Controparte_1 lo studio del notaio e di essere rimasto ad aspettare in macchina.
All'udienza del 22.4.2024 era nuovamente escusso il teste che Testimone_1 confermava la circostanza che “in data 27/12/18 ometteva di Controparte_1 comparire innanzi al notaio - con studio in Andria - al fine di procedere alla Per_1 stipula dell'atto pubblico di compravendita del fondo rustico sito in agro di Andria alla contrada Arciprete, promessogli in vendita da con preliminare del Parte_1
24/10/16” e tanto perché aveva accompagnato il fratello con la macchina e questi gli riferiva che dal notaio nessuno era comparso, precisando che era restato in macchina e aveva parcheggiavo di fronte lo studio del notaio ovvero di fronte la stazione, in Viale
Venezia Giulia.
Alla stessa udienza la teste collaboratrice del notaio , che si era Testimone_2 Per_1 occupata della pratica relativa al fondo per cui è causa, riferiva, in quanto presente, come constatato personalmente, che assente all'appuntamento dinanzi al notaio era il promissario acquirente , mentre era presente con Controparte_1 Parte_1 il suo avvocato.
Dalle dichiarazioni rese dai testi e, in particolare, dalla teste , unica effettivamente Tes_2 indifferente, perché non parente delle parti, emerge che, invero, non Controparte_1 compariva dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo.
Deve, ora, verificarsi il comportamento dell'attore, se effettivamente inadempiente, per poi, in caso positivo, porre in raffronto lo stesso con quello del convenuto, per la valutazione della effettiva gravità nell'economia del contratto. Per giurisprudenza costante della Corte di legittimità, in caso di inadempienze reciproche, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, il giudice è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale.
Parte convenuta ha imputato all'attore l'omessa notifica del contratto preliminare ai confinanti coltivatori diretti, in deroga all'art. 7 della l. 817/1971 e alla clausola contrattuale secondo cui la scrittura privata dell'ottobre 2018 era subordinata al mancato
7 esercizio del diritto di prelazione da parte dei confinanti contadini coltivatori diretti aventi diritto per legge.
In un precedente della Corte di legittimità, in fattispecie similare, in cui si discuteva
“dell'adempimento o meno dell'onere della preventiva denuntiatio (o in alternativa della rinuncia alla prelazione) facente carico ai promittenti alienanti (odierni ricorrenti) in forza della L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8 e della L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, nonché della precisa previsione contrattuale di cui al già cit. capo 4 del preliminare”, la Corte di
Cassazione ha affermato che “a fronte dell'esercizio del recesso da parte degli odierni ricorrenti e della pretesa di trattenimento della caparra, la promittente acquirente ha eccepito l'inadempimento di siffatta obbligazione e invocato, dal canto suo, la risoluzione per inadempimento, con diritto alla restituzione della stessa caparra.

2.2. La regola probatoria da applicare è, dunque, quella generale in tema di inadempimento contrattuale, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed …
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento, perché l'eccezione si fonda sull'allegazione dell'inadempimento di un'obbligazione, al quale il debitore di quest'ultima dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento (Cass. 15 luglio 2011, n. 15659; e in materia di compravendita: Cass. 02 settembre 2013 n. 20110).

2.3. Applicando tale regola probatoria al caso, come quello che qui ci occupa, in cui si controverte, dell'adempimento o meno da parte del promittente alienante dell'obbligo di legge (e, nella specie, anche contrattuale) di preventiva denuntiatio ai confinanti aventi diritto alla prelazione agrario, ne deriva che per il promittente acquirente è sufficiente la mera allegazione dello specifico inadempimento, nel senso, cioè, che dovrà trattarsi di una allegazione «qualificata» dall'indicazione dei titolari del diritto di prelazione nei cui confronti l'obbligo sarebbe stato non assolto;
mentre, a fronte di tale specifica contestazione, spetta alla parte promittente alienante dimostrare di avere fatto la denuntiatio ovvero (in alternativa) che il fatto addebitato non integra inadempimento, poiché il soggetto indicato o non è confinante, ovvero, se lo è, non ha i requisiti per la prelazione” (Cass. Sez. 3, 27.3.2015, n. 6249).
8 Nel caso di specie il promissario acquirente ha specificamente contestato la mancata denuntiatio nei confronti di , titolare della omonima Impresa individuale, Controparte_2
e coltivatore diretto, come da visura camerale, proprietario di un fondo confinante.
Da parte sua parte promittente venditrice ha prodotto la rinuncia ad avvalersi del diritto di prelazione sottoscritta da altri due confinanti, e Controparte_3 _4
. ha disconosciuto genericamente le scritture prodotte,
[...] Controparte_1 evidentemente, tramite scansione nel fascicolo telematico, senza puntualizzare difformità tra la copia e l'originale, ovvero senza nulla specificare in relazione all'aspetto specifico che intendeva porre in discussione ed ai profili di difformità rispetto all'originale che voleva porre in evidenza. Adduceva poi la assenza di data ovvero di data certa delle scritture. Sul punto si deve richiamare la dichiarazione resa dalla teste alla udienza del Tes_2
22.4.2024 che riportava come la documentazione per procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita era corredata dalle dichiarazioni dei confinanti, per cui deve ritenersi che le scritture avessero quantomeno data anteriore a quella dell'incontro dinanzi al notaio.
La però, precisava anche che “la comunicazione ai confinanti in genere è curata Tes_2 dalle parti;
personalmente non ho fatto ulteriori verifiche sui confinanti”. Non vi era stato, dunque, alcun accertamento sulla posizione del confinante . CP_2
All'udienza del 13.9.2022 era assunto l'interrogatorio formale deferito a Parte_1
che riportava come avesse riferito che non era coltivatore diretto. Alla
[...] CP_2 udienza del 10.1.2023 il , pur riconoscendo la visura da cui risultava titolare di CP_2 un'impresa agricola iscritta alla Camera di Commercio e coltivatore diretto, riferiva che non gli risultava vero di essere coltivatore diretto, in quanto bracciante agricolo;
all'udienza del
7.11.2023, escusso nuovamente come teste, riferiva di non aver ricevuto Controparte_2 alcuna notifica della scrittura privata del 24.10.2016 e di non essere a conoscenza di trattative per l'acquisto del fondo;
alla stessa udienza riascoltato riferiva Testimone_1 di essere stato presente quando il fratello chiedeva ad un confinante, “tale ”, se CP_2 interessato all'acquisto del terreno e questi dichiarava di non essere interessato.
Ecco che dalla istruttoria svolta emerge che evidentemente alcuna denuntiatio fosse stata trasmessa dallo al , come da quest'ultimo espressamente e Parte_1 CP_2 chiaramente riconosciuto quando riferiva che nulla gli era stato notificato e che, comunque, non fosse neppure a conoscenza di trattative per l'acquisto del fondo di cui si discute, così che inattendibili oltre che generiche sono le dichiarazioni del teste con Testimone_1 riferimento a “tale ”, che riportava, peraltro, una mera domanda del fratello rivolta al CP_2 confinante e non una regolare denuntiatio. Non vi è prova certa che il avesse i CP_2
9 requisiti per l'esercizio della prelazione, risultando, comunque, dalla visura prodotta e riconosciuta dal teste, formalmente coltivatore diretto.
Afferma la Corte di legittimità, nella citata pronuncia n. 6249/2015, che “… preso atto dell'incertezza sulla sussistenza o meno dei presupposti della prelazione in favore dei confinanti indicati nel contratto e, in particolare, del difetto di prova dell'assenza della qualifica di coltivatori diretti degli altri confinanti diversi dalla citata romano anna - ha ritenuto che le conseguenze della mancata prova ricadessero a carico della parte promittente alienante;
e questa, in forza dei principi sopra esposti (sub 2.2. e 2.3.), era, per l'appunto, la parte gravata dal relativo onere probatorio”.
Dunque, le conseguenze della mancata prova della assenza dei requisiti per l'esercizio della prelazione da parte del ricade a carico dello sul quale CP_2 Parte_1 gravava l'onere probatorio, così da ritenersi lo stesso inadempiente all'obbligo della denuntiatio.
Lo ha contestato a che non avesse liberato il Controparte_1 Parte_1 fondo da “cose” e rifiuti per il giorno della stipula del definitivo, come da clausola 2 del contratto, secondo cui lo stesso doveva essere lasciato libero da cose e persone. Ora
, all'udienza del 10.1.2023, negava che il fondo promesso in vendita, per Testimone_1 quanto di sua conoscenza, fosse mai stato interessato dalla presenza di rifiuti abbandonati, perché si era recato in compagnia del fratello in campagna, in quanto avendo un Pt_1 trattore spesso in vari periodi dell'anno. da vent'anni, si recava su quel fondo per eseguire vari lavori agricoli e in quelle occasioni non aveva mai visto rifiuti abbandonati;
alla stessa udienza riferiva, invece, che non aveva liberato il Parte_2 Parte_1 terreno dai rifiuti esistenti, tanto che insieme al figlio aveva fatto la proposta di dividere a metà le spese necessarie per la bonifica, precisando trattarsi di materiali in amianto e oli bruciati, riconoscendo le fotografie mostrate da parte convenuta.
Dalle foto prodotte risulta la presenza sul terreno di rifiuti, ma di modesta quantità, così che, per quanto il materiale presente potesse richiedere particolari modalità di smaltimento,
l'omessa rimozione non può ritenersi un inadempimento di una gravità tale da incidere sulla economia del contratto.
Ecco che la valutazione, per quanto detto, deve concentrarsi sulle condotte del promissario acquirente, di mancata presentazione dal notaio per prestare il consenso alla stipula del contratto definitivo, e del promittente venditore, di mancata denuntiatio del contratto preliminare al . CP_2
Ai fini della pronuncia di risoluzione, non è possibile isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra
10 ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente ma esige un apprezzamento complessivo.
Se non si presentava presso lo studio notarile, per cui era Controparte_1 inadempiente all'obbligo di prestare il consenso per la stipula del contratto definitivo, tale inadempimento, in quanto conseguente al mancato adempimento da parte di Parte_1 all'obbligo di denuntiatio al confinante coltivatore diretto, non può dirsi tale da
[...] essere più grave rispetto a quello dell'altro contraente (tanto al fine dell'esercizio del diritto di recesso da parte dell'attore ovvero della pronuncia di risoluzione).
Invero, però, anche l'inadempimento dello non è di gravità tale da Parte_1 giustificare la risoluzione del contratto. Sebbene non vi sia prova della denuntiatio nei confronti del , perché, come visto, l'attore non ha assolto all'onere della prova CP_2 sullo stesso gravante, deve tenersi conto della circostanza che non appare che il confinante abbia manifestato un qualche interesse all'acquisto e la clausola contrattuale prevedeva che l'efficacia della scrittura era subordinata al mancato esercizio del diritto di prelazione (cfr. sul punto Cass., Sez. 2, 24.11.2023, n. 32727).
“In tema di risoluzione del contratto, qualora siano dedotte reciproche inadempienze, la valutazione comparativa del giudice intesa ad accertare la violazione più grave, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata, deve tenere conto non solo dell'elemento cronologico ma anche degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della loro incidenza sulla funzione del contratto, sicché, ove manchi la prova sulla causa effettiva e determinante della risoluzione, entrambe le domande vanno rigettate per insussistenza dei fatti costitutivi delle pretese azionate” (Cass.
Sez. 3, 18.9.2015, n. 18320).
Si reputa che, in casi come quello in esame, di difetto di prova sulla causa effettiva e determinante della risoluzione, il giudice non può dichiarare risolto il vincolo contrattuale per inadempienze equivalenti delle parti, ma deve limitarsi al rigetto di entrambe le domande per l'insussistenza dei fatti giustificativi posti a sostegno di esse (tra le altre Cass.
Sez. 3, 9.6.2010, n. 13840).
In buona sostanza, il giudice, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della manifestazione di volontà di entrambe di non eseguirlo, sottesa a tali reciproche domande, e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 c.c. (cfr. Cass. Sez.
3, 13.5.2024, n. 13118).
11 Non potendosi imputare la responsabilità all'una o all'altra parte neppure l'una o l'altra può essere autorizzata al trattenimento della caparra confirmatoria, quale risarcimento del danno, ovvero condannata al pagamento della penale prevista nel contratto preliminare.
Dovendo, quindi, applicarsi al caso di specie tali coordinate ermeneutiche lo Parte_1 va condannato alla restituzione della caparra confirmatoria pari a € 2.500,00,
[...] pacificamente corrisposta dallo al momento della stipula del contratto Controparte_1 preliminare, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, in ossequio all'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., come previsto specificamente dall'art. 1458 c.c., con rigetto di ogni altra reciproca pretesa.
Le spese di lite, visto l'esito del giudizio, con rigetto delle reciproche domande di risoluzione per inadempimento (o di accertamento della legittimità del recesso ove così qualificata la domanda dell'attore), con mero accoglimento della domanda di restituzione della caparra confirmatoria, conseguenza naturale ex lege dello scioglimento, con efficacia retroattiva del vincolo, meritano integrale compensazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Maria Anna
Altamura, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da Parte_1 nei confronti di , nonché sulle domande
[...] Controparte_1 riconvenzionali del convenuto, ogni altra domanda, eccezione, difesa rigettata e/o assorbita, così provvede:
- rigetta le reciproche domande di accertamento dell'inadempimento di controparte e conseguentemente di risoluzione del contratto preliminare del 24.10.2016 ovvero di accertamento della legittimità del recesso dell'attore;
- prende atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto preliminare per effetto della manifestazione di volontà di entrambe di non eseguirlo;

- ai sensi dell'art. 1458 c.c. condanna parte convenuta a restituire a parte attrice la somma di € 2.500,00 versata a titolo di caparra, oltre interessi nella misura legale dalla domanda giudiziale al soddisfo;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Trani, il 31.7.2025
Il giudice
dott.ssa Maria Anna Altamura
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