R.G. N. 652/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TERNI
Il Tribunale di Terni, in persona del giudice istruttore dott.ssa Dorita Fratini, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 652/2025 R.G.A.C. vertente
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa all' avv. Mauro Cingolani ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Terni, via Ercole Barbarasa n. 23, giusta procura in calce all'atto di citazione attore
CONTRO in persona del legale rappresentante Controparte_1 convenuto contumace
OGGETTO: Comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare–spese condominiali.
CONCLUSIONI: parte attrice ha rassegnato le proprie conclusioni come da verbale di udienza del giorno 11.11.2025, da intendersi in questa sede integralmente richiamate e trascritte
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
I)Con atto di citazione ritualmente notificato, la proprietaria dell'immobile Parte_1
posto all'interno del fabbricato condominiale sito in Terni, , impugnava la Controparte_1
delibera assembleare assunta dal in data 24/06/2024, comunicata a mezzo pec in data CP_1
03/07/2024, con cui veniva approvato il bilancio preventivo dell'anno 2024 con i relativi riparti,
rinviando l'approvazione dei bilanci consuntivi 2019, 2020, 2021, 2022 e 2023.
L'attore lamentava l'invalidità della delibera nella parte in cui, alla settima voce relativa all'immobile di sua proprietà, riportava la somma di € 38.848,63, frutto di una errata
1 rendicontazione, in quanto tale addebito era già presente nel bilancio consuntivo dell'anno 2019 e come tale non era imputabile alla società impugnante.
Tanto premesso chiedeva, in via cautelare, di disporre la sospensione della delibera assembleare del
24/06/2024 affermando l'esistenza di un grave pregiudizio in termini economici nei suoi confronti nonché, nel merito, di dichiarare la nullità/annullabilità della stessa.
A fondamento della domanda assumeva: che il bilancio approvato con la delibera impugnata riporta un dato contabile già presente nel bilancio consuntivo dell'anno 2019; che la pratica di riportare crediti, anche prescritti, nei bilanci successivi è scorretta e stigmatizzata da gran parte della giurisprudenza;
che l'inserimento nel bilancio preventivo di una posta debitoria di precedenti bilanci non ha senso sotto il profilo contabile ed è illegittimo sotto il profilo civilistico, poiché detti bilanci non risultano ancora approvati e, quindi sono, allo stato attuale, giuridicamente inesistenti;

che tale inserimento non è conforme alla volontà del legislatore il quale prevede che solo il bilancio consuntivo o il rendiconto possano riportare tali dati;
che il bilancio preventivo ha l'unico scopo di prevedere quali siano le somme e le spese che in ipotesi si riscuoteranno e sosterranno da parte della comunità condominiale;
che è scorretta la prassi di riportare nel bilancio preventivo successivo il presunto saldo del precedente, posto che detto saldo non è mai stato approvato in sede di rendicontazione;
che la prassi del riporto contabile è illecita poiché l'inserimento del saldo precedente confligge con la natura previsionale del bilancio di previsione o preventivo;
che in ogni caso l'istante ha acquistato gli immobili soltanto in data 18 maggio 2023; che in base al disposto dell'art. 63 disp. att. C.C. comma quarto, è tenuto in solido con il venditore, soltanto per i debiti sorti nell'anno in corso e in quello precedente;
che il presunto debito di euro 38.848,63 non può
essere imputato alla società istante perché, ancorchè inesistente perché mai approvato nei bilanci precedenti, è preesistente ed antecedente al periodo predetto;
che è interesse della parte istante ottenere l'annullamento della delibera, previa sospensione della sua efficacia.
Il pur ritualmente citato, non si costituiva in Controparte_1
giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia. 2 Con ordinanza riservata veniva sospesa l'efficacia esecutiva della delibera condominiale del
24/06/2024.
In assenza di istanze istruttorie, veniva fissata l'udienza di decisione in data 11/11/2025.
All'esito della discussione orale la causa veniva presa in decisione, con riserva di giorni 30 per il deposito della sentenza ex art. 281 sexies ultimo comma cpc.
II)a)Preliminarmente si dà atto che è stata assolta la condizione di procedibilità, in quanto è stata svolta la mediazione obbligatoria (v. all. 7 alla citazione).
b)In applicazione del principio processuale della "ragione più liquida", desumibile dagli artt. 24 e
111 Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione
(Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 363 del 09/01/2019), al fine di dare priorità alla ragione più pronta, più
piana, più evidente che conduce alla decisione sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione (Cass. S.U. n. 26242/2014 e n. 26243/2014; Cass. n. 24883/2008;Sez. 6, Ord.
n 30745 del 26/11/2019;Sez. 5, Ord. n. 363 del 09/01/2019) e tale deve ritenersi la doglianza relativa alla violazione dell'art. 63 disp. att. cc.
La domanda dell'attrice è fondata.
L'art. 63, comma 4 disp. att. cc. prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.
La norma sancisce il principio dell'ambulatorietà passiva, in virtù del quale “… l'acquirente di una
unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo
dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed
i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel
rapporto tra quest'ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto
tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni;

l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca
successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino;
e se, in virtù del principio
3 dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni
condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa”
(Cass. Sez. 2, sentenza n. 1956 del 22/02/2000).
L'art. 63 disp. att. c.c. deroga alla disciplina generale prevista in tema di comunione dall'art. 1104
co. 3 c.c., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.
Sul tema la Suprema Corte ha affermato che “La responsabilità solidale dell'acquirente di una
porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore
è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp.
att. cod. civ., e non già l'art. 1104 cod. civ., atteso che, ai sensi dell'art. 1139 cod. civ., le norme
sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita
disciplina” (Cass. Sez. 2, sentenza n. 2979 del 27/02/2012; si veda anche Cass. n. 16975/2005).
Applicando i suddetti principi al caso concreto emerge che alla società istante è stato imputato un debito pregresso rispetto all'atto di acquisto dell'immobile e già conteggiato dal CP_2
a carico del dante causa. CP_1
La delibera impugnata, infatti, ha approvato il bilancio preventivo, riportando alla voce A003
riferita alla società istante l'importo di euro 38.848,63 (v. rendiconto preventivo approvato all. 3
alla citazione).
Tale importo risultava già dal rendiconto consuntivo dell'anno 2019 non approvato (all. 5 alla citazione), elemento che di per sé ne precludeva l'appostazione nel bilancio preventivo degli anni successivi.
Tale imputazione, in ogni caso, contrasta con l'art. 63, comma 4 disp. att. cc.: la società istante,
infatti, ha acquistato la piena proprietà dell'unità immobiliare sita in Terni, Via Giuseppe di Vittorio
nn. 75, 81, 93, di proprietà di in data 18.5.2023 (v. all. 2 alla citazione), pertanto era Parte_2
4 obbligata solidalmente verso il al pagamento degli oneri condominiali insoluti solo per CP_1
l'anno 2022 e 2023.
La somma di € 38.848,63 era indicata nel bilancio preventivo del 2024 come “Riporto Anno Prec” e deriva da un precedente bilancio, peraltro non approvato, relativo alla annualità 2019 (v. all. 3 e 5
alla citazione).
Il Tribunale ritiene dunque invalida la delibera che ha approvato il bilancio preventivo dell'anno
2024, nella parte in cui ha imputato alla società istante la somma di euro 38.848,63, per violazione dell'art. 63 disp. att. cc..
La delibera assunta pertanto deve essere annullata, decisione che consente di ritenere assorbiti gli altri motivi di doglianza espressi dall'impugnante.
III) Le spese di lite, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto degli importi di cui alla tabella allegata al D.M. 55/2014 (come aggiornata dal D.M. 147/2022), in base al valore (scaglione da € 26.001,00 ad € 52.000,00), alla natura ed alla complessità non elevata della controversia e della istruttoria, elementi che, complessivamente considerati, consentono di attestare la liquidazione in misura prossima ai valori minimi della tabella di riferimento.
Le spese di lite sono poste a carico della parte resistente pur se contumace, in base all'insegnamento della Suprema Corte secondo cui, ai fini della distribuzione dell'onere delle spese del processo tra le parti, essenziale criterio rivelatore della soccombenza è l'aver dato causa al giudizio, con la conseguenza che la soccombenza non può essere esclusa dalla circostanza che, una volta convenuta in giudizio, la parte sia rimasta contumace o abbia riconosciuto come fondata la pretesa che aveva prima lasciato insoddisfatta, così da renderne necessario l'accertamento giudiziale (Cass.
Sez. 6 , Ordinanza n. 13498 del 29/05/2018; Sez. 3, Ordinanza n. 5813 del 27/02/2023).


P.Q.M.


5 Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, ogni altra difesa, eccezione ed istanza disattesa o assorbita, così provvede:
1)in accoglimento della domanda proposta dalla attrice nei confronti del convenuto, annulla la delibera della assemblea condominiale assunta in data 24 giugno 2024, con cui è stato approvato il bilancio preventivo dell'anno 2024, nella parte in cui imputa alla società attrice la somma di euro
38.848,63, per le ragioni di cui in narrativa;

2)condanna il in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, al pagamento in favore di in persona del legale rappresentante Parte_1
pro tempore, delle spese di lite, che liquida in € 545,00 per esborsi ed in € 3.900,00 per compensi professionali, oltre alle spese forfettarie (15%), CPA e IVA se dovuta.
Terni, 11.12.2025
Il Giudice
dott.ssa Dorita Fratini

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