R.G. N. 2770/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRENTO SEZIONE CIVILE
Il giudice,
a scioglimento della riserva che precede, visti gli atti ed i documenti di causa, udite le parti, rilevato che
- con atto di citazione notificato di data 02/12/2024 la signora ha convenuto in giudizio avanti il tribunale di Parte_1
Trento il signor lamentando il mancato Controparte_1 pagamento di canoni di locazione per l'importo di € 1.080,00 e di spese condominiali per l'importo di € 2.070,74, e ha chiesto di convalidare l'intimato sfratto per morosità, con ordine al conduttore di rilasciare l'immobile;
− radicatasi la lite, il conduttore si è costituito in giudizio con comparsa del 14/01/2025, si è opposto allo sfratto contestando la sussistenza dei presupposti per la convalida e, in particolare, ha eccepito la carenza di interesse ad agire in capo alla locatrice, affermando di voler risolvere il contratto di locazione e rilasciare l'immobile entro il 28/02/2025; ha svolto inoltre domanda riconvenzionale variamente argomentando;

− il difensore dell'intimante, stante l'intervenuta opposizione, ha insistito nella istanza di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio;
osserva
Il ricorso al procedimento speciale per convalida dello sfratto presuppone che sia stato stipulato un valido contratto di locazione, giacché, in difetto, al giudice è preclusa la verifica dell'importo del canone dovuto, della
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dedotta inadempienza e quindi della gravità della mora rilevante agli effetti della risoluzione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cod. civ.
Nel caso di specie, l'opposizione dell'intimato impedisce di emettere l'ordinanza di convalida, tuttavia, l'istanza di concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, formulata nell'atto di citazione e ritualmente reiterata dal procuratore dell'intimante all'udienza di convalida, impone alla scrivente di valutare, ai fini della emissione o meno di tale provvedimento, sia la richiesta del locatore che le ragioni del conduttore.
A tal proposito risulta versato in causa il contratto di locazione, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Trento con opzione fiscale della c.d. “cedolare secca”.
Dunque, la locatrice ha assolto l'onere della prova documentale a fondamento della domanda.
Si impone, a questo punto, di valutare se l'opposizione spiegata dall'intimato sia fondata su prova scritta idonea a paralizzare la domanda della locatrice e se ricorrano i “giusti motivi” per rigettare l'istanza di rilascio.
Preliminarmente va osservato che l'eccezione di carenza di interesse ad agire della locatrice appare priva di consistenza, atteso che la volontà manifestata dall'intimato di risolvere il contratto di locazione e rilasciare l'immobile entro il 28/02/2025, non fa venir meno l'interesse in capo alla stessa di ottenere un titolo giudiziale da azionare nei confronti del conduttore moroso, nell'ipotesi in cui il predetto continui ad occupare l'immobile.
Detto questo, si osserva che l'intimato non ha negato la persistenza della morosità in punto canoni e oneri condominiali, ma ha eccepito una serie di inadempimenti, imputabili a suo dire alla locatrice e/o all'amministratore del Condominio, che vanno necessariamente accertati nella successiva fase a cognizione piena.
Analogamente riguardo alla documentazione versata in causa dall'opponente, si evidenzia come la stessa sia volta a provare fatti il cui
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accertamento richiede l'esercizio di poteri cognitivi estranei a quelli, sommari, del giudice della convalida.
Dunque, allo stato, l'opposizione non appare fondata su prova scritta idonea a paralizzare l'emissione della ordinanza provvisoria di rilascio, né sussistono i “gravi motivi” contrari alla emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio atteso che, sul punto, nulla ha argomentato l'intimato¹.
Va invece considerato che quest'ultimo continua a godere l'immobile e che non corrisponde il canone pattuito.
In tema di locazione: “al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina lo squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”2.
L'istanza di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c. va, pertanto, accolta.

P.Q.M.

Visto l'art. 665 c.p.c., accoglie l'istanza di rilascio.
Visto l'art. 56 L. n. 392/1978 così come sostituito dall'art. 7 bis del D.L. del
13.09.2004, convertito con legge 12.11.2004, n. 269; fissa per il rilascio la data del 15 aprile 2025.
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Visti gli artt. 667 e 426 c.p.c.; visto l'art. 5, commi 1°bis e 4° lett. b), del D.Lgs. n. 28/2010, con le modifiche apportate dalla L. n. 148/2011 e dal D.L. 21.06.2013 n. 69, convertito con L.

9.08.2013 n. 98 e successive modifiche, dispone il mutamento del rito assegnando alle parti termine di giorni quindici per la presentazione della domanda di mediazione.
Dispone la trasmissione del fascicolo al giudice tabellarmente competente per la trattazione della successiva fase di merito.
Si comunichi.
Trento, 26 marzo 2025
Il g.o.p.
Dott.ssa Manuela Giacchetti
4 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ L'intimato ha affermato di voler rilasciare l'immobile entro il 28/02/2025. ² Cass. Civ. Ord. 23.06.2011, n. 13887; Cass. Civ. 8.10.2008, n. 24799; Cass. Civ. 10.01.2008, n. 261.