n. 2156/2023 r.g.a.c.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Martina Fusco;
rilevato che l'udienza già fissata è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art 127 ter cpc;
rilevato che il provvedimento di sostituzione dell'udienza risulta essere stato comunicato a tutte le parti costituite le quali non hanno fatto pervenire, entro il termine previsto dalla legge, opposizione alla suddetta modalità di trattazione;
rilevato che ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. co 3 “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”; lette le note di trattazione scritta depositate nell'interesse di tutte le parti, con cui le stesse concludevano riportandosi agli atti e alle difese già formulate;

decide la controversia ai sensi del combinato disposto degli artt 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., con sentenza allegata al presente provvedimento.
Il giudice
Dott.ssa Martina Fusco
n.2156 / 2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Martina Fusco, in funzione di giudice unico, pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 2156 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
, C.F./P.I. , rapp.to e difeso, giusta procura in Parte_1 C.F._1 atti, dall'avv. DE GIOVANNI FRANCESCO, presso cui elettivamente domicilia;

ATTORE
E
, C.F./P.I. , e rapp.to e difeso, giusta procura in atti, Controparte_1 C.F._2 dall'avv. CARDAROPOLI MARIA, presso cui elettivamente domicilia;

CONVENUTO
Oggetto: contratto di locazione

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto dettato dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., in combinato disposto con l'articolo 429, co. 1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno
2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), omettendo lo svolgimento del processo, ma dovendo necessariamente procedere ad una, seppure concisa, esposizione dei fatti sottesi alle plurime questioni portate innanzi a questo Giudice.
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida
[...]
intimava a di rilasciare libero da cose e persone l'immobile di sua Parte_1 Controparte_1 proprietà, sito in Mercato San Severino (SA), alla Via Delle Puglie n. 1/2, al piano T- 1, identificato nel NCEU del Comune di Mercato San Severino (SA) al foglio 12, p.lla 734 sub. 15, ctg. C1, RC €
1.216,26, concesso in locazione con contratto del 18.10.16, registrato il 19.10.16 al n. 8247. In particolare chiariva che la durata del contratto veniva convenuta in anni sei con scadenza al 30.11.22, dietro il pagamento di un canone di locazione di € 650 mensili e che al fine di scongiurare il tacito rinnovo del contratto, il con racc ar ricevuta in data 10.10.21 formalizzava la disdetta del Pt_1 contratto in corso, mai contestata dal conduttore;
che in conseguenza la durata del contratto cessava definitivamente il 30.11.22 ma che nonostante l'avvenuta scadenza del rapporto locatizio, perdura l'occupazione illegittima dell'immobile da parte del conduttore.
Il si costituiva, opponendosi alla convalida, e contestando l'operatività della disdetta, Tes_1 chiarendo che la stessa non rispettava i requisiti richiesti dalla legge. Eccepiva l'improcedibilità del procedimento di sfratto per la c.d. prima scadenza. Agiva altresì in riconvenzionale, chiedendo accertare e dichiarare che il Sig. , nella qualità di titolare della Ditta omonima Pizzeria Controparte_1
Addò Ciaccio, è creditore, nei confronti dell'intimante, della somma di € 25.000,00 per tutti i danni subiti e subendi a seguito della condotta negligente del locatore e per quelli all'immagine subiti dall'attività ” da quantificarsi in via equitativa, e per l'effetto condannare il Parte_2 sig. al pagamento delle stesse in favore del convenuto. Parte_1
In seguito alla prima udienza di comparizione il giudice disponeva mutamento del rito, fissando all'uopo l'udienza ex art. 420 c.p.c.
Parte convenuta depositava tempestivamente le memorie integrative come per legge mentre il relativo deposito di parte attrice era intempestivo. Il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, la rinviava per la decisione. l'udienza del 11/12/2025 veniva sostituita dal deposito di note di trattazione scritta;
il giudice, lette le note, decide la controversia con la presente sentenza ex art 429 c.p.c., allegata al provvedimento ex art 127 ter c.p.c..
Va, in primo luogo, dichiarata la procedibilità della domanda, risultando correttamente esperito il procedimento di mediazione. Sempre preliminarmente, deve essere esaminata la domanda di dichiarazione di cessazione degli effetti del contratto per finita locazione.
Sempre preliminarmente, deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità della domanda proposta. Ed infatti è principio assolutamente granitico in giurisprudenza quello secondo cui, in virtù della regola di conversione degli atti processuali nulli di cui all'art. 156 cod. proc. civ., il giudizio deve ritenersi correttamente istaurato anche laddove la parte lo introduca con atto diverso da quello prescritto dalla legge, qualora l'atto utilizzato dalla parte consenta in ogni caso di raggiungere lo scopo di quello che avrebbe dovuto utilizzarsi (arg. tra le tante, ex Cass. civ. S.U. 758/22 secondo cui l'introduzione con citazione dei procedimenti disciplinati dal d.lgs. n. 150 del 2011, per i quali la domanda va proposta nelle forme del ricorso, non determina l'inammissibilità della domanda;
ed altresì ex Cass. civ. S.U. n. 21675/2013, secondo cui è ammissibile, se non tardiva, l'opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dall'avvocato per prestazioni giudiziali in materia civile proposta con ricorso in luogo di citazione).
Nel caso in esame, senza dubbio la citazione di sfratto consente il raggiungimento del medesimo scopo del ricorso ex art 447 c.p.c.: sicchè l'intervenuto mutamento del rito, sanando ogni profilo di irregolarità nella proposizione della domanda, rende la stessa ammissibile.
Nel merito, l'art. 3 della L. n. 431 del 1998 – specularmente all'art. 29 L. 392 del 78 – prevede che il locatore può – alla prima scadenza contrattuale – impedire il rinnovo del rapporto di locazione, inviando disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo per motivi specifici, tassativamente indicati nella norma citata. Inoltre, la medesima norma statuisce che nella comunicazione del locatore “deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”.
La ragione della indicazione del motivo (tra quelli normativamente previsti) nella disdetta inviata dal locatore che non intenda rinnovare il rapporto locatizio è utile a consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore.
La giurisprudenza interpreta tale norma alla luce della ratio appena delineata, nel senso che non è sufficiente la mera indicazione formale del motivo addotto, essendo invece necessario che il locatore specifichi la situazione dedotta, con un grado di precisione che renda possibile, in caso di controversia, la verifica giudiziale sulla serietà dell'intenzione ex ante e sull'effettiva esecuzione ex post (cfr. tra le tante Cass. civ. 15547/2002).
Ebbene nel caso di specie la disdetta inoltra dal locatore non risponde ai requisiti di legge, trattandosi di prima scadenza, e non essendo indicato alcuno dei motivi di cui al predetto art.30, ragion per cui la domanda principale di dichiarazione di cessazione degli effetti del contratto al 30/11/2022 deve essere rigettata.
La disdetta in questione però, può essere ritenuta regolarmente valevole ai fini della cessazione degli effetti del contratto alla seconda scadenza, da fissarsi al 30/11/2028. Il contratto dovrà pertanto ritenersi cessato a quella data.
Si ritiene congruo, ai sensi dell'art 56 legge equo canone, fissare la data di esecuzione, contemperate le rispettive esigenze, al 15/01/2029.
Deve essere dichiarata inammissibile, perché tardiva, la domanda di risoluzione per inadempimento.
Ed infatti la parte ha depositato le memorie integrative oltre il termine perentorio stabilito per legge.
La scrivente ha ritenuto di rigettare la richiesta di rimessione in termini in quanto la parte non ha congruamente dimostrato che il mancato deposito è dovuto a fatto a sé non imputabile. Allo stesso modo deve ritenersi che la domanda di risoluzione contenuta nell'originario atto di citazione in giudizio per la convalida dello sfratto non sia idonea a permettere lo scrutinio della vicenda sottoposta all'esame della scrivente. Ed infatti la domanda ivi spiegata risulta carente di qualunque elemento che ne consenta l'istruttoria (ed esempio, nemmeno è indicato per quale ragione sarebbe stata richiesta la risoluzione) con conseguente mancata cristallizzazione del thema decidendum. La parte avrebbe dovuto ragionevolmente integrarla entro il termine di legge – come detto, non rispettato- non potendo la scrivente prendere in considerazione tutte le difese successive, perché tardive.
Va rigettata anche la domanda riconvenzionale avanzata dalla parte conduttrice.
Ed infatti l'articolo 9 del contratto di locazione, regolarmente sottoscritto dalle parti, stabilisce che il conduttore si obbliga, in deroga agli articoli 1576 e 1609 c.c. ad eseguire a sue spese tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie di qualunque natura, nonché tutte le opere di restauro e manutenzione necessarie, ad eccezione di quelle inerenti le parti comuni dell'edificio, che faranno capo al locatore. Secondo il suddetto art. 9, rimangono a carico del conduttore anche le spese relative all'allacciamento e all'eventuale potenziamento delle utenze.
Ebbene va rilevato che l'art 1576 c.c. dettando un principio generale in materia di rapporti locatizi, chiarisce che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (…)”; il successivo art 1609 c.c. stabilisce che “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.”
Come si evince, la norma stabilisce in maniera generica e flessibile le spese che rimangono a carico del conduttore, con la conseguenza di dover lasciare poi alla analitica determinazione contrattuale o all'accordo successivo delle parti, l'onere di stabilire chi debba concretamente sopportare le spese di una riparazione.
Sul punto va rilevato che la Cassazione, con orientamento ormai granitico benchè risalente (sentenza n. 11856 del 02/11/1992), ha stabilito che “le disposizioni degli artt. 1575 n. 2 e 1576 cod. civ., che pongono a carico del locatore l'obbligo di mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all'uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale”: in definitiva, si ritiene che sia valida la clausola contrattuale che assegni al conduttore l'onere anche delle riparazioni e manutenzioni straordinarie in espressa deroga agli art. 1576 c.c. e 1609 c.c.
Né si può ritenere, come dedotto dalla parte nelle memorie conclusive, che i lavori in questione riguarderebbero parti comuni. Ed infatti dal contratto di locazione emerge chiaramente che oggetto della stessa è sia il piano terra, che il primo piano dello stabile. Né per altro le parti esterne, in quanto tali, possono essere considerate, perciò solo, comuni, non avendo il conduttore dimostrato, come era suo onere, la promiscuità dell'utilizzo – che avrebbe fatto gravare il relativo onere di manutenzione sul locatore.
La domanda va, pertanto, rigettata.
Alla luce della soccombenza reciproca in ordine alle rispettive domande, le spese di lite vanno integralmente compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) Dichiara la cessazione degli effetti del contratto tra le parti alla data del 30/11/2028 e fissa, per l'esecuzione, la data del 15/01/2029.
b) Dichiara inammissibile la domanda di risoluzione per inadempimento avanzata da parte attrice;

c) Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dal conduttore;
d) Compensa integralmente le spese tra le parti;

Depositato telematicamente in data 22/12/2025
Il Giudice Dott.ssa Martina Fusco