REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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TRIBUNALE ORDINARIO di MASSA
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.ssa
AR LA Baroni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2440/2022 R.G. (riunita alla causa n.
900/2023 R.G.), promossa da:
C.F. nato a [...], il Parte_1 C.F._1
14/12/1985, residente in [...], elettivamente domiciliato in Santa Croce sull'Arno (PI), Via Donica, 9/B, presso lo studio degli
Avv.ti Elisa Montagnani e Giulia Mariotti, che lo rappresentano e difendono giusta procura in atti;

- ATTORE e ATTORE OPPONENTE - contro
C.F. , nata il [...] a [...] ed CP_1 C.F._2
ivi residente in [...], elettivamente domiciliata in Massa (MS), Via
Alberica n. 43, presso lo studio dell'Avv. Gian Enrico Pesce, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- CONVENUTA e CONVENUTA OPPOSTA -
Oggetto: Recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c.; opposizione a decreto ingiuntivo.
pagina 1 di 9 Conclusioni delle parti:
Come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 21.07.2025 e qui da intendersi integralmente riportate.
Per parte attrice (come da note scritte depositate il 18/07/2025):
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
- in via preliminare: accertare e dichiarare l'inefficacia del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 70/23 ai sensi dell'art. 644 c.p.c per i motivi suesposti nonché l'invalidità/irregolarità della notifica a mezzo pec del ricorso per decreto ingiuntivo e del decreto ingiuntivo opposto ai sensi della L.53/94 per le ragioni di cui sopra;

- in via cautelare: sospendere l'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 70/23 ex art. 649 c.p.c. per la sussistenza dei gravi motivi esposti in narrativa;

- in via principale: accertare e dichiarare la legittimità del recesso ex art. 1385 comma 2 c.c. dal contratto preliminare di vendita del 15.03.21 esercitato dal Sig.
Dott. per grave inadempimento della Sig.ra e dunque Parte_1 CP_1
il diritto del Sig. Dott. a ricevere il doppio della caparra Parte_1
confirmatoria e, per gli effetti, condannare la Sig.ra a restituire la CP_1
copia conforme all'originale dell'assegno bancario insoluto n. 7673016963-01 tratto sulla dell'importo di € 10.000,00 ed a corrispondere al Sig. Dott. Controparte_2
la somma di Euro 10.000,00 pari al doppio della caparra Parte_1
confirmatoria, oltre interessi al tasso legale dal dovuto sino al soddisfo, oltre al pagamento della somma di Euro 1.000,00 per il rimborso delle spese sostenute e da sostenere nonché la somma da determinarsi in via equitativa per il danno morale;
accertata la fondatezza delle eccezioni deduzioni e conclusioni formulate dall'istante pagina 2 di 9 e l'illegittimità del decreto ingiuntivo opposto per tutti i motivi esposti, revocare e/o comunque dichiarare nullo ed inefficace il decreto ingiuntivo medesimo;

- in via subordinata: nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda principale, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare ex art. 1385 terzo comma c.c. e 1453 e ss. c.c. e, per gli effetti, condannare la Sig.ra CP_1
al risarcimento del danno patrimoniale e morale ed a restituire al Sig. Dott.
[...]
la copia conforme all'originale dell'assegno bancario insoluto n. Parte_1
7673016963-01 tratto sulla dell'importo di € 10.000,00 ritenuto Controparte_2
senza titolo dalla Sig.ra oltre al rimborso di Euro 1.000,00 per le CP_1
spese sostenute e da sostenere dal Sig. Dott. oltre interessi al tasso Parte_1
legale dal dovuto sino al soddisfo;
accertata la fondatezza delle eccezioni deduzioni e conclusioni formulate dall'istante e l'illegittimità del decreto ingiuntivo opposto per tutti i motivi esposti, revocare e/o comunque dichiarare nullo ed inefficace il decreto ingiuntivo medesimo;

- in ogni caso condannare altresì la Sig.ra al pagamento delle spese, CP_1
compensi, rimborso spese forfettarie, iva e cpa come per legge di entrambi i giudizi ora riuniti.”
Per parte convenuta (come da note scritte depositate il 21/07/2025):
Nella causa RG. n. 900/2023: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Massa adito, ogni contraria domanda, eccezione e deduzione disattese, rigettare tutte le domande di parte attrice, anche riconvenzionali, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa del presente atto accertando e dichiarando, a motivo dell'inadempimento di controparte, la legittimità del recesso di ex art. CP_1
1385, II comma, c.c., in ordine al contratto preliminare di compravendita del
15.03.2021 e 11 conseguentemente il diritto della medesima a ritenzione della caparra confirmatoria con esso pattuita. Con vittoria di spese e competenze di lite”. pagina 3 di 9 Nella causa RG n. 2440/2022: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Massa adito, ogni contraria domanda, eccezione e deduzione disattese, rigettare tutte le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e competenze di lite”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 05.01.2023, il Sig. Dott. Parte_1
conveniva in giudizio la Sig.ra chiedendo di accertare la legittimità CP_1
del proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 15.03.2021, per grave inadempimento della promittente venditrice.
Domandava, per l'effetto, la condanna della convenuta alla restituzione dell'assegno di € 10.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria e al pagamento di un'ulteriore somma di pari importo, oltre al risarcimento dei danni. In via subordinata, chiedeva la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. A fondamento della domanda, l'attore deduceva la mala fede della Sig.ra per CP_1
aver taciuto l'esistenza di un abuso edilizio relativo allo stradello di accesso all'immobile e di un vincolo idrogeologico gravante sui terreni oggetto di promessa di vendita.
Si costituiva in giudizio la Sig.ra con comparsa del 09.03.2023, CP_1
contestando integralmente le domande attoree, eccependo in via pregiudiziale la nullità della citazione per violazione dei termini a comparire e, nel merito,
l'infondatezza delle accuse. Sosteneva la marginalità dell'abuso edilizio, prontamente sanato, l'irrilevanza del vincolo idrogeologico e la propria buona fede, asserendo che l'inadempimento fosse da ascrivere al promissario acquirente, il quale si era immotivatamente sottratto alla stipula del definitivo. Concludeva per il rigetto delle domande attoree e chiedeva di accertare la legittimità del proprio recesso, con conseguente diritto a trattenere la caparra. pagina 4 di 9 Nelle more del giudizio (R.G. n. 2440/2022), la Sig.ra otteneva dal Tribunale CP_1
di Massa il decreto ingiuntivo n. 70/2023 (R.G. n. 13/2023) per il pagamento della somma di € 10.000,00, portata dall'assegno consegnato a titolo di caparra. Avverso tale decreto, il Sig. proponeva opposizione con atto di citazione notificato il Pt_1
17.05.2023 (causa R.G. n. 900/2023), riproponendo in via riconvenzionale le medesime domande già formulate nel giudizio principale e chiedendo la revoca del decreto opposto.
Con provvedimento del 05.06.2023, il Presidente del Tribunale disponeva la riunione della causa di opposizione (R.G. n. 900/2023) alla causa precedentemente iscritta (R.G. n. 2440/2022), stante l'evidente connessione soggettiva e la parziale connessione oggettiva.
La causa, istruita mediante produzione documentale e prova per testi, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 21.07.2025, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande proposte dal Sig. Dott. sono infondate e devono essere Parte_1
respinte. Di converso, merita accoglimento la domanda riconvenzionale della Sig.ra volta ad accertare la legittimità del proprio recesso e il conseguente CP_1
diritto a trattenere la caparra confirmatoria.
Il nucleo della controversia risiede nell'individuazione della parte inadempiente agli obblighi scaturenti dal contratto preliminare di compravendita del 15.03.2021 e, di conseguenza, nella valutazione della legittimità del recesso esercitato, prima dall'attore e poi dalla convenuta, ai sensi dell'art. 1385 c.c.
L'esercizio del diritto di recesso, così come la domanda di risoluzione, presuppone un inadempimento della controparte che sia colpevole e di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra, ai sensi dell'art. 1455 c.c. Occorre, pertanto, pagina 5 di 9 procedere a una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, al fine di stabilire quale delle due condotte abbia alterato in modo determinante il sinallagma contrattuale.


1. Sulla dedotta irregolarità urbanistica dello stradello.
L'attore fonda la propria pretesa di recesso principalmente sulla scoperta di un'irregolarità urbanistica relativa allo stradello di accesso alla proprietà, che la promittente venditrice avrebbe taciuto in mala fede. Tale irregolarità, tuttavia, all'esito dell'istruttoria, non appare integrare gli estremi del "grave inadempimento".
In primo luogo, è pacifico e documentalmente provato che la difformità non riguardava il fabbricato ad uso abitativo, bensì una minima porzione di uno stradello privato insistente su un vasto terreno a destinazione agricola. Come emerso anche dalla deposizione della Notaia rogante, Dott.ssa si trattava di "una piccola Per_1
irregolarità riguardante la strada. Che quindi non era uno di quegli abusi che impediscono la stipula del contratto". La stessa Notaia ha confermato che la banca del promissario acquirente aveva già periziato l'immobile e dato il proprio assenso all'erogazione del mutuo, a riprova del fatto che l'irregolarità non incideva sulla commerciabilità del bene né sul suo valore in misura significativa.
In secondo luogo, la sproporzione tra l'entità dell'abuso (la cui sanatoria ha comportato il pagamento di una sanzione di € 1.000,00) e il valore complessivo dell'operazione (€ 250.000,00) rende evidente la scarsa importanza dell'inadempimento rispetto all'economia generale del contratto. La giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che, ai fini della risoluzione o del recesso,
l'inadempimento deve essere tale da menomare in modo apprezzabile l'utilità che il creditore si attendeva dal contratto. Nel caso di specie, una minima modifica a uno stradello su un terreno agricolo pertinenziale non può ritenersi tale da frustrare pagina 6 di 9 l'interesse del Sig. all'acquisto del compendio immobiliare, costituito Pt_1
principalmente da una civile abitazione.
Infine, la condotta della Sig.ra appare improntata a buona fede. Dagli atti CP_1
emerge che, non appena informata della questione, ella si è immediatamente attivata per la sanatoria, incaricando i propri tecnici. Il fatto che nel 2018 avesse già sanato la propria abitazione rende plausibile la sua affermazione di non essere stata a conoscenza della specifica irregolarità dello stradello, che altrimenti avrebbe potuto includere nella precedente sanatoria.
Il rifiuto del Sig. di addivenire alla stipula del rogito, nonostante la Pt_1
disponibilità della controparte a sanare il vizio, appare dunque sproporzionato e contrario a buona fede, configurandosi piuttosto come un pretesto per sottrarsi all'obbligo contrattuale assunto.


2. Sul dedotto vincolo idrogeologico.
Anche la seconda doglianza dell'attore, relativa all'asserita occultazione di un vincolo idrogeologico, è priva di pregio. Come correttamente eccepito dalla difesa della convenuta, i vincoli di natura pubblicistica, derivanti da leggi o da strumenti urbanistici generali (quale il vincolo idrogeologico ex L. n. 3267/1923), sono assistiti da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari e non possono essere qualificati come oneri non apparenti ai sensi dell'art. 1489 c.c.
Incombeva sul promissario acquirente, il quale peraltro ha effettuato "numerosi sopralluoghi" anche con l'ausilio di un proprio tecnico di fiducia, l'onere di informarsi sulla disciplina urbanistica e sui vincoli gravanti sull'area. Tale vincolo, inoltre, non appare aver inciso sull'interesse contrattuale del Sig. il quale non Pt_1
ha mai allegato di voler sfruttare edificatoriamente i terreni, aventi pacifica destinazione agricola.
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3. Sulla valutazione comparativa dei comportamenti e sulla legittimità del recesso della convenuta.
Alla luce di quanto sopra, il recesso esercitato dal Sig. in data 10.02.2022 deve Pt_1
ritenersi illegittimo, in quanto non sorretto da un inadempimento grave e colpevole della promittente venditrice. Al contrario, è proprio il rifiuto ingiustificato del Sig. di presentarsi per la stipula del contratto definitivo a configurare un grave Pt_1
inadempimento contrattuale.
La Sig.ra a fronte del persistente rifiuto del promissario acquirente, gli ha CP_1
intimato diffida ad adempiere in data 18.02.2022 e, decorso inutilmente il termine, ha comunicato il proprio legittimo recesso in data 15.03.2022. Tale condotta risulta conforme al disposto dell'art. 1385, comma 2, c.c., che consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta.


4. Sull'opposizione a decreto ingiuntivo.
L'accertata legittimità del recesso della Sig.ra e il suo conseguente diritto a CP_1
trattenere la caparra confirmatoria di € 10.000,00 comporta il rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo n. 70/2023, che deve pertanto essere confermato in ogni sua parte. Le eccezioni preliminari sollevate dall'opponente in merito alla notifica del decreto sono assorbite dalla decisione sul merito, che riconosce la fondatezza della pretesa creditoria della convenuta opposta.


5. Sulle spese di lite.
Le spese di lite di entrambi i giudizi riuniti seguono la soccombenza e devono essere poste a carico del Sig. Dott. Vengono liquidate come in dispositivo, Parte_1
tenuto conto del valore della causa, dell'attività processuale svolta e dei parametri di cui al D.M. 55/2014.


P.Q.M.


pagina 8 di 9 Il Tribunale di Massa, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle cause riunite n. 2440/2022 R.G. e n. 900/2023 R.G., ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa:
1. RIGETTA tutte le domande proposte dal Sig. Dott. Parte_1
2. ACCERTA E DICHIARA la legittimità del recesso dal contratto preliminare del 15.03.2021 esercitato dalla Sig.ra e, per l'effetto, dichiara il CP_1
suo diritto a trattenere la somma di € 10.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
3. RIGETTA l'opposizione proposta dal Sig. Dott. avverso il Parte_1
decreto ingiuntivo n. 70/2023 emesso dal Tribunale di Massa e, per l'effetto,
CONFERMA integralmente il predetto decreto ingiuntivo, dichiarandolo esecutivo.
4. CONDANNA il Sig. Dott. a rimborsare alla Sig.ra Parte_1 CP_1
le spese di lite di entrambi i giudizi riuniti, che liquida per il giudizio
[...]
R.G. 2440/2022 in € 5.077,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge e per il giudizio R.G. 900/2023 in € 3.376,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del
15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Massa, in data 19 novembre 2025.

Il Giudice
dott.ssa AR LA Baroni
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