N. R.G. 36844/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 36844/2024 promossa da:
(C. F. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. Roberto Carisi e dell'Avv. Emiliano
Scarantino ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, via Caio Mario
8, giusta procura in calce all'atto di citazione
RICORRENTE contro in proprio e nella qualità di l.r.p.t. della Controparte_1 [...]
(C. F. Controparte_2
), con il patrocinio dell' e dell'Avv. C.F._1 Controparte_3
Stabilito Egidio Magno ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via
Tor de' Schiavi 102, giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
pagina 1 di 6 OGGETTO: azione di accertamento di nullità e condanna alla restituzione dell'immobile e al risarcimento del danno.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 04.02.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di intimazione di sfratto per morosità iscritto a ruolo il 01.07.2024 la ha dedotto di aver concluso, il 01.07.2021, un contratto di Parte_1 locazione con AB AM avente a oggetto il godimento dell'immobile sito in Roma, via La Spezia nn. 115/117 identificato al NCEU di Roma al foglio 925, particella 60, sub. 1 verso il corrispettivo di un canone mensile di € 1.000,00. Il conduttore ha ceduto il contratto alla , a sua volta, lo ha ceduto Parte_2
ad in data 16.09.2022. La lamenta che Controparte_1 Parte_1
l'odierno conduttore sarebbe rimasto moroso nel pagamento dei canoni di locazione di maggio e giugno 2023, quando il canone era temporaneamente stato ridotto a €
600,00 mensili e per i mesi da gennaio a giugno 2024 per un totale di € 7.200,00 oltre
€ 432,00 per oneri condominiali. Da qui la richiesta di convalida di sfratto per morosità.
Si è costituito con comparsa depositata il 11.09.2024 nella quale Controparte_1 ha rassegnato le seguenti conclusioni: “IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 18 giugno 2024 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto - IN
VIA RICONVENZIONALE - accertare e dichiarare il locatore inadempiente per aver omesso gli interventi di manutenzione straordinaria necessari a rendere l'immobile
pagina 2 di 6 conforme all'uso convenuto, e condannare lo stesso al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrazione che il canone di locazione convenuto tra le parti a decorrere dal 1 gennaio 2024 è pari ad € 800,00. Con vittoria di spese e compensi da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”. In particolare, deduce che l'immobile locato fa Controparte_1
parte del Condominio di Piazza Camerino 2 e che il 17.05.2023 subiva ingenti danni e si allagava a seguito della rottura di una tubatura condominiale. L'intervento dei
Vigili del Fuoco prendeva atto di tale situazione e dell'allagamento dei locali e disponeva la chiusura degli stessi. Pertanto, si determinava a Controparte_1
omettere di pagare il canone perché, a suo dire, il proprietario non si sarebbe adeguatamente attivato con il condominio per le riparazioni.
All'udienza del 12.09.2024 è stato emesso ordine di rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito.
Solo la ha depositato memorie integrative in data 19.12.20224 Parte_1 nelle quali ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'On. Tribunale adito, accertare e dichiarare l'inadempimento da parte del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione e quindi la risoluzione del contratto di locazione di cui all'intimato sfratto e, per l'effetto, ordinare al sig. il rilascio, Parte_3
libero di persone e cose, della porzione immobiliare occupata, sita in Roma, Via La
Spezia nn. 115/117, piano strada, individuato al NCEU del Comune di Roma al foglio 925, particella 60, subalterno 1. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.
Con riserva di agire in separata sede per ottenere il pagamento di tutto quanto risulterà dovuto dall'intimato a titolo di canone di locazione e di oneri accessori fino alla data del rilascio effettivo ed il risarcimento di tutti i danni. Sin da ora si chiede che il Giudice Voglia fissare il giorno dell'esecuzione quanto più breve possibile.
Con salvezza di ogni altro diritto ed azione”.
pagina 3 di 6 La causa è stata, poi, discussa.


2. Nel merito
In primo luogo, deve rilevarsi come l'attore abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare, la ha Parte_1 allegato (cfr. allegato 1 all'atto di citazione) il contratto di locazione del 01.07.2021.
Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto
l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Nel caso di specie l'unica eccezione sollevata da è relativa a un Controparte_1 sinistro occorso nell'immobile il 17.05.2023 e pacificamente cagionato dal pagina 4 di 6 Condominio di Piazza Camerino 2. Il danno cagionato da soggetti terzi non giustifica la sospensione nel pagamento del canone di locazione come chiarito dall'art. 1585
c.c. che, anzi, prevede l'azione diretta del conduttore in caso di molestie di fatto. Nel caso di specie, poi, la dimostra che ha agito Parte_1 Controparte_1
contro il condominio con apposita azione risarcitoria e il giudizio ha preso il numero di r.g. 14415/2024. Pertanto, con la presente domanda Controparte_1
riconvenzionale, agisce, stavolta contro il conduttore, per il risarcimento dello stesso danno che richiede al condominio. Come noto l'azione risarcitoria può essere esperita solo nei confronti del soggetto danneggiante, in questo caso il condominio, la responsabilità dei terzi è ammessa, in via eccezionale, solo nei casi previsti dalla legge nessuno dei quali ricorre nel caso di specie.
Pertanto, stante l'infondatezza dell'opposizione, deve essere accolta la domanda della visto che la morosità si protrae dal gennaio 2024 e ciò ha Parte_1
determinato un grave squilibrio nel sinallagma contrattuale.
In conclusione, il contratto di locazione concluso tra la e AB Parte_1
AM, cui è succeduto il 01.07.2021 e avente a oggetto Controparte_1
l'immobile sito in Roma, via La Spezia nn. 115/117 identificato al NCEU di Roma al foglio 925, particella 60, sub. 1, deve essere risolto per grave inadempimento di
Controparte_1
Dunque, deve essere confermata l'ordinanza di rilascio del 12.09.2024.
Stante la modifica delle conclusioni da parte della non si procede Parte_1
alla condanna per il pagamento dei canoni fermo restando che la locatrice potrà agire in separata sede.


3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono determinate secondo il D.M. 55/2014 con riguardo ai procedimenti di cognizione innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra €
5.200,00 ed € 26.000,00 eliminando la fase istruttoria che non si è tenuta e applicando pagina 5 di 6 i compensi medi come prescritto per legge. Pertanto, deve essere Controparte_1
condannato alla rifusione delle spese di lite, in favore della che si Parte_1 liquidano in € 3.397,00 per compensi ed € 509,55 per spese generali, oltre IVA e
CPA come per legge.
Infine, deve essere condannato al pagamento, in favore dello Controparte_1
Stato Italiano, di una somma pari al doppio di quanto dovuto a titolo di contributo unificato per il presente giudizio ex art. 12 bis, comma 2, del D. Lgs. 28/2010 per la mancata partecipazione al tentativo obbligatorio di mediazione.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara che il contratto di locazione concluso tra la e AB Parte_1
AM, cui è succeduto il 01.07.2021 e avente a oggetto Controparte_1
l'immobile sito in Roma, via La Spezia nn. 115/117 identificato al NCEU di Roma al foglio 925, particella 60, sub. 1, deve essere risolto per grave inadempimento di
; Controparte_1 conferma l'ordinanza di rilascio del 12.09.2024; condanna al pagamento, in favore dello Stato Italiano, di una Controparte_1
somma pari al doppio di quanto dovuto a titolo di contributo unificato per il presente giudizio ex art. 12 bis, comma 2, del D. Lgs. 28/2010 per la mancata partecipazione al tentativo obbligatorio di mediazione.
Roma, 04.02.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
pagina 6 di 6