N. R.G. 3563/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3563/2025 tra
Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
P.P. E N.Q. CANGELOSI
[...]
CONVENUTO/I

Oggi 22 ottobre 2025 sono comparsi: Per l'avv. ZARCONE LE che eccepisce la tardività delle note e Parte_1 dei documenti depositati da controparte . Per IN P.P. E l'avv. INGLIMA VINCENZO il quale dichiara di avere Pt_1 Controparte_2 depositato il 20 ottobre 2025 i documenti relativi all'offerta degli amministratori di cui si dava lettura nel verbale di assemblea impugnato. Nell'ipotesi in cui il giudice li ritenga tardivi chiede di essere rimesso in termini. L'avvocato Zarcone si oppone a tale richiesta. I procuratori si riportano alle rispettive note conclusive e chiedono che la causa venga decisa . E' presente ai fini della pratica forense il dott. . Persona_1 Il got
Si ritira in Camera di Consiglio per la decisione .
Alle ore 19,20 , viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpc.
Il Got
dott. Maria Rosalia Grassadonia
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Rosalia Grassadonia, all'udienza del 22 ottobre
2025 , ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. rg.. 3563/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZARCONE Parte_1 C.F._1
LE
RICORRENTE
IN PROPRIO, QUALE AMMINISTRATORE Controparte_3 C.F._2
PRO TEMPORE DEL , , con il Controparte_4 CP_5
patrocinio dell'avv. INGLIMA VINCENZO
RESISTENTE

Controparte_1 CP_5
RESISTENTE CONTUMACE
oggetto: impugnazione di delibera condominiale

P.Q.M.

pagina 2 di 9 Il giudice unico ogni contraria domanda, eccezione e difesa reietta definitivamente pronunciando :
1)Accoglie la domanda del ricorrente e dichiara la nullità della delibera impugnata nella parte in cui ha nominato l'amministratore
2)Dichiara inammissibile la domanda del ricorrente con cui ha chiesto la restituzione pro quota del compenso versato all'amministratore
3)Condanna il resistente al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio CP_1
che liquida in euro 3.000,00, oltre 750 ,00 per spese , oltre iva, cpa e spese forfettarie .
4 ) Compensa le spese del giudizio fra il ricorrente e l'amministratore del condominio
[...]
in proprio CP_3
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 281 decies e ss c.p.c. l'odierno ricorrente impugnava la delibera assunta dal in data 30 giugno 2023, nella parte in cui era stato Controparte_6
nominato l'amministratore .
Riteneva la delibera nulla per violazione dell'art. 1129, comma 14 c.c. e per difetto degli elementi essenziali . In particolare, precisava che la delibera non indicava il compenso dell'amministratore, che non fossero stati indicati i nominativi dei condomini partecipanti favorevoli alla nomina del nuovo amministratore p.t. Rag. con i rispettivi millesimi di proprietà ed i nominativi dei condomini CP_2
contrari alla sua nomina con i rispettivi millesimi di proprietà.
Riteneva nulla la delibera del 30 giugno 2023 anche per difetto dei requisiti in capo al nuovo amministratore di cui all'art. 71 bis disp. att. al c.c. al momento della nomina da parte dell'assemblea condominiale.
Per i motivi esposti, conveniva in giudizio il in persona Controparte_7
dell'amm.re pro tempore nonché l'amministratore personalmente per ivi sentir dichiarare:
pagina 3 di 9 “Dire e dichiarare viziata da nullità la delibera assembleare del 30.06.2023 per tutti motivi espressi in narrativa e di conseguenza porre nel nulla o comunque annullare e rendere improduttiva di effetti la predetta decisione oggi impugnata.
Conseguentemente, condannare il Rag. in proprio e n.q. di amministratore p.t. del Controparte_3
oggi convenuto a restituire pro quota in favore di parte attrice la somma CP_1
complessivamente quantificata da codesto On. Tribunale sulla base di un conteggio aritmetico semplice, dalla data di nomina del 30.06.2023 alla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa di nullità, e percepita dal Rag. a titolo di compenso, emolumenti ed accessori in forza di CP_2
contratto di mandato nullo oltre interessi come per legge.
Con vittoria di spese e compensi del procedimento di mediazione obbligatoria n° 4879/2024 (spese documentate per € 273,28) e del presente giudizio. Salvo ogni altro diritto”.
Il resistente non si costituiva e rimaneva contumace. CP_1
Si costituiva l'amministratore del Condominio in proprio, che contestava quanto dedotto dal ricorrente e chiedeva il rigetto delle domande.
Chiedeva, in particolare , di :
- DICHIARARE improcedibile inammissibile e/o nulle le domande accluse al presente ricorso atteso che l'impugnazione della delibera assembleare oggetto del presente giudizio non era mai stata sollevata se non attraverso un procedimento di mediazione del 2024 (un anno dopo la delibera contestata) e quindi oltre il termine legalmente previsto.
-RITENERE e DICHIARARE VALIDA LA DELIBERA ASSEMBLEARE del Controparte_8
regolarmente adottata il 30 giugno 2023 e conseguentemente,
[...]
- RITENERE e DICHIARARE valida la nomina ad amministratore del Controparte_4
del Rag. odierno convenuto con conseguente nullità della condanna
[...] Controparte_3
al rimborso delle quote “pro quota” richieste dal ricorrente per i motivi spiegati tutti in premessa.
pagina 4 di 9 - RITENERE e DICHIARARE che il Rag. è stato amministratore nel triennio precedente la CP_2
nomina oggetto della presente causa e quindi viene meno l'obbligo del possesso della formazione di cui alla lett. f) dell'art. 71bis del cpc con conseguente sanatoria della nomina impugnata.
Con vittoria delle spese, competenze e onorari del presente giudizio”.
Essendo la causa matura per la decisione, questo giudice rinviava per la discussione e la decisione .
All'udienza del giorno 22 ottobre 2025 viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpc.
Preliminarmente occorre evidenziare che, relativamente alla richiesta di dichiarare la nullità della delibera nella parte impugnata, legittimato passivo è il resistente che è rimasto CP_1
contumace e non certamente l'amministratore in proprio;
quest'ultimo è legittimato passivo relativamente alla domanda del ricorrente di restituzione ”pro quota” della somma percepita a titolo di compenso.
Ciò premesso, la domanda del ricorrente di dichiarare la delibera oggetto del giudizio nulla nella parte in cui ha nominato l'amministratore è fondata e va accolta per i seguenti motivi .
Il vizio dedotto dal ricorrente, relativo alla mancata indicazione del compenso dell'amministratore, è
di nullità della delibera impugnata e non di annullamento.
Le delibere di un'assemblea di condominio possono essere inficiate da patologie che, a seconda della gravità e dell'intensità del vizio, possono suddividersi in due categorie: l'annullabilità e la nullità.
In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico -
quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, pagina 5 di 9 trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c.,
mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.” (Cass. Sez. U, Sent. 14/04/2021, n. 9839).
In particolare, sono considerate annullabili, le delibere:
-affette da vizi formali, in violazioni di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea;
-genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;

-con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea;
-adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;

-adottate in violazione di norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
Viceversa, sono considerate assolutamente nulle, le delibere:
-prive degli elementi essenziali;

-con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
-con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
-che incidono su diritti individuali, sulle cose o servizi comuni, ovvero sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

pagina 6 di 9 - comunque, invalide in relazione all'oggetto.
L'azione diretta ad ottenere l'annullamento di una delibera assembleare può essere intentata solo da chi rivesta la qualità di condomino e, peraltro, entro il termine di decadenza di trenta giorni , decorrente: a)
per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della delibera;
b) per gli assenti, dalla data di comunicazione della delibera, cioè dal momento in cui essi ricevono il relativo verbale.
Viceversa, l'azione diretta ad ottenere la declaratoria di nullità di una delibera assembleare può essere proposta da chiunque vi abbia interesse e, soprattutto, in qualunque momento, non essendo la stessa soggetta a termini di decadenza.
Ciò premesso, la domanda del ricorrente riguarda non l'annullamento ma la nullità della delibera del
30.06.2023 con cui è stato nominato l'amministratore , in quanto contraria all'art 1129 comma 14 .
L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. stabilisce che l'amministratore di condominio «all'atto
dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità
della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
Si ritiene che l'obbligo di presentare il proprio compenso nel dettaglio gravi sull'amministratore al momento della nomina o della conferma e che tale onere non possa ritenersi implicito nell'ipotesi di riconferma. Infatti tale obbligo tende a tutelare il diritto dei condomini di avere contezza e consapevolezza della spesa che sarà sostenuta .
La ratio della norma citata mira a garantire l'esigenza di trasparenza reale ed attuale a tutela di una adeguata e corretta informativa dei condomini.
L'assemblea certamente non potrebbe esprimere un consapevole assenso alla nomina o al rinnovo dell'amministratore senza sapere, al momento della delibera, quale sia il compenso richiesto.
Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129
c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come pagina 7 di 9 parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. n. 12927 del 2022).
Nella fattispecie nel verbale di nomina si legge che il presidente dà lettura integrale delle offerte ed invita i condomini ad esprimere il proprio voto. Non risulta allegato al verbale assembleare il preventivo relativo all'offerta del dott in cui dovevano essere espressamente ed CP_2
analiticamente indicate le singole voci di cui si compone il compenso, con ciò non rispettando l'obbligo previsto dall'art 1129 cc, comma 14.
Infatti, in calce al verbale , ove si dà atto dei documenti allegati quale parte integrante del verbale, non vi è menzione del preventivo del Rag. che, appunto, non risulta stato allegato. Né tale CP_2
preventivo è stato depositato tempestivamente nel presente giudizio.
Si evidenzia che solo in data 20 ottobre 2025, due giorni prima dell'udienza fissata per la decisione,
quindi tardivamente, risultano depositati dal resistente documenti fra i quali vi è il preventivo dell'amministratore La produzione tardiva di tale documentazione è inammissibile in quanto CP_2
non si tratta di documenti sopravvenuti ma che erano in possesso dell'amministratore del
. CP_1
Si ribadisce che dalla lettura del verbale assembleare non risulta che sia stato allegato il preventivo con il compenso richiesto dal rag nel verbale non risulta il richiamo ad un preventivo CP_2
espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, di conseguenza non era possibile accertare le attività gestorie che l'amministratore si era obbligato a compiere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria.
Solo l'allegazione del preventivo al verbale d'assemblea e l'esplicito richiamo nella delibera di nomina,
avrebbe permesso ai condòmini di conoscere le attività gestorie che l'amministratore si era obbligato a compiere per il corrispettivo richiesto.
pagina 8 di 9 Per i motivi esposti, va dichiarata la nullità della delibera assembleare impugnata nella parte in cui ha nominato l'amministratore e ogni altro motivo di impugnazione deve ritenersi assorbito .
Va dichiarata inammissibile la domanda del ricorrente di condannare l'amministratore del
Condominio, in proprio, a restituire pro quota, in favore del ricorrente , la somma percepita a titolo di compenso.
Risulta, infatti, depositata in giudizio delibera condominiale del 2 luglio 2024 che ha riconfermato l'amministratore, quindi, ratificato l'operato dell'amministratore e riconosciuto dovuto il compenso;

tale delibera non risulta impugnata e pertanto attualmente è valida ed efficace.
Stante soccombenza, il resistente va condannato a rifondere al ricorrente le spese del CP_1
giudizio che si liquidano come da dispositivo .
Si ritiene di compensare le spese del giudizio nei confronti dell'amministratore del condominio in proprio .
Il Got dott. Maria Rosalia Grassadonia
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