R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I n n o m e d e l P o p o l o I t a l i a n o
TRIBUNALE DI CATANIA
Sezione Quinta Civile
Il Tribunale di Catania, sezione quinta civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
IO AR, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 5741/20 R.G.A.C., posta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., all'udienza di precisazione delle conclusioni del 4.06.2025 promossa da
nato a [...] il [...] (C.F. ) elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in San Giovanni La Punta (CT), Via Sorrento n°4, rappresentato e difeso dall'avv.
IO OV, giusta procura alle liti versata in atti
attore
contro
nato a [...] il [...] (C.F. elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliato in Catania, Corso delle Province n. 203 presso lo studio dell'avv. Antonino G. Distefano
dal quale è rappresentato e difeso giusta procura alle liti versata in atti
convenuto
OGGETTO: RISOLUZIONE CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
Conclusioni
I procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quanto dedotto, chiesto ed eccepito nei rispettivi atti e nei verbali di causa.
pagina 1 di 11 Svolgimento del processo
Con atto di citazione regolarmente notificato conveniva in giudizio innanzi Parte_1
questo Tribunale al fine di sentire dichiarare la risoluzione del contratto di Controparte_1
compravendita stipulato in data 30.12.2023 per inadempimento imputabile al venditore e, per l'effetto,
condannarlo alla restituzione del prezzo della compravendita pari ad € 164.000,00 oltre iva, nonché al rimborso delle spese notarili e al risarcimento del danno subito, patrimoniale e non, pari ad € 47.000,00
oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al soddisfo.
In particolare parte attrice riferiva che, con il contratto di compravendita stipulato in data
30.12.2023, acquistava da (costruttore) una unità immobiliare (composta da un Controparte_1
appartamento ad uso civile abitazione, su due elevazioni) sita nel Comune di Mascalucia (CT) Via
Santa Margherita n. 12/A, iscritta al NCEU del Comune di Mascalucia al foglio 17, particella 1111,
sub. n.8 di proprietà del convenuto. Rilevava quindi di avere versato in favore di parte convenuta la somma di € 30.000,00 (in data antecedente alla sottoscrizione del contratto di compravendita), la somma di € 6.083,04 (a mezzo assegno tratto sulla banca Unicredit) all'atto della sottoscrizione del contratto e si impegnava a pagare la restante parte di prezzo pari ad € 134.476,96 entro e non oltre il termine del 31.12.2023 (a mezzo mutuo bancario). Parte attrice asseriva, tuttavia, che l'immobile necessitava di lavori extracapitolato (rifacimento pavimentazione, rivestimento bagni e sanitari) e che –
decorsi tre anni dall'acquisto – si erano verificati dei problemi strutturali. Precisava che, CP_1
non si rendeva disponibile alla consegna del certificato di agibilità/abitabilità (da consegnarsi,
[...]
ai sensi del contratto di compravendita, entro un anno dalla sottoscrizione) rendendosi così
inadempiente.
Si costituiva in giudizio il quale contestava in toto la pretesa attorea, eccepiva in Controparte_1
via preliminare, la nullità dell'atto di citazione e, per l'effetto, chiedeva la rimessione in termini ai sensi dell'art. 294 c.p.c. e, nel merito, l'integrale rigetto per infondatezza in fatto ed in diritto della domanda.
Spiegava, altresì, domanda riconvenzionale nei confronti di chiedendo a tal fine la Parte_1
pagina 2 di 11 decurtazione, dal prezzo pagato per la compravendita, in compensazione della somma di € 80.000,00
(corrispondente al godimento dell'immobile da parte dell'attore).
Con ordinanza del 20.09.2023 veniva rigettata l'istanza di rimessione in termini sollevata da parte convenuta attesa la regolarità della notifica dell'atto di citazione.
La causa veniva istruita, oltre che con prove documentali, con assunzione della prova per testi e con l'espletamento della CTU e, all'udienza del 4.06.2025, precisate le conclusioni, veniva posta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare deve rilevarsi l'infondatezza dell'eccezione sollevata da parte convenuta di nullità
della notifica dell'atto di citazione e contestuale richiesta di rimessione in termini ai sensi dell'art. 294
c.p.c., già rigettata con ordinanza del 20.09.2023. Invero, nella specie, nessuna irregolarità della notifica dell'atto di citazione è ravvisabile atteso che “…la presunzione derivante dagli accertamenti
compiuti dall'ufficiale giudiziario in ordine alla residenza effettiva (quindi non coincidente con quella
anagrafica) del destinatario della notificazione (desumibile dalla circostanza che lo stesso aveva
riferito di avere reperito la relativa porta di abitazione ed aveva quindi effettuato gli adempimenti
prescritti dall'art. 140 c.p.c.) non fosse superata dalle prove contrarie offerte dall'opponente”.
Nel merito, la domanda di risoluzione del contratto di compravendita formulata da Parte_1
è parzialmente fondata e, per l'effetto, va accolta nei termini di cui infra.
[...]
L'attore produceva in giudizio contratto di compravendita immobiliare datato 30.12.2023 concluso con la parte convenuta – nella qualità di costruttore e venditore – per l'acquisto di un'unità immobiliare
(facente parte di un complesso edilizio) sito nel comune di Mascalucia (CT), Via Santa Margherita
n.12, iscritto al NCEU del Comune di Mascalucia al foglio 17, particella 1111 sub n.8 al prezzo complessivo di € 164.000,00 oltre iva pagato secondo le modalità descritte nel contratto versato in atti.
Nel predetto contratto veniva dichiarato nella sezione “Dichiarazioni ex lege” che “La parte
alienante, nella suddetta qualità, si obbliga a richiedere il rilascio del Certificato di pagina 3 di 11 Abitabilità/Agibilità, svolgendo a tutta propria cura e spese, ogni attività a ciò necessaria, ed a
consegnarne relativa copia alla parte parte acquirente entro un anno da oggi ” ovvero entro un anno dal 30.12.2023.
Dagli atti di causa è emerso che l'attore – decorsi tre anni dall'acquisto dell'immobile – lamentava problemi strutturali e accertava per il tramite del tecnico incaricato che l'immobile presentava gravi difformità urbanistiche ed edilizie tali da renderlo inidoneo all'uso abitativo.
Riferiva che parte convenuta non aveva rilasciato copia del certificato di abitabilità/agibilità
rendendosi, altresì, inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto di compravendita per cui è causa (ovvero l'obbligo di consegnare all'acquirente, entro un anno dalla sottoscrizione del contratto, copia del certificato di abitabilità/agibilità).
Esponeva che parte convenuta, sollecitata al rilascio del predetto certificato, consegnava in data

5.03.2014 un certificato di abitabilità redatto dal Comune di Mascalucia, valido per gli immobili di cui al foglio 11, particella 1111 sub. 1,2,3,4,5 e 6 (realizzati su medesimo terreno) e non già quello relativo al foglio 17, particella 1111 sub 8 (valido per l'immobile di proprietà di parte attrice).
Invero, come da richiesta in atti, con un'unica istanza del 25.02.2014 richiedeva al Controparte_1
Comune di Mascalucia il rilascio del certificato di abitabilità degli immobili realizzati, rilasciato in data

5.03.2014. In particolare, il progetto originario prevedeva la costruzione di tre villette bifamiliari ma in data 4.06.2013 veniva presentata dal costruttore/venditore (odierna parte convenuta) una variante in corso d'opera al progetto che prevedeva il frazionamento delle unità A e A1 in quattro distinti immobili, con variazione dei prospetti.
Precisava, infine, parte attrice che attesa la mancata consegna del certificato di agibilità richiesto e delle difformità urbanistiche ed edilizie riscontrate, inoltrava richiesta di accesso agli atti agli Enti
competenti. Riferiva che, dalla documentazione rilasciata sia dal Comune di Mascalucia che dal Genio
Civile, l'immobile acquistato presentava le difformità edilizie ed urbanistiche riscontrate dal tecnico incaricato che ne attestavano l'inidoneità all'uso abitativo. pagina 4 di 11 In particolare, nell'atto di compravendita veniva specificato che l'immobile era strutturato su due elevazioni abitabili, il piano terra composto di un vano, angolo cottura - soggiorno e accessori, con corte di pertinenza in proprietà esclusiva, mentre il piano primo era composto di due vani ed accessori.
Veniva precisato che l'immobile era “graficamente rappresentato nella planimetria depositata presso
il Catasto Fabbricati in data 6 dicembre 2013 prot. n. CT0358893, che la parte acquirente dichiara di
avere esaminato ed accettato”.
Di contro, il progetto depositato prevedeva un solo piano abitabile – ovvero il piano terra - mentre il piano sopraelevato veniva classificato come “sottotetto non abitabile”. Infatti, nella documentazione depositata in data 11.04.2013 presso l'Ufficio del Genio Civile relativa ai calcoli strutturali dell'immobile, veniva specificato che la prima elevazione era destinata a sottotetto non abitabile, con carichi variabili di progetto pari a 50 Kg/mq, inferiori ai 200 Kg/mq previsti per gli ambienti ad uso residenziale.
Parte attrice stante l'inadempimento del venditore degli obblighi contrattuali assunti con la sottoscrizione del contratto di compravendita, attese le difformità strutturali dell'immobile rispetto al progetto originario e, conseguentemente, tra quanto dichiarato nel predetto contratto e quanto denunciato agli Enti competenti, tentava una risoluzione bonaria della controversia e avviava un procedimento di mediazione definitosi con verbale negativo.
Nessun accordo veniva raggiunto e parte attrice sporgeva, altresì, denuncia querela contro CP_1
per i reati di cui agli artt. 483 e 640 c.p.
[...]
Fatte queste necessarie premesse, si può passare ad esaminare la fattispecie concreta, chiarendo il quadro normativo al quale fare riferimento.
In punto di diritto, è noto che colui il quale intende far valere un diritto in giudizio deve dimostrare i fatti costitutivi posti a fondamento dello stesso;
allo stesso modo, chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti sui quali si fonda la propria eccezione.
Ebbene, nel caso di specie, l'odierno attore ha fornito prova adeguata dell'inadempimento del pagina 5 di 11 venditore, così assolvendo all'onere probandi di cui all'art. 2967 c.c. e, conseguentemente, ha diritto ad ottene re la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. del contratto di compravendita per cui è
causa. Viceversa, non ha sufficientemente provato il fondamento delle proprie Controparte_1
eccezioni.
L'art. 1453 c.c. nel disciplinare l'istituto della risoluzione per inadempimento (quale rimedio volto a riequilibrare gli interessi dedotti nel contratto), legittima la parte a domandare la risoluzione ogniqualvolta il rapporto contrattuale (come programmato dalle parti) non può realizzarsi a causa dell'inadempimento di una di esse.
Com'è noto, infatti, nei contratti a prestazioni corrispettive (quale è il contratto preliminare di vendita per cui è causa) ciascuna prestazione trova fondamento e giustificazione nell'altra.
Conseguentemente, il venir meno di una delle prestazioni (determinando il venir meno anche della causa che giustifica la controprestazione) legittima la parte che subisce l'inadempimento a liberarsi dall'obbligo di eseguire la propria prestazione.
Ai fini della risoluzione del contratto di cui all'art. 1453 c.c., è necessario che l'inadempimento
(ossia la mancata o inesatta esecuzione della prestazione contrattuale) sia imputabile e di non scarsa importanza (c.d. inadempimento qualificato). L'inadempimento quindi, oltre a dover essere tale da sconvolgere l'equilibrio contrattuale (così da potersi qualificare “grave” ai sensi dell'art. 1455 c.c.),
deve altresì essere imputabile alla parte, la quale cioè deve non avere adempiuto volutamente o per colpa la prestazione dovuta.
Ne deriva quindi che solo un inadempimento grave ed imputabile giustifica lo scioglimento del rapporto contrattuale ai sensi dell'art. 1453 c.c.
In questa prospettiva, la giurisprudenza della Suprema Corte è pacifica nel ritenere, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, che «il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale,
per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto,
limitandosi all'allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore pagina 6 di 11 convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito
dall'avvenuto adempimento;
anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento ma l'inesatto
adempimento dell'obbligazione, al creditore è sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza
dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di provare l'avvenuto, esatto
adempimento» (Cass. Civ. n. 13793/2024).
Ed invero, gli elementi probatori versati in atti consentono di affermare, in relazione agli interessi dedotti nel contratto, l'inadempimento di la cui condotta ha determinato una grave Controparte_1
alterazione del sinallagma contrattuale.
Parte convenuta, pur non negando l'esistenza delle difformità strutturali rispetto al progetto originario, eccepiva che le stesse fossero state concordate con parte attrice (in particolare con il padre
) durante la costruzione dell'edificio, al fine di realizzare un sottotetto con Persona_1
un'elevazione maggiore rispetto al progetto originario così da renderlo “abitabile”.
Evidenziava, altresì, che dai calcoli delle strutture depositati presso il Genio Civile della Provincia
di Catania ed il Comune di Mascalucia, la capacità di carico variabile del solaio del “sottotetto” era di
200 Kg/mq e non già di 50 Kg/mq e che, pertanto, lo stesso era stato realizzato garantendo i requisiti abitativi, così da potere essere eventualmente regolarizzato in una futura sanatoria edilizia, per come concordato tra le parti.
Riferiva che al fine di rendere possibile la concessione del mutuo con cui fu acquistato l'immobile,
le parti concordarono di effettuare una variazione catastale in ampliamento, da cui sarebbe risultata la descrizione poi riportata nell'atto di compravendita del 30.12.2013 ovvero “appartamento ad uso civile abitazione, svolgentesi su due elevazioni (…)”, a seguito della quale venne assegnato il nuovo subalterno n.8.
Invero, nel caso di specie, l'immobile oggetto del contratto di compravendita per cui è causa
(censito NCEU al foglio 17, particella 1111 sub. 8) non risulta conforme alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie, così come confermato dalle risultanze della disposta consulenza tecnica d'ufficio. pagina 7 di 11 Ed infatti, la CTU tecnica espletata nel corso del presente giudizio ha accertato che << …alla
verifica del possesso della certificazione di abitabilità o dei presupposti per il conseguimento della
medesima… si precisa che l'autorizzazione di abitabilità e/o agibilità n.28/14 prot. n.5819 del
05/03/2014, riportante nella descrizione un piano terra composto da n.1 cucina/soggiorno, n.1 vano,
n.1 w.c. e disimpegno, non può ritenersi valida per lo stato di consistenza urbanistico-edilizia del
villino, composto da un piano terra con una diversa distribuzione interna ed un piano primo con due
vani ed accessori, tra l'altro realizzato in difformità dei titoli edilizi in atti, i quali prevedevano la
costruzione di un sottotetto non abitabile...ed inoltre, “… si precisa che, pur potendo possedere
l'immobile in esame i requisiti di natura igienico sanitari, ad eccezione dell'assenza dell'antibagno
che possa evitare l'accesso diretto al bagno da una stanza di soggiorno, presenta delle difformità
urbanistico-edilizie che lo rendono inidoneo al conseguimento della certificazione di agibilità, con
conseguente autorizzazione all'uso per il quale il villino era stato progettato e destinato...”. Con
riferimento alla verifica della regolarità urbanistica dell'immobile per cui è causa, il CTU precisava che
“…l'immobile compravenduto non risulta conforme alla concessione per eseguire attività edilizia
n.51/12 prot. n.30337 in data 31/10/2012 (Prat. n.71/2012), nonché alla denuncia di inizio attività per
le varianti realizzate in corso d'opera n.46/2013 prot. n.15311 in data 04/06/2013 (frazionamento
delle unità abitative della tipologia A ed A/1 da due a quattro unità immobiliari, nonché conseguenti
variazioni dei prospetti dovute alla diversa ubicazione delle aperture a causa della diversa
distribuzione interna anche nell'edificio di tipologia B)”.
Infine, con riferimento alla valutazione in merito alla possibilità di regolarizzare le irregolarità
riscontrate, alla luce dell'entrata in vigore della L.R. 27/24 recante “Disposizioni in materia di
urbanistica ed edilizia. Modifiche di norme” (c.d. Salva Casa), il consulente ha precisato che
“nell'ambito della valutazione in merito alla suscettibilità di sanatoria edilizia ordinaria delle
difformità urbanistico-edilizie riscontrate, si evidenzia che - sul punto - l'entrata in vigore in Sicilia
della L.R. n.27/2024 (di recepimento del Decreto cd. Salva Casa) ha introdotto modifiche rilevanti, che pagina 8 di 11 non incidono positivamente sulla questione tecnico-edilizia posta all'attenzione dello scrivente
Consulente Tecnico d'Ufficio. Invero, un accertamento di conformità alla luce delle intervenute
modifiche alle cosiddette tolleranze costruttive non conduce ad una positiva verifica di compatibilità in
assenza di interventi edilizi di rilevante valore economico, necessari per assicurare l'osservanza alla
normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non
possono essere sanate ai sensi dell'art.36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2021
convertito con modificazioni dalla L. 105/2024, recepito in Sicilia dall'art.16 della L.R. 27/2024 (v. tra
tutte l'ampliamento in altezza del sottotetto eccedente le cd. tolleranze costruttive - ancorchè di dubbia
applicabilità nel caso di specie - ed il mutamento della sua destinazione d'uso in locali per civile
abitazione - residenziali)”.
Ne consegue quindi l'irregolarità dell'immobile oggetto del contratto di compravendita per cui è
causa e, conseguentemente, l'inadempimento della parte convenuta non risulta, pertanto, in alcun modo giustificato, stante altresì i tentativi di parte attrice di risoluzione bonaria della controversia (come documentalmente provato).
A nulla rileva la circostanza, posta a fondamento delle eccezioni sollevate da parte convenuta, che le difformità edilizie ed urbanistiche fossero state concordate tra le parti nel corso dei lavori di costruzione, attesa la descrizione strutturale dell'immobile di cui al contratto di compravendita sottoscritto dalle parti.
Alcuna prova in merito può ritenersi prodotta in giudizio.
Come stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 10549 del 03/06/2020, “l'inosservanza del dovere di buona fede nella esecuzione del contratto può integrare diretta violazione degli obblighi contrattualmente assunti e determinare un danno patrimoniale comprensivo sia del danno emergente che del lucro cessante”. La buona fede, ai sensi dell'articolo 1366 c.c., svolge una funzione di interpretazione del contratto stesso ed è, quindi, uno strumento che integra, limita e corregge il contenuto normativo dell'obbligazione. Tale dovere di buona fede, in senso oggettivo, si differenzia pagina 9 di 11 dalla buona fede soggettiva (che consiste nell'ignoranza non colposa della lesione dell'altrui diritto) e si pone come regola di comportamento relativo al principio di solidarietà sociale. Le parti del rapporto contrattuale, infatti, sono tenuti ad agire in maniera tale da poter preservare gli interessi dell'altra, al di là degli specifici obblighi contrattuali o dal rispetto del principio del neminem laedere.
L'odierna attrice, in altri termini, ha posto a fondamento della domanda di risoluzione del contratto di cui è causa il mancato rispetto del principio di buona fede, fornendo adeguata prova in giudizio. Ed
invero, è presente in atti documentazione che consente di ritenere violata tale circostanza.
Rilievo probatorio assumono in tal senso anche le dichiarazioni rese dai testi escussi (testi di parte attrice) che confermano quanto dedotto da parte attrice, e possono comunque ritenersi sufficienti ed utilizzabili ai fini di una valutazione positiva circa l'inadempimento della convenuta. Ciò, proprio alla stregua di quanto espressamente stabilito nel contratto per cui è causa, le cui condizioni ed obbligazioni, in quanto sottoscritte, devono intendersi riconosciute, assunte e vincolanti tra le parti.
Sicché, merita di essere accolta la domanda formulata da e, per l'effetto, deve Parte_1
dichiararsi, alla luce dell'inadempimento di parte convenuta, la risoluzione del contratto di compravendita per cui è causa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c.
Nulla è invece dovuto a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali dal momento che nessuna prova è stata fornita da in ordine all'effettivo e concreto pregiudizio Parte_1
economico e morale subito a causa dell'inadempimento di parte convenuta.
Giova, infatti, ricordare che, in tema di obbligazioni contrattuali, la giurisprudenza della Suprema
Corte è concorde nel ritenere che colui il quale agisce per ottenere il risarcimento del danno derivante da inadempimento o inesatto adempimento, non deve limitarsi alla mera allegazione dell'esistenza del contratto, avendo l'onere probatorio anche di dimostrare l'esistenza del nesso causale tra la prestazione eseguita ed il danno lamentato (Cass. civ. n.18430/2024).
Nel caso di specie, tale onere probatorio non può ritenersi in alcun modo assolto. Parte attrice non ha dato prova né delle spese sostenute (notarili, extracapitolato, trasloco e acquisto mobili) nè sono emersi pagina 10 di 11 elementi sufficienti atti a comprovare le allegazioni di cui all'atto di citazione in merito al risarcimento del danno morale subito.
Inammissibile attesa la tardiva costituzione di parte convenuta (tenuto conto – per quanto sopra detto – della regolarità della notifica della citazione) è la domanda riconvenzionale spiegata da CP_1
[...]
Le spese del giudizio tenuto conto del parziale accoglimento della domanda vanno compensare per metà, restando la rimanente metà a carico di parte convenuta e liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catania – quinta sezione civile, in persona del sottoscritto giudice istruttore in funzione di giudice unico, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione da contro disattesa ogni ulteriore Parte_1 Controparte_1
istanza, così provvede:


1. dichiara risolto il contratto di compravendita stipulato tra le parti e per l'effetto condanna
alla restituzione della somma di € 164.000,00, oltre iva, oltre interessi legali dal Controparte_1
dovuto al soddisfo;



2. rigetta le altra domande;



3. dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di parte convenuta;



4. compensa per metà le spese del giudizio;


5. condanna al pagamento della restante metà delle spese del giudizio in favore Controparte_1
di parte attrice liquidate nella somma di € 3.500,00 per compensi, € 786,00 per spese, €
1.150,00 per rimborso metà compensi CTU, oltre spese generali, iva e cpa da distrarre a favore del procuratore antistatario Avv, IO OV.
Così deciso in Catania addì 3 novembre 2025
IL GIUDICE ISTRUTTORE
(dott. IO AR) pagina 11 di 11