REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1427/2024 promossa da:
, C.F. Parte_1 P.IVA_1 assistito dall'avv. SALVATORI ARNALDO;
elettivamente domiciliato in PIAZZALE AZZOLINO N. 18 63900 FERMO, presso il difensore nei confronti di
C.F. ; CP_1 C.F._1 assistito e difeso dall'avv. FILIPPETTI STEFANO;
elettivamente domiciliato in C.SO UMBERTO I, 161 CIVITANOVA MARCHE, presso il difensore;

OGGETTO: clausola penale
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da note ex art. 281 quinquies riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria ex art. 171 c.p.c.; causa assunta in decisione alla udienza del 7.11.25.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
* * * * *

1 - Va parzialmente accolta, limitatamente al quantum, l'opposizione che la Parte_1 ha proposto avverso il decreto ingiuntivo notificatole da e ,
[...] CP_1 Parte_2
n. 357/2024 del 13.5.24, RG 841/24 per l'importo di euro 42.000,00 (pari ad euro 300 per giorni pagina 1 di 4 140) a titolo di penale per la tardiva liberazione del fondo occupato per la realizzazione di lavori edili presso il Condominio finitimo alla proprietà degli ingiungenti.
2 – Parte opponente contesta l'altrui diritto di credito sostenendo la incolpevolezza della ritardata liberazione del suolo perchè causata dal protrarsi dei lavori in favore del condominio appaltante che ha disposto nuove committenze in corso d'opera; le ritiene idonee a garantirle la legittimazione ad occupare la corte fino al termine (anche) dei nuovi lavori, anche se oltre quello fissato con l'azionata scrittura privata di comodato gratuito del 12.06.2023 (che fissava l'occupazione in cento giorni dall'inizio dei lavori), senza alcun ulteriore versamento di somme.

3 - La tesi non può essere condivisa.
3.1 - Preliminarmente va sottolineato che il preteso collegamento contrattuale del comodato gratuito in esame con quello di appalto tra l'opponente ed il condominio (in cui favore CP_2 sono state realizzate le opere) può ritenersi sussistere solo in relazione all'ingiunto e non invece anche alle altre parti, tra le quali invece non risulta alcun collegamento. Inoltre, il richiamato art. 9 del contratto di appalto non prevede per il l'onere di mettere a disposizione anche il CP_3 suolo ove sarebbe stata impiantata l'impalcatura (perchè di questo si tratta nella specie), ma invece delle sole “... aree dove saranno eseguiti gli interventi”, dovendosi intendere con tale locuzione solo quelle condominiali.
Peraltro, se il contenuto dell'accordo con il committente condominio fosse stato quello sostenuto dall'ingiunto, non avrebbe avuto senso la conclusione del contratto tra l'appaltatore ed i terzi odierni ingiungenti, proprietari finitimi sul fondo dei quali è stata impiantata l'impalcatura.
La vicenda trova quindi il suo humus nell'articolo 843 c.c. e non nella disciplina del contratto di comodato, circostanza che rende infondata anche l'eccezione degli ingiungenti della tardività dell'opposizione per il diverso rito (locazioni - lavoro) da applicarsi alla fattispecie.
“L'accesso al fondo del vicino consentito dall'art. 843 c.c. permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato dal deposito di cose, necessariamente strumentali alla costruzione, con la conseguenza, che, a necessità terminata, (non quindi prima della conclusione dei lavori) deve essere eliminata, a cura e spese del depositante –cui, sin dall'inizio, fa carico l'obbligo del ripristino– ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino che, invece, deve riprendere la sua originaria ampiezza” (Cass. civ., Sez. II, 9 febbraio 1982, n. 774).
pagina 2 di 4 Si tratta di un'obbligazione “propter rem” che non determina la costituzione di una servitù, ma si risolve in una limitazione del diritto di proprietà del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino. Il contenuto dell'obbligazione de qua, consiste pertanto nel consenso all'accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare (in tal senso, tra le altre, Cass. n. 5012/2018).
3.2 - Circostanza dirimente nella vicenda è che l'accesso è stato limitato, per tempi e modi, alla presunta durata dei lavori fissata al 30.09.2023. Allo spirare del suddetto termine, raggiunta da regolare messa in mora, la si è limitata a chiedere una proroga adducendo come CP_4 motivazione una serie di ulteriori lavorazioni commissionatele, senza però nulla proporre su un eventuale indennizzo da corrispondere. Al diniego della proroga, la avrebbe Parte_1 potuto adire la competente autorità giudiziaria, non certo proseguire nella occupazione a titolo gratuito ed anche arbitrario.
Non avendo peraltro parte opponente mai contestato la circostanza del ritardo pari a 140 giorni, è evidente il diritto della controparte al risarcimento per l'occupazione del fondo oltre il termine pattiziamente stabilito del 30.09.2023.

4 - Precisato quindi l'onere indennitario dell'opponente, va accolta invece la di lui istanza di riduzione della clausola penale (quale liquidazione anticipata del risarcimento) per manifesta eccessività ai sensi dell'art. 1384 c.c. L'area occupata non risulta particolarmente estesa e il cantiere è stato realizzato in maniera tale da lasciare libere le vedute e comunque da arrecare un pregiudizio minimo nel godimento dell'unità immobiliare degli ingiungenti;
in via equitativa la clausola penale può essere ridotta all'importo di 100 euro giornalieri -somma adeguata a contemperare le opposte esigenze di pieno godimento della proprietà e di completa esecuzione dei lavori-, per il risultante importo di euro 14.000,00, da addizionare di interessi dalla domanda
(costituzione in mora con pec del 12.6.23) al soddisfo.

5 - Le spese, in ragione della parziale reciproca soccombenza, vanno compensate per la metà e per la restante quota vanno poste in capo all'opponente; la liquidazione segue in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, revoca il decreto ingiuntivo n. 357/2024 del 13.5.24, RG 841/24; condanna Controparte_5
al pagamento della somma di Euro 14.000,00 in solidale favore di e
[...] CP_1
pagina 3 di 4 , oltre interessi dal 12.6.23 al soddisfo;
compensa tra le parti le spese del Parte_2 giudizio nella misura della metà e condanna la a sostenere la restante quota che Controparte_5 nella indicata misura liquida in favore degli ingiungenti in euro 3.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali 15%, cap, iva e spese vive documentate.
Macerata, 26 novembre 2025
Il Giudice dr. Luigi Reale

pagina 4 di 4