n. 2613 2023 R.G.

TRIBUNALE ORDINARIO DI AREZZO
Sezione civile
ORDINANZA
Il G.I., viste le note di trattazione scritta depositate, a valersi quali note di discussione, visto l'art. 281-sexies del cpc, pronuncia Sentenza come segue.
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N. 2613/2023 R. G.
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
TRIBUNALE DI AREZZO
- sezione civile -
Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica nella persona del Giudice
Dott. Fabrizio Pieschi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2613/2023 del Ruolo Generale, vertente tra
- ( ), parte rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. MARRELLI DANIELA, ( , come da procura in calce C.F._2
a ricorso introduttivo, con domicilio eletto presso il suo studio in Siena, via Monta- nini n. 152 - parte ricorrente -
CONCLUDE come da atto di citazione : “accertare e pronunciare il legittimo recesso, da parte della Sig.ra dal contratto preliminare di compravendita stipulato con la Sig.ra in Parte_1 Parte_2 data 3.4.18, e per l'effetto condannare essa convenuta al pagamento in favore della Sig.ra Parte_1 della somma di € 40000 (…), a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria corrisposta - detratta la somma di € 6.666,66, oltre agli interessi legali dalla data del 6.6.18 al soddisfo - oltre alla riva- lutazione monetaria e agli interessi legali dal giorno del dovuto al saldo effettivo. In ipotesi subordinata: accertare e dichiarare il grave inadempimento, da parte della Sig.ra del contratto preliminare Parte_2 di compravendita stipulato con l'attrice in data 3.4.18, e per l'effetto pronunciare la risoluzione del suddetto contratto preliminare di compravendita e condannare essa convenuta al pagamento in favore della Sig.ra della somma di € 40000 (…), pari al doppio della caparra confirmatoria corrisposta, o in Parte_1 subordine al pagamento in favore della Sig.ra della somma di € 20000 (…), a titolo di Parte_1 restituzione della caparra confirmatoria corrisposta - in ogni caso detratta la somma di € 6.666,66, oltre agli interessi legali dalla data del 6.6.18 al soddisfo - oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali dal giorno del dovuto al saldo effettivo. Con condanna altresì e in ogni caso di controparte, anche ai sensi dell' art. 96, u.c., cpc al pagamento in favore dell'odierna ricorrente di una somma equitativamente deter- minata, per non aver partecipato senza giustificato motivo alla procedura di mediazione e avere pertanto
2 temerariamente reso inevitabile il presente giudizio. In ogni caso con ogni consequenziale pronuncia e con vittoria di compensi e spese di causa”
E
- ( ), parte rappresentata e difesa dall'Avv. Antonella Parte_2 C.F._3
Calussi, come da procura in calce a comparsa di costituzione e risposta, con domici- lio eletto presso il suo studio in Arezzo, via Garbasso 42 - parte convenuta -
CONCLUDE come da comparsa di costituzione e risposta: “in via preliminare dichiarare l'im- proponibilità e/o improcedibilità della domanda, in via subordinata e nel merito dichiarare ed accertare che Pt_ la D.ssa non ha convocato ex art. 4 del contratto preliminare la Sig.ra dinanzi al Notaio Parte_1 facendo spirare inutilmente il termine essenziale, e quindi dichiarare che il contratto preliminare si è risoluto Pt_ ipso iure con diritto della Sig.ra ad incamerare la caparra ricevuta al momento della stipula o in ipotesi che il contratto preliminare si è risolto per inadempimento grave della D.ssa per i motivi meglio Parte_1Pt_ descritti in narrativa con conseguente diritto della Sig.ra ad incamerare la caparra confirmatoria e quindi per l'effetto respingere tutte le domande attrici perché infondate in fatto e in diritto. In denegatissima e non creduta ipotesi ridurre la domanda attrice nella misura di giustizia e compensare le eventuali somme dovute con quella di € 6666,66 oltre interessi legali dal 6.6.18 e moratori dalla data di introduzione della presente causa e il 50% delle spese di registrazione della Sentenza resa tra le parti nel proc. n. 2835/20 Trib. di Arezzo. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali determinati ai sensi del D.M. n. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende”
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CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso per procedimento semplificato di cognizione la Sig.ra Parte_1
premesso che: il 03/04/18 la Sig.ra le aveva promesso in vendita le quote di 1/3 Parte_2
della nuda proprietà (appartamento e locali uso ufficio: f. 174, part. 258 sub. 38, 39, 40, 41, 42,
43) e, rispettivamente, la proprietà (appartamento e autorimessa: f. 108, part. 1184 sub. 5, 28) di immobili in Arezzo, p.zza S. Jacopo N. 294, nonché di imbarcazione e posto barca, di cui l' attrice era comproprietaria;
aveva pagato € 20.000,00 a titolo caparra confirmatoria e ac- conto prezzo;
la Sig.ra era inadempiente all'obbligo di fornire dichiarazioni e documenti Pt_2
(relazione tecnica di regolarità urbanistica, APE) necessari alla regolarità del contratto defi- nitivo, per cui era inutilmente scaduto il termine essenziale del 31/12/18; il 27/03/19 aveva comunicato alla la volontà di dar comunque esecuzione al preliminare, invitandola inu- Pt_2
tilmente presso il Notaio per il 18/04/19; aveva interesse a veder pronunciato il recesso o risoluzione del precontratto e ad ottener restituzione del doppio della caparra, detratti €
3 6.666,66 oltre interessi, oltre al risarcimento del danno per responsabilità aggravata. Ciò premesso, adiva l'intestato Tribunale per ottenere l'accoglimento delle conclusioni di cui in epigrafe.
Nel costituirsi, parte convenuta eccepiva l' improcedibilità/improponibilità della do- manda per mancato esperimento del tentativo di negoziazione assistita – poi effettivamente svolto. Contestava la domanda per responsabilità aggravata, avendo partecipato al primo incontro di mediazione, ed il proprio inadempimento alla promessa di contratto, avendo pre- disposto i documenti necessari al definitivo (relazione tecnica di corrispondenza delle plani- metrie catastali, certificati APE, planimetrie, visore, licenza e deposito di variante tardiva), mentre era stata l'attrice ad aver fatto spirare inutilmente il termine de quo (espressamente indicato come essenziale per parte promettente venditrice) senza aver previamente: convo- cato con racc.AR di preavviso di 15 giorni;
pagato la sua quota di diritto di godimento esclu- sivo del posto barca per il 2018, oltre a € 2000,00 per gli anni precedenti;
firmato la varia- zione catastale delle opere da essa eseguite nella casa;
ed avendo venduto la barca senza consegnarle la quota di prezzo. Allegava che la lettera di convocazione 18/04/19 era tardiva, con conseguente risoluzione del contratto già per inadempimento e inosservanza del termine,
e suo diritto ad incamerare la caparra. Ciò premesso, chiedeva accogliersi le conclusioni di cui in epigrafe.
* * *
Parte attrice ha proposto azione volta a fare valere la responsabilità contrattuale della convenuta rispetto alla obbligazione di prestare il proprio consenso per la stipulazione di un contratto definitivo, derivante dal pactum de contrahendo stipulato in data 03/04/2018, in relazione agli effetti dettati dall'Art 1385, c. II, del c.c., in punto caparra confirmatoria - da essa versata in misura di € 20.000,00, per il quale “se inadempiente è…la parte che l'ha ricevuta,
l' altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
I fatti costitutivi della pretesa azionata, documentalmente provati e, rispettivamente, pacifici (doc. 1 attore) sono dunque, rispettivamente:
- la conclusione di un contratto preliminare di compravendita di quota della nuda pro- prietà di beni immobili (appartamento, uffici), di quota della proprietà di immobili
4 (appartamento, autorimessa), di quota della proprietà bene mobile registrato (barca a vela), nonché di “diritto di esclusivo godimento”, assimilabile;

- il pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria;

Il fatto lesivo della stessa pretesa è stato correttamente dedotto dalla stessa attrice, e ciò è sufficiente ai fini dell'applicazione dell'art. 1218 del c.c., il quale dispone che il con- venuto-debitore è tenuto a risarcimento del danno, se non prova che il ritardo è stato deter- minato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
In altre parole, all'attore è necessario e sufficiente allegare e dimostrare l'avvenuta instaurazione del rapporto in corso al momento dell'intervento del fatto lesivo-inadempi- mento - ciò che significa provare la conclusione del contratto, in ipotesi di titolo contrattuale della obbligazione - e la (mera) allegazione di quest'ultimo, per onerare la convenuta della dimostrazione della causa non imputabile del ritardo (Cass., S.U., 06.04-30.10.2001 n. 13.533, la quale richiama anche il principio di vicinanza della prova: "il creditore, che agisca per l'adempi- mento, sia che chieda la risoluzione o il risarcimento del danno, deve dare prova della fonte nego- ziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre, in relazione al lamentato inadempimento, può limitarsi ad una semplice allegazione: sarà il debitore convenuto a dover for- nire la prova del fatto estintivo del diritto, costitutivo dell'avvenuto adempimento, e uguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.. Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell' obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza del adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adem- pimento. Inoltre, l'attore deve allegare l'inadempimento del debitore. In ciò si sostanzia il proprio onere probatorio dei fatti costitutivi della pretesa azionata”).
Ragionando in altri termini, ove agisca a titolo di responsabilità contrattuale l'attore deve provare il titolo che costituisce la fonte del diritto vantato, ossia l' esistenza dell'obbligo che si assume inadempiuto (Cass., 17.08.1990 n. 8336). Una volta che sia fornita tale prova, l' art. 1218 è strutturato in modo da porre a carico del debitore una presunzione semplice di colpa, superabile mediante la prova dello specifico impedimento che determina impossibilità della prestazione o che essa non gli sia comunque imputabile, qualunque ne sia stata la causa
(Cass., 25.5.98 n. 5208). La disposizione pone dunque a suo carico l'onere della prova
5 (liberatoria) piena e completa di mancanza di colpa e di non aver potuto adempiere l'obbli- gazione o di non aver potuto eseguire nel tempo previsto la prestazione dovuta per causa non imputabile (Cass., 18.11.91 n. 12346; Cass., 9.10.97 n. 9810; Cass., 19.9.96 n. 7604; Cass., 3.7.93
n. 7299). La prova richiesta al convenuto forma contenuto delle eventuali eccezioni, basate sui fatti impeditivi, modificativi o estintivi dei fatti costitutivi.
Tra i fatti impeditivi della pretesa attorea, parte convenuta ha eccepito l'inadempi- mento di parte attrice, rispetto ad obbligazioni incombenti su di essa, secondo lo stesso con- tratto preliminare, per cui occorre accertare l'(eventuale) inadempimento di quale parte abbia dato causa all'inadempimento dell'altra, secondo lo schema tipico dell'exceptio inadimpleti contractus, codificata dall'Art. 1460 del c.c. per i contratti a prestazioni con rispettive, ma espressione di un principio generale di causalità, applicabile anche alla fattispecie.
Ciò premesso, e ponendo mente agli obblighi previsti dalle clausole contrattuali, si deve riconoscere che la dott.ssa non ha convocato la signora dinanzi Parte_1 Parte_2
al Notaio entro il termine del 31.12.2018, con un preavviso di almeno 15 giorni da comuni- care a mezzo raccomandata a/r (cfr. doc. 1 ricorrente, art. 4).
Il suddetto termine deve ritenersi essenziale nell' interesse della promittente vendi- trice, sia alla luce del dato testuale (peraltro ripetuto due volte, nelle clausole n. 4 e n. 6, ove si prevede espressamente che “tale termine da considerarsi essenziali per la parte promettente venditrice come già precisato all'articolo 4”), sia per il fatto che appare del tutto ragionevole ritenere che la stessa intendesse evitare di sostenere pro quota ulteriori spese connesse al diritto di comproprietà in relazione a beni (posto barca, autorimessa e appartamento) dalla stessa non goduti, in quanto nella disponibilità esclusiva della comproprietaria-promissaria acquirente.
Per cui deve ritenersi del tutto ragionevole che la stessa si fosse resa disponibile alla vendita – peraltro ad un prezzo inferiore a quello di mercato e, pertanto, senza scopo speci- fico di lucro dall'operazione - solo se la stessa si fosse conclusa in tempi brevi. Ciò, anche considerata la sua età avanzata e i tempi certamente non brevi per l'instaurazione e defini- zione di un eventuale giudizio di scioglimento della comunione.
6 Risulta altresì non contestato – né la ricorrente ha fornito prova documentale in tal senso - che la stessa non abbia rimborsato le spese e gli oneri già pagati dalla convenuta per il diritto di godimento del posto barca e quelli del 2018, nello stesso termine del 31.12.2028.
Ne deriva che l'inutile spirare del termine ha determinato, da una parte ed ipso iure, la risoluzione del contratto, ex art. 1457 del c.c., il quale impone alla parte di attivarsi solo nel caso in cui voglia chiederne l'esecuzione nonostante la scadenza: “se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell'interesse dell'altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all'altra parte entro tre giorni. In mancanza il contratto s'intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione”.
Ne deriva anche, dall'altro lato, che la suddetta risoluzione neutralizza e rende irrile- vanti gli effetti della mancata risposta della stessa convenuta alla successiva convocazione proveniente dalla ricorrente, datata 18.04.2019.
Infine, per quanto sopra detto, e alla luce dell'inadempimento della ricorrente al suo obbligo, non rileva approfondire la questione se la convenuta avesse o meno fatto tempesti- vamente predisporre la documentazione necessaria da consegnare al Notaio per il rogito, la questione se i beni fossero regolari e conformi alle vigenti normative e strumenti urbanistici,
e infine a chi debba imputarsi la mancata firma e presentazione della planimetria catastale.
Quanto al primo obbligo, si deve osservare che, a termini di contratto, la convenuta si è obbligata a rendere le dichiarazioni e a produrre i documenti necessari per la regolarità del contratto “per il momento del contratto notarile di trasferimento” (doc. 1, art. 5), per cui l'ina- dempimento rispetto ad esso avrebbe dovuto essere verificato e si sarebbe potuto concretiz- zare solamente al momento del definitivo - mai venuto in essere.
Quanto poi alla relazione tecnica attestante la perfetta regolarità urbanistica della porzione immobiliare, si deve osservare che, a parte l'assoluta irrilevanza dell'argomenta- zione difensiva fondata sull'asserito rapporto di conflittualità esistente con il tecnico incari- cato di ottenere dal Catasto il nuovo elaborato planimetrico dal Catasto, non appare convin- cente neppure l'argomentazione fondata sul breve lasso di tempo intercorrente fra l'invio della documentazione (24.12.18) e la data di scadenza del termine per la stipula del definitivo
(31.12.18), poiché il rifiuto di apporre la firma sulla stessa documentazione pone anzi a
7 carico del denegante le conseguenze del mancato ottenimento della nuova planimetria, le quali sarebbero invece rimaste a carico del tecnico.
Inoltre, nella stessa relazione (doc. 1 comparsa di costituzione) è dato leggere: “ai sensi della Legge n. 122/2010 si dichiara la corrispondenza della planimetria catastale del locale autori- messa, mentre la planimetria dell'appartamento risulta non conforme in quanto troviamo quella originaria del primo accatastamento e quindi non aggiornata con le variazioni apportate di cui alla concessione edilizia in sanatoria e alla pratica edilizia n. 1434/92. Si richiede la presentazione di nuova planimetria catastale con indicata la data delle opere di variazione”. E' quindi provato che nel 1992 la ricorrente proprietaria presentò una richiesta di sanatoria per le variazioni effet- tuate sullo stesso immobile depositando, in data 01.06.1992, la pratica relativa.
In conclusione. Previa risoluzione del contratto inter partes per inadempimento grave della ricorrente, promissaria acquirente, la convenuta ha diritto a trattenere la caparra con- firmatoria ricevuta, ex Art 1385 del c.c.
Le spese seguono la regola di soccombenza e dunque sono poste a carico di parte ricorrente. In mancanza di notula, in applicazione dei valori intermedi delle fasi di giudizio effettivamente espletate (neg. assistita, studio, introduttiva, istruttoria/trattazione – valore minimo - decisionale) nell'ambito dei giudizi del valore (€ 40000-6666,66= € 33.333,34) corrispondente a quello per cui è causa, vengono liquidate in complessivi € 7733, oltre alle
Spese Generali in misura del 15% di legge, ad I.v.A. e C.p.i., come per legge.
La presente sentenza viene stesa senza l'esposizione del fatto processuale ex Art 132, c. II, c.p.c., come mod. dall'art 45, c. XVII, L. 69/09.
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P. Q. M.

Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come precisate nelle conclusioni delle parti sopra riportate, disattesa o assorbita ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- Dichiara la risoluzione del contratto preliminare inter partes;

- Dichiara il diritto di di trattenere la caparra confirmatoria versata Parte_2
da ; Parte_1

- Condanna alle spese di giudizio per € 7.733,00 oltre accessori, Parte_1
come da motivazione;

Arezzo, 18/02/2025
Il Giudice
Dott. Fabrizio Pieschi
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