TRIBUNALE DI SULMONA In Nome del Popolo Italiano
Proc. n. 79/2025 R.G.A.C.
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Pierfilippo Mazzagreco, ha emesso la seguente
SENTENZA nel procedimento promosso da:
, con l'avvocato Caione Paolo Pagnini Parte_1
ATTORE contro
, con l'avvocato Vittorio Masci Controparte_1
(già , Controparte_2 Controparte_3 non costituita CONVENUTI avente ad oggetto: opposizione al decreto di liquidazione dei compensi all'ausiliario del giudice (art. 170 d.p.r. n. 115/2002)
RAGIONI DELLA DECISIONE 1.1 Deve essere solo parzialmente accolta l'opposizione proposta dalla creditrice al decreto col quale il giudice dell'esecuzione immobiliare da lei promossa in odio alla società convenuta, ha liquidato in via definitiva il compenso del c.t.u. in ragione di € 16.800,00, domandandone la riduzione ad importo non superiore ad € 6.650,20.

2.1 Col primo motivo l'opponente si duole che il giudice dell'esecuzione abbia pedissequamente recepito quanto richiesto dal c.t.u. per le operazioni di stima dell'unico lotto (valorizzato in € 2.292.000,00), applicando nella misura massima e con raddoppio ex art. 52 d.p.r. n. 115/2002, il compenso determinato ai sensi del secondo, invece che del terzo comma dell'art. 13 d.m. 30.5.2002, perché sarebbe “stata fatta una valutazione di semplice giudizio di stima per la quale dovrebbe applicarsi il comma 3 dell'art. 13 con onorario ridotto di due terzi”.

3.2 Tale rilievo non può essere condiviso, se solo si rifletta che di stima sommaria può parlarsi solo ove il consulente si limiti all'indicazione del prezzo di vendita senza altra valutazione (cfr., tra altre, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10670 del 03/08/2001, Rv. 548750 – 01: “Per la determinazione del compenso al consulente tecnico d'ufficio, cui sia stato conferito l'incarico di valutare beni agli effetti dell'espropriazione forzata, si deve ricorrere al sistema di liquidazione degli onorari a percentuale indicato dal d.P.R. n. 352 del 1988, tenendo conto del valore obiettivo dei beni, determinato in base al combinato disposto degli artt. 1 e 13 d.P.R. cit.; l'attività compiuta dall'esperto deve essere, in tal caso, di stima piena, e non sommaria, non dovendosi limitare a indicare il possibile prezzo di vendita, ma ricercare e descrivere gli elementi di identificazione degli immobili”).

3.3 Nel caso in esame – anche a tacere degli altri aspetti tenuti in conto dall'ausiliario – risultano valorizzati tutta una serie di elementi rilevanti per la determinazione del prezzo: con particolare riguardo (oltre a descrizione tecnica e funzionale, dimensioni, collocazione eccetera) allo stato di conservazione e soprattutto sui fattori negativi e sugli oneri preventivabili, necessariamente incidenti sull'appetibilità commerciale (“… la condizione dei fabbricati non permette alcun tipo di recupero dell'esistente; si tratta di capannoni di varia e notevole metratura, il cui stato di deterioramento rilevante si combina alla aggravante caratteristica di avere copertura e, in alcuni casi, controsoffittatura in M.C.A. (materiale contenente amianto). Problema ulteriore da considerare è che, con molta probabilità, l'M.C.A. (materiale contenente amianto) danneggiato da quasi un ventennio di abbandono, abbia potuto inquinare anche il terreno a causa del possibile percolo della sostanza assoggettata agli agenti atmosferici. Altra rilevante causa di inquinamento del terreno deriva dalla presenza di un invaso liquami (feci di suino e non solo) che potrebbe presentare a sua volta lo stesso problema di infiltrazioni di amianto”).

3.4 Premessa l'impraticabilità del metodo comparativo e operata la stima analitica sulla base di vari “coefficienti di merito”, il c.t.u. ha operato una serie di dettagliati “adeguamenti e correzioni di stima”, in considerazione delle esigenze di demolizione, bonifica, riconfinamento dell'area (cfr. pagg. 29 e 30 della relazione).

3.5 Non inganni che il c.t.u. abbia, per la determinazione dei relativi costi, fatto riferimento a determinazioni necessariamente approssimate, spiegando che valutazioni più precise avrebbero richiesto ricerche tecnicamente più raffinate (sondaggi del terreno e predisposizione di specifici progetti di intervento): il necessario impiego di parametri sia pure approssimati smentisce che possa ravvisarsi l'espressione di un mero giudizio di stima sommario, incompatibile con l'articolazione delle rilevazioni, l'articolata analisi dei fattori rilevanti, ed il calcolo dei più probabili valori di mercato operato dall'ausiliario.

3.6 D'altra parte, neppure può condividersi che il valore da prendere a riferimento fosse l'importo del credito per il quale l'odierno opponente ha iniziato l'esecuzione (€ 220.000,00) e non già quello di stima (€ 2.292.000,00): non deve fuorviare il riferimento dell'art. 1 del citato d.m. al “valore della controversia”, atteso che l'art. 13 prevede espressamente che in materia di estimo spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni “sull'importo stimato”.

3.7 Né può tacersi, con specifico riferimento alla motivazione dell'incremento del compenso ex art. 52, c. 1, d.p.r. n. 115/2002, che, oltre all'entità del compendio ed alla importanza economica di esso ed alla peculiare destinazione produttiva che lo connota, non si deve trascurare che, poiché il maggiore impegno per la redazione dell'elaborato è consistito nella determinazione dei fattori che incidono negativamente sulla stima, il mancato esercizio del potere di incremento avrebbe condotto il giudice a determinare, con evidente paradosso, un compenso che, pur secondo l'aliquota tariffaria massima, sarebbe stato inferiore a quello da liquidare ove tali fattori negativi (ed il conseguente maggiore impegno dell'ausiliario) non vi fossero stati.

4.1 Non è fondato neppure il secondo motivo di opposizione, col quale si contesta, in primo luogo, che il compenso determinato in applicazione dei valori medi dell'art. 12, c. 2, d.m. cit. per le operazioni di rilievo avrebbe dovuto essere parametrato all'aliquota minima, invece che a quella media, in quanto per nessuno dei dodici fabbricati e dei sei appezzamenti di terreno “è stato prodotto alcun disegno di rilievo metrico dello stato dei luoghi”, ma è stata fatta “una semplice constatazione della rispondenza delle planimetrie catastali
… con lo stato dei luoghi attuali”; inoltre, non avrebbe dovuto essere riconosciuto l'aumento ex art. 52 d.p.r. n. 115/2002, non sussistendo
“difficoltà di accesso ai fondi”.

4.2 Sebbene l'art. 12, c. 2, del d.m. 30.5.2002 si riferisce all'esecuzione di rilievi (grafici) ed operazioni di concreta misurazione (“rilievi topografici, planimetrici e altimetrici, compresi le triangolazioni e poligonazione, la misura dei fondi rustici, i rilievi di strade, canali, fabbricati, centri abitati e aree fabbricabili”), la circostanza che il giudice abbia richiesto la necessaria “identificazione del bene comprensiva di confini e dati catastali” si traduce in un quesito distinto dalla semplice operazione di stima (anche perché connesso e condizione per le altre verifiche relative alla provenienza del bene, esistenza di vincoli, condizione giuridica, coincidenza con l'oggetto del pignoramento).

4.3 L'attività relativa, pur non richiedendo sempre l'effettuazione della restituzione grafica (che diviene superflua solo ove il riscontro del c.t.u. non evidenzi differenze tra le risultanze catastali e la realtà di fatto), presuppone comunque la verifica della corrispondenza delle misure catastali alla conformazione dei cespiti.

4.4. Deve quindi riconoscersi l'applicabilità diretta del comma 2 dell'art. 12 (considerando che la verifica preliminare è comunque concettualmente la stessa), senza dovere ricorrere al criterio alternativo del calcolo delle vacazioni necessarie, e tenere conto che il valore di cespiti è elemento che di per sé giustifica il riferimento al parametro medio.

5.1 E' invece fondato il terzo motivo, col quale si lamenta l'applicazione al compenso corrispondente all'aliquota media ex art. 12, c. 2, d.m. 30.5.2022 dell'aumento apportato dal G.E. ai sensi dell'art. 52 d.p.r. n. 115/2002, sul rilievo che “non esiste alcun elemento giustificativo in quanto non vi erano particolari impedimenti all'accesso dei fondi come verificato in sede di primo accesso”

5.2 In realtà, è assorbente il rilievo della carenza di altro presupposto: infatti, l'aumento ex art. 52, c. 1, d.p.r. n. 115/2002 presuppone che il compenso sia stato determinato in applicazione dei massimi tariffari e proprio ai fini di adeguamento equitativo ove gli stessi risultino insufficienti (cfr. Cass., “… il riconoscimento di tale aumento … presuppone il riconoscimento, in favore del consulente, del compenso massimo liquidabile sulla base delle tabelle …”)

6.1 Neppure può essere condivisa la critica all'applicazione dell'art. 12, c. 2, cit.
– in misura alquanto superiore all'aliquota minima e distintamente per i singoli cespiti – per le operazioni di verifica di regolarità urbanistica e di assenza di vincoli, che l'opponente basa su due diversi profili, ugualmente infondati.

6.2 Sotto il primo aspetto, l'attore rimarca che “è stata fatta una semplice constatazione della rispondenza dei provvedimenti urbanistici di concessioni o autorizzazioni succedutesi nel tempo che ne hanno legittimato la consistenza edilizia attuale in conformità alle planimetrie catastali dei 12 manufatti ed allo stato dei luoghi attuali, per cui si applica l'aliquota minima …”

6.3 Il rilievo è evidentemente inconferente, atteso che quella descritta è appunto la specifica attività – espressamente e distintamente richiesta nei quesiti – che il giudice dell'esecuzione ha compensato con l'applicazione dell'art. 12, c. 2 cit..

6.4 Né è più persuasivo l'assunto che l'aliquota avrebbe dovuto essere applicata una sola volta in relazione a tutti i dodici cespiti verificati, perché “gli immobili sono tutti con caratteristiche uguali o analoghe, per definire le quali il consulente ha potuto evitare le misurazioni ed effettuare operazioni ripetitive”

6.5 E' del tutto evidente che con ciò si trascura che il giudizio di conformità urbanistica e la constatazione dell'assenza di vincoli è necessariamente riferito ai singoli cespiti, la cui conformità deve pertanto essere autonomamente verificata per ciascuno di essi.

6.6. Anche in tal caso, peraltro, deve essere accolto il motivo che si appunta sull'applicazione dell'aumento ex art. 52 d.p.r. n. 115/2002, non essendo stato ritenuti sussistenti i presupposti per l'applicazione dell'aliquota massima.

7.1 Infine, non può accogliersi il motivo col quale ci si duole, in relazione alla determinazione di tutti i compensi, della mancata applicazione della riduzione ex art. 52, c. 2, d.p.r. n. 115/2002.

7.2 Posto che il G.E. ha prorogato i termini inizialmente concessi fino al 29.8.2024, è irrilevante che la relazione sia stata depositata (il 27.7.2024), entro il termine prorogato: l'art. 52, c. 2, cit., prevede infatti la riduzione se “la prestazione non è completata nel termine … prorogato per fatti sopravvenuti e non imputabili all'ausiliario del magistrato”.

7.3 Anche dunque a prescindere dai rilievi di parte convenuta circa le ragioni della proroga (necessaria attesa del termine entro il quale il custode ha proceduto alla liberazione di uno dei cespiti;
verifica della possibilità di formare due lotti distinti), non può ritenersi sussistente il presupposto dell'invocata riduzione.

8.1 In considerazione della parziale fondatezza dei motivi dedotti dall'appellante, il decreto impugnato deve essere ridotto dell'importo di € 5.700,00, corrispondente agli aumenti operati ai sensi dell'art. 52, c. 2, d.p.r. n. 115/2002 su parte dei compensi determinati in applicazione dell'art. 12, c. 2 d.m. 30.5.2002.

8.2 Ne segue che, ferma restando il rimborso delle spese, il compenso spettante al c.t.u., con i relativi accessori di legge, deve essere rideterminato nella minore misura di € 11.100,00. 9.1 L'accoglimento solo parziale dell'opposizione giustifica che le spese del presente giudizio siano compensate tra le parti.


P.Q.M.

Il Tribunale, in parziale riforma del decreto emesso dal giudice dell'esecuzione immobiliare iscritta al n. 22/2023 R. Es. Imm. Tribunale di Sulmona in data 6.2.2025 – che conferma nel resto – determina il compenso spettante all'architetto in € 11.100,00, oltre accessori di legge. Controparte_1
Compensa le spese del presente giudizio. Sulmona, 24/04/2025 Sottoscrizione digitale del Giudice dr. Pierfilippo Mazzagreco