REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO - Sezione III civile
Il Tribunale - in composizione monocratica - in persona del Giudice dott. Rita Paola
Terramagra ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 21554/2019 R.G. promossa
DA
C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'Avv. MANGIARACINA LIVIO
Attrice
Contro
(C.F. ) rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1
difesa dall'Avv. CONIGLIARO ALESSANDRO
Convenuta
(C.F. ), rappresentato Controparte_2 C.F._2
e difeso dall'Avv. LA FRANCA IRENE
Terzo chiamato
(P.I. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_3 P.IVA_2
IMMORDINO GIOVANNI
Terzo chiamato
1 ***
Conclusioni delle parti costituite: come da note conclusive e atti ivi richiamati.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 13.12.2019, conveniva in giudizio la Parte_1
per sentirla condannare al risarcimento di tutti i danni Controparte_1
patrimoniali subiti a causa dell'inadempimento e/o inesatto adempimento delle proprie obbligazioni nascenti da un contratto d'appalto d'opera.
L'attrice esponeva di essere proprietaria di un appartamento sito a Palermo nell'edificio condominiale di Via Castellana n 64, destinato a civile abitazione, che nel mese di luglio 2009 aveva concesso in locazione al Sig. . Persona_1
Aggiungeva che, con contratto del 15 aprile 2013, l'amministratore del CP_4
aveva commissionato alla società i lavori di Controparte_1
risanamento del prospetto e dei relativi balconi;
che, in corso d'opera, il CP_4
aveva ordinato all anche la demolizione e la manutenzione CP_5
dell'impermeabilizzazione del terrazzo di proprietà esclusiva della terminata Pt_1
la quale, nel dicembre 2016, in contraddittorio con le parti, l'attrice riscontrava la presenza di difetti nelle opere effettuate, e specificamente l'erronea esecuzione delle pendenze di deflusso delle acque le quali, essendo insufficienti rispetto all'estensione della terrazza, provocavano ampi ristagni d'acqua, che a loro volta causavano diffuse infiltrazioni all'interno dell'appartamento di sua proprietà.
Riconosciuti i difetti nell'esecuzione dell'opera, l'impresa provvedeva ad eliminarli correggendo le pendenze ed eseguendo una nuova impermeabilizzazione del terrazzo, che non si rivelava risolutiva, tant'è che, in data 3 aprile 2017 - a seguito del verificarsi di ulteriori infiltrazioni – le parti concordavano la necessità di ulteriori interventi.
Conclusi i lavori il 4 maggio 2017, veniva riconsegnato alla proprietaria l'appartamento, che nel frattempo, il conduttore aveva rilasciato il 16 gennaio 2016,
2 ritenendolo non più idoneo all'uso convenuto e rifiutandosi di versare gli ultimi tre canoni di locazione.
Pertanto, l'odierna attrice lamentando di aver subito un danno patrimoniale costituito dalla perdita dei canoni di locazione dalla data del rilascio dell'immobile da parte del conduttore e sino alla riconsegna dello stesso da parte dell'impresa appaltatrice dopo l'ultimazione dei lavori, chiedeva la condanna della convenuta al risarcimento del danno emergente, commisurato all'importo dell'ultimo canone mensile corrisposto dal
Sig. che, comprensivo di rivalutazione maturata, ascendeva ad € 585,00, a R_
decorrere dalla data di rilascio, 16 gennaio 2016, e fino alla riconsegna avvenuta il 4 maggio 2017, per un totale di euro 9.945,00.
Chiedeva, altresì, la condanna della impresa al risarcimento del danno da lucro cessante per l'anticipato recesso del conduttore, rappresentato dalla mancata percezione dei canoni di locazione dal mese di maggio 2017 fino alla naturale scadenza del contratto fissata all' 8 luglio 2017, quantificato in euro 1.170,00.
Chiedeva, ancora il risarcimento del danno subito per la mancata percezione di canoni di locazione dalla data di scadenza naturale del contratto avvenuta l'8 luglio 2017, sino alla data di definizione del presente giudizio, o in subordine, nella somma che il
Giudice riterrà di liquidare in via equitativa.
In via subordinata, instava per l'accertamento della responsabilità della società convenuta a titolo extracontrattuale.
Costituitasi in giudizio, la contestava integralmente Controparte_1
le domande attrici, ritenendole infondate sia in fatto che in diritto.
In via preliminare, eccepiva:
la decadenza dal diritto di denunziare i vizi dell'opera ex art. 1669 comma 1, c.c.;
la prescrizione dell'azione di risarcimento ex art. 1669, comma 2, c.c.;
l'improcedibilità dell'azione per violazione e falsa applicazione dell'art. 3 e 8 del D. L. n. 132/2014 in quanto la citazione è stata notificata trascorsi più di 30 gg. dal verbale di mancato accordo delle parti.
3 Nel merito, evidenziava che le infiltrazioni lamentate risalivano già al 2012, prima cioè dei lavori eseguiti dalla società convenuta a partire dal 2013, come peraltro si evinceva dall'istanza di mediazione presentata da nei confronti della locatrice Persona_1
(vedi all. 7 comparsa) Pt_1
Inoltre, la convenuta precisava che i lamentati danni erano da imputarsi non alla negligenza ed imperizia nella loro esecuzione, bensì alla scelta dei materiali utilizzati ed imposti dal Direttore dei Lavori, nonostante il diverso parere dell'impresa, che aveva consigliato l'utilizzo della guaina nanoflex Keralol, molto più adatta rispetto alla semplice colla Covercol, voluta dal Direttore dei lavori su delibera del Condominio committente, in quanto già utilizzata per la manutenzione dei balconi.
Nonostante tutto, l'impresa aveva rifatto i lavori per eliminare i vizi riscontrati, e non avendo ricevuto il corrispettivo dal , aveva anticipato delle somme per CP_4
euro 30.000,00, oggetto di un decreto ingiuntivo nei confronti del , CP_4
opposto da quest'ultimo nell'ambito di un separato giudizio (RG. n. 14366/16).
L'impresa, inoltre, osservava di avere denunciato il sinistro alla propria assicurazione e di aver domandato alla la quantificazione dei danni del proprio appartamento Pt_1
per inoltrarla alla compagnia, senza aver tuttavia mai ottenuto alcun riscontro, facendo così scadere il termine essenziale con conseguente "chiusura del sinistro".
Aggiungeva che, nel corso della negoziazione assistita, avviata nel gennaio 2019 a cura dell'attrice, era stata espletata una perizia da un tecnico concordato tra le parti, dalla quale era emerso che: “...le infiltrazioni lamentate dalla proprietà sono da addebitare in larga misura alla presenza di una cassetta di derivazione lasciata aperta e non adeguatamente coibentata e, marginalmente, al cavedio".
Tuttavia, il rifacimento dell'impianto elettrico non rientrava tra le obbligazioni assunte dalla convenuta con il contratto di appalto, né era stato mai eseguito alcun intervento sulla citata struttura da parte della . Controparte_1
Contestava comunque il quantum debeatur, sia perché divergente da quello preteso in seno alla negoziazione assistita sia perché la domanda relativa al lucro cessante risultava sprovvista di prova.
4 Chiedeva, preliminarmente, di essere autorizzata a chiamare in causa Controparte_3
e il direttore dei Lavori Ing. ; nel merito,
[...] Controparte_2
instava per il rigetto delle domande attrici perché infondate nell'an e nel quantum;
in via riconvenzionale e gradatamente subordinata, chiedeva la condanna dell'attrice al pagamento di una somma pari ad euro 20.000,00 o alla diversa somma minore o maggiore che sarebbe risultata in corso di causa - a titolo di risarcimento dei danni e rifusione delle spese affrontate per come evidenziato in narrativa;
in caso di accoglimento delle domande, il riconoscimento del concorso di colpa ex art. 1127 cc dell'attrice nella causazione dei danni, atteso che molti di questi derivavano dalla presenza della cassetta elettrica installata da parte attrice o comunque su iniziativa della medesima.
In ogni caso, condannare la e l'Ing. – ognuno per quanto di CP_3 CP_2
ragione - a tenere indenne, la dalle somme che sarebbe stata Controparte_1
condannata a pagare all'attrice o, in subordine, disporre la compensazione con le somme vantate nei confronti della Pt_1
Autorizzate le chiamate di terzo, con distinte comparse si costituivano
[...]
n.q di direttore dei lavori e la il primo Controparte_2 Controparte_3
respingeva integralmente la richiesta di manleva formulata nei suoi confronti dalla CP_6
convenuta, indicando la stessa quale unica responsabile dei danni lamentati;
la seconda eccepiva la prescrizione del diritto della società appaltatrice ad essere garantita dall'assicurazione ex art. 2952 c.c., commi 2 e 3; l'inoperatività della garanzia assicurativa invocata, in quanto non era prevista la copertura dei c.d. danni indiretti, qual è il danno da mancata percezione del canone di locazione;
i limiti di operatività della polizza;
la totale infondatezza delle domande attrici delle quali chiedeva il rigetto.
Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma VI, c.p.c. e istruito il giudizio mediante interrogatorio formale delle parti, prove testimoniali e CTU tecnica, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Successivamente, all'udienza cartolare del 20.02.2025, la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni delle parti, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
5 ******
La domanda dell'attrice è parzialmente fondata.
Preliminarmente, vanno confermate le ordinanze riservate adottate nel corso del giudizio, con le quali sono state disattese le istanze istruttorie formulate dalle parti ed alle cui motivazioni si rinvia integralmente.
Fa eccezione, la richiesta di produzione della c.t.u. espletata nell'ambito del giudizio
9013/2018 promosso da contro il Condominio, l'impresa convenuta Parte_2
e il direttore dei lavori.
Secondo la costante giurisprudenza, invero, il principio dell'onere della prova non va inteso nel senso che la dimostrazione dei fatti costitutivi del preteso diritto si debba ricavare esclusivamente dalle prove offerte da colui che è gravato dal relativo onere, senza poter utilizzare altri elementi probatori acquisiti al processo.
Nel vigente ordinamento processuale, infatti, vige il principio di acquisizione, in forza del quale le risultanze istruttorie, comunque ottenute e qualunque sia la parte ad iniziativa o ad istanza della quale sono formate, contribuiscono tutte alla formazione del convincimento del giudice, senza che tale formazione in un senso o nell'altro possa essere condizionata dalla diversa provenienza (ossia, senza che possa escludersi che una prova fornita da una parte possa essere utilizzata per trarne elementi favorevoli alla controparte) (cfr. Cass. civ., S.U. n. 3033/2013).
La questione rilevante, nel caso in esame, è piuttosto quale valenza probatoria possano avere gli accertamenti effettuati dal c.t.u. nell'ambito di un diverso giudizio tra parti diverse, o in cui almeno una parte sia diversa.
Al riguardo, si deve preliminarmente osservare come l'elencazione delle prove civili contenuta nel codice di rito non sia tassativa, anche se nel processo civile manca una norma omologa a quella prevista per il processo penale (art. 189 c.p.p.), in cui è prevista espressamente l'ammissibilità delle prove non disciplinate dalla legge. Tuttavia, la dottrina e la giurisprudenza (cfr., tra le tante, Cass. n. 1593/2017; Cass. n. 10825/2016;
Cass. n. 3425/2016; Cass. n. 17392/2015; Cass. n. 840/2015; Cass. n. 12577/2014;
Cass. n. 9099/2012; Cass. n. 5440/2010; Cass. n. 5965/2004; Cass. n. 4666/2003; Cass.
6 n. 1954/2003; Cass. n. 12763/2000; Cass. n. 1223/1990) prevalenti ritengono che, in ambito civile, non ci sia un numerus clausus delle prove e, quindi, siano ammissibili le prove atipiche, la cui efficacia probatoria è quella delle presunzioni semplici ex art. 2729 c.c. o degli argomenti di prova. In particolare, la giurisprudenza, dalla quale questo giudice non intende discostarsi, ritiene che costituisca prova atipica la consulenza tecnica d'ufficio resa in altro procedimento civilistico (cfr. Cass. n.
22384/2014; Cass. n. 9843/2014; Cass. n. 15714/2010; Cass. n. 15169/2010; Cass. n.
2904/2009; Cass. n. 28855/2008), purchè l'ingresso delle suddette prove avvenga nel rispetto del contraddittorio tra le parti e soggiaccia ai limiti temporali posti a pena di decadenza per la loro produzione.
Nel caso in esame, è erronea la pronuncia circa la mancata ammissione della consulenza decretata con ordinanza del 7 febbraio 2003, perché tardivamente prodotta.
Invero, la consulenza si è formata nel mese di dicembre 2021, dopo il maturare delle preclusioni istruttorie previste dall'art. 183 VI comma nel testo allora vigente, scadenti il 27 giugno 2021.
Deve, aderirsi all'orientamento della Suprema Corte secondo il quale "... È ammissibile la produzione di documenti sopravvenuti al formarsi delle preclusioni istruttorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.; non sussiste un termine perentorio per il deposito di tali documenti, essendo sufficiente che la produzione avvenga entro l'udienza di precisazione delle conclusioni. ..." "... Non vi è invece alcuna disposizione che imponga il deposito del documento ad una certa udienza immediatamente successiva al suo formarsi;
il limite ultimo di tale produzione è da ritenersi evidentemente dato dall'udienza di precisazione delle conclusioni (argomentando per esempio da Cass. n.
25665/2014).
In altri termini, la documentazione formatasi in altri giudizi, e prodotta dal terzo chiamato nel presente giudizio, è stata sottoposta al contraddittorio con la controparte e in relazione alle risultanze della stessa le parti hanno potuto dedurre. Ne segue che può essere acquisita e liberamente valutata perché ritualmente e non tardivamente prodotta.
7 Sempre in via preliminare, va rigettata l'eccezione di decadenza formulata dall'impresa appaltatrice.
Dalla disamina della documentazione in atti si evince che l'attrice ha scoperto l'esistenza dei vizi nell'esecuzione degli interventi manutentivi sulla terrazza nel mese di settembre 2015, a seguito di segnalazione del proprio inquilino circa la presenza di diffuse infiltrazioni nei diversi ambienti dell'appartamento che ne compromettevano l'utilizzabilità; tant'è che la locatrice gli aveva offerto di trasferirsi in altro immobile di sua proprietà.
Con lettera del 21.12.2015 la metteva in mora l'impresa appaltatrice (cfr. all. Pt_1
memoria 183, n. 1), quindi nel rispetto del termine di decadenza ex art. 1669, comma
1, c.c.
In merito all'eccezione di prescrizione dell'azione sollevata dalla convenuta ex art. 1669, comma 2, c.c. si osserva che l'attrice intraprendeva il presente giudizio mediante notificazione dell'atto di citazione, in data 13.12.19, quindi oltre il termine annuale di prescrizione previsto dalla norma.
Nondimeno, la ha specificato di avere agito in via principale facendo valere una Pt_1
responsabilità di tipo contrattuale, ed in via subordinata un'azione di tipo extracontrattuale.
Sul punto, la Suprema Corte ha ribadito il proprio costante orientamento secondo il quale la responsabilità prevista dall'articolo 1669 cod. civ. pur presupponendo un rapporto contrattuale, ne supera tuttavia i confini per configurarsi come una obbligazione derivante dalla legge per finalità e ragioni di interesse generale.
Da ciò deriva che la legittimazione ad agire spetta inevitabilmente a tutti i soggetti che si ritengano danneggiati, quindi non solo il Committente della costruzione dell'edificio, ma anche coloro che da questi hanno comprato ed ogni terzo danneggiato ed ogni singolo condomino.
L'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di
8 rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo (Cass. S.U. n. 7756 del 2017).
Al fine di verificare la sussistenza dei gravi difetti che, secondo la giurisprudenza ormai pacifica, legittimano l'azione di garanzia da parte del proprietario nei CP_4
confronti del costruttore e degli altri corresponsabili (direttore dei lavori e Progettista), il Giudice non deve limitarsi alla mera verifica della sussistenza del pericolo di crollo ovvero alla valutazione dell'incidenza dei medesimi sulle parti essenziali e strutturali dell'immobile, bensì accertare anche se, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, essi siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile. (Cass. civ., sez. II 10-04-1996, n. 3301).
In tale ottica, nei gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilità del costruttore nei confronti del Committente e dei suoi aventi causa, a norma dell'art. 1669 cod. civ., vanno inquadrate, oltre alle ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, anche le deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità ed abitabilità dell'opera e comportanti una menomazione del godimento dei condomini con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione.
Il difetto di costruzione di cui all'art. 1669 cod. civ. può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il
"pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica,
i rivestimenti, l'impianto di riscalda-mento, la canna fumaria), incidono negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo, mentre i vizi (o le difformità dell'opera dalle previsioni progettuali o dal contratto d'appalto), legittimanti l'azione di responsabilità contrattuale ai sensi dell'art. 1667 cod. civ. non devono necessariamente incidere in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera.
(Cass. civ., sez. II 22-02-1999, n. 1468)
9 Tra i gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'Appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ. rientrano le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento (Secondo Cass. civ., sez. III, 12-05-1999, n. 4692 sono difetti costruttivi anche quelli che interessano i tetti ed i lastrici solari, determinando infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti).
Nel caso di specie, quindi, l'azione di cui all'art. 1669 appare astrattamente esperibile e, tuttavia, non ha proposto l'azione contrattuale nei termini Parte_1
previsti per legge (esperimento dell'azione entro un anno dalla denunzia) sicchè
l'eccezione di prescrizione di essa deve essere accolta.
Nondimeno, come precisato sopra, l'attrice in seno all'atto di citazione ha dichiarato, in via subordinata, di intendere proporre in via subordinata, un'azione di tipo extracontrattuale ex art. 2043 cod. civ.
In relazione alla questione di ammissibilità delle azioni ex art. 2043 e dell'art. 1669
c.c., rispetto ad un medesimo evento, la Corte di Cassazione si è espressa in senso favorevole.
La Corte ha affermato che la responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c., secondo un principio ormai consolidato, nonostante sia collocata nell'ambito del contratto di appalto, configura un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale la quale, pur presupponendo un rapporto contrattuale, ne supera i confini, essendo riconducibile ad una violazione di regole primarie (di or-dine pubblico), stabilite per garantire l'interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell'attività edificatoria , quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l'incolumità delle persone (ex plurimus, tra le più recenti, Cass., n. 1748 del 2005; n.
1748 del 2000; n. 81 del 2000; n. 338 del 1999; n. 12106 del 1998).
Da questa configurazione consegue l'ulteriore questione del rapporto tra le due disposizioni, nel senso che l'art. 1669 c.c. è previsione speciale rispetto a quella contenuta nell'art. 2043 c.c., risultando la seconda applicabile quante volte la prima non lo sia in concreto (Cass., n. 3338 del 1999; n. 1748 del 2005).
10 Al riguardo è sufficiente ricordare che la natura di norma speciale dell'art. 1669 rispetto all'art. 2043 presuppone l'astratta applicabilità delle due norme, onde, una volta che la norma speciale non possa essere in concreto applicata, permane l'applicabilità della norma generale, in virtù di una tesi coerente con le ragioni della qualificazione della responsabilità ex. art. 1669 c.c. come extracontrattuale, consistenti nell'esigenza di offrire ai danneggiati dalla rovina o dai gravi difetti di un edificio una più ampia tutela
(Cass., n. 338 del 1999).
Infatti, come è stato bene osservato in dottrina, da detta configurazione si desume che l'art. 1669 c.c. non è norma di favore diretta a limitare la responsabilità del costruttore, ma mira a garantire una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale.
Il legislatore ha con essa stabilito un più rigoroso regime di responsabilità rispetto a quello previsto dall'art. 2043 c.c., caratterizzato dalla presunzione juris tantum di responsabilità dell'appaltatore, che è stata tuttavia limitata nel tempo, in virtù di un bilanciamento tra le contrapposte esigenze di rafforzare la tutela di un interesse generale e di evitare che detta presunzione si protragga per un tempo irragionevolmente lungo.
Pertanto, se la ratio dell'art. 1669 c.c. è quella di introdurre una più incisiva tutela, è coerente con la medesima l'applicabilità dell'art. 2043 c.c., nel caso in cui, come nella specie, non sussistano le condizioni previste dalla prima norma, essendo in generale ammissibile la coesistenza di due azioni diversificate quanto al regime probatorio e potendo la parte agire non avvalendosi delle facilitazioni probatorie stabilite per una di esse.
L'azione ex. art. 2043 c.c. è, dunque, proponibile quando in concreto non sia esperibile quella dell'art. 1669 c.c.
In altre parole, tra le due azioni risarcitorie sussiste un rapporto di specialità tale per cui, in forza del principio lex specialis derogat lex generalis, chi agisce in giudizio contro l'appaltatore dovrà convenirlo in giudizio ai sensi dell'art. 1669 c.c. (norma
11 speciale) laddove sussistano le condizioni per l'applicazione di tale disposizione;
in mancanza, potrà comunque esperire l'azione ex art. 2043 c.c. (norma generale).
Fermo restando che le due azioni sono contraddistinte da un diverso regime probatorio: nel primo caso (1669 c.c.) opera una presunzione di responsabilità iuris tantum in capo all'appaltatore, mentre nel secondo (2043 c.c.) spetterà al soggetto danneggiato provare la colpa dell'appaltatore.
Nel caso di specie, tale onere - quantomeno nei confronti della Controparte_7
- è stato assolto dalla parte attrice che ha fornito prova della condotta
[...]
colposa e del danno causalmente riconducibile alla condotta.
Invero, l'istruttoria orale espletata ed in particolare la deposizione del teste R_
, ha confermato che l'immobile di proprietà a causa delle diffuse
[...] Pt_1
infiltrazioni umidifere provenienti dalla terrazza pertinenziale posta al piano superiore,
è divenuto inutilizzabile.
Sul punto il teste ha, infatti, dichiarato: “ E' vero che, nonostante gli interventi di rifacimento della terrazza posti in essere dall'impresa appaltatrice Controparte_1
i disagi all'interno dell'unità immobiliare non cessavano ma anzi si
[...]
aggravavano; Abitavo con delle bacinelle poste in cucina, corridoio e bagno principale. Dopo il rifacimento della terrazza pioveva acqua dal soffitto, tanto da trovarmi con la casa allagata;

La situazione complessiva all'interno dell'unità immobiliare, anziché migliorare in dipendenza dell'intervento di manutenzione effettuato, peggiorava rendendo
l'immobile non più abitabile;
Io e la mia famiglia, in specie nei due anni antecedenti al rilascio dell'unità immobiliare, eravamo costretti a vivere in condizioni di estremo disagio;
La decisione di rilasciare l'appartamento è stata determinata dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza soprastante”.
Inoltre, sulla domanda posta dal difensore dell'impresa convenuta circa il tempo trascorso tra la manifestazione delle infiltrazioni e il rilascio dell'abitazione locata, il teste ha risposto: “Alcuni mesi. Non ricordo con precisione. Allorché sono peggiorate
12 le infiltrazioni abbiano deciso di andar via. Ha anche aggiunto di avere abitato nell'immobile per trent'anni e di essere andato via nel mese di dicembre 2015
Orbene, dalle dichiarazioni rese dal teste - della cui attendibilità (sia oggettiva che soggettiva) non è lecito dubitare, non essendo emerse in corso di causa circostanze
(invero, neppure adombrate dalla convenuta) che possano indurre a ritenere che questi abbia deposto il falso - emerge in modo chiaro che l'immobile di proprietà Pt_1
posto all'ottavo piano del , a causa delle continue e Parte_3
diffuse infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza pertinenziale posta al nono piano, era divenuto inutilizzabile per il fine abitativo cui era destinato.
E questo status è perdurato, e addirittura peggiorato, nonostante i ripetuti interventi manutentivi eseguiti sulla terrazza dall'impresa appaltatrice, alcuni dei quali finalizzati peraltro alla correzione di errori pregressi imputabili alla stessa impresa.
Invero, la stessa impresa convenuta, nel verbale di consegna dell'immobile avvenuto in data 4 maggio 2017, ha dichiarato di aver effettuato diversi interventi atti ad eliminare i difetti riscontrati sulle opere dalla stessa eseguite e rivelatesi non risolutive dei problemi infiltrativi a carico dell'appartamento sottostante.
A ciò si aggiunga che la CTU espletata nel presente giudizio ha confermato sia l'esistenza dei vizi delle opere di ristrutturazione dell'immobile, lamentati dall'attrice sia l'imputabilità degli stessi alla cattiva esecuzione delle opere appaltate alla Ditta
Santa Fortunata Costruzioni Srl.
Invero, il nominato CTU ha risposto puntualmente ai quesiti formulati dal Tribunale, giungendo alla seguente conclusione: “ lo scrivente in risposta al quesito posto dal sig.
Giudice “Verificare la sussistenza delle lamentate infiltrazioni nell'immobile di proprietà di parte attrice, individuandone le cause” può affermare che, alla luce della documentazioni in atti e dallo stato dei luoghi in cui versa la terrazza, all'epoca della stesura dell'atto di citazione l'appartamento di proprietà presentava ingenti Pt_1
infiltrazioni causate dalla non regolare esecuzione delle lavorazioni eseguite dalla
Ditta Santa Fortunata Costruzioni S.R.L.
13 Il C.T.U. ritiene, pertanto, che l'appartamento in oggetto quando era in possesso della precedente proprietaria gravava in una situazione di degrado Parte_1
e presentava i solai delle camere anzidette con i ferri d'armatura in stato di ossidazione
a causa delle infiltrazioni provenienti dalla terrazza soprastante".
Secondo l' Impresa le infiltrazioni lamentate dall'attrice sarebbero da ricondurre alla
“mancata esecuzione di un secondo pluviale, per come suggerito dall' Impresa”; - all'utilizzo di una impermeabilizzazione diversa “da quella suggerita dall' Impresa, a favore di quella imposta dalla Direzione dei Lavori” (utilizzo del prodotto Covercoll della Index su indicazione del D.L. in luogo dell'impermeabilizzazione tipo nanoflex della Kerakoll); - alla “presenza sulla terrazza di una cassetta di derivazione lasciata aperta e non adeguatamente coibentata e, marginalmente, al cavedio”.
Senonchè, nel citato elaborato peritale nulla viene detto in ordine alla presunta inidoneità del prodotto Covercol, utilizzato per l'impermeabilizzazione della terrazza che – a detta della - sarebbe stato imposto dal Controparte_1
Direttore dei Lavori e dal Condominio committente.
Anzi dalla scheda tecnica del prodotto allegata dal Direttore dei lavori (cfr. all. 2 comparsa costituzione), si evince che lo stesso ha tutte le caratteristiche tecniche necessarie al fine per cui venne utilizzato.
La CTU non ha nemmeno rilevato la presenza della cassetta di derivazione né, ha fatto cenno ad una pregressa cassetta cui imputare anche parzialmente la causa delle lamentate infiltrazioni all'appartamento della Pt_1
D'altro canto, l'impresa convenuta non ha provato documentalmente quanto labialmente asserito, limitandosi ad allegare una semplice nota nella quale viene citata la cassetta di derivazione (nota del 13.5.2019 - cfr. all. 12 memoria 183, n. 1) ma senza versare in atti alcun documento tecnico a supporto dell'affermazione.
Accertata - sulla scorta di quanto si è sin qui evidenziato – la responsabilità dell'impresa, occorre adesso dare atto, con specifico riferimento alla posizione del
Direttore dei lavori, , terzo chiamato, atteso che Controparte_2
14 l'istruttoria espletata ha accertato che questi ha assolto con la dovuta diligenza l'incarico conferitogli.
Orbene, secondo la giurisprudenza più recente (Cass. 28/01/2021, n.1842) il vincolo di responsabilità solidale fra l'appaltatore ed il direttore dei lavori, ai sensi dell'art. 2055
c.c. (cfr. sul punto Cass. n. 18289 del 2020; Cass. n. 29218 del 2017; Cass. n. 14650 del 2012), opera solo se e nella misura in cui i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il medesimo evento dannoso e non si estende, quindi, agli ulteriori danni che siano stati arrecati da un inadempimento commesso dall'appaltatore al quale, sulla base dell'accertamento in fatto operato dal giudice di merito, il direttore dei lavori non abbia, in alcun modo causalmente rilevante, concorso.
Nel caso di specie, l'impresa nel chiamare in giudizio l'Ing. , ha chiesto di essere CP_2
manlevata e garantita dal pagamento di qualsiasi somma dovesse essere condannata a versare nei confronti della attrice, sul presupposto della responsabilità di quest'ultimo sull'uso di materiale diverso da quello consigliabile in relazione allo stato dei luoghi al fine di coibentare la terrazza fonte delle percolazioni.
Si premette, che in una precedente missiva indirizzata al condominio e al direttore dei lavori, l'impresa aveva precisato che la causa delle infiltrazioni nell'unità immobiliare della era da addebitare in massima parte alla presenza di una cassetta di Pt_1
derivazione lasciata aperta e non adeguatamente coibentata, escludendo qualunque ipotesi di negligenza in capo al direttore dei lavori.
Si osserva, inoltre, che nessun rapporto contrattuale è ravvisabile tra l'impresa e il direttore dei lavori posto che entrambi vengono nominati dal committente, che parte attrice non ha ritenuto di chiamare in causa.
Inoltre, l'ipotetico riconoscimento di responsabilità in capo al direttore dei lavori non esimerebbe comunque da responsabilità l'impresa esecutrice dei lavori, che per ben due volte è intervenuta sul terrazzo per impedire il protrarsi delle percolazioni, implicitamente riconoscendo la propria esclusiva responsabilità.
15 In disparte ogni considerazione che l'impresa, pur a fronte della ipotetica imposizione dell'uso del materiale coibentante, avrebbe dovuto fare constare il proprio dissenso dall'utilizzo del prodotto, mentre nulla viene dimostrato nel presente giudizio.
Peraltro dalla c.t.u. espletata nell'ambito del giudizio 9013/2018 - costituente come anticipato prova atipica e liberamente utilizzabile nel presente giudizio - è emerso che le pregresse infiltrazioni che, a causa delle piogge intense dell'8/12/2016, hanno dato luogo ad infiltrazioni in tre distinti appartamenti e, per quel che qui rileva, nell'appartamento dell'attrice sottostante il terrazzo a quell'epoca di proprietà della stessa danneggiata, “sono da ricondurre a difetti esecutivi afferenti a lavorazioni eseguite dall'impresa nell'adiacente proprietà Controparte_1
ed, in sintesi, all'esecuzione non a perfetta regola d'arte dei lavori appaltati – Pt_1
e, per quanto risulta documentalmente in atti - a locali difetti di tenuta dell'impermeabilizzazione nella zona prossima allo scarico e/o a difetti esecutivi nella realizzazione dello scarico del terrazzo di proprietà . Pt_1
Dalla stessa c.t.u. risulta che il terrazzo adiacente rispetto a quello dell'attrice
(all'epoca proprietà successivamente ai lavori di rifacimento di Pt_1
pavimentazioni, massetto di sottofondo, impermeabilizzazione, etc., a seguito delle infiltrazioni dell'8/12/2016 è stato oggetto di un intervento di applicazione di strato impermeabilizzante sulla nuova pavimentazione, del massetto di sotto-fondo della pavimentazione correttivo delle pendenze e di una ulteriore pavimentazione.
“L'adozione del prodotto impermeabilizzante bicomponente indicato dal D.L. in luogo di quello suggerito dall'impresa anch'esso del tipo bicomponente non può avere avuto alcuna refluenza in relazione alle lamentate infiltrazioni via via verificatesi nel tempo
(sia quelle pregresse che quelle riscontrate in atto) atteso che esse sono la conseguenza non tanto dell'inidoneità del materiale indicato dal D.L. ma, si ribadisce alla perdita di funzionalità protettiva della impemeabilizzazione malamente eseguita:
1) relativamente alle infiltrazioni lato retro-prospetto (v. precedente punto 1) della mancata adozione e/o ragionevole previsione delle più opportune precauzioni e/o cautele operative atte a scongiurare pericolose e ragionevolmente prevedibili
16 infiltrazioni all'interno dell'appartamento del Dr. (quale ad esempio Pt_2
l'applicazione tempestiva di più strati di impermeabilizzazione a manto continuo con interposizione di rete in fibra di vetro e/o di tessuto non tessuto sul cordolo di retro- prospetto non demolito nella consapevolezza che era impossibile la sua demolizione / ricostruzione a breve termine e, comunque, prima di periodi autunnali / invernali di norma contrassegnati da elevata piovosità, e ciò proprio per l'assenza di ponteggio per l'intero sviluppo del retroprospetto”.
Né il D.L. è tenuto sempre ad operare per tutta la durata del cantiere, essendo piuttosto l'appaltatore tenuto ad operare diligentemente nel rispetto del principio della buona regola dell'arte sia in presenza del D.L. che in sua assenza (è notorio infatti che il D.L. non è un soggetto tenuto a stare in cantiere durante tutto l'arco temporale in cui si svolgono le lavorazioni ma è tenuto a garantire una presenza continua ed adeguata in relazione ai lavori in corso di esecuzione in modo di assicurare appropriata supervisione e vigilanza).
In definitiva, ha inoltre prodotto in giudizio la Controparte_2
documentazione atta a dimostrare l'impegno profuso nel vigilare ed impartire le opportune disposizioni all' Impresa, nonché nel controllo della loro ottemperanza da parte dell'appaltatore ed, infine, nel riferirne al committente.
In ciò, invero, si concreta quell'alta sorveglianza delle opere implicante il regolare controllo, attraverso contatti diretti con gli organi tecnici dell'Impresa, della realizzazione dell'opera nelle sue varie fasi e stati di avanzamento.
Pertanto, la domanda di “manleva” spiegata dall' impresa nei confronti Controparte_1
del terzo chiamato , alla luce delle considerazioni sopra Controparte_2
svolte, deve essere rigettata.
***
Accertata la fondatezza della domanda risarcitoria occorre ora passare all'esatta quantificazione dei lamentati danni.
17 In primo luogo, va osservato che ha invocato il ristoro del danno Parte_1
patrimoniale subito nella duplice componente del danno emergente e del lucro cessante.
Il danno emergente invocato consisterebbe nella perdita patrimoniale subita a causa del recesso anticipato da parte del conduttore giustificato dall'inutilizzabilità R_
dell'immobile, correttamente qualificato dall'attrice.
Il conduttore ha dichiarato in giudizio di avere rilasciato l'immobile nel mese di dicembre 2015.
In realtà i locali sono stati rilasciati il 16 gennaio 2016.
Ne segue che all'attrice compete l'ammontare dei canoni cui avrebbe avuto diritto fino alla restituzione dell'immobile avvenuta il 4 maggio 2017, a titolo di lucro cessante.
Posto che il canone di locazione aggiornato ammontava ad euro 585,00 mensili, a decorrere dalla data di rilascio dell'immobile da parte del conduttore, avvenuto come detto il 16 gennaio 2016, il danno patrimoniale ammonta ad euro 9.360,00.
In sede di negoziazione assistita, la rappresentata per delega da Pt_1 _1
, si era dichiarata disponibile a definire la controversia mediante il pagamento
[...]
di una somma pari ad euro 7.956,00, ovvero ai canoni non pagati al netto delle imposte
(vedi all. 9 comparsa – verbale di negoziazione del 24.06.2019).
La stessa impresa, nel presente giudizio afferma che, in base al principio della perfetta simmetria tra domanda giudiziale e istanza di mediazione è quello tutt'al più l'importo dovuto (vedi all. 12 comparsa - nota dell'avv. Conigliaro del 13 maggio 2019).
Eccepisce pertanto l'improcedibilità della domanda di risarcimento del lucro cessante sia perché non in linea con l'istanza di negoziazione assistita sia perché tale danno non
è stato provato dall'attrice.
L'eccezione dell'impresa convenuta di improcedibilità della domanda è parzialmente fondata e va accolta.
Invero, in caso di espletamento della procedura di negoziazione assistita obbligatoria
– come nel caso de quo - spetta al Giudice valutare se la condizione di procedibilità sia stata assolta.
18 Tale valutazione verrà effettuata dal magistrato verificando a ritroso se vi sia stata simmetria tra la “causa petendi” del giudizio e le "ragioni della domanda” della negoziazione e tra il petitum e l'oggetto della negoziazione.
Solo se vi sia simmetria, e quindi sovrapponibilità tra le due, il tribunale potrà accertare che il chiamato in negoziazione - seppur non comparso o non avendo raggiunto l'accordo - sia stato messo nelle condizioni di poter conoscere il contenuto della domanda di conciliazione (sia rispettato il principio del contraddittorio e del chiesto e pronunciato) e dunque la negoziazione sia stata regolarmente esperita, soddisfacendo la condizione di procedibilità.
Tuttavia, se da un lato non occorre una perfetta simmetria tra istanza di mediazione e domanda giudiziale, essendo sufficiente che i fatti posti a fondamento della successiva domanda giudiziale siano stati enucleati nella domanda di mediazione, a nulla rilevando l'esatta qualificazione giuridica della vicenda (citando, a tal proposito, la sentenza di Cassazione n. 29333/2019), dall'altro la simmetria deve esserci in relazione al petitum , ovvero dell'oggetto della pretesa fatta valere in quella sede, con quanto proposto in giudizio (Tribunale di Civitavecchia sentenza 4 febbraio 2022).
Orbene, nel caso di specie non vi è difformità tra quanto chiesto dalla in sede Pt_1
di negoziazione e quanto chiesto con la domanda giudiziale limitatamente alla richiesta del pagamento dei canoni di locazione , giacchè nel suindicato verbale di negoziazione del 24.06.2019, l'attrice era disponibile ad accettare la somma complessiva di €.
7.956,00, pari a 16 canoni locativi, depurati dal pagamento delle imposte.
Nulla è stato chiesto o concordato a titolo di ulteriori somme dovute per lucro cessante, pertanto le domande giudiziali avente per oggetto le ulteriori somme chieste in citazione ( somme dovute dal 4 maggio all'8 luglio 2017; dal mese di luglio 2017 fino alla definizione del presente giudizio;
danno da lucro cessante da liquidare in via equitativa) devono essere dichiarate improcedibili.
In ogni caso, il superiore danno non è stato in alcun modo provato dall'attrice pur avendone l'onere.
19 Sul punto, la giurisprudenza di legittimità si è più volte espressa ritenendo che la liquidazione del lucro cessante presuppone una prova rigorosa da parte del danneggiato: “Il risarcimento del danno da lucro cessante (vale a dire del mancato guadagno patito dal soggetto che subisce il danno) non può essere riconosciuto automaticamente, ma esige la prova dell'esistenza di elementi oggettivi e certi da cui desumente l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile;
serve, al riguardo, una prova rigorosa, in quanto il giudice deve procedere alla liquidazione di tale voce di danno sulla base di una valutazione probabilistica e non in termini di mera possibilità (Cass. Civ. n. 5616/2018).
Ed ancora: “ Il mancato guadagno va provato con dati concreti, e valutato tenendo conto del valore reale e attuale dell'opportunità perduta al momento della violazione, non di valori astratti o non aggiornati.(Cass. Civ. n. 8905/2025).
Ciò esimerebbe il giudice dal rilevare che la ha venduto l'immobile in corso di Pt_1
causa.
Anche sulla scorta delle superiori argomentazioni, la domanda di risarcimento del danno patrimoniale nella componente del lucro cessante non può essere accolta.
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Trattandosi di debito di valore, il superiore importo (€. 7.956,00) va, dapprima, devalutato alla data dell'illecito (da identificarsi con la data di rilascio dell'immobile, ovvero al gennaio 2016) - pervenendosi, così, ad un totale di €. 6.537,39 quindi, rivalutato, secondo gli indici ISTAT ad oggi.
Sull'importo così ottenuto si calcolano, anno per anno, gli interessi legali, sulla somma via via annualmente rivalutata (Cass. Sez. Un. 1712/1995).
Si perviene, così, ad un totale di €. 8.818,65.
In ragione di quanto precede, può dunque concludersi nel senso che la
[...]
va condannata al pagamento dell'importo di cui sopra, oltre interessi Controparte_1
legali dalla data della presente decisione al soddisfo.
Del tutto infondata, oltre che sguarnita di prova documentale sul quantum , appare la domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta impresa in ordine al rimborso delle
20 spese che è stata costretta a sostenere per la mediazione, per avere eseguito le opere due volte e per provocato delle modeste infiltrazioni nell'appartamento della Pt_1
Le risultanze istruttorie e le due c.t.u. in atti ( una dell'Arch. e l'altra CP_8
acquisita agli atti dell'Ing. , a cui si rinvia hanno dimostrato l'esatto CP_9
contrario.
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Infine, deve ritenersi infondata la pretesa dell'Impresa convenuta di essere garantita dall'assicuratrice in caso di soccombenza,in forza della polizza n° 523/59/00815007
(numerazione Toro) corrispondente al n°761195686 di , stipulata dalla Controparte_3
con effetto dalle ore 24,00 dell'8 marzo 2013 con Controparte_1
scadenza prevista alle ore 24,00 del 16.12.2014 e successivamente rinnovata fino alle ore 24,00 del 16.12.2019, che ha sostituito la precedente polizza n. 523.59.00814637
Toro Ass.ni del – avente ad oggetto la Responsabilità Civile Controparte_10
verso quale specificamente descritta in polizza (art. 39.1 “Responsabilità civile Pt_4
verso terzi-R.C.T.) con massimale di € 2.500.000,00.
Ed invero, fondato è l'assunto dell'assicuratrice che ritiene sprovvisto di garanzia il rischio derivante dai c.d. danni indiretti, quale il danno da mancata percezione del canone di locazione dovuto per l'immobile danneggiato dell'attrice.
Da una disamina della polizza allegata in atti (cfr. all. comparsa , la Controparte_3
citata tipologia di danno, non risulta tra quelle coperte dalla garanzia assicurativa.
Pertanto, la domanda di manleva proposta dall'impresa convenuta nei confronti di va rigettata. Controparte_3
***
Tenuto conto del complessivo esito del giudizio - che ha visto solo parzialmente accolte le domande dell'attrice - le spese processuali, nel rapporto tra costei e l'impresa, vanno compensate per 1/3 mentre, i rimanenti 2/3 vanno posti a carico della
[...]
e liquidate come in dispositivo, tenendo conto del valore del Controparte_1
“decisum”, in conformità ai parametri medi dello scaglione di riferimento di cui al
D.M. 55/2014 (aggiornati in base al D.M . n. 147/2022).
21 Le spese di lite nei rapporti tra la ed i terzi chiamati Controparte_1
e vanno poste a carico della Controparte_11 Controparte_3
prima e liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione respinta e definitivamente pronunciando, così provvede:
CONDANNA la al pagamento in favore dell'attrice Controparte_1
della somma di euro €. 8.818,65, oltre interessi legali dalla data della presente decisione al soddisfo;

CONDANNA la al pagamento in favore dell'attrice Controparte_1
delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 3.385,00, oltre iva, c.p.a. e rimborso spese generali, ed oltre C.U. e spese di c.t.u., compensandosi il restante terzo.
CONDANNA la al pagamento in favore dell'Ing. Controparte_1
e di delle spese di lite, che liquida Controparte_2 Controparte_3
in complessivi euro 5.077,00 in favore di ciascuna parte processuale , oltre iva, c.p.a.
e rimborso spese generali.
Manda la cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Palermo in data 6 agosto 2025
Il Giudice
Rita Paola Terramagra
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