N. R.G. 539/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 539/2023 promossa da:
FLOR. (C.F. e P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Roma, Viale delle Milizie n. 9, presso lo studio degli Avv.ti Giancarlo Notaro e Anna Notaro, che la rappresentano e difendono, anche disgiuntamente, come da procura in atti;

- ATTRICE -
E
già “ , C.F. e P.IVA Controparte_1 Controparte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, P.IVA_2
Via Eleonora Duse n. 37, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Sbarbaro e del Prof. Avv. Ferruccio Maria Sbarbaro, che la rappresentano e difendono, come da procura in atti;

- CONVENUTA -
OGGETTO: Locazione ad uso diverso da abitazione – Risoluzione per inadempimento – Pagamento canone.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato in data 29 novembre 2022, la conveniva in giudizio la Pt_2 Parte_1 [...]
deducendo che quest'ultima si era resa morosa nel pagamento del canone di Controparte_1 locazione del mese di novembre 2022, per un importo di € 6.100,00 (IVA inclusa), relativamente al complesso immobiliare ad uso commerciale sito in Fiumicino (RM), Via Arturo Pompeati Luchini n. 56, concesso in locazione con contratto del 18 ottobre 2017 e gli intimava lo sfratto per morosità citandola per la convalida nonché l'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere.
All'udienza del 20 dicembre 2022, si costituiva la la quale si opponeva alla convalida, CP_1 dichiarando la propria disponibilità a rilasciare l'immobile entro il 31 gennaio 2023. In tale sede, la conduttrice proponeva di compensare i canoni dovuti per le mensilità di novembre 2022, dicembre pagina 1 di 3 2022 e gennaio 2023 con la somma di € 15.000,00 versata a titolo di deposito cauzionale all'inizio del rapporto e la causa veniva rinviata all'udienza del 13 febbraio 2023 per verificare l'avvenuto rilascio;
in tale udienza veniva prodotto verbale di riconsegna sottoscritto dalle parti, nel quale la locatrice contestava la presenza di danni di cui la conduttrice negava la relativa sussistenza;
in tale udienza l'attrice chiedeva dichiararsi la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio, insistendo tuttavia per la condanna della convenuta al pagamento delle spese di lite in applicazione del principio della soccombenza virtuale mentre la convenuta insisteva nella propria opposizione.
Con ordinanza emessa in pari data, ritenuta venuta meno l'esigenza di provvedere sull'ordinanza provvisoria di rilascio, questo giudice disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., assegnando alle parti i termini per l'integrazione degli atti introduttivi e disponendo lo svolgimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Esperita con esito negativo la mediazione, depositava memoria integrativa con cui Pt_2 Parte_1 ribadiva il contenuto delle precedenti pretese in merito alla cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio ed alla condanna della conduttrice al pagamento della somma di € 3.169,69, calcolata come differenza tra i tre canoni insoluti (novembre 2022 - gennaio 2023, per un totale di € 18.300,00 IVA inclusa) e il deposito cauzionale (€ 15.000,00), tenuto conto degli interessi moratori sui canoni e degli interessi legali sul deposito.
Si costituiva la depositando memoria integrativa con cui contestava la Controparte_1 sussistenza di una soccombenza virtuale a proprio carico, sostenendo la legittimità della proposta formulata di compensazione, attesa l'accettazione tacita della stessa espressa dalla locatrice che aveva trattenuto il deposito cauzionale a seguito della riconsegna dell'immobile. La contestava CP_1 inoltre la debenza degli interessi moratori ed eccepiva di aver apportato migliorie all'immobile per un valore di circa € 80.000,00.
La causa è pervenuta per la decisione.
In via preliminare deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile attesa l'avvenuta riconsegna del compendio immobiliare in data 7 febbraio 2023.
Il contratto di locazione stipulato tra le parti aveva previsto, all'art. 10, la dazione di un importo di Euro 15.000,00 relativo a tre mensilità del deposito cauzionale, che tale somma che non avrebbe potuto essere imputata in conto canoni e che doveva essere restituita alla conduttrice al termine della locazione, previa verifica dello stato del compendio immobiliare.
Ciò premesso, la funzione del deposito cauzionale, per espressa previsione pattizia e per sua natura, è quella di garantire il locatore contro i possibili danni arrecati all'immobile o altre obbligazioni diverse dal pagamento del canone. Come correttamente evidenziato dalla difesa di parte attrice, la giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia per l'eventuale obbligazione di risarcimento del danno e il locatore può soddisfarsi su di essa solo al termine del rapporto, previa verifica dello stato dell'immobile. Ne consegue che il conduttore non può unilateralmente decidere di "auto-compensare" il proprio debito per canoni con il credito di restituzione del deposito (cfr. Cass. n. 20975/2020 e n. 18069/2019).
Va inoltre rilevato che, con la memoria integrativa, la parte attrice, chiedendo la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio, non ha in sostanza rinunciato alla pronuncia pagina 2 di 3 sulla risoluzione del contratto di locazione, sottesa a quella di intimazione di sfratto, ed inoltre, contestualmente alla richiesta di condanna alle spese di giudizio, ha formulato espressamente, nella memoria integrativa, quella di condanna della al pagamento della morosità. Controparte_1
La società attrice ha identificato la morosità contratta dalla nell'importo delle tre mensilità CP_1 di novembre 2022, dicembre 2022 e gennaio 2023, ciascuna per € 5.000,00 + IVA al 22%, per un totale di € 18.300,00 alla cui somma ha sottratto l'importo del deposito cauzionale pari ad € 15.000,00 con una differenza a credito di € 3.300,00, alla quale ha ulteriormente sottratto l'importo di € 138,31, scaturito dalla differenza tra gli interessi moratori sui canoni non pagati dalla conduttrice, come da art. 5 del contratto, calcolati in € 304,33, di cui era creditrice, e l'importo relativo agli interessi legali maturati sul deposito cauzionale di cui era debitrice nei confronti della conduttrice , Controparte_1 calcolati in € 442,64, per un importo finale di € 3.161,69
In virtù delle osservazioni che precedono, la condotta mantenuta dalla convenuta, inadempiente all'obbligazione primaria di pagamento del corrispettivo del godimento dell'immobile, senza che potesse validamente invocare una compensazione con somme che, in assenza di un accordo espresso con la locatrice, avrebbe avuto diritto a ricevere solo al termine della locazione, costituisce condotta ingiustificabile nell'economia del contratto, idonea a determinare la risoluzione del contratto e determinare la sua risoluzione a mente dell'art. 1455 c.c. con l'effetto che, il contratto di locazione inter partes, va dichiarato risolto per l'inadempimento della che va condannata Controparte_1 al pagamento della morosità residua, non dovendosi decidere sulla domanda di rilascio in quanto l'immobile è stato già riconsegnato dalla conduttrice alla locatrice, determinandosi, sulla questione, la cessazione della materia del contendere.
le spese di giudizio, liquidate ai valori medi dei procedimenti di convalida di sfratto secondo lo scaglione di valore di riferimento, già comprensive degli oneri occorsi per la mediazione, devono essere poste a carico della convenuta, il cui inadempimento ha dato causa al contenzioso.

P.Q.M.


Il Tribunale di Civitavecchia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
-dichiara risolto per l'inadempimento della conduttrice il contratto di locazione inter partes e cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile;
-condanna la in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al Controparte_1 pagamento in favore della . della somma di € 3.169,69 per le causali di cui in Pt_2 Parte_1 narrativa;
-condanna la in persona del suo legale rappresentante pro tempore, alla Controparte_1 rifusione delle spese di lite in favore della società . che si liquidano in complessive Pt_2 Parte_1
Euro 2.844,00 di cui € 160,00 per esborsi ed Euro in € 2.684,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Civitavecchia, in data 2 novembre 2025.
dott. Maria Emanuela Ragusa pagina 3 di 3