R.G. N. 39449/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE IV CIVILE
in persona del giudice monocratico dott. Pierluigi Perrotti, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione notificato il 27.9.2021 da
Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Cristiano Angelo Fiori, come da procura in calce all'atto di citazione del 17.9.2021, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, in Milano - via
Voghera, 11/A
- ATTORE -
CONTRO

CO ON Controparte_3
rappresentati e difesi dall'avv. Matteo Majocchi, come da procura in calce all'atto di nomina del 28.4.2023 in sostituzione del precedente procuratore, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, in Milano - piazza Fontana, 6

CP_4
rappresentato e difeso dall'avv. Anna Berra, come da procura in calce alla comparsa di costi- tuzione depositata il 19.4.2022, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, in Magen- ta - via IV giugno, 41
- CONVENUTI -

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R.G. N. 39449/2021
CONCLUSIONI DELLE PARTI per Parte_1
in via principale
1) previo accertamento e declaratoria - se del caso in via incidentale – della simulazione relativa dell'atto di compravendita in data 22.11.1990 n. 160740/11605 attraverso l'interposizione fittizia di in luogo degli acquirenti CO ON
e accertare e dichiarare la simulazione relativa dell'atto di compra- Controparte_3
vendita in data 28.2.2018 n. 54434/20196 attraverso l'interposizione fittizia di
[...]
in luogo dei proprietari e accertando CP_1 ON Controparte_3
e dichiarando che gli stessi erano i reali proprietari e venditori dell'immobile in Milano
- via privata Bellinzona n. 32, di cui al prefato atto;

2) accertare e dichiarare che l'immobile compravenduto con l'atto 28.2.2018 n.
54434/20196 presenta i vizi urbanistici di cui in narrativa non essendo conforme alla normativa prevista dal Regolamento Edilizio del Comune di Milano e, specificamente, oltre al balcone, oggetto dell'ordine di demolizione, in difformità alla scheda catastale relativa al piano secondo sottotetto, che riporta la presenza di un solaio, di una lavande- ria e di due ripostigli, presenta una camera da letto, un bagno e due ripostigli, nonché al piano interrato, al posto della lavanderia, un ulteriore bagno;

3) accertata e dichiarata la non conformità alla normativa prevista dal Regolamento Edili- zio del Comune di Milano della situazione di cui al punto che precede, per l'effetto, condannare e in via tra essi CO ON Controparte_3
solidale, alla restituzione di parte del prezzo di compravendita ricevuto, che si indica in ragione di 80.000 Euro o nella misura maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia;

4) sempre per l'effetto, condannare CO ON CP_5
e , tutti in via tra essi solidale, al risarcimento - anche ex art. 2043
[...] CP_4
c.c. - di tutti i danni in favore dell'attore per le viste causali nella misura di 160.224,42
Euro o in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia;

5) condannare e in via tra essi CO ON Controparte_3
solidale, a rifondere e tenere indenne l'attore da ogni onere discendente dalla procedura di richiesta di permesso di costruire a sanatoria in data 1.6.2017 P.G. 254176/2017;
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in subordine
6) sempre per l'effetto, condannare CO ON CP_5
e , tutti in via tra essi solidale, al risarcimento - anche ex art. 2043
[...] CP_4
c.c. - di tutti i danni in favore dell'attore per le viste causali in ragione del complessivo importo di 240.224,42 Euro o in quella maggiore o minore misura ritenuta di giustizia, ciascuno nei limiti e nella misura e con le modalità o per il diverso ammontare che il giudice riterrà opportuno e di giustizia;
in ogni caso
7) con vittoria dei compensi professionali ex d.m. n. 55/2014, ivi compresa la maggiora- zione ex art. 4, comma 1bis, e delle spese, imponibili ed esenti, oltre rimborso forfetta- rio del 15%, Iva e contributo del 4% alla Previdenza Avvocati Parte_2
sull'imponibile, come per legge, nonché integrale rifusione dei costi di eventuali media- zioni obbligatorie, dei costi e dei compensi di c.t.u. e di c.t.p. e accessori susseguenti;
in via istruttoria
8) disporsi interrogatorio formale dei convenuti e ammettersi prova testimoniale sulle se- guenti circostanze: 1) nel giugno del 2017, mentre era alla ricerca di Parte_1
un immobile da destinare ad abitazione propria e del suo nucleo familiare, rinvenne su internet la pubblicità, fatta pubblicare dal mediatore immobiliare , tito- Persona_1 lare dall'agenzia Immobiliare Prealpi del franchising Immobiliare.it, con il quale veni- va proposta in vendita una villa privata unifamiliare in Milano (cfr. doc. 2). 2) il bene proposto risultava così descritto: “...villa via Privata Bellinzona 32, Milano, 448.000
Euro, 3 locali 3 bagni 153 mq superficie; 3) unitamente alla consorte Pt_1 [...]
prese contatto con l'agenzia e da essa venne messo in relazione con i pro- Parte_3 prietari dell'immobile, che risultava essere formalmente mentre in CO
realtà erano i di lui genitori e , come da dichia- ON Controparte_3
razione resa dal medesimo il 22.11.1990 (cfr. doc. 7) e data in origi- CO
nale a in occasione della consegna di tutti i documenti relativi Parte_1 all'appartamento, successivamente alla sottoscrizione del rogito; 4) l'immobile venne consegnato all'odierno attore all'atto della compravendita con il locale e bagno al pia- no secondo (sottotetto) e con il bagno al piano interrato come dalle immagini di cui ai
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documenti che si rammostrano (cfr. doc. 12, 13 e 14); 5) la richiesta citata nell'atto in data 28.2.2018 n. 54434/20196 di permesso di costruire a sanatoria in data 1.6.2017
P.G. 254176/2017 presentata dall'arch. venne fatta oggetto di diniego da parte CP_4
del Comune di Milano e di ordine di demolizione in data 7.2.2020 e il TAR BA, con provvedimento pubblicato il 15.7.2020, negò la sospensiva richiesta avverso tale provvedimento nel procedimento r.p.c. 906/2020 - r.r. 1079/2020; 6) procedet- Pt_1
te pertanto a incaricare un proprio professionista, arch. di Milano, Persona_2 dello svolgimento delle pratiche e dell'assistenza tecnica necessaria per ottemperare all'ordine di demolizione; 7) l'arch. in occasione del suo sopralluogo, ri- Per_2 scontrò che l'alloggio in questione non è conforme alla normativa prevista dal
[...]
di Milano non solo per quanto attiene al balcone, oggetto Controparte_6 dell'ordine di demolizione, ma bensì sotto ulteriori rilevanti profili, tutti da addebitarsi alla precedente proprietà e antecedenti la compravendita, afferenti il piano sottotetto e il piano interrato; 8) l'arch. constatò che la scheda catastale relativa al pia- Per_2
no secondo sottotetto riporta la presenza di un solaio, di una lavanderia e di due ripo- stigli;
in realtà il sopralluogo ha rivelato invece la presenza di una camera da letto, di un bagno e di due ripostigli, mentre al piano interrato, al posto della lavanderia indica- ta sulla scheda catastale, vi è un altro bagno; 9) gli ex proprietari dell'immobile aveva- no presentato presso il Comune di Milano una richiesta di permesso di costruire in sa- natoria, firmata dall'arch. , per sanare la costruzione del balcone sulla CP_4 facciata principale, nella quale il tecnico, descrivendo l'intervento, scriveva “... realiz- zazione balcone su fronte strada al piano primo e realizzazione di setti murari al piano secondo per differenziare lo spazio sottotetto ...”; 10) l'arch. nella sua relazio- CP_4
ne tecnica di asseverazione aveva dichiarato poi al punto 16 che “... le opere progettate prevedono l'utilizzo abitativo o con permanenza di persone di locali sotterranei, semin- terrati o sottotetto provvisti di titolo abilitante al loro utilizzo, che il sottoscritto proget- tista ha puntualmente verificato...” (cfr. doc. 11, foglio 13); 11) la variazione presenta- ta da il 9.11.2017 è stata eseguita per ampliamento e diversa distribuzione CP_1 degli spazi interni allo scopo di giustificare l'esistenza del balcone abusivo oggetto del permesso di costruire in sanatoria, oltre alla costruzione di due tavolati nel sottotetto,
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anch'essi mai denunciati; 12) i hanno quindi proceduto a presentare CP_1
l'aggiornamento catastale relativo alla presenza del balcone e alla diversa distribuzio- ne interna del piano sottotetto dell'immobile, avendo presentato la richiesta del per- messo e ancora non avendone ricevuto l'approvazione; 13) la scheda catastale compi- lata dall'arch. non riporta l'esistenza della camera e del bagno nel sottotetto e CP_4 del bagno nell'interrato; testimoni arch. Testimone_1 Persona_2
9) ammettere c.t.u. al fine di constatare lo stato dell'immobile de quo e la sua non confor- mità alla normativa prevista dal Regolamento Edilizio del Comune di Milano.
per e CO ON Controparte_3
in via preliminare
1) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva e di interesse ad agire in capo a per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, dichiarare inammissibi- Parte_1
le la domanda volta ad accertare la simulazione degli atti di compravendita del
22.11.1990 e del 28.2.2018;
2) accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva in capo a e ON
e, per l'effetto, respingere ogni domanda ex adverso formulata nei Controparte_3
loro confronti;
in via principale nel merito
3) rigettare ogni domanda e istanza formulata dall'attore in quanto infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa;
in via istruttoria
4) reitera l'istanza formulata nella memoria autorizzata del 6.9.2023 affinché venga ordi-
nato al Banco BPM di comunicare la data in cui copia della perizia redatta dall'arch. Per_
nel mese di novembre 2017 fu resa nota e consegnata al Pt_1
5) si oppone all'ammissione dei capitoli di prova formulati dalle controparti sia nelle me-
morie istruttorie che nella memoria autorizzata e, nell'eventualità in cui detti capitoli vengano ritenuti ammissibili, si chiede di essere ammessi a prova contraria;
in ogni caso pagina 5 di 19 R.G. N. 39449/2021
6) con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.
per CP_4
in via principale
1) rigettare tutte le domande formulate nei confronti dell'arch. in quanto in- CP_4
fondate per tutte le ragioni indicate in atti;
in via subordinata
2) in denegata ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni che precedono, limitare la condanna dell'esponente espunte le voci non provate, attribuibili ad altri soggetti co- stituiti e non nel presente giudizio e comunque nei limiti dell'incarico professionale ri- cevuto;
in via istruttoria
3) chiede di ammettere prova per testi sulle seguenti circostanze: 1) nel rogito del 2018 sottoscritto da era stata indicata la presentazione della richiesta di permesso Pt_1
di costruire a sanatoria in data 1.6.2017, prot. 254176/2017 afferente al balcone; 2) al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita firmava le schede Pt_1 catastali che raffiguravano lo stato dei luoghi dell'immobile; 3) l'arch. riceveva CP_4
incarico da per regolarizzare le difformità dell'immobile che consistevano CP_1
nella presenza di un balcone fronte strada e la presenza di setti murari nel sottotetto tramite una pratica di permesso a costruire in sanatoria; 4) in data 10.5.2017 l'arch.
effettuava un sopralluogo presso l'immobile; 5) in data 10.5.2017 l'arch. CP_4 Per_4
[...
effettuava i rilievi e procedeva all'analisi dei vecchi titoli edilizi pregressi e alla re- dazione del permesso di costruire in sanatoria; 6) in sede di acquisto Pt_1
dell'immobile oggetto del presente giudizio stipulava contratto di mutuo con Banco
BPM s.p.a., filiale di Milano, agenzia 7; 7) l'arch. eseguiva un altro sopralluo- CP_4
Per_ go unitamente al perito di Banco BPM s.p.a., arch. , presso l'immobile dei Santa-
Per_ relli; 8) al momento del sopralluogo effettuato dagli arch. e l'unico ele- CP_4
mento difforme era il balcone;
9) la planimetria catastale e gli elaborati grafici della sanatoria redatti dall'arch. riportavano le destinazioni come rilevate anche CP_4
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Per_ dall'arch. ; 10) la réclame fatta pubblicare dal mediatore immobiliare, Per_1
, titolare dell'agenzia immobiliare Prealpi del franchising Immobiliare.it, poneva
[...]
in vendita una villa privata unifamiliare in Milano, come da doc. 2 che mi si rammo- stra;
11) la pratica denominata “permesso a costruire” era una richiesta presentata alla pubblica amministrazione, nella quale il professionista nulla asseverava; testimoni
, , ; Persona_1 Tes_2 Tes_3
in ogni caso
4) spese diritti e onorari di causa interamente rifusi.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.1. Con atto di citazione notificato in data 27.9.2021 conveniva in giudizio Parte_1
e ed esponeva quanto CO ON Controparte_3 CP_4
segue.
Nel giugno 2017 aveva trovato online l'annuncio di vendita di una villa privata unifamiliare a
Milano, pubblicato da un'agenzia immobiliare. Dall'annuncio si desumeva che l'immobile era composto da tre locali e tre sanitari, con superficie di 153 mq, e il prezzo di vendita era di
448.000 Euro (doc. 2 attore).
Dopo brevi trattative, con atto notarile del 28.2.2018 (doc. 8 attore), aveva acquistato l'immobile da al prezzo di 400.000 Euro. Questi, a sua volta, aveva in pre- CO
cedenza acquistato l'immobile con atto notarile del 22.11.1990 (doc. 6 attore). Tuttavia, in una controdichiarazione scritta, aveva riconosciuto che i veri acquirenti CO
dell'immobile - e quindi i reali proprietari - erano i genitori, e ON CP_7
i quali, nel 1990, avevano versato il prezzo e sostenuto le spese dell'acquisto, sus-
[...]
sistendo quindi un'interposizione fittizia (doc. 7 attore). La medesima interposizione fittizia si era realizzata non solo rispetto al contratto a monte, stipulato nel 1990, ma anche rispetto al contratto con cui, a sua volta, aveva acquistato l'immobile nel 2018.
Nel contratto di compravendita il venditore aveva garantito che le opere relative all'immobile erano state realizzate prima dell'1.9.1967 e che non erano state apportate modifiche che ri- chiedessero autorizzazioni, ad eccezione “delle opere oggetto delle D.I.A. presentata al Co-
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mune di Milano in data 4 agosto 2000 P.G. 26744176/2000, della autorizzazione del 18 di- cembre 2000 P.G. 41339176/2000 e della richiesta di permesso di costruire a sanatoria in data 1 giugno 2017 P.G. 254176/2017”. Si specificava che l'intervento edilizio oggetto della richiesta di sanatoria non determinava l'incommerciabilità del bene e che i relativi oneri sa- rebbero stati interamente a carico della parte venditrice.
La richiesta di permesso di costruire in sanatoria menzionata nel contratto di vendita, presen- tata l'1.6.2017 (doc. 9 attore), era accompagnata dalla Relazione Tecnica di Asseverazione redatta dall'architetto in qualità di progettista, e riguardava un balcone su fronte strada CP_4
al primo piano e a setti murari al secondo piano per differenziare lo spazio del sottotetto.
Tuttavia, l'istanza veniva rigettata dal il 7.2.2020, con contestuale ordine di demoli- CP_6
zione delle opere abusive (doc. 10 attore).
Al fine di eseguire l'ordine di demolizione, aveva conferito incarico all'architetto Per_2
che in occasione di un sopralluogo riscontrava la non conformità dell'immobile non solo ri- spetto al balcone, oggetto dell'ordine di demolizione a seguito di rigetto della sanatoria, ma anche sotto altri profili, da addebitarsi al precedente proprietario in quanto anteriori alla ven- dita (doc. 37 attore). In particolare, mentre la scheda catastale relativa al piano secondo sotto- tetto riportava la presenza di un solaio, di una lavanderia e di due ripostigli (doc. 17 attore), in realtà erano presenti una camera da letto, un bagno e due ripostigli (fotografie sub doc. 12-14 attore). Inoltre, al piano interrato, al posto della lavanderia indicata sulla scheda catastale si trovava un altro bagno.
Da una visura catastale storica dell'immobile (doc. 15 attore), emergeva che il 9.11.2017
[...]
aveva presentato una variazione per ampliamento e diversa distribuzione degli Controparte_8
spazi interni, al fine di giustificare l'esistenza del balcone e dei tavolati nel sottotetto, oggetto dell'istanza di sanatoria. Dunque, l'aggiornamento catastale era stato compiuto prima del rila- scio della sanatoria. Inoltre, la scheda catastale e l'istanza di sanatoria non riportavano gli ul- teriori irregolarità riscontrate poi dall'arch. Per_2
Con missive del 4.11.2020 e 9.12.2020 (doc. 23 e 24 attore) aveva intimato al venditore e all'arch. di risarcire i danni patrimoniali e non patrimoniali patiti. CP_4
In assenza di positivo riscontro e fallita la mediazione, agiva in giudizio nei confronti del venditore di e - questi ultimi quali CO ON Controparte_9
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reali proprietari dell'immobile acquistato, in forza di interposizione fittizia del figlio - e del professionista incaricato dai convenuti per la sanatoria, arch. , concludendo come sopra CP_4
riportato.
1.2. Si costituiva in giudizio eccependo il difetto di interesse ad agire in ca- CO
po all'attore rispetto all'accertamento della simulazione, da cui anzi era eventualmente bene- ficiato, avendo acquistato dal titolare apparente. In ogni caso, sosteneva l'infondatezza delle domande relative a entrambi i contratti, non avendo l'attore fornito alcuna prova in ordine all'accordo trilatero su cui si sarebbe dovuta basare l'interposizione fittizia.
In merito agli abusi, esponeva che già in sede di trattative, le quali sfociavano nella proposta di acquisto del 18.9.2017, l'attore era stato pienamente informato della problematica attinente al balcone e della relativa pratica edilizia, nonché della necessità di aggiornare la planimetria dell'immobile allo stato di fatto. Infatti, nella proposta di acquisto si precisava che le spese per la sistemazione della planimetria erano a carico del venditore (doc. 1 convenuto).
La denuncia di variazione presentata a novembre 2017, menzionata dall'attore, si era resa ne- cessaria in quanto i professionisti incaricati in occasione di precedenti ristrutturazioni non vi avevano provveduto.
Quindi, risultavano sanate tutte le irregolarità catastali, eccetto quella relativa al balcone. Pro- prio in virtù di tale abuso il prezzo era stato ridotto da 448.000 a 400.000 Euro.
Su richiesta del compratore, l'immobile era stato consegnato in anticipo rispetto alla stipula del definitivo, così da consentirgli l'avvio di lavori di ristrutturazione dell'immobile, come ri- sultava da un accordo sottoscritto dalle parti il 19.2.2018 (doc. 3 convenuto). Le modifiche di destinazione d'uso e le ulteriori difformità lamentate dall'attore erano state, semmai, da lui realizzate durante detta ristrutturazione.
L'assenza di difformità anteriori emergeva dalla richiesta di permesso di sanatoria e dalla de- nuncia di variazione del 2017, nei cui allegati il seminterrato e il sottotetto erano indicati co- me “s.p.p.”, ossia spazi senza permanenza di persone, nonché dalla perizia effettuata su inca- Per_ rico di Banco BPM dall'architetto ai fini della concessione del mutuo al compratore.
1.3. Si costituivano in giudizio e i quali, per le mede- ON Controparte_3
sime ragioni invocate dal figlio, eccepivano il difetto di interesse ad agire in capo all'attore rispetto alla simulazione delle vendite e, comunque, l'infondatezza delle domande. Ne di-
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scendeva l'inammissibilità delle ulteriori domande per carenza di legittimazione passiva in capo agli stessi, terzi rispetto alla compravendita dell'immobile oggetto di causa.
1.4. Infine, si costituiva in giudizio anche l'architetto , sollevando eccezione di prescri- CP_4
zione ex art. 1669 c.c.
Affermava l'assenza di proprie responsabilità, dal momento che dal rogito emergeva la piena consapevolezza in capo al compratore della difformità relativa al balcone e della presentazio- ne della richiesta di sanatoria. Nel predisporre la richiesta di sanatoria non aveva commesso errori che potessero aver poi danneggiato l'attore.
Quanto alle altre difformità lamentate dall'attore, inerenti al sottotetto e al seminterrato, os- servava che era stato incaricato da di seguire la pratica volta a regolarizzare CO
la difformità inerente solo al balcone. A tal fine aveva effettuato dei sopralluoghi presso l'abitazione, anche insieme al perito della banca alla quale si era rivolto per Parte_1
Per_ ottenere il mutuo, arch. . La planimetria catastale e gli elaborati grafici che accompagna- vano l'istanza di sanatoria riportavano correttamente le destinazioni d'uso dei diversi spazi, allora riscontrabili, in modo coincidente con quanto rilevato anche dal perito dell'istituto di credito.
Non era ravvisabile, dunque, alcuna responsabilità in solido con gli altri convenuti, non aven- do concorso alla realizzazione di alcun asserito abuso né a una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi.
1.5. Con ordinanza del 28.11.2022 il Tribunale, in accoglimento dell'istanza formulata dai convenuti, ordinava a Banco BPM s.p.a. l'esibizione in giudizio ex art. 210 c.p.c. della perizia Per_ redatta dall'arch. , avente ad oggetto l'immobile, elaborata nell'ambito della pratica per la concessione del mutuo in favore dell'attore.
Esaurita l'istruzione della causa, le parti precisavano le conclusioni all'udienza del 2.10.2024, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
2. Le domande di accertamento della simulazione relativa per interposizione fittizia, formulate dall'attore sia rispetto al contratto di compravendita del 22.11.1990, con il quale CP_10
ha acquistato l'immobile oggetto di lite da sia rispetto al contratto di
[...] Persona_5
compravendita stipulato da attore e convenuto, non possono trovare accoglimento.
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- sulla base di una dichiarazione sottoscritta solo da (doc. 7 Parte_1 CO
attore) - ha sostenuto che nel 1990 i veri acquirenti dell'immobile oggetto di causa sarebbero stati e genitori di , i quali sarebbero stati i veri ON Controparte_3 CP_1
proprietari del bene. L'attore afferma che, quindi, la simulazione relativa riguarderebbe anche il secondo contratto di compravendita, ossia quello di cui è stato parte.
Anzitutto, difetta l'interesse ad agire in capo all'attore rispetto alla domanda di simulazione.
Egli, infatti, sarebbe avente causa del titolare apparente, Pertanto, ai sensi CO
dell'art. 1415, comma 1, c.c., la simulazione relativa non gli sarebbe opponibile. Come ecce- pito dai convenuti, dall'accertamento della simulazione relativa non deriverebbe alcun van- taggio concreto, diretto e attuale all'attore. Anzi, egli è avvantaggiato dall'eventuale situazio- ne apparente, avendo altrimenti acquistato l'immobile a non domino ed essendo pertanto il contratto inefficace nei suoi confronti.
In ogni caso la domanda è infondata. Secondo costante giurisprudenza “In te- ma d'interposizione fittizia di persona, la simulazione ha come indispensabile presupposto la partecipazione all'accordo simulatorio non solo dell'interposto e dell'interponente, ma anche del terzo contraente, che deve dare la propria consapevole adesione all'intesa raggiunta tra i primi due soggetti assumendo i diritti e gli obblighi contrattuali nei confronti dell'interponente, ragion per cui la prova dell'accordo simulatorio deve avere ad oggetto la partecipazione del terzo all'accordo stesso, con la conseguenza che, in caso di compravendi- ta immobiliare, la domanda diretta all'accertamento della simulazione, ai fini dell'invalidazione del negozio simulato inter partes, non può essere accolta se l'accordo si- mulatorio non risulti da atto scritto proveniente anche dal terzo contraente” (così Cass. civ., ord. n. 30239 del 25 novembre 2024).
Con riferimento al primo contratto, l'attore ha prodotto una dichiarazione sottoscritta esclusi- vamente da non anche dagli eventuali interponenti ( e CO ON
, né del venditore terzo. Manca del tutto la prova dell'accordo trilatero, Controparte_3
da cui discenderebbe la simulazione relativa personale.
In ogni caso, dall'eventuale interposizione fittizia rispetto al primo contratto di compravendita
- comunque non provata - non potrebbe desumersi automaticamente la simulazione rispetto al secondo contratto, come vorrebbe l'attore.
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A fortiori non sussiste l'interposizione fittizia con riferimento al contratto stipulato nel 2018 proprio da con Infatti, il primo non ha affatto preso parte a Parte_1 CO
un eventuale accordo simulatorio trilatero, circostanza da lui nemmeno allegata. Secondo il costante orientamento giurisprudenziale sopra richiamato, per aversi interposizione fittizia lo stesso attore - compratore avrebbe dovuto prendere parte all'accordo simulatorio con
[...]
e i genitori. CP_1
Inoltre, dai documenti di causa si evince che ha agito sempre su delega o procura del CP_2
figlio, residente all'estero, mai in proprio.
Visto il rigetto delle domande di accertamento della simulazione, difetta la legittimazione pas- siva in capo a e ad rispetto alle domande di riduzione ON Controparte_3
del prezzo ex art. 1489 c.c. e di risarcimento del danno cagionato dalle difformità urbanistiche e catastali lamentate. I convenuti, infatti, sono terzi rispetto al contratto di compravendita.
3. ha chiesto la riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1489 c.c. per sussisten- Parte_1
za di irregolarità dell'immobile, oltre al risarcimento del danno, anche ex art. 2043 c.c.
Ha rivolto la prima domanda, quantificando la riduzione in 80.000 Euro, nei confronti di
[...]
e dei genitori di costui, del cui difetto di legittimazione passiva si è già detto. Controparte_8
La domanda risarcitoria è rivolta anche nei confronti di . CP_4
3.1. Anzitutto, l'eccezione di inammissibilità sollevata da rispetto alla do- CO
manda di risarcimento formulata dall'attore non è accoglibile. Nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 1), c.p.c., l'attore si è limitato a specificare che la domanda risarcitoria, già for- mulata con l'atto di citazione, era avanzata “anche” ai sensi dell'art. 2043 c.c. I fatti sui quali si fonda la domanda e la vicenda sostanziale sottesa non sono mutati. Pertanto, secondo i principi affermati dalla Suprema Corte, a Sezioni Unite, con sentenza n. 12310 del 15 giugno
2015, non ricorre alcuna inammissibile mutatio libelli.
3.2. Le domande di riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c. e di risarcimento del danno si fon- dano, entrambe, sulla non conformità dell'immobile alla disciplina urbanistica e catastale.
Nello specifico, l'attore ha lamentato le difformità relative a un balcone, oggetto di diniego della sanatoria da parte del Comune e ordine di demolizione, al sottotetto e al seminterrato.
Nel sottotetto sarebbero presenti una camera da letto, un bagno e due ripostigli, a differenza di pagina 12 di 19 R.G. N. 39449/2021
quanto riportato nella scheda catastale, ossia solo un solaio, una lavanderia e due ripostigli.
Nel seminterrato vi sarebbe un altro bagno, anziché solo una lavanderia.
Le domande di riduzione del prezzo e risarcimento del danno nei confronti del venditore non possono trovare accoglimento.
Rispetto alle irregolarità edilizie e urbanistiche trova applicazione l'art. 1489 c.c., il quale prevede che “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparen- ti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compra- tore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480”.
Quindi, presupposti per l'applicazione della garanzia in questione sono: (i) l'accertamento del diritto reale o dell'onere vantato dal terzo con sentenza o comunque il riconoscimento di tale
“peso” sul bene da parte del venditore;
(ii) l'ignoranza dell'acquirente, al momento della con- clusione del contratto, del peso gravante sulla cosa o la non conoscibilità di tale peso cagiona- ta dalla mancanza di opere visibili e permanenti idonee a costituire una situazione di apparen- za.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “La responsabilità del venditore di un immo- bile affetto da irregolarità edilizia, ai sensi dell'art. 1489 c.c., non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto” (Cass. civ., sent. 28 novembre 2014, n. 25357). Ancora, si è osservato che “In tema di compravendita immobilia- re, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa quando l'acquirente abbia avuto effettiva conoscenza o fosse in grado di avere agevolmente conoscenza degli oneri
o vizi gravanti sull'immobile al momento della vendita. Pertanto, la presenza di difformità urbanistiche note o conoscibili mediante l'ordinaria diligenza e l'esame della documentazio- ne tecnica da parte dell'acquirente esclude l'applicabilità della tutela prevista dall'art. 1489 c.c.” (Cass. civ., ord. 11.07.2024, n. 19020).
Il compratore era certamente al corrente del carattere abusivo del balcone, poiché nel contrat- to di vendita si fa espressamente riferimento alla richiesta di permesso di costruire in sanatoria già depositata in data 1.6.2017 dai venditori, che si sono assunti gli oneri relativi.
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Per_ Anche nella perizia eseguita dall'architetto per conto di Banco BPM, ai fini dell'erogazione del mutuo a si dà atto di tale difformità, tenendone conto per Parte_1
la determinazione del valore dell'immobile.
Invero, l'attore ha ammesso la conoscenza dell'abuso, confidando nell'accoglimento della sa- natoria già chiesta al Comune.
In conclusione, la conoscenza del carattere abusivo del balcone da parte del compratore al tempo dell'acquisto, menzionato anche nel contratto di compravendita, osta all'accoglimento della domanda di riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1489 c.c..
3.3. L'attore ha esteso le domande di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno anche alle difformità relative al sottotetto e al seminterrato. Tuttavia, non è stata fornita la prova del- la loro sussistenza al momento della compravendita.
L'attore pone a fondamento della domanda la consulenza effettuata, su suo incarico, dall'arch.
(doc. 37 attore). Tuttavia, la professionista si è recata presso l'immobile il Persona_2
5.10.2020, dopo il rigetto dell'istanza di sanatoria da parte del Comune, e ha constatato lo sta- to dei luoghi a quel tempo esistente, successivo ai lavori di ristrutturazione compiuti dal nuo- vo proprietario. Pertanto, le fotografie allegate (doc. 12-14 attore) ben possono riferirsi a uno stato di fatto posteriore alla vendita, essendo decorsi più di due anni.
Inoltre, la fotografia sub doc. 12 non rappresenta univocamente una camera da letto, come af- fermato dall'attore, ma lo stato dei luoghi appare compatibile con quanto dichiarato al Cata- sto.
Rispetto ai bagni, invece, non vi è prova che i sanitari fossero effettivamente presenti già al momento della vendita, in quelli che, in base alle mappe catastali, dovrebbero essere locali adibiti solo a lavanderia. Si consideri che, come emerge dai documenti di causa, l'attore è sta- to immesso anticipatamente nel possesso dell'abitazione, in modo da poter iniziare in anticipo i lavori di ristrutturazione, nel corso dei quali ben avrebbe potuto installare i sanitari e com- piere ulteriori modifiche.
La tesi dell'attore appare smentita anche dalla proposta di acquisto del 18.9.2017, la quale fa riferimento a un immobile su due livelli, anziché tre, con cantina e sottotetto.
Anche la DIA presentata nel 2000 su incarico del convenuto, prodotta in giudizio dall'attore
(doc. 61), fa riferimento alla realizzazione di una lavanderia nel sottotetto.
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Per_ Inoltre, appare significativa la perizia redatta dall'architetto su incarico della banca cui il compratore si è rivolto per l'erogazione del mutuo, soggetto terzo rispetto alle parti, interes- sato a riscontrare eventuali difetti e irregolarità dell'immobile per una corretta stima del valo- re. Essa è stata realizzata sulla base della documentazione prodotta da ri- Parte_1
chiedente il finanziamento, e di un sopralluogo presso l'immobile compiuto il 30.10.2017.
In tale consulenza, esibita dalla banca su ordine del Tribunale, si dà atto della conformità ur- banistica e catastale dell'immobile, fatta eccezione per il balcone.
Inoltre, si menzionano un solaio al secondo piano e una taverna al piano interrato (pag. 2).
Nella perizia viene indicata la presenza di un solo bagno (punto 2.1.2.2) e si specifica che i piani sono due. Alla voce delle superfici secondarie (quindi senza permanenza di persone) vengono indicati la cantina per 46 mq, il sottotetto con altezza inferiore a 1,5 m per 36 mq e la soffitta di 10 mq. La superficie principale, quindi con permanenza di persone, è di 91 mq
(pag. 7, punto 2.1.2.1).
Le fotografie allegate al documento non ritraggono quanto affermato dall'attore ma, anzi, cor- roborano la tesi dei convenuti: non è visibile una camera da letto nel sottotetto, né un bagno, ma quella che appare solo una lavanderia;
nel seminterrato non vi è un bagno, ma una canti- na/ripostiglio e un'altra lavanderia.
4. Anche la domanda di risarcimento nei confronti dell'architetto non può trovare ac- CP_4
coglimento.
Si premette che potrebbe configurarsi, in astratto, solo una responsabilità extracontrattuale, poiché che tra attore e professionista convenuto non sussiste alcun rapporto negoziale pre- gresso. Infatti, l'architetto è stato incaricato da di redigere la relazio- CP_4 CO
ne tecnica di accompagnamento alla richiesta di sanatoria. Sull'attore grava, quindi, l'onere di provare gli elementi dell'illecito aquiliano.
È infondata, in quanto del tutto inconferente, l'eccezione di prescrizione ex art. 1669 c.c. sol- levata dal convenuto , poiché le parti non hanno concluso alcun contratto d'appalto e CP_4
non ricorrono rovina o gravi difetti dell'immobile.
Tuttavia, la domanda dell'attore va rigettata, poiché non sussistono gli elementi di cui all'art. 2043 c.c. Infatti, non è emerso alcun illecito colposo da parte del professionista, che possa aver indotto il compratore a confidare sul sicuro accoglimento dell'istanza di sanatoria relati-
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va al balcone e sulla insussistenza delle altre difformità lamentate. Difetta anche la prova suf- ficientemente specifica dei danni-conseguenza che sarebbero derivati dalla condotta dell'architetto in capo all'attore.
Quanto al balcone, come emerge dall'ordinanza cautelare del TAR BA (doc. 11 atto- re), la sanatoria non ha trovato accoglimento poiché “il balcone in questione non riveste la funzione puramente ornamentale e decorativa tipica degli aggetti, essendo invece fruibile e utilizzabile” e per la mancanza della c.d. doppia conformità dell'opera. Trattasi di valutazioni connotate da un certo grado di discrezionalità tecnica e l'attore non ha individuato profili di particolare negligenza in capo all'architetto nella relazione tecnica allegata all'istanza di sana- toria.
Rispetto alle difformità catastali del sottotetto e del seminterrato, si richiama quanto sopra os- servato in merito alla mancanza di prova che le stesse già esistessero al momento della vendi- ta. Infatti, sul punto le difese del professionista sono sovrapponibili a quelle di CP_11
e portano ad escludere la fondatezza delle assunzioni attoree.
[...]
Si rammenta solo che le schede catastali allegate al rogito indicano uno stato dei luoghi corri- spondente a quanto dichiarato dai convenuti (interrato con ripostiglio, deposito, lavanderia e sottotetto con solaio, ripostigli e lavanderia). Inoltre, l'attore ha stipulato il contratto dopo es- sere stato immesso anticipatamente nel possesso dell'immobile. Pertanto, questi avrebbe potu- to rilevare le difformità subito, ancor prima di concludere il contratto, essendo macroscopiche ed evidenti.
Con particolare riferimento alla posizione di , non appare dirimente il fatto che il pro- CP_4
fessionista abbia indicato a pag. 13, punto n. 16 della relazione tecnica allegata all'istanza di sanatoria (doc. 9 attore) che “le opere progettate prevedono l'utilizzo abitativo o con perma- nenza di persone di locali sotterranei, seminterrati o sottotetto provvisti di titolo abilitante al loro utilizzo, che il sottoscritto progettista ha puntualmente verificato”, spuntando la relativa casella. Il convenuto ha spiegato in maniera convincente che il modulo in questione è utiliz- zabile sia per ottenere il permesso di costruire per opere da realizzare ex novo, sia per la con- cessione di sanatoria. Emerge, quindi, che impropriamente sia stata barrata la relativa casella, che menziona “le opere progettate”, poiché nel caso di specie non si trattava di realizzare nuove opere, ma di sanare un'opera (il balcone) già esistente.
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Quest'unica circostanza non pare che possa aver seriamente indotto il compratore a confidare su uno stato di luoghi difforme da quello rappresentato nelle visure catastali, anche perché la richiesta di sanatoria era riferita ad altri elementi dell'immobile (balcone e setti murari). Si os- serva ancora nei grafici allegati alla pratica di sanatoria, si indica che il solaio e il seminterrato sono “s.p.p.”, ossia “senza permanenza di persone”.
Infine, la descrizione dei luoghi effettuata dall'architetto nella planimetria catastale e CP_4
Per_ nei grafici allegati all'istanza di sanatoria corrisponde a quella effettuata dall'architetto su incarico di Banco BPM, che chiaramente faceva riferimento alla presenza di un solo bagno nell'appartamento.
5. L'attore ha chiesto la condanna di a rifondere e tenerlo indenne da ogni CO
onere discendente dalla procedura di richiesta di permesso di costruire a sanatoria dell'1.6.2017 P.G. 254176/2017.
La domanda va accolta nei limiti delle spese provate dall'attore.
Il contratto di vendita prevede, infatti: “La parte venditrice dichiara che l'intervento edilizio oggetto della suddetta richiesta a sanatoria non determina la incommerciabilità del bene e che gli oneri relativi saranno interamente a carico della parte venditrice medesima”. Dunque, le spese inerenti alla pratica edilizia e all'esecuzione della demolizione disposta dal Comune di Milano gravano sul venditore, quale adempimento di tale clausola contrattuale.
L'attore ha documentato le seguenti spese:
• 52 Euro - diritti di segreteria per presentazione della SCIA al Comune di Milano per la demolizione del balcone (doc. 33);
• 1.268,80 Euro - fattura per compensi dell'arch. del 21.10.2021 (doc. 48), che Per_2
si è occupato della SCIA per l'esecuzione dei lavori di demolizione del balcone (doc. da
28 a 32) e ha effettuato i necessari sopralluoghi (doc. 36 e 37);
• 1.268,80 Euro - fattura per compensi dell'arch. del 26.10.2020 (doc. 51); Per_2
• 1.268,80 Euro - fattura per compensi dell'arch. del 5.10.2021 (doc. 52); Per_2
• 1.015,04 Euro - fattura a impresa edile per opere di demolizione del balcone e vernicia- tura facciata (doc. 55 e corrispondente bonifico, doc. 58);
• 6.600 Euro - fattura a impresa edile per rifacimento della facciata (doc. 56 e corrispon- dente bonifico, doc. 60);
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• 1.980 Euro - fattura a impresa edile per rifacimento della facciata (doc. 57 e corrispon- dente bonifico, doc. 59).
Il convenuto non ha specificamente contestato i documenti prodotti. Invero, CO
già nella comparsa di costituzione ha dichiarato che “[…] qualora il giudicante ritenesse di accogliere la domanda attorea limitatamente ai costi sostenuti per la demolizione del balcon- cino, l'esponente si rende disponibile a rifondere all'attore i soli costi sostenuti, nei limiti in cui verranno accertati in corso di causa” (v. pag. 15).
Dunque, la domanda formulata dall'attore nei confronti di va accolta nei li- CO
miti della somma documentata di 13.453,44 Euro.
Le ulteriori voci quantificate genericamente dall'attore non appaiono sorrette da prova ade- guata. Inoltre, i compensi al difensore e le spese relative al procedimento di mediazione, con- dizione di procedibilità, vanno regolati nelle statuizioni sulle spese del presente giudizio.
4. Le spese seguono il criterio della soccombenza.
Per quanto concerne la posizione di e , tutte le doman- ON Controparte_3
de rivolte nei loro confronti vanno rigettate, con integrale soccombenza dell'attore nei loro confronti.
Visto il d.m. n. 55/2014, tenuto conto del valore della controversia, della media difficoltà del- le questioni affrontate in fatto e in diritto, della sostanziale assenza di attività istruttoria con riferimento alle domande rivolte nei confronti di tali convenuti, si liquidano in favore di
[...]
e complessivi 9.697,95 Euro, di cui 8.433 Euro per com- Parte_4 Controparte_3
penso delle prestazioni professionali forensi e 1.264,95 Euro per rimborso forfettario delle spese generali, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti.
L'attore è risultato totalmente soccombente anche nei confronti di . CP_4
Visto il d.m. n. 55/2014, tenuto conto del valore della controversia, della media difficoltà del- le questioni affrontate in fatto e in diritto, dell'accoglimento dell'istanza istruttoria ex art. 210
c.p.c. formulata dalla parte, si liquidano in favore di complessivi 16.218,45 Euro, CP_4
di cui 14.103 Euro per compenso delle prestazioni professionali forensi e 2.115,45 Euro per rimborso forfettario delle spese generali, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti.
Quanto alla posizione di l'accoglimento, seppur in misura fortemente limi- CO
tata rispetto al petitum, della domanda di condanna al rimborso delle spese sostenute per la pagina 18 di 19 R.G. N. 39449/2021
demolizione del balcone in adempimento del contratto di vendita e, tuttavia, il rigetto delle al- tre domande giustificano una compensazione parziale delle spese nella misura di 1/5.
Pertanto, visto il d.m. n. 55/2014, tenuto conto del valore della controversia, della media diffi- coltà delle questioni affrontate in fatto e in diritto, delle attività svolte dalla parte, si liquidano in favore di complessivi 12.975,45 Euro, di cui 11.283 Euro per compenso CO
delle prestazioni professionali forensi e 1.692,45 Euro per rimborso forfettario delle spese ge- nerali, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti.


PQM


Il Tribunale di Milano, pronunciando in via definitiva nella causa tra le parti indicate in epi- grafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa:
- condanna a corrispondere a la somma di 13.453,44 CO Parte_1
Euro, per le ragioni esposte in motivazione;

- respinge le ulteriori domande proposte da nei confronti di Parte_1 CP_10
[...]
- respinge le domande proposte da nei confronti di e Parte_1 ON
Controparte_3
- respinge le domande proposte da nei confronti di;
Parte_1 CP_4
- condanna al pagamento in favore di e Parte_1 ON CP_3
delle spese di lite, liquidate in complessivi 9.697,95 Euro, oltre Iva e Cp se e
[...]
per quanto dovuti;

- condanna al pagamento in favore di delle spese di lite, li- Parte_1 CP_4
quidate in complessivi 16.218,45 Euro, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti;

- compensa nella misura di 1/5 le spese di lite tra ed e, Parte_1 CO
per la restante parte, condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP_11
delle spese di lite liquidate in complessivi 12.975,45 Euro, oltre Iva e Cp se e per
[...]
quanto dovuti.
Così deciso in Milano il 27 gennaio 2025.
Il giudice (dott. Pierluigi Perrotti)
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del m.o.t. dott. Gaetano Alemanna
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