TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 281 quinquies c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 3992 del R.G.A.C. dell'anno 2022 vertente

TRA

(c.f. , elettivamente domiciliato in Pescara, Piazza E. Parte_1 C.F._1
Troilo n.18, presso lo studio dell'Avv. Sergio Ciccarelli, il quale lo rappresenta e difende, giusta procura allegata all'atto di citazione
attore

CONTRO

(c.f. ), rappresentato e difeso, congiuntamente e/o Controparte_1 P.IVA_1
disgiuntamente dagli Avv.ti Luisa Sergiacomo e Massimo Di Tonto, elettivamente domiciliato in
Pianella (PE), Via Regina Margherita n°47, presso lo studio dell'Avv. Sergiacomo, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
convenuto (c.f. ), elettivamente domiciliata in Pescara, Controparte_2 C.F._2
Piazza E. Troilo n. 18, presso lo studio dell'Avv. Stefano Purificati, il quale la rappresenta e difende, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
altra convenuta

OGGETTO: proprietà

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 5/03/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con atto di citazione regolarmente notificato, , premesso : Parte_1
- che con scrittura privata del 21 agosto 1996, ebbe a stipulare Controparte_2
preliminare di cessione di immobili con la con la quale la medesima, CP_3
nella veste di proprietaria, si era impegnata a cedere alla detta società l'area sita in
UF identificata al Foglio 12 particelle 543,545 e parte della 159, 484,485 e parte della 160, dietro corresponsione del pagamento di lire 40.000,00 e con obbligo da parte della detta società ad attribuire alla una o più unità CP_3 Pt_1
immobiliari del realizzando fabbricato, pari al 18% della volumetria, operazione valutata in sede di atto pubblico in lire 260.000.000 ;
- che con altra scrittura ripassata tra e , quest'ultima ebbe a CP_3 Controparte_2
riservarsi il diritto, su 4 porzioni immobiliari poste sulla palazzina A;

- che non fu possibile ottenere da parte della il trasferimento formale Controparte_2
degli immobili, essendo stata la società posta in decozione nel 1998 ;
- che, nonostante il fallimento della società edile, la aveva sempre mantenuto la Pt_1
disponibilità ed il possesso del rustico sottostante la palazzina A della superficie di circa mq.120, individuato in catasto al foglio 12 – particella 827 sub 38;
- che con scrittura privata la aveva ceduto all'attore la proprietà di tale rustico;
Pt_1
- di aver proceduto alla riapertura del vano per il ricovero di attrezzi e che parte dei condomini ha sollevato contestazioni al riguardo, in quanto il locale è di proprietà
premesso che dall'accesso agli Uffici pubblici il locale in questione CP_4 risulta accatastato come bene comune censibile, deducendo la illegittimità di tale accatastamento, tanto premesso, conveniva in giudizio il Controparte_5 per sentire accogliere le seguenti conclusioni : “ dichiarare vera ed autentica la scrittura privata 16 luglio 2001 sottoscritta da e per Parte_1 Controparte_2 il trasferimento dell'immobile oggetto di causa;
accertare e dichiarare che l'immobile per cui è causa è oggi identificato in Catasto al foglio 12 particella 827 sub 38; accertare e dichiarare che l'attore ha il possesso dell'immobile innanzi identificato sin dal 7 giugno 1999, e che di converso il convenuto non ne ha mai avuto CP_1
la disponibilità o possibilità di accesso;
accertare e dichiarare la illegittimità dell'accatastamento dell'immobile per cui è causa in favore del;
per CP_1
l'effetto dichiarare trasferita in favore dell'attore la proprietà Parte_1 dell'immobile sito in UF alla Via Raffaello identificato in Catasto al Foglio 12, particella 827 sub 38 (avente accesso unicamente dalla particella 741 pure di proprietà di , prospicente altro fabbricato del che insiste Parte_1 Parte_1
sulla particella 482); ordinarsi all'agenzia delle entrate, servizi di pubblicità immobiliare di Pescara. di provvedere alla trascrizione della emananda sentenza in favore di , con esonero da ogni responsabilità; Vinte le spese e Parte_1 competenze tutte di lite e sentenza provvisoriamente esecutiva”.
2) A seguito di deposito di relativa comparsa, si costituiva in giudizio il CP_1
, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “In via preliminare e/o
[...] pregiudiziale e/o nel merito, rigettare le domande dell'attore siccome improcedibili e/o inammissibili e/o improponibili e/o infondate in fatto e diritto, con conseguente condanna dello stesso al pagamento delle spese e del compenso del giudizio, oltre oneri accessori di legge”.
3) Nel corso del giudizio, svoltosi nella dichiarata contumacia della convenuta
[...]
, veniva concesso il termine per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183 CP_2
co. VI c.p.c.
4) Nelle more di decorrenza dei suddetti termini, si costituiva in giudizio , Controparte_2 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “il Tribunale accerti e prenda atto che la comparente riconosce per vere ed autentiche le scritture prodotte dall'attore, ed in particolare riconosce per vera la propria sottoscrizione;
non si oppone dunque per quanto le compete al trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto di causa in favore di . Parte_1
5) Con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 7/01/2024, veniva ammessa la prova orale richiesta dalle parti e all'esito la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
6) All'udienza del 5/03/2025, la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
7) Dalla ricostruzione operata nell'atto introduttivo del giudizio è dato ricavarsi che l'attore
, quale avente causa della convenuta , ha inteso rivendicare Parte_1 Controparte_2
la proprietà del locale – rustico censito in Catasto Fabbricati al foglio 21, part.lla 827, sub
38 del Comune di UF, sulla scorta del preliminare di compravendita ripassato tra la detta e l'originaria società edile Controparte_2 CP_3
8) Ciò nondimeno, all'esito della disamina degli atti di causa deve ritenersi la domanda del tutto infondata.
9) Va in primo luogo rammentato che l'azione di rivendicazione ex art.948 c.c. richiede che l'attore fornisca prova piena e rigorosa della proprietà sul bene controverso. La prova deve derivare da un titolo idoneo al trasferimento della proprietà.
10) Nel caso in esame, fonda il proprio diritto sulla scorta di una scrittura Parte_1
privata del 16/07/2001 (c.d. atto di ricognizione di cessione dei diritti) intercorsa con la dante causa nel quale, tra le altre, è stato richiamato che Controparte_2 [...]
, è proprietaria dell'area di terreno sita in UF posta tra la strada Petriera Parte_2
e la via Raffaello individuata al Catasto al Foglio 12 particelle 763 e 738;che su tale terreno è stato realizzato un fabbricato di civile abitazione dalla in ordine Controparte_3
al quale essa si è riservata la proprietà di alcune unità, sulla Palazzina Controparte_2
A al piano terra e primo piano;
che sul sottostante terreno è stato realizzato un rustico di circa metri quadrati 120 avente accesso unicamente dalla particella 741 pure di proprietà di , prospiciente altro fabbricato del che insiste sulla Parte_1 Parte_1
particella 482;che tale porzione di immobile non risulta accatastata;
che tale porzione di fabbricato è stata da tempo concessa in uso e più precisamente a far data dall'atto pubblico 7.6.1999 con cui essa ha ceduto al immobili Controparte_2 Parte_1 prospicienti..che le parti intendono regolarizzare… 1) la signora Controparte_2
dichiara e riconosce che il signor possiede pacificamente ed Parte_1
ininterrottamente il piccolo fabbricato allo stato grezzo innanzi descritto, per avere ricevuto il corrispettivo di lire 2.000.000, pari ad € 1.032,91, sito in UF ed individuato come sottostante la particella in Catasto al foglio 12 – particella 484 per una superficie di circa 120 mq, non accatastata e temporaneamente chiusa all'accesso..”.
11) Ma tuttavia la validità di questo riconoscimento di proprietà presuppone che la Pt_1 fosse proprietaria del bene al momento dell'atto. A tal riguardo ha invocato Parte_1 un preliminare di contratto ripassato tra la sua dante causa e l'originaria Controparte_2
società Edil Nova del 21/08/1996, con la quale la medesima, nella veste di proprietaria, si era impegnata a cedere alla detta società l'area sita in UF identificata al Foglio 12 particelle 543,545 e parte della 159, 484,485 e parte della 160, dietro corresponsione del pagamento di lire 40.000,00 e con obbligo da parte della detta società ad CP_3
attribuire alla una o più unità immobiliari del realizzando fabbricato, pari al 18% Pt_1
della volumetria, operazione valutata in sede di atto pubblico in lire 260.000.000.
12) Ma è appena il caso osservare che il preliminare non trasferisce la proprietà, né si è addivenuti ad un contratto definitivo, in cui è stato trasfuso quell'accordo e ciò a causa del fallimento della società edile.
13) Nel contempo, il rogito notarile di compravendita del 26/02/1997 per Notaro
[...]
(peraltro allegato in atti senza numero di repertorio e numero di raccolta) Persona_1
ripassato tra , quale parte venditrice e la società ha avuto Controparte_2 CP_3
ad oggetto la vendita dei terreni ove è stato realizzato il fabbricato condominiale
( , dietro corresponsione del prezzo della vendita. Controparte_1
14) Ne deriva che nessun altro atto, pubblico o privato, ha trasferito a la Controparte_2
proprietà del bene immobile, oggetto di domanda, ricompreso nel Controparte_1
Ne consegue che non ha mai acquistato alcun diritto reale sul bene in Controparte_2
questione.
15) Al contempo è pacifico, in quanto incontestato che tale locale, suddiviso in due vani, ad uso fondaco e cantina risulta bene comune censibile, in quanto è stato così accatastato dalle società edili che hanno acquistato dalla società fallita il complesso condominiale. 16) E'il caso rammentare che, ai sensi dell'art. 1117 c.c. si presumono comuni tutte le parti dell'edificio destinate all'uso comune, salvo titolo contrario. Nel caso di specie, come detto, manca tale titolo contrario anteriore o successivo alla costituzione del , CP_1
sicché tale locale va qualificato quale bene comune, costituendo parte integrante e sostanziale del fabbricato.
17) Tale ricostruzione appare pure confermata al lume delle deposizioni rese dai testi
(proprietario di un appartamento ricompreso nell'edificio condominiale dal Testimone_1
2012 al mese di novembre 2022) e dal teste tecnico incaricato dalla Testimone_2 società succedutasi alla Edil nova per mettere in regola, nonché dalla prova per interpello di
, amministratore del Condominio. Testimone_3
18) Né peraltro sulla scorta delle ulteriori emergenze processuale è emerso in modo certo ed incontrovertibile un possesso esclusivo da parte dell'attore e della dante causa del locale in questione.
19) In definitiva, essendo la priva della proprietà del locale, la scrittura Controparte_2 privata del 2001 ripassata con l'attore, avente ad oggetto tale locale, oltre a non essere opponibile al convenuto, è inefficace a trasferire il diritto reale rivendicato. CP_1
20) Né infine il ricorso ad una ctu, come invocata da parte attrice, avrebbe consentito di addivenire a diverse conclusioni, sia in quanto non è mezzo di prova, sia in quanto è apparsa con finalità del tutto esplorativa, alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati.
21) Si rigetta ogni ulteriore domanda.
22) Le spese del giudizio vengono compensate tra l'attore e la convenuta la quale si è Pt_1
limitata a richiedere la veridicità di quanto riportato nella scrittura privata ripassata con l'attore.
23) Viceversa, seguono la soccombenza nei rapporti tra attore e il convenuto e CP_1
vengono liquidate (secondo D.M. n°55/2014 e s.m.i., valore indeterminabile, complessità media, valori minimi, avuto riguardo ai parametri di cui all'art. 4, co. I°, cennato decreto) come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda;

- compensa le spese del giudizio tra l'attore e la convenuta;
Controparte_2
- condanna l'attore alla refusione, in favore del convenuto, delle spese del CP_1
giudizio liquidate in complessivi euro 5.431,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.).
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 24 Novembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi