REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice SA ON, a seguito della discussione del giorno 7 ottobre 2025, pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al n. 7094 dell'anno 2024 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi, vertente tra
, rappresentata e difesa dall'Avv. Carmelo Neri e dall'Avv. Nicolò Vella Parte_1 ed elettivamente domiciliata presso lo studio sito in Palermo, in via Marchese di Villabianca n. 8, giusta procura in atti;
opponente
e
, elettivamente domiciliato a Palermo in via Libertà n. 39, presso lo studio Controparte_1 dell'Avv. Vincenzo Calì che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
opposto
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 3.6.2024 ha convenuto in giudizio Parte_2 Controparte_1 proponendo opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1559/2024 del 22/04/2024 (RG n.
3450/2024) con cui le era stato intimato il pagamento di € 3.000,00 a titolo di canoni rimasti insoluti per le mensilità da marzo a luglio 2023 per la locazione ad uso commerciale avente ad oggetto l'immobile situato a Palermo in via Mario Rapisardi n. 42, piano terra di proprietà del convenuto (al Catasto Fabbricati al Foglio 43, p.lla 546 sub 1).
A sostegno della propria opposizione la conduttrice odierna opponente, senza contestare la propria morosità né l'ammontare quantificato dalla controparte, ha dedotto di avere rilasciato l'immobile il
28 luglio 2023 e di avere in quell'occasione raggiunto con il locatore un accordo transattivo in forza del quale il suo debito per canoni insoluti sarebbe stato compensato con il credito restitutorio relativo al deposito cauzionale di € 600,00 e con il credito relativo alle migliorie apportate a sue spese all'immobile in questione.
Con comparsa del 9.2.2025 si è costituito in giudizio il quale ha negato che fosse Controparte_1 mai intercorso tra le parti un accordo transattivo per tacitare il debito della conduttrice, chiedendo dunque il rigetto dell'opposizione.
Senza alcuna istruzione, all'udienza del 7 ottobre 2025 la causa, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., è stata discussa e decisa come da dispositivo in calce.
* * *
L'opposizione non merita accoglimento.
In materia di inadempimento contrattuale, il creditore è unicamente tenuto a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, incombendo invece sul convenuto l'onere di provare la sussistenza di un fatto impeditivo, modificativo od estintivo della pretesa creditoria (così per tutte Cass. n. 15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n. 3373/2010; Cass. n. 9351/2007; Cass. Sezioni Unite n. 13533/2001).
Ebbene, nel caso che ci occupa, il locatore ha soddisfatto l'onere probatorio che gli incombeva.
Egli ha invero provato la stipula tra le parti del contratto di locazione del 2.7.2019 avente ad oggetto l'immobile sopra identificato e ritualmente registrato, mentre costituisce circostanza pacifica tra le parti l'inadempimento da parte della conduttrice al pagamento del canone di locazione per le mensilità indicate dal locatore (rimasta incontestata anche in ordine al quantum).
L'opponente non ha invece assolto al proprio onere probatorio, non avendo provveduto a dimostrare fatti estintivi o impeditivi della propria obbligazione.
Non può trovare accoglimento l'eccezione di compensazione sollevata dalla odierna opponente con riguardo alle migliorie a dire di quest'ultima apportate all'immobile.
Basta al riguardo osservare che, se per un verso, l'art. 1592 c.c. non riconosce alla parte conduttrice il diritto ad una indennità per i miglioramenti compiuti sulla cosa locata a meno che non vi sia stato il consenso del locatore (in tal caso spettando alla conduttrice il rimborso nella minore somma tra lo speso e il migliorato), per altro verso, nel caso di specie non è stato allegato che il locatore abbia mai prestato consenso alle migliorie (genericamente) dedotte da parte opponente, né è stata adeguatamente provata la sussistenza tra le parti di un accordo transattivo che prevedesse la compensazione tra i canoni insoluti e il valore delle migliorie. Pertanto, anche a voler ammettere che i lavori eseguiti dal conduttore abbiano determinato un incremento di valore dell'immobile - circostanza non solo rimasta sfornita di prova ma neanche compiutamente allegata dalla opponente che si è limitata a deduzioni generiche senza neppure l'indicazione dei lavori eseguiti e degli importi spesi - dal chiaro tenore della disposizione di legge invocata risulta che soltanto se effettuate con il consenso del locatore, le migliorie apportate dal conduttore danno luogo al diritto di quest'ultimo a percepire la relativa indennità.
Nel caso di specie non è stata fornita alcuna prova che le opere che la conduttrice sostiene di avere eseguito sul bene siano state assentite dal locatore odierno ricorrente.
Neppure è stato provato l'accordo transattivo invocato dalla conduttrice, essendo al riguardo sufficiente osservare che ai sensi dell'art. 1697 c.c. la transazione deve essere provata per iscritto, derivandone che la transazione conclusa senza la forma scritta può farsi valere soltanto se non sia contestata nella sua esistenza e nel suo contenuto, cosa che non è nel caso di specie.
Per l'atto transattivo la prova testimoniale non è ammessa neppure quando vi sia un principio di prova per iscritto, o quando il contraente è stato nell'impossibilità di procurarsi la prova scritta, ma unicamente quando il contraente ha senza sua colpa perduto il documento che gli forniva la prova
(articoli 2725 e 2724, n. 3 cod. civ.): la legge non ammette surrogati del documento come mezzi di prova, se non quando il documento probatorio è stato veramente formato.
Inammissibile è stata dunque ritenuta la prova testimoniale articolata dall'opponente sull'esistenza sul contenuto dell'accordo transattivo in questione.
Può invece trovare accoglimento l'eccezione di compensazione sollevata dall'opponente con riguardo al deposito cauzionale di € 600,00 versato al momento della sottoscrizione del contratto di locazione dal conduttore.
A fronte della formulata eccezione, il locatore odierno opposto non ha mosso alcuna contestazione, né in ordine all'effettiva avvenuta consegna dell'importo predetto, né in ordine all'eventuale sussistenza di ragioni ostative al diritto del conduttore ad averne la restituzione.
Dalla somma dovuta dalla conduttrice a titolo di canoni non pagati deve pertanto essere detratto l'importo di € 600,00 alla cui restituzione la stessa ha diritto.
In ragione di quanto detto, la conduttrice deve essere condannata al pagamento di € 2.400,00 (3000-
600) oltre interessi legali da ciascuna scadenza al soddisfo, oltre le spese di lite del procedimento monitorio liquidate nel decreto opposto di € 473,00 per compensi ed € 76,00 per anticipazioni (oltre oneri accessori sul compenso).
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo in applicazione del D.M. n. 147/2022 tenendo conto del valore della causa (desumibile dall'importo della morosità), parametri minimi.


P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, nella causa fra le parti di cui in epigrafe, contrariis reiectis così provvede:
- revoca il decreto ingiuntivo e condanna al pagamento in favore di Parte_2 CP_1 dell'importo di € 2.400,00 (3000-600) oltre interessi legali da ciascuna scadenza al
[...] soddisfo, oltre le spese di lite del procedimento monitorio liquidate nel decreto opposto in € 473,00 per compensi ed € 76,00 per anticipazioni (oltre oneri accessori sul compenso);
- condanna l'opponente alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio in favore di CP_1
liquidate in complessivi € 2.540,00 per compensi, oltre al rimborso forfetario delle spese
[...] generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Palermo il 7 ottobre 2025
Il Giudice
SA ON