REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna Chiarentin, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa nella causa civile di I Grado iscritta al N. 1941/2024 R.G. promossa
DA
(C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 della socia accomandataria con il patrocinio dell'avv. Mario Paccoia, Parte_1
elettivamente domiciliata presso il difensore
ATTRICE contro
(C.F. , in persona Controparte_1 P.IVA_2
dell'amministratore pro tempore con il patrocinio dell'avv. Fausto Angelo Controparte_2
Galeotti, elettivamente domiciliato presso il difensore
CONVENUTO
e
(C.F. e (C.F. CP_3 C.F._1 Controparte_4
con il patrocinio dell'avv. Roberto di Lazzaro, elettivamente domiciliati C.F._2 in via Palladio n. 3A Milano, presso il difensore

1 INTERVENUTI
e
(C.F. , (C.F. Controparte_5 C.F._3 Controparte_6
) e (C.F. , con il patrocinio C.F._4 CP_7 C.F._5
dell'avv. Roberto di Lazzaro, elettivamente domiciliati in via Palladio n. 3A Milano, presso il difensore

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Dante Foiadelli, Controparte_8 C.F._6 elettivamente domiciliata presso il difensore

TERZI CHIAMATI

CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come in atti.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1
(“ ) conveniva in giudizio il Parte_1 Controparte_1 chiedendone la condanna allo sgombero della porzione di cortile asseritamente di sua proprietà ed illegittimamente occupata dal convenuto nonché alla rimozione di rastrelliere, pattumiere e biciclette, oltre che al risarcimento del danno correlato alla occupazione sine titulo del medesimo cortile.
Più precisamente, dichiarava di aver acquistato in data 14 dicembre 2007 Parte_1
l'immobile sito in unitamente alla contigua area cortilizia di Controparte_1
pertinenza, censita catastalmente al mappale 458 sub. 1 (cfr. doc. 1 e 2 atto di citazione) ed allegava che quest'ultima porzione di immobile dal 2013 veniva occupata dal CP_1 convenuto, che l'aveva adibita a deposito di rastrelliere, bici e pattumiere. riferiva di avere intimato al da ultimo con diffida del 14 Parte_1 CP_1
dicembre 2023 (cfr. doc. 5 e 11 atto di citazione) di liberare l'area cortilizia, domandando
2 altresì la corresponsione di una indennità correlata alla occupazione pluriennale del cortile, avvenuta senza titolo.
Ciò nonostante il in occasione dell'assemblea condominiale tenutasi il 2 ottobre CP_1
2023, deliberava di non liberare il cortile (cfr. doc. 4 atto di citazione).
Con comparsa di costituzione del 5 marzo 2024, si costituivano in giudizio ai sensi dell'art. 105 co. 1 c.p.c. e , condomini del CP_3 Controparte_4 [...]
, chiedendo il rigetto della domanda attorea e proponendo, in via Controparte_1
subordinata, domanda riconvenzionale volta ad accertare l'avvenuta usucapione del cortile.
Più precisamente, i condomini intervenuti eccepivano in primo luogo l'appartenenza ai condomini ex art. 1117 c.c. dell'area cortilizia della quale rivendicava la Parte_1
proprietà e, in ipotesi di accertamento della proprietà in capo a Parte_1 domandavano in via riconvenzionale l'accertamento dell'usucapione del medesimo cortile da parte del che, a partire dagli anni '50, esercitava sul medesimo un potere di fatto CP_1
ininterrotto e indisturbato consistito nel deposito di cassonetti dell'immondizia, realizzazione di aiuole e di pavimentazione, collocazione di vasi e posizionamento di rastrelliere.
Inoltre, i condomini precisavano che era venuta a conoscenza dell'uso del Parte_1 cortile da parte del appena dopo l'acquisto dell'immobile e non solo nel 2013, CP_1
tanto è vero che con lettera del 5 febbraio 2008 (cfr. doc. 11 comparsa) l'attrice chiedeva al di liberare l'area cortilizia in questione. CP_1
Quanto alla domanda di risarcimento del danno proposta dall'attrice a titolo di indennità per il protratto uso del cortile di sua proprietà, i condomini intervenuti contestavano la legittimità dell'occupazione e, in ogni caso, la mancanza di prova in ordine alle intenzioni di sfruttamento economico dell'area medesima.
Infine, sostenevano che il diritto al risarcimento sarebbe stato in ogni caso prescritto ex 2947
c.c.
Con decreto del 18 marzo 2024 il Giudice, rilevato che nel giudizio di usucapione si configurava litisconsorzio necessario di tutti i partecipanti alla comunione, ordinava l'integrazione del contraddittorio e accertava la contumacia del , ritualmente CP_1
convenuto.
3 Con decreto del 10 aprile 2024 il Giudice assegnava termini per le memorie ex art. 171 ter c.p.c.
Con comparsa del 1 ottobre 2024 si costituivano in giudizio i condomini , Controparte_5
e aderendo alle argomentazioni difensive svolte dai Controparte_6 CP_7
condomini e , domandando anch'essi in via riconvenzionale di accertare CP_3 CP_4
l'avvenuta usucapione del cortile.
Con comparsa del 25 settembre 2024 si costituiva in giudizio il Controparte_1
[...
eccependo, in primo luogo, il proprio difetto di legittimazione passiva.
Nel merito, domandava la sospensione del procedimento sulla base della necessità di decidere, in via pregiudiziale, la domanda di accertamento dell'usucapione del cortile a favore del proposta dai condomini e . CP_1 CP_3 CP_4
Con comparsa del 2 ottobre 2024 si costituiva in giudizio la condomina Controparte_8
aderendo, sostanzialmente, alle difese dei condomini e . CP_3 CP_4
Segnatamente, oltre a ribadire la natura condominiale del cortile nella sua interezza e l'avvenuta usucapione del medesimo, dichiarava che l'acquisizione per usucapione poteva avere ad oggetto altresì il diritto di servitù sulla porzione di cortile acquistata da
[...]
a favore del attesa la ricorrenza dei requisiti dell'apparenza e Parte_1 CP_1
dell'ultraventennalità degli atti posti in essere negli anni dai condomini sul cortile in questione.
Nessun altro condomino si costituiva.
Con memoria ex art. 171-ter n. 1 c.p.c. l'attrice domandava, in subordine all'eventuale accoglimento delle eccezioni sollevate dai convenuti, la ripetizione delle spese e degli oneri sostenuti a favore dell'area cortilizia di sua proprietà negli ultimi dieci anni.
In data 12 dicembre 2024 il Giudice revocava la contumacia del e, ritenuta la CP_1 causa matura per la decisione, assegnava termini per precisare le conclusioni, depositare le comparse conclusionali e le memorie di replica.
In data 15 maggio 2025, il Giudice tratteneva la causa in decisione.
Le domande proposte da non meritano Parte_1
accoglimento.
4 Occorre in premessa ricordare che, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il
Giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata.
Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare assorbite
(ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato.
Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere, ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. Ciò in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. SSUU sentenza n.
24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
Ai fini della decisione, appare pregiudiziale l'accertamento della titolarità della porzione cortilizia oggetto di contesa, contigua all'immobile sito in e censita Controparte_1
catastalmente al mappale 458 sub. 1 (cfr. doc. 1 e 2 atto di citazione)
E' ormai pacifico l'orientamento giurisprudenziale che statuisce che, in tema di Condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni emergente dall'art. 1117 c.c. – che contiene nel proprio elenco anche “i cortili” - può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco CP_1 elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2,
18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012; Cass. Sez. 2, 16/09/2019, n. 23001).
5 Con riferimento alla vicenda in esame, l'art. 1117 c.c. annovera il cortile tra quei beni di proprietà comune spettanti ai proprietari delle singole unità immobiliari ubicate nel
Condominio, sempre che non risulti diversamente dal titolo.
L'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del
Condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.
La situazione di Condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
In virtù della presunzione di condominialità, i condomini non sono tenuti a dimostrare la titolarità del cortile, o di una sua porzione, gravando, al contrario, su colui che vanta la proprietà esclusiva, in questo caso l'onere di provare di averla acquisita Parte_1 alternativamente tramite usucapione o in base ad un titolo anteriore alla insorgenza del
Condominio (cfr. Cass. n. 30713/2024).
Atteso che la presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in
Condominio dispensa quest'ultimo dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta "probatio diabolica", ne consegue che quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del , ma di alienazione compiuta CP_1 dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene. (cfr. Cass
30975/2023).
Le risultanze catastali consentono, infatti, soltanto di individuare esattamente la porzione del locale che è oggetto della controversia, ma non sono idonee a provare la proprietà della porzione immobiliare de qua.
6 Le schede catastali sono, infatti, atti unilaterali e non costituiscono titolo di acquisto della proprietà.
Ne consegue che le schede catastali non sono idonee a vincere la presunzione legale di comproprietà di cui all'art. 1117 cod. civ., come da giurisprudenza che si richiama: “Per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 cod. civ., non sono sufficienti il frazionamento - accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell'edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti” (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2670 del 23/02/2001).
Il cortile rientra, infatti, nelle parti dell'edificio condominiale che sono di proprietà comune, a sensi dell'art. 1171 n. 1 cod. civ., che prevede una presunzione di comunione “se il contrario non risulta dal titolo”.
Il titolo idoneo a vincere la presunzione è, secondo la giurisprudenza che si richiama, l'atto costitutivo del “Per vincere in base al titolo contrario la presunzione legale di CP_1 proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate dall'art. 1117 cod. civ., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità CP_1 immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti e se, dunque, da esso emerga o meno l'inequivocabile volontà delle parti di riservare al costruttore - venditore la proprietà di quei beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune...” (cfr. Cass. sez. 2, Sentenza n. 16022 del 14/11/2002).
E ancora: “Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del e, quindi, al primo CP_1 atto di trasferimento di una unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, atto dal quale, peraltro, devono risultare in modo chiaro ed inequivocabile elementi rivelatori della esclusione della del cortile” (cfr. Cass. n. 11877/2002). CP_9
Tutto ciò premesso, parte attrice non ha assolto al rigoroso onere probatorio richiesto dalla norma e dalla costante giurisprudenza di legittimità.
7 ha, infatti, ravvisato il “titolo contrario” menzionato dall'art. 1117 c.c. Parte_1
esclusivamente nell'atto di acquisto della proprietà dell'immobile e annessa porzione dell'area cortilizia risalente al 14 dicembre 2007 (cfr. memoria 1 attrice, pag. 2: “Orbene, nel caso di specie, come risulta provato in atti, l'attrice ha acquistato la proprietà di una unità immobiliare sita al piano terra (facente parte del ), con annessa porzione di area Controparte_1 cortilizia, come specificato nel contratto di compravendita in data 14.12.2007 a rogito Notaio dott.
, n. rep. 23108, racc. 7975 (doc. 1) e come si evince dall'allegata planimetria catastale Persona_1
(doc. 2)”, avendo omesso di allegare e, a fortiori di dimostrare, che nel primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto vi fosse una riserva di proprietà esclusiva in ordine al cortile per cui è causa.
Ad ulteriore conferma di quanto sopra, la difesa dei terzi chiamati ha prodotto il regolamento del Condominio, approvato dall'assemblea condominiale del 12/7/1954 il quale, conformandosi ai principi di legge, all'art. 2 lett. a) annovera fra i beni di proprietà comune, “i cortili”, indistintamente richiamati (cfr. doc. 4 pag.3).
La presunzione di comunione di cui all'art 1171 cod. civ. non è, quindi, stata vinta dal titolo contrario, con la conseguenza che deve ritenersi accertata la proprietà condominiale del cortile reclamato dall'attrice come di sua proprietà esclusiva.
Avendo acquistato in assenza di un valido titolo, Frada immobiliare, per divenire proprietaria dell'area cortilizia in questione e per chiederne, di conseguenza, lo sgombero, avrebbe dovuto usucapirlo.
Tuttavia, la fattispecie acquisitiva citata è esclusa in radice attesa la mancata allegazione, nonché l'assenza di ogni prova, del possesso esclusivo della porzione cortilizia per oltre vent'anni a favore di che non solo acquistava l'immobile nel 2007 (e Parte_1 dunque neppure sono trascorsi 20 anni dall'inizio dell'eventuale possesso), ma allegava di non aver goduto di un possesso pieno del bene fin dal 2013, a seguito dell'uso del medesimo cortile da parte degli altri condomini.
Premesso dunque che l'attrice non ha assolto l'onere della prova richiesto ai sensi del 1117
c.c., e, dunque, esclusa la sua proprietà esclusiva dell'area di cortile su cui si discute, devono ritenersi infondate le domande, dalla medesima proposte, di sgombero del cortile nonché di risarcimento del danno.
8 Parimenti, non può accogliersi la domanda risarcitoria, atteso che l'utilizzo protratto del cortile da parte dei condomini non ha affatto cagionato un danno ingiusto all'attrice, essendo espressione del loro diritto di comproprietà del cortile.
L'accertata titolarità in capo al del diritto di proprietà della porzione cortilizia CP_1
controversa comporta l'assorbimento delle ulteriori domande svolte dai condomini costituiti.
Quanto, infine, alla domanda di ripetizione delle spese e oneri inerenti l'area cortilizia asseritamente sostenuti da – domanda formulata per la prima volta solo Parte_1
con la prima memoria ex art. 171ter n. 1 c.p.c. dall'attrice - si ritiene che, ancorché ammissibile - giacché l'art. 171-ter n. 1 c.p.c. consente la proposizione di domande nuove che siano conseguenza della domanda riconvenzionale proposta dal convenuto - non possa essere accolta poiché svolta in maniera del tutto generica e indeterminata, non avendo l'attrice precisato il quantum della propria pretesa, limitandosi ad allegare i riparti consuntivi e preventivi delle spese condominiali e le contabili dei pagamenti.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, XIII Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta le domande svolte da Parte_1

2. condanna alla rifusione delle spese del Parte_1
giudizio sostenute dal , che si liquidano in Controparte_1
7.122,00 per compensi professionali, oltre al 15% rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge;

3. condanna alla rifusione delle spese del Parte_1
giudizio sostenute da , , , CP_3 Controparte_4 Controparte_5
e che si liquidano in 8.200,00 per compensi Controparte_6 CP_7 professionali, oltre al 15% rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge;

4. condanna alla rifusione delle spese del Parte_1 giudizio sostenute da che si liquidano in € 7.122,00 per compensi Controparte_8
9 professionali, oltre al 15% rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge.
Milano, lì 31/07/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott.ssa Carlotta CP_10
Barbanti.
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