TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile

Causa civile R.G. n. 6174/2024

Verbale di udienza
Oggi 24 settembre 2025 alle ore 9.43, avanti alla dott.ssa Sonia Andreatta, a seguito dell'ordinanza pronunciata in data 28 maggio 2025 e del successivo decreto emesso il
27 luglio 2025, compare per il l'avv. Lamberto Parte_1
Ceschelli.
L'avv. Ceschelli discute la causa riportandosi integralmente al contenuto della propria memoria integrativa autorizzata depositata il 24 marzo 2025, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate.
L'avv. Ceschelli dichiara che ad oggi gli intimati non hanno provveduto alla riconsegna formale dell'immobile locato per cui insiste nella richiesta di condanna degli stessi all'immediato rilascio dell'immobile in favore del locatore.
Al termine della discussione, il giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
Successivamente all'esito della Camera di Consiglio, alle ore 15.26, in assenza del procuratore di parte ricorrente-intimante nel frattempo allontanatosi dall'aula di udienza, il giudice dà lettura della sentenza ex art. 429 c.p.c..

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sonia Andreatta, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al n. 6174/2024 R.G. promossa da
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Lamberto Ceschelli, con domicilio eletto presso il suo studio in Conegliano (TV), Via
Madonna n. 15, giusta procura allegata all'atto di intimazione di sfratto
- ricorrente/intimante- contro
(C.F. ) contumace CP_1 C.F._2
(C.F. ) contumace Controparte_2 C.F._3
- resistenti/intimati -
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 25/07/2024, regolarmente notificato, ha intimato Parte_1
ai conduttori e lo sfratto per morosità in CP_1 Controparte_2 relazione all'immobile ad uso abitativo sito in Godega di Sant'Urbano (TV), via Bibano di Sotto n. 1, lamentando il mancato versamento della complessiva somma di euro
4.500,00 a titolo di canoni di locazione maturati a decorrere dal mese di ottobre 2023 e di cui al contratto di locazione sottoscritto in data 13/12/2019.
Il locatore ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione dell'ingiunzione di pagamento per il suddetto importo di euro 4.500,00, con gli interessi legali dalla maturazione del credito al saldo, oltre ai successivi canoni a scadere;
in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c.; nel merito ha chiesto la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di parte conduttrice.
All'udienza del 10/10/2024, fissata per la convalida, sono comparsi personalmente gli
2 intimati e i quali hanno contestato la dedotta CP_1 Controparte_2
morosità sostenendo di aver pagato i canoni di locazione e di aver, comunque, già rilasciato l'immobile il 20 giugno 2024 e “di non aver mai restituito le chiavi in quanto mai ricevute dal locatore atteso che al momento della consegna dell'immobile la porta
d'ingresso era priva di serratura …..”.
Ritenuta l'opposizione non fondata su prova scritta né sussistendo “gravi motivi in contrario”, con ordinanza del 30/12/2024 è stato ordinato il rilascio dell'immobile per il
28/01/2025, è stato assegnato il termine per la presentazione della domanda di mediazione ed è stato disposto il mutamento del rito concedendo alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, l'intimante ha tempestivamente attivato la procedura di mediazione obbligatoria che ha avuto esito negativo per la mancata partecipazione dei conduttori, come risulta dal verbale relativo al 1° incontro tenutosi il
17/02/2025 (doc. n. 6 e n. 7 fascicolo intimante).
Nella memoria autorizzata, depositata il 24/03/2025, parte locatrice ha ribadito sia la domanda di risoluzione del contratto di locazione sia la richiesta di emissione dell'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti per complessivi euro 4.500,00, oltre ad interessi legali.
I resistenti e ai quali l'ordinanza di CP_1 Controparte_2
mutamento del rito è stata regolarmente notificata in data 28/01/2025, non hanno, invece, provveduto alla loro costituzione in giudizio per cui all'udienza del 27/05/2025
è stata dichiarata la loro contumacia.
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali.
E' stata, quindi, fissata l'udienza odierna per la discussione ex art. 429 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)La domanda di risoluzione del contratto di locazione deve ritenersi fondata.
Vertendosi in tema di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., l'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione e, quindi, il fatto estintivo della stessa è a carico del debitore convenuto, in conformità al criterio generale di cui all'art. 2697 c.c. ed al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite
30/10/2001 n. 13533; Cass. 15/07/2011 n. 15659; Cass. 20/01/2015 n. 826), gravando, invece, sull'attore solo l'onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e di allegare l'inadempimento della controparte.
3 Ne consegue che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è tenuto soltanto, in quanto creditore, a provare la fonte del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento altrui.
Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con la produzione del contratto di locazione in quanto titolo contrattuale nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
Nello specifico, il ricorrente ha dimostrato l'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato in data 13/12/2019, debitamente registrato in data 16/12/2019, da cui risulta, all'art. 3, la pattuizione dell'obbligo di corrispondere un canone annuo di euro 5.400,00 da versare in 12 rate anticipate di euro 450,00 ciascuna (doc. n. 1 fascicolo intimante).
Il locatore ha, altresì, allegato l'inadempimento dei conduttori al pagamento del canone di locazione così come contrattualmente stabilito.
Al contrario, gli intimati non hanno offerto la prova dell'eventuale fatto estintivo, modificativo o impeditivo della pretesa avversaria.
I conduttori, comparendo all'udienza di convalida, hanno contestato la sussistenza della morosità intimata senza, tuttavia, allegare, alcun elemento di prova a sostegno dell'asserito pagamento dei canoni di locazione richiesti;
parimenti è stata ritenuta sfornita di ogni supporto probatorio la circostanza secondo cui non sarebbero state restituite le chiavi al locatore in quanto, all'atto della consegna dell'immobile, lo stesso non aveva la serratura;
peraltro, gli intimati, a differenza di quanto sostenuto, non hanno dimostrato di avere installato a proprie cure e spese la serratura de qua.
Siffatte doglianze sono rimaste prive di ogni riscontro oggettivo anche in questa sede dal momento che gli intimati non hanno coltivato l'opposizione svolta non essendosi costituiti nel presente giudizio.
In ogni caso, si osserva che la circostanza che i conduttori non avessero ricevuto le chiavi e che la porta di ingresso non avesse la serratura è smentita dagli stessi intimati i quali all'art. 1 del contratto di locazione hanno dichiarato di aver visionato l'immobile e
“di averlo trovato in buono stato locativo ….. e così di prenderlo in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi ….”.
Anche la circostanza che parte conduttrice abbia rilasciato l'immobile in data
20/06/2024 non corrisponde al vero: a conferma di ciò si evidenzia che la cartolina di
4 ricevimento dell'atto di intimazione di sfratto, notificato a mezzo posta, riporta, per avvenuto ritiro, la sottoscrizione dello stesso in data 06/08/2024. CP_1
Accertato l'inadempimento di parte conduttrice all'obbligo di corrispondere il canone di locazione, bisogna ora valutare se esso assuma, nel caso di specie, la caratteristica della gravità necessaria a determinare la risoluzione del contratto secondo i criteri previsti dall'art. 1453 e seguenti c.c..
In materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27/07/1978 n. 392
(Cass. ordinanza 21/06/2017 n. 15358; Cass. 30/12/2014 n. 27542; Cass.18/11/2010 n.
23257).
La norma di cui al citato art. 5, dettando una presunzione assoluta di gravità, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, ed uno di natura temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato che, con riferimento ai canoni, non può superare i venti giorni dalla scadenza prevista e, quanto agli oneri, non può superare il termine previsto per il pagamento.
Il giudice è tenuto, quindi, a verificare unicamente il presupposto dell'inadempimento.
Nel caso concreto, è pacifico che è stato omesso il versamento di importi, dovuti per canoni, in misura superiore al parametro sopraindicato, dal momento che i conduttori, alla data di notifica (06 - 12/08/2024) dell'atto di intimazione di sfratto, risultavano in mora nel pagamento di dieci mensilità (da ottobre 2023 a luglio 2024).
Alla stregua della normativa sopra richiamata i conduttori e CP_1 [...]
devono ritenersi gravemente inadempienti agli obblighi contrattuali a Controparte_2
suo tempo assunti.
Del resto, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione cui è tenuto il conduttore e il cui inadempimento altera irrimediabilmente il sinallagma contrattuale.
Va, pertanto, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes
5 in data 13/12/2019 e registrato telematicamente il 16/12/2019, con la contestuale condanna dei resistenti al rilascio dell'immobile locato.
2) Premesso che la domanda di pagamento dei canoni di locazione non versati deve ritenersi compresa nella richiesta di emissione di ingiunzione di pagamento formulata nell'atto di intimazione e ribadita in sede di memoria autorizzata, i conduttori devono essere condannati al versamento in favore del ricorrente del complessivo Parte_1
importo di euro 4.500,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti sino al mese di luglio 2024 compreso, con gli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo.
3) In ragione della soccombenza dei resistenti, le spese di lite vanno poste a loro carico e si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, come modificato dal
D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva prestata. Non si ravvisano specifici elementi che giustifichino il discostarsi dai valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 1.100,01 ad euro 5.200,00) previsti per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione del procedimento sommario;
quanto al presente giudizio di merito, per la fase di studio e per quella introduttiva, si liquidano i compensi medi previsti, mentre per la fase istruttoria/trattazione e per quella decisionale, il compenso viene riconosciuto nella misura del 20% in considerazione dell'attività professionale effettivamente prestata.
L'intimante ha chiesto anche il pagamento delle competenze per l'attività relativa alla procedura di mediazione che è stata attivata a seguito della conversione del rito.
Al riguardo, la giurisprudenza di merito è pressochè unanime nel riconoscere che i costi ed i compensi relativi al procedimento di mediazione devono essere liquidati all'esito del successivo giudizio di merito, secondo le regole stabilite dagli artt. 91 e ss. c.p.c.
(sul punto, inter alia, Tribunale di Catanzaro sentenza n. 464 del 22/03/2023; Tribunale di Trieste sentenza 01/03/2021; Tribunale di Mantova 09/04/2018; Tribunale di Massa sentenza n. 1030 del 09/11/2016; Tribunale di Milano 21/07/2016; Tribunale di Modena
09/03/2012).
La Suprema Corte, sul punto, ha recentemente statuito che le spese di mediazione sono da ritersi assimilabili alle spese del processo e sono regolate sulla base del principio della soccombenza, “soluzione che è, peraltro, in linea con la ratio dell'istituto avente funzione deflattiva”(Cass. 20//02/2024 n. 5389; Cass. 21/11/2023 n. 32306).
Nel caso di specie, trattandosi di controversia soggetta alla mediazione obbligatoria, dove peraltro è necessaria l'assistenza di un legale, l'istante ha dovuto affrontare delle
6 spese per dare avvio e per partecipare alla procedura di mediazione che è stata instaurata a seguito dell'opposizione svolta dagli intimati e che si è conclusa negativamente non essendosi gli stessi presentati al relativo incontro.
Si deve, quindi, liquidare in favore del locatore anche l'importo di euro Parte_1
284,00 a titolo di compenso per l'attività prestata nella fase di mediazione e di cui alla
Tabella allegata al D.M. n. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, a conferma ed assorbimento dell'ordinanza di rilascio emessa in data 30/12/2024, così provvede:
1) accertato l'inadempimento dei conduttori e CP_1 Controparte_2
dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in
[...]
data 13/12/2019 e registrato telematicamente il 16/12/2019 presso l'Agenzia delle
Entrate – Ufficio Territoriale di Conegliano (TV) al n. 004865- serie 3T;
2) condanna i resistenti-intimati e CP_1 Controparte_2 all'immediato rilascio in favore di dell'immobile ad uso abitativo, libero Parte_1
da persone e cose anche interposte, sito in Godega di Sant'Urbano (TV), Via Bibano di
Sotto n. 1, piano T -1-2;
3) condanna i resistenti-intimati e in solido CP_1 Controparte_2
tra loro, al pagamento in favore di della complessiva somma di euro Parte_1
4.500,00 a titolo di canoni di locazione maturati da ottobre 2023 a luglio 2024 compreso, con gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna i resistenti-intimati e in solido CP_1 Controparte_2
tra loro, alla rifusione in favore di delle spese processuali, comprensive Parte_1
della fase sommaria e della mediazione, che si liquidano nell'importo di euro 2.640,00 a titolo di compenso e di euro 242,78 per anticipazioni, oltre spese generali al 15%,
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Treviso, 24/09/2025
Il G.O.P.
dott.ssa Sonia Andreatta
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