N. 24313/2022 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Marcello Amura, lette le note tempestivamente depositate dai difensori conformemente al decreto che disponeva la trattazione del procedimento secondo le modalità fissate dall'art.127 ter c.p.c., pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 24313/2022 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.ta in Macerata Parte_1 C.F._1
Campania (CE) al Vico I A. Gramsci n. 8, presso lo studio dell'Avv. CIOTOLA GENNARO
(c.f.: ) dal quale è rappr.ta e difesa in virtù di procura in atti. C.F._2
- Attore
E
(c.f.: , Controparte_1 P.IVA_1
in persona dell'Amministratore pro tempore, Avv. (C.F. Controparte_2
- P. IVA , rappresentato e difeso dallo stesso, in C.F._3 P.IVA_2
qualità di procuratore di se stesso ex art. 86 c.p.c., e dall'Avv. Assunta D'Avino (C.F.
), congiuntamente e disgiuntamente, in virtù di procura in atti, C.F._4
presso i quali elettivamente domicilia in San Giorgio a Cremano (NA) alla Via Giovanni
XXIII n. 23.
- Convenuto
1

E
(P.IVA , in persona del l.r.p.t., con sede in Controparte_3 P.IVA_3
Mogliano Veneto (TV) alla Via Marocchesa n. 14.
- Chiamata in causa
OGGETTO: Responsabilità ex art.2051 c.c..
CONCLUSIONI: come da presente verbale nella parte che precede.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato a mezzo pec in data 13/10/2022,
la sig.ra ha convenuto in giudizio il sito in Parte_1 Controparte_4
alla (sin d'ora “ ”) , in qualità di Controparte_1 Controparte_1 CP_1
proprietaria dell'immobile sito al piano interrato del suddetto stabile, riportato nel
Catasto al foglio 4, particella 85, sub. 30, per ottenere il risarcimento dei danni subiti
in data 01/05/2022 a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dai piani superiori e riconducibili, a suo dire, alla rottura della colonna fecale.
La stessa ha riferito che nella suddetta data, alle ore 17,00, comunicava all'amministratore del condominio l'accaduto, invitandolo a prendere visione dello stato dei luoghi e rimuovere le cause delle infiltrazioni;
tale invito veniva rinnovato in data 01.06.2022, con contestuale richiesta di immediato intervento, stante l'aggravarsi delle condizioni dell'immobile.
Inoltre, con successive pec del 10.06.2022 e 07.07.2022, la sig.ra Parte_2
deva la richiesta risarcitoria anche ai danni patiti dai box n. 5 box n. 8, danni, a suo dire, determinati dalle continue infiltrazioni correlate alle medesime perdite.
L'attrice ha depositato, in occasione della costituzione in giudizio, una relazio-
ne tecnica di parte, a firma del Geom. e recante la data del 02.05.2022, in CP_6
cui viene precisato che, a seguito del sopralluogo effettuato presso i locali garage, si
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constatava quanto segue: “l'immobile subiva danni a causa di una copiosa perdita di
acqua proveniente dai piani superiori dello stabile , e che iniziava a cola- CP_7
re acqua dai soffitti nelle aree di manovra dei box e nei box auto, con infiltrazione
diffusa sia ai soffitti sia alla pavimentazione e danni alle pareti laterali rivestite da
cartongesso”; nella medesima relazione i danni venivano stimati nella misura di euro
8.700,00 oltre iva.
Il consulente ha, inoltre, dato atto degli ulteriori danni patiti dai box n.5 e n.8,
come accertati in occasione dei successivi sopralluoghi (in data 30.05.2022 e
30.6.2022) quantificati in euro 2.500,00 oltre iva (box n.5) ed euro 3.000,00 oltre iva
(box 8).
In diritto, la sig.ra ha invocato la responsabilità del per i Pt_1 CP_1
danni causati dalle cose e dai servizi comuni, ai sensi dell'art. 2051 c.c., ed ha rilevato di aver correttamente assolto l'onere probatorio. Pertanto, ha chiesto il risarcimento dei danni subiti all'immobile di sua proprietà, stimati per un totale di 14.200,00 euro.
Costituitosi in giudizio, il convenuto ha impugnato le avverse pre- CP_1
tese, ritenute infondate.
Ha preliminarmente eccepito l'improcedibilità della domanda, rilevando che parte attrice, con pec del 03/06/2022, aveva inoltrato invito alla stipula di una con-
venzione di negoziazione assistita ex artt. 2 e seguenti del D.L. 132/2014 convertito in
Legge n. 162/2014, solo in relazione all'infiltrazione del 01/05/2022, e che nessun invito alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita sia stato inoltrato per le infiltrazioni denunciate con pec del 10/06/2022 e del 07/07/2022, rispettivamente per danni da infiltrazioni ai box n. 5 e n. 8.
Il ha, poi, eccepito l'infondatezza della domanda in ordine alle in- CP_1
filtrazioni del 01/05/2022, rilevando di aver provveduto all'immediata eliminazione
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delle cause delle infiltrazioni, mediante un intervento di espurgo effettuato durante la serata dello stesso giorno;
a tal fine ha depositato la fattura n. 59 del 02/05/2022
emessa dall'impresa Barchetti Ecologia s.r.l.; dopo tale intervento di espurgo, non sarebbe, pertanto, avvenuto alcun ulteriore fenomeno infiltrativo.
In ordine alle infiltrazioni denunciate con pec del 10/06/2022 e del
07/07/2022, rispettivamente per i danni da infiltrazioni ai box n. 5 e n. 8, il condomi-
nio ha sostenuto che esse non sono la conseguenza di rotture accidentali di tubature condominiali, come indicato da controparte, ma di un difetto di costruzione dell'edificio, ben conosciuto dall'attrice sin dall'acquisizione di tale locale interrato, e che lo stesso presentava, già da diversi anni, diverse pareti in cartongesso per tam-
ponare la problematica palesatasi;
ha, in subordine, eccepito la prescrizione del dirit-
to al risarcimento del danno, data l'acquisizione ultradecennale dell'immobile da parte dell'attrice.
Il condominio ha inoltre rilevato l'errata ed esorbitante quantificazione dei danni da parte dell'attrice; ha, infine, chiesto ed ottenuto l'autorizzazione alla chia-
mata in causa della compagnia assicuratrice (invocando Controparte_3
l'operatività della polizza di assicurazione “Globale fabbricati civili” n. 370672692,
valida dal 28/09/2021 al 28/09/2022) e, per l'ipotesi di accoglimento della domanda di parte attrice, ha chiesto ritenere e dichiarare la Società tenuta Controparte_3
al pagamento di ogni e qualsiasi somma che l'Ill.mo Giudice dovesse ritenere even-
tualmente dovuta a parte attrice, nei termini di polizza e, comunque, condannare la a manlevare il comparente di ogni e qual- CP_8 Controparte_3 CP_1
siasi somma che lo stesso fosse tenuto a pagare, nei termini di polizza, in conseguen-
za alle infiltrazioni del 01/05/2022.
La compagnia di assicurazione, sebbene ritualmente evocata in giudizio (cfr.
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relata di notifica a mezzo pec del 08 marzo 2023), ha omesso di costituirsi.
In corso di causa veniva ammessa ed espletata ctu, affidata all'Ing. Persona_1
; in assenza di ulteriore istruttoria, la causa veniva rinviata alla data del 23 giugno
[...]
2025 per la decisione a norma dell'art.281 sexies c.p.c., con sostituzione dell'udienza a mezzo del deposito di note di trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c..
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Va preliminarmente dichiarata la contumacia del terzo chiamato in garanzia,
Controparte_3
Al fine di valutare la fondatezza delle doglianze mosse da parte attrice, occorre prendere le mosse dalle conclusioni rassegnate dal ctu nell'elaborato depositato in data 09 luglio 2024; invero il consulente ha operato una distinta analisi dei danni riscontrati in ciascuno degli ambienti individuati da parte attrice ed oggetto della proposta domanda risarcitoria.
All'esito di tale analisi, ai cui contenuti si fa integrale rinvio (cfr. pagg. da 9 a
15), il ctu ha rassegnato le seguenti conclusioni: “All'interno degli immobili di proprie-
tà (…), ovvero il box n. 5 (sub 36), il box n. 8 (sub 37) e l'area di manovra (sub Pt_1
40), si sono verificate infiltrazioni, aventi diversa origine, e che queste hanno provo-
cato i danni presenti nonché rilevati e descritti nei paragrafi precedenti;

- tali infiltrazioni sono da attribuire a varie cause, a seconda delle superfici in-
teressate, e nel particolare si ritiene che:
a) per le pareti perimetrali, che fungono da contenimento per i retrostanti ter-
rapieni, la causa va ricercata nella mancanza di un efficace sistema di isolamento dal
terreno di tali tompagnature verticali perimetranti il locale dell'istante;
b) per i solai di copertura le cause dei danni riscontrati siano dipese da disfun-
zioni degli impianti di scarico che, stando alle dichiarazioni fornite in fase di accesso,
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sono state già risolte.
- le infiltrazioni rilevate sulle pareti dei box n. 5, n. 8 e dell'area di manovra
provengono dai terrapieni con cui queste confinano mentre quelle che hanno provoca-
to i danni a soffitto del box n. 5 e dell'area di manovra provengono dai sistemi di
smaltimento delle acque a servizio degli immobili sovrastanti.
- l'entità economica dei danni rilevati e rilevabili ammonta ad un costo com-
plessivamente pari ad € 5.858,99, oltre I.V.A. come da legge, stimato mediante la
valutazione delle attività occorrenti per il ripristino dei luoghi danneggiati e così arti-
colato:
- Box n. 5: danni pareti per umidità terrapieno € 1.405,93 danni soffitti per infil-
trazione piani superiori € 959,86 € 2.365,79;
- Box n. 8: danni pareti per umidità da terrapieno € 1.120,74;
- Area di manovra: danni pareti per umidità da terrapieno € 952,58 danni sof-
fitti per infiltrazione piani superiori € 1.419,88 € 2.372,46”.
In occasione della comparsa conclusionale depositata in data 13 giugno 2025,
parte attrice ha inteso sostanzialmente aderire alle conclusioni rassegnate dal ctu,
recuperando anche la quantificazione dei danni come sopra individuata;
occorre,
tuttavia, segnalare come la richiesta risarcitoria ribadita in tale sede abbia avuto ad oggetto anche i danni che il ctu ha espressamente ricondotto all'umidità da contat-
to con il terrapieno.
Tale precisazione si rende necessaria in quanto il convenuto condominio ha,
invece, espressamente contestato la risarcibilità di tali danni in quanto univocamente non riconducibili alle cause denunziate in citazione e nella fase stragiudiziale (perdite da tubazioni condominiali).
Orbene, passando all'esame della fondatezza della domanda risarcitoria, essa
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può essere accolta limitatamente ai danni che il ctu ha espressamente ricondotto alle perdite provenienti da tubazioni collocate ai piani superiori, non potendosi, invero,
accogliere le richieste di ristoro dei danni che il consulente ha espressamente ricon-
dotto al difetto di impermeabilizzazione degli ambienti rispetto al confinante terra-
pieno.
A tal riguardo preme evidenziare come l'intero impianto deduttivo delineato in citazione (anche mediante rinvio alla prodotta ctp) afferisca a danni derivanti da
perdite di tubazioni condominiali (cfr. pagina 2 dell'atto di citazione: “l'immobile
subiva danni a causa di una copiosa perdita di acqua proveniente dai piani superiori
dello stabile condominiale, e che iniziava a colare acqua dai soffitti nelle aree di ma-
novra dei box e nei box auto, con infiltrazione diffusa sia ai soffitti sia alla pavimenta-
zione e danni alle pareti laterali rivestite da cartongesso”; anche i danni ai box n.8 e
n.5 descritti ai capi F e G dell'atto di citazione vengono espressamente correlati a
“perdite da tubi di carico e scarico dell'acqua asservente il ”). CP_1
Ciò comporta, con tutta evidenza, l'inaccoglibilità della domanda risarcitoria in merito ai danni che il ctu, con accertamento non oggetto di censura, ha inteso espressamente correlare al difetto di impermeabilizzazione del fabbricato e, quindi, a vizi realizzativi dello stesso.
Va, invece, accolta la domanda risarcitoria in relazione ai danni che il ctu ha
riconosciute essere riconducibili a perdite provenienti dalle tubazioni condominiali.
Invero, come affermato nella relazione del CTU, i danni in oggetto sono ricon-
ducibili a beni in titolarità e/o custodia del convenuto (“si ritiene che..b) CP_1
per i solai di copertura le cause dei danni riscontrati siano dipese da disfunzioni degli
impianti di scarico che, stando alle dichiarazioni fornite in fase di accesso, sono state
già risolte”).
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Alla luce di ciò questo Giudice ritiene, per quanto concerne la dimostrazione del nesso di causalità, che dalla relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio, logicamen-
te argomentata e pienamente condivisa, sia emersa chiaramente la piena fondatezza delle allegazioni poste alla base delle pretese di parte attorea, seppur nei limiti sopra precisati.
Pertanto, risulta certamente dimostrata la responsabilità del convenuto con-
dominio nella produzione dei danni subiti dall'immobile di proprietà dell'attrice.
Invero, tale responsabilità rinviene la propria fonte nel disposto di cui all'art. 2051 c.c., atteso che l'attore ha convenuto in giudizio il soggetto ritenuto custode della cosa, il quale è non solo il proprietario, ma chiunque eserciti un potere di fatto sulla cosa stessa.
Ciò premesso, com'è noto, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte ai fini dell'applicazione dell'ipotesi speciale di responsabilità prevista dalla richiamata norma:
a) il danno può essere stato causato dal dinamismo intrinseco della cosa (ad esempio scala mobile) ovvero anche da un agente esterno che abbia determinato o accentuato la pericolosità della stessa - ad esempio sapone liquido su una scala – (cfr.
Cass. 28 marzo 2001, n. 4480);
b) l'attore deve provare il nesso di causalità tra il danno e la cosa con la preci-
sazione che se è intervenuto un agente esterno dannoso, questo elemento concorre a formare la fattispecie costitutiva (cfr. Cass. 16 febbraio 2001, n. 2331); c) non occor-
re alcuna indagine sulla condotta del custode (e l'eventuale colpa) posto che la stessa
è estranea alla fattispecie;

d) il convenuto può esonerarsi da responsabilità provando il fortuito ravvisabi-
le non solo in un accadimento esterno del tutto imprevedibile ed inevitabile, ma
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anche nel comportamento colposo dello stesso danneggiato.
Risulta, inoltre, evidente che quanto meno la cosa è intrinsecamente pericolo-
sa, tanto più intensa deve essere l'indagine diretta a verificare se la condotta del danneggiato abbia interrotto il nesso di causalità (cfr. Cass. 17 gennaio 2001, n. 584).
Su quest'ultimo punto risulta opportuno porre in rilievo come il CP_1
convenuto non abbia allegato circostanze valevoli ad esimerlo dalla suddetta respon-
sabilità, né fornito alcuna dimostrazione circa il verificarsi di accadimenti suscettibili di essere inquadrati nel paradigma del caso fortuito.
Alla luce degli argomenti sopra svolti va dunque affermata la responsabilità del convenuto nella produzione causale dell'evento dannoso verificatosi a CP_1
carico dell'immobile di proprietà dell'attrice, nei limiti sopra precisati, e ciò in ragione della perdita proveniente da tubazioni condominiali (occlusione della colonna fecale e fuoriuscita di liquami), accertata e ritenuta dal ctu causa delle infiltrazioni per i motivi poc'anzi evidenziati.
Per le ragioni sopra esposte, parte convenuta va condannata al ristoro dei danni occorsi all'attrice, come quantificati dal ctu in 2.378,74 euro + IVA.
Tale importo, quale debito di valore espresso in valori monetari coevi alla data di deposito in Cancelleria della relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio (09 luglio
2024), dovrà essere rivalutato tenendo conto della svalutazione monetaria intercorsa tra il momento del suddetto deposito e quello della sua liquidazione, calcolata secon-
do le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai accertate dall'TA (cosiddetto indice FOI), non potendo, del resto, individuarsi un preciso momento temporale in cui l'illecito si è prodotto.
Dal deposito della sentenza e sino al soddisfo saranno dovuti gli ulteriori inte-
ressi sulla somma come sopra determinata e sino al soddisfo.
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Va, infine, valutata la domanda di malleva proposta dal convenuto condomi-
nio nei confronti della chiamata in causa e fondata sulla polizza Controparte_3
prodotta in atti.
In assenza di costituzione della compagnia assicuratrice ed alla luce della do-
cumentazione in atti, deve ritenersi pienamente operante detta polizza (ove correlata ad eventi configuranti responsabilità civile dell'assicurato).
Parte convenuta ha chiesto “in caso di accoglimento della domanda di parte
attrice, ritenere e dichiarare la Società tenuta al pagamento di Controparte_3
ogni e qualsiasi somma che l'Ill.mo Giudice dovesse ritenere eventualmente dovuta
a parte attrice, nei termini di polizza e, comunque, condannare la Società
[...]
a manlevare il comparente di ogni e qualsiasi somma che lo CP_3 CP_1
stesso fosse tenuto a pagare, nei termini di polizza, in conseguenza alle infiltrazioni
del 01/05/2022;”.
Tale richiesta deve intendersi quale esercizio della facoltà di cui all'art.1917 2°
comma c.c., secondo cui “l'assicuratore ha facoltà, previa comunicazione all'assicura-
to, di pagare direttamente al terzo danneggiato l'indennità dovuta, ed è obbligato al
pagamento diretto se l'assicurato lo richiede”.
Conclusivamente la statuizione di condanna andrà adottata direttamente nei confronti della indicata compagnia di assicurazione.
Le spese di lite tra l'attrice ed il convenuto condominio seguono la soccomben-
za di questo ultimo e vanno liquidate in base ai parametri di cui al DM n.55 del 2014,
facendo applicazione dello scaglione tariffario corrispondente alla misura entro cui la domanda ha trovato concreto accoglimento (euro 2.378,00), di importi assai prossimi ai minimi tariffari (tenuto conto della semplicità delle questioni poste e del risultato processuale raggiunto, assai lontano dalle somme richieste in citazione) e dell'attività
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difensiva concretamente svolta.
Anche in tal caso la statuizione di condanna andrà adottata in via diretta nei ri-
guardi della compagnia di assicurazione garante.
Anche le spese di lite tra il convenuto e la società garante seguono CP_1
la soccombenza di quest'ultima e si liquidano come da dispositivo secondo gli stessi parametri appena evidenziati.
Le spese di ctu vanno, infine, poste a carico del convenuto condominio con condanna a rivalere l'attrice delle somme a tal titolo anticipate al nominato ctu.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara la contumacia di in persona del l.r.p.t., Controparte_3
2) accerta la responsabilità del dell'edificio sito in CP_1 Controparte_1
alla , nella causazione dell'evento dannoso lamentato dalla parte Controparte_1
attrice, per le motivazioni di cui in parte motiva;

3) accoglie parzialmente la domanda risarcitoria e, per l'effetto, condanna il convenu-
to condominio al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 2.378,74
euro, oltre rivalutazione ed interessi come riconosciuti in parte motiva;
dispone che provveda al pagamento diretto dei predetti importi in favore Controparte_3
dell'attrice a norma dell'art.1917 2° comma c.c.;
4) condanna il convenuto alla refusione delle spese di lite in favore CP_1
dell'attrice che si liquidano in euro 1.600,00 per onorari, oltre rimborso spese esenti documentate, rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% dei com-
pensi, iva e cpa, con attribuzione al difensore dichiaratosi anticipatario;
dispone che provveda al pagamento diretto dei predetti importi in favore Controparte_3
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dell'attrice a norma dell'art.1917 2° comma c.c.;
5) Condanna alla refusione delle spese di lite in favore del con- Controparte_3
venuto condominio che si liquidano in euro 1.600,00 per onorari, oltre rimborso spese esenti documentate, rimborso forfettario per spese generali nella misura del
15% dei compensi, iva e cpa, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario;

6) pone definitivamente le spese di CTU a carico del convenuto condominio;
anche in tal caso va condannata a rivalere le altre parti delle somme a tal Controparte_3
titolo eventualmente corrisposte in favore di detto consulente e fatta la salva la soli-
darietà operante in favore di quest'ultimo.
Così deciso in Napoli il 24 giugno 2025.
Si comunichi.
Il Giudice
(dott. Marcello Amura)
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