N. 5658/2019 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.

IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile iscritta al n. 5658
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2019
avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contrattuale – uso abitativo.
TRA
, (C.F. ), rappresentata e difesa dall' avv. Parte_1 C.F._1
Liborio Mennella (C.F. ) – PEC liborio. C.F._2 Email_1
presso lo studio del quale è elettivamente domiciliata in Torre Del Greco
[...]
(NA) in via Sedivola n. 95,
-intimante-
E
1 e , rappresentati e difesi dall'avv. Anna Torre Controparte_1 Controparte_2
- PEC presso lo studio della quale elettivamente do- Email_2
miciliano in Torre del Greco (NA) in via delle Forze Armate n. 2,
-intimati-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio.
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità conveniva in giu- Parte_1
dizio e al fine di sentir dichiarare risolto il con- Controparte_1 Controparte_2
tratto ad uso abitativo intercorso tra le parti, regolarmente registrato, avente ad og-
getto l'immobile posto al piano secondo del fabbricato sito in Torre del Greco in via Curtoli n. 26.
Provvedevano a costituirsi gli intimati con comparsa di costituzione e risposta, con-
tenente domanda riconvenzionale.
Eccepivano che l'immobile condotto in locazione era umido e versava in cattive condizioni di manutenzione per delle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare, rendendolo di fatto inabitabile.
Eccepivano altresì che il mobilio si era danneggiato a causa dell'umidità e che la scala condominiale versava in cattivo stato di manutenzione, di guisa che per venti giorni non avevano potuto godere dell'immobile.
Deducevano pertanto l'inesistenza del contratto di locazione e la legittima sospen-
sione del pagamento del canone di locazione.
Concludevano, infine, per il rigetto della domanda di sfratto per morosità, per la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione e per accertare che il canone di locazione dovuto era pari ad € 200,00 mensili, con condanna dell'intimante al
2 pagamento della somma di € 8.400,00 oltre al risarcimento dei danni patiti al mo-
bilio, quantificati in € 5.000,00.
Il Tribunale adito pronunciava ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile, fis-
sando per l'esecuzione la data del 15.01.2020, ordinando il mutamento del rito e fissando l'udienza di discussione per la data del 23.3.2020. Concedeva termine alle parti per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
Nelle more dei termini concessi, in data 18.10.2019, gli intimati consegnavano le chiavi dell'immobile e veniva immessa nel possesso dello stesso. Parte_1
Parte locatrice, in data 20.02.2020, provvedeva a depositare la propria memoria in-
tegrativa, nel giudizio di merito, chiedendo: “1) dichiarare risolto il contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio territoriale di Napoli 3
il 12.4.2017 ai nn. 3552/ serie 3 T per grave inadempimento dei conduttori – inti-
mati; 2) in via riconvenzionale, condannare i medesimi al pagamento della somma di € 3.300,00 in solido tra loro e in favore della comparente, oltre interessi legali dalle singole scadenze e sino all'effettivo soddisfo, nonché al risarcimento dei danni tutti provocati all'immobile così come da relazione tecnica del geom. CP_3
, quantificati in € 6.000,00 oltre IVA ed interessi legali sino all'effettivo
[...]
soddisfo; 3) in via subordinata al precedente punto 2) e ad integrazione della do-
manda introduttiva del giudizio, che fosse accertato e dichiarato che gli intimati erano debitori dell'importo di € 3.300,00 quale somma dei canoni mensili non pa-
gati dal mese di maggio 2019 a tutto il mese di ottobre 2019, con condanna dei
CP_ coniugi – al pagamento della predetta somma, oltre interessi legali CP_2
dalle singole scadenze, con riserva di accertare e chiedere la condanna in separato giudizio dei danni provocati all'immobile dagli intimati;
4) rigettare integralmente
3 le eccezioni e le domande riconvenzionali degli intimati, in quanto del tutto infon-
date in fatto e in diritto e non provate;
5) in via subordinata, nella malaugurata ipo-
tesi fosse stata ritenuta anche parzialmente fondata la domanda riconvenzionale,
per ciò che concerne la riduzione del canone, accoglierla solo per il periodo decor-
rente dalla costituzione degli intimati nel presente giudizio (23.3.2019) sino al rila-
scio (18.10.2019), come da costante e consolidata giurisprudenza, rigettando le ec-
cezioni e le altre domande riconvenzionali in quanto del tutto infondate in fatto e in diritto e non provate;
6) condannare in ogni caso i convenuti in solido al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, con attribuzione”.
Gli intimati, con note di trattazione scritta, si riportavano alle deduzioni svolte in-
sistendo nelle richieste e nella pretestuosità della domanda formulata da parte av-
versa. Deducevano che ogni rapporto contrattuale era venuto meno con l'invito della parte conduttrice rivolto alla locatrice di provvedere alle opere di straordinaria manutenzione dell'immobile e con l'emanazione dell'ordinanza di sgombero da parte del Comune di Torre del Greco, conseguente le problematiche di dissesto sta-
tico connesse a plurime infiltrazioni di acqua e di umido, che avevano reso inabita-
bile l'immobile, il quale era stato rilasciato da essi intimati che avevano consegnato le chiavi, nel tempo sufficiente a trovare nuovo alloggio.
Non necessitando di mezzi istruttori, dopo vari rinvii per bonario componimento,
la causa, a scioglimento dell'udienza del 10.02.2025, celebrata mediante il deposito in telematico di note di discussione scritte, veniva riservata per la decisione.
In via preliminare, deve darsi atto della procedibilità della domanda, essendo stato regolarmente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, da parte istante, con esito negativo.
4 Non è contestato tra le parti che in data 18.10.2019 l'immobile è stato rilasciato dai resistenti come da verbale di consegna depositato agli atti.
Va dunque dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio.
Nel merito, la domanda è fondata e, come tale, merita accoglimento.
Parte istante ha dedotto la morosità, non contestata dagli intimati, i quali hanno sollevato eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c. per essere l'immobile sog-
getto a fenomeni infiltrativi che causavano umidità ed insalubrità dello stesso.
Orbene, l'eccezione di inadempimento nella materia locativa segue regole più rigo-
rose laddove si consideri che nel rapporto locativo la principale prestazione in capo al locatore è quella di consentire il godimento dell'immobile da parte del locatario,
mentre a carico di quest'ultimo cede quella di versare il canone di locazione con-
venuto in contratto. La mancata prestazione del pagamento dei canoni convenuti deve ispirarsi a principi di correttezza e buona fede e laddove non sia ispirato ai detti principi è legittima la domanda del locatore diretta ad ottenere lo sfratto per morosità.
Secondo l'art. 1578 c.c., laddove il conduttore ritenga che l'immobile locato sia affetto da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità per l'uso affetto da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità per l'uso pattuito, può
domandare all' A.G. la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del corrispettivo. Non può quindi sospendere autonomamente il pagamento del canone di locazione.
Sulla questione è intervenuta più volte la Cassazione (cfr. tra le altre Cass. n.
18987/2016), che ha sancito che in tema di locazioni non è rinvenibile un potere di
5 autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti.
Più nello specifico, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone,
ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene. Ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Nel caso in esame, i resistenti hanno sospeso illegittimamente il pagamento dei canoni e si sono resi inadempienti.
D'altra parte, va osservato che, pur deducendo l'inabitabilità dell'immobile, hanno continuato ad occuparlo fino al 18.10.2019, data in cui hanno riconsegnato le chiavi all'intimata la quale è rientrata nel possesso dell'immobile.
Va pertanto dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per inadempimento della parte conduttrice.
In ragione di quanto sopra, va altresì accolta la domanda di pagamento dei canoni di locazione maturati fino al rilascio del 18.10.2019.
Pertanto, e devono essere condannati al paga- Controparte_1 Controparte_2
mento in favore di della complessiva somma di €. 3.300,00 per Parte_1
canoni insoluti (dal mese di maggio 2019 ad ottobre 2019 – importo mensile canone
€ 550,00) oltre interessi legali dalla domanda fino all'effettivo soddisfo.
Si rigettano le ulteriori domande di risarcimento per i danni arrecati all'immobile in quanto non provate in questa sede.
Riguardo le spese e competenze di lite, le stesse seguono la soccombenza e si liqui-
dano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa o assorbita, così provvede:
6 a) dichiara risolto per inadempimento della parte conduttrice, il contratto di loca-
zione ad uso abitazione, per cui è causa;

b) dichiara cessata la materia del contendere in relazione al rilascio dell'immobile,
in quanto già avvenuto, nelle more del giudizio;

c) condanna e al pagamento in favore di Controparte_1 Controparte_2 Pt_1
della somma di €. 3.300,00 per la causale di cui in premessa, oltre inte-
[...]
ressi dalla domanda fino all'effettivo soddisfo;

d) condanna e al pagamento in favore Controparte_1 Controparte_2 Pt_1
delle spese di lite che liquida in complessivi €. 2.500,00 di cui €. 300,00
[...]
per spese ed €. 2.200,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella mi-
sura del 15%, iva e c.p.a. come per legge, con attribuzione all'avv. Liborio Men-
nella dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Torre Annunziata il 11.03.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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