REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
Il Giudice unico, nella persona della Dott.ssa Valentina Ferrara, all'udienza del 17.09.2025 sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; lette le note di trattazione scritta;
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta nel registro generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine
7096/2018 avente ad oggetto “opposizione a decreto ingiuntivo - locazione”
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappr.te p.t., Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Giovanni D'Ambrosio, giusta procura alle liti agli atti, elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Campagna (SA) alla Via Pazzarotonda
n. 10;
- Ricorrente – Opponente –
CONTRO
(C.F. Controparte_1
), in persona del legale rappresentane pro tempore, rappresentata e difesa P.IVA_2 dall'avv. Elide Mainenti, giusta procura alle liti agli atti, elettivamente domiciliata Salerno alla Via G. Ruggi n. 18/A;
- Resistente - Opposto –
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con ricorso depositato in data 02.08.2018 la società ha proposto Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1669/2018 emesso dal Tribunale di Salerno il
18.06.2018, con cui il Tribunale medesimo condannava l'odierna ricorrente - opponente al pagamento della somma di €. 32.208,00 oltre interessi e spese di procedura in favore della società a titolo di mancato pagamento dei canoni di locazione Controparte_1 relativi ai mesi maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre 2017
e gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno 2018.
In fatto, l'opponente-ricorrente precisava che in data 23.12.2015 la Controparte_1 concedeva in locazione per uso commerciale un capannone sito in Salerno alla Via
[...]
Zanzanella Della Porta n. 4B alla società che tale capannone oggetto di Parte_1 contratto era affetto da gravi irregolarità urbanistiche che lo rendevano abusivo e non idoneo all'uso dichiarato, stante quanto asserito dall'arch. ; che a causa del Persona_1 grave inadempimento contrattuale l'odierna ricorrente-opponente era prossima al rilascio dei locali e la resistente-opposta non avrebbe potuto chiedere il pagamento dei canoni scaduti, anzi era tenuta a restituire quelli percepiti poiché non aveva eseguito le prestazioni sulla stessa gravanti.
L'odierna ricorrente, inoltre, in punto di diritto deduceva: che il mancato pagamento dei canoni da parte della era determinato dall'inadempimento della locatrice Parte_1 alle proprie obbligazioni assunte in contratto in quanto l'immobile oggetto della locazione aveva ed ha una destinazione commerciale che impediva alla conduttrice di avviare regolarmente la propria attività; che la ricorrente sarebbe stata disponibile al pagamento delle morosità contestualmente alla regolarizzazione amministrativa dell'immobile concesso in locazione;
che con successiva comunicazione la ricorrente chiedeva il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla conduttrice che non aveva mai potuto avviare l'attività all'interno del capannone oggetto di causa;
che dopo il deposito del ricorso per decreto ingiunti, la resistente non aderiva alla proposta conciliativa all'incontro del
26.07.2008; che la ricorrente eseguì una serie di lavori sul capannone per renderlo confacente alla proprie esigenze i cui costi erano allegati alla perizia di parte con relative fatture, di cui euro 27.604,00 per opere di riqualificazione dello stabile, euro 26.869,44 per l'acquisto di attrezzature specifiche, in particolare macchinari che non è stato possibile mettere in funzione a causa dell'impossibilità di avviare l'attività, per cui vi era stato un mancato guadagno dall'inutilizzo di tali macchinari che incideva sul bilancio della società; per cui la resistente era tenuta oltre alla restituzione dei canoni percepito anche della cauzione;
in via riconvenzionale veniva richiesta la condanna al risarcimento dei danni subiti e subendi a causa dell'inadempimento contrattuale.
Concludeva chiedendo: in via preliminare non concedersi provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto ove richiesta;
in via principale dichiarare la nullità, illegittimità, inefficacia ovvero revocare il decreto ingiuntivo per cui è causa per la inesistenza del credito azionato;
in via riconvenzionale, previo accertamento dell'inadempimento contrattuale della resistente alle obbligazioni di consegnare un immobile ad uso commerciale come da contratto, condannare la società al risarcimento di tutti i danni Controparte_1 subiti e subendi dalla determinati in euro 91.403,44 ovvero in quella Parte_1 diversa somma maggiore o minore determinata in corso di causa, nonché alla restituzione dei canoni versati per euro 45.716,00; con vittoria di spese e compensi di causa;
con richiesta di interrogatorio formale, prova testi e ctu tecnica/estimativa.
Con comparsa depositata in data 28.01.2019, la costituitasi in Controparte_1 giudizio, nell'impugnare e contestare quanto dedotto ed eccepito dalla ricorrente, deduceva che nelle more del procedimento di ingiunzione la resistente intimava lo sfratto per morosità dell'immobile oggetto di causa;
che solo a seguito di notifica dello sfratto il resistente rilasciavi i locali locati;
che sussistevano i presupposti per la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo;
che la domanda di parte ricorrente era infondata, che i locali locati sono stati concretamente utilizzati dalla società conduttrice e rilasciati solo dopo la notifica di sfratto per morosità; che veniva rilevata la mancanza del certificato di agibilità solo in seguito alle pressanti richieste di pagamento dei canoni insoluti;
che nessuna autorizzazione era presente per la riqualificazione dei locali;
che la conduttrice fino alla riconsegna delle chiavi dell'immobile in data 25.09.2018 aveva detenuto lo stesso senza versare alcun canone di locazione a far data dal mese di luglio, accumulando così un debito di euro 35.136,00, comportando tale morosità un grave inadempimento e la conseguente risoluzione del contratto;
che la conduttrice era responsabile ai sensi dell'art. 1590 c.c. per il danneggiamento della cosa locata;
che a carico di quest'ultima gravavano i coti per l'impianto elettrico e di terra divelti;
che i danni subiti dalla proprietaria erano quantificati in euro 54.296,09.
Concludeva chiedendo: in via preliminare concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, con rettifica della somma dovuta come da ricorso, che contempla anche i canoni a scadere per un importo a tutto settembre 2018, data di rilascio dell'immobile de quo, di euro 35.136,00; nel merito rigettare l'opposizione con domanda riconvenzionale, perché assolutamente infondata, in fatto e in diritto, inammissibile e improcedibile, con conferma del decreto ingiuntivo opposto e rettifica della somma dovuta in euro 35.136,00; accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della opponente con condanna al pagamento dei canoni e delle spese maturati sino a tutto settembre 2018 per un importo di euro 35.136,00; in via riconvenzionale condannare controparte al risarcimento dei danni cagionati all'immobile per cui è causa per la somma di euro 54.296,09; condannare controparte al pagamento delle spese e compensi di causa, con distrazione all'avvocato antistatario;
con richiesta di interrogatorio formale e ctu estimativa.
Instaurato il contraddittorio, con ordinanza del 04.11.2020 veniva concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto;
all'udienza del 28.10.2021, espletato l'interrogatorio formale delle parti, il Giudice proponeva alle stesse, proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis cpc;
preso atto della mancata accettazione della proposta da parte dell'opponente, veniva esperita ctu.
Dopo vari rinvii la causa era rinviata alla presente udienza per la decisione con concessione di termine fino all'8.09.2025 per il deposito di note conclusive.
In via preliminare deve essere rilevato che fra le parti risulta esperito valido ed efficace tentativo di mediazione definitosi con esito negativo, come provato in atti.
L'opposizione non è fondata e pertanto non merita accoglimento.
In punto di diritto, la giurisprudenza di legittimità costantemente ribadisce che l'introduzione del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo trasforma il procedimento monitorio in giudizio a cognizione piena con inversione sostanziale del ruolo delle parti in causa. L'opponente, formalmente attore, assume la posizione di convenuto in senso sostanziale mentre l'opposto, in qualità di titolare della domanda avanzata in sede monitoria, è attore sostanziale, con conseguente ricaduta in ordine alla regola di ripartizione dell'onere della prova fissata nell'art 2697 c.c.: a parte opposta è riservato l'onere di prova dei fatti costituitivi posti a fondamento della pretesa, mentre parte opponente sostiene l'onere di prova contrario, allegando ogni fatto estintivo e/modificativo rispetto al diritto azionato in giudizio. Il giudice non è, dunque, chiamato a valutare soltanto la sussistenza delle condizioni e della prova documentale necessarie per l'emanazione della ingiunzione, ma la fondatezza (e le prove relative) della pretesa creditoria nel suo complesso, con la conseguenza che l'accertamento dell'esistenza del credito travolge e supera le eventuali insufficienze probatorie riscontrabili nella fase monitoria (Cassazione civile, sez. II, 24 maggio 2004, n. 9927 in Giust. civ. Mass. 2004, f. 5).
In conformità ai principi su esposti, risulta necessario valutare nel caso in esame se le parti hanno diligentemente adempiuto all'assolvimento dei propri oneri.
Parte opponente deduce la responsabilità della parte locatrice nell'aver concesso in locazione un bene privo dei requisiti di legge . In sostanza deduce l'esistenza di un vizio della cosa locata tale da influire sull'idoneità del bene all'uso pattuito e che la concessione in locazione di un immobile ad uso commerciale necessariamente comporta che tale immobile debba avere tutte le caratteristiche necessarie a consentirne l'uso pattuito, configurandosi, in mancanza, un godimento illecito dello stesso.
In particolare parte opponente contesta la richiesta monitoria deducendo la inidoneità dell'immobile locato e la sua illegittimità urbanistica in quanto privo del certificato di agibilità.
Nello specifico risulta stipulato tra le parti contratto di locazione ad uso commerciale in data
23.12.2025, regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile sito in Salerno alla via
Zanzella della Porta n. 4/B. Viene contestato dal conduttore odierno opponente che l'immobile è abusivo e privo della destinazione dichiarata in contratto
Ciò premesso, occorre precisare che l'art. 1578 c.c., legittima unicamente l'azione di risoluzione del contrato e/o la richiesta di riduzione del canone. Il conduttore che rilevi vizi del cespite non può sospendere il canone ma deve chiedere all'A.G. di quantificare l'entità dei vizi così quantificando la riduzione del canone" (cfr. Tribunale Milano, sez. XIII,
09/11/2016, n. 12427); ed infatti "l'"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'art. 1460
c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede;
ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c." (cfr. Tribunale Genova, sez. II, 28/06/2013). Si consideri altresì che "nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata;
né assume rilievo il fatto che il locatore - riconoscendo implicitamente il proprio inadempimento - abbia presentato domanda di concessione in sanatoria e che sulla relativa istanza non ci sia stato ancora un pronunciamento definitivo" (Cass. n. 12286 del 7.6.2011). Con maggiore impegno esplicativo, più di recente la Suprema Corte ha precisato che "il mancato ottenimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell'attività imprenditoriale convenuta non determina la nullità del contratto per difetto di causa, ma dà luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento" (Cass. n. 20796 del 20.8.2018). Quindi in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti.
Applicando le coordinate ermeneutiche al caso di specie, interpretando il contratto di locazione mediante la disamina delle condizioni, si rileva che in nessuna previsione pattizia le parti hanno fatto riferimento alla necessità che l'immobile dovesse essere munito del certificato di agibilità, né si rileva che la parte locatrice abbia assunto l'impegno di dotare il bene delle relativa certificazione. Anzi all'art. 2 del contratto è stabilito che “La parte conduttrice utilizzerà l'immobile oggetto della locazione per la propria attività di commercio elettronico di articoli vari e comunque per l'uso necessario al conseguimento dello scopo sociale della società conduttrice, rimanendo comunque esclusa la possibilità per la parte conduttrice di effettuare commercio diretto al pubblico all'interno del locale locato . Qualsiasi diversa utilizzazione dovrà essere preventivamente ed espressamente autorizzata per iscritto dalla parte locatrice.”
Ne consegue, in assenza di impegno contrattuale al conseguimento del certificato di agibilità da parte del locatore, la assoluta sproporzione tra le condotte delle parti. La parte conduttrice ha continuato ad occupare il bene per due anni e mezzo, corrispondendo saltuariamente il canone ma accumulando una mora, non oggetto di contestazione, per 13 mensilità. Laddove si sia avveduta, dopo la stipula del contratto di locazione, che il locale non era idoneo all'uso convenuto avrebbe potuto attivare il procedimento di risoluzione ma senza privare il locatore della disponibilità del bene del quale è rientrato in possesso solo a seguito di sfratto per morosità.
Quindi l'opposizione deve essere rigettata e il decreto ingiuntivo confermato.
Venendo alla domanda riconvenzionale proposta da parte opponente avente ad oggetto : a) il risarcimento per euro 27.604 per i costi sostenuti per opere di riqualificazione dell'immobile; b) 26.866,44 per spese sostenute per l'acquisto di attrezzature.
Con riferimento alla voce sub a) la domanda deve essere rigettata. Parte opposta ha contestato i predetti lavori nonché la relativa autorizzazione. Gli interventi per i quali parte opponente chiede il rimborso spettano appunto al locatore, in quanto di natura straordinaria. Conseguentemente, se il locatore correttamente informato non provvede, il conduttore avrà diritto al risarcimento del danno per mancata riparazione della cosa locata (Cassazione, sentenza del 22 maggio 2014, n. 11353). Se, poi, tali riparazioni hanno anche il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, può provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore. Se i lavori non presentano il carattere dell'urgenza, come nel caso in esame, trattandosi appunto di lavori di natura straordinaria, rientrano nella competenza del locatore ovvero del conduttore previamente autorizzato dal locatore. Nel caso di specie non si rinviene né la preventiva autorizzazione del locatore né la richiesta formulata al locatore tale da giustificare l'intervento sostitutivo del conduttore.
Anche con riferimento alla voce sub b) la domanda deve essere rigettata. Come è emerso dalla CTU espletata tra gli atti di causa non è stata rilevata “documentazione relativa all'acquisto di attrezzature specifiche al servizio della Nel corso della presente Parte_1
CTU, la conduttrice ha presentato al sottoscritto prospetto di spese sostenute “a fronte della riqualificazione e dell'acquisto dei beni ai fini del trasferimento dell'attività per ampliamento” redatto in data 24/7/2018. Tra le varie spese sostenute, vi sono elencate spese per acquisto di impianti ed attrezzature specifiche per l'esercizio di attività di tipografia pari ad €, 26.869,44, oltre ad opere necessarie per la riqualificazione del fabbricato.
Il sottoscritto, pur ritenendo congruo l'importo specificato e dettagliato dalla opponente, non ha potuto riscontrare sui luoghi di causa la presenza di tali attrezzature, essendo attualmente l'immobile detenuto da altro soggetto che lo utilizza come deposito di materiale edile.”
Venendo alla reconventio reconventionis avente ad oggetto la condanna della parte opponente al risarcimento dei danni cagionati all'immobile per cui è causa e quantificati in euro 54.
296,09 si osserva che anche tale domanda deve essere rigettata.
Il consulente nominato, ha compiuto una verifica di natura documentale ma del tutto priva di motivazione. In particolare ha rilevato “ Il geom. quantificava le opere per la Parte_2 riparazione dei danni ed il ripristino dello status quo ante in €. 54.296,00 applicando, per ciascuna lavorazione, le tariffe unitarie contenute nel Prezziario delle Opere Pubbliche della Campania all'epoca in vigore. Il sottoscritto ritiene evidente il nesso di diretta consequenzialità tra i danni elencati dal geom e dell'arch. e lo stato dei luoghi documentato dagli stessi. Inoltre, Parte_2 CP_2 il sottoscritto ritiene congrue le categorie delle lavorazioni necessarie per il ripristino e la loro quantificazione, pertanto ritiene congruo un importo di €. 54.296,00 per il ripristino dello status quo ante”
Ebbene il consulente al quale era stato conferito il compito di verificare i danni lamentati dalla parte opposta e la relativa quantificazione, in modo assolutamente superficiale ha confermato il contenuto delle relazioni di parte senza fornire una adeguata motivazione a sostegno delle proprie argomentazioni e senza verificare come era suo compito lo stato dei luoghi. In assenza di adeguata prova la domanda non può essere accolta. Venendo alle spese processuali, le stesse seguono il criterio della soccombenza e sono poste a carico di parte opponente e liquidate sulla base del decisum in base ai valori medi del DM
55/2014 e successive modifiche.
Le spese di ctu vanno poste a carico di entrambe le parti essendo stata la ctu disposta nell'interesse del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, definitivamente pronunciandosi sull'opposizione proposta avverso il Decreto Ingiuntivo n. 1669/2018 disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) Rigetta l'opposizione e conferma il decreto ingiuntivo dichiarandolo esecutivo.
2) Rigetta la domanda riconvenzionale.
3) Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalla parte opposta
4) Condanna parte opponente al pagamento delle spese processuali liquidate in complessivi euro 7.616,00 oltre Iva e Cpa come per legge con attribuzione all'avv.
Elide Mainenti dichiaratosi antistatario.
5) Pone le spese di ctu definitivamente a carico di entrambe le parti con vincolo solidale
Salerno, 17.09.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valentina Ferrara