N. R.G. 1252/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona del giudice unico monocratico dott.sa Maria Stefania Picece ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n.1252 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, trattenuta in decisione, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, con decreto del 28/08/2025
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso, come da Parte_1 C.F._1
mandato su foglio allegato in calce all'atto introduttivo, dall'avv. Nicola Belsito e dall'avv. Patrizia Mazzariello, PEC:
.salerno.it Email_1 CP_1
.salerno.it Email_2 CP_1
ATTORE
CONTRO
(C.F. , Controparte_2 C.F._2 Controparte_3
(C.F.: ), contumaci. C.F._3
CONVENUTI pagina 1 di 6 AVENTE AD OGGETTO
Obbligazioni.
CONCLUSIONI
Come in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con ricorso ex art. 281 decies CPC, depositato in data 20/02/2024, Parte_1
conveniva in giudizio e per il risarcimento dei Controparte_2 Controparte_3
danni derivanti dal ritardo nella consegna di un immobile.
Il ricorrente esponeva che il 20/01/2000, insieme alla moglie stipulava Persona_1
un contratto preliminare di compravendita con i convenuti per l'acquisto di un appartamento a Battipaglia, versando una caparra confirmatoria di lire 50.000.000. A tale importo si aggiungeva un ulteriore acconto di lire 50.000.000 versato il 31/05/2000 per favorire il pagamento di debiti che gravavano sull'immobile. Nonostante la fissazione di un nuovo termine, il contratto definitivo non veniva stipulato.
A seguito della mancata stipula, il sig. e i sig. ri Pt_1 Parte_2
proponevano cause giudiziarie sovrapponibili, entrambe per l'esecuzione del preliminare di vendita ai sensi dell'art. 2932 c.c.. Le due cause venivano riunite e decise con sentenza del Tribunale di Salerno n. 6094/2014, che trasferiva la proprietà dell'immobile al sig. e alla moglie, subordinando il trasferimento al pagamento del saldo di € Pt_1
24.531,71.
I convenuti, tuttavia, non si presentavano all'appuntamento con il notaio per ricevere il saldo e proponevano appello.
La Corte d'Appello di Salerno, con sentenza n. 1057/2019, rigettava l'impugnazione, confermando che la mancata stipula era stata causata dal comportamento dei promittenti venditori.
Il ricorrente, incardinando il presente giudizio, chiedeva quindi il risarcimento dei danni subiti, quantificandoli in € 125.000,00 o in una somma maggiore o minore stabilita dal
Tribunale, a causa del ritardo di diciannove anni nel trasferimento della proprietà. Tali pagina 2 di 6 danni sono stati specificati in diverse categorie: In primo luogo, danni da mancato godimento dell'immobile, in quanto i convenuti hanno affittato l'appartamento a terzi, percependo canoni che spettavano al ricorrente.
In particolare, il ricorrente ha documentato un contratto di locazione al sig. CP_4
da aprile 2007 a dicembre 2010 per un canone annuo di € 7.200,00, per una
[...]
rendita totale di € 26.400,00 ed un contratto di locazione alla sig.ra Persona_2
da gennaio 2011 a dicembre 2019 per un canone annuo di € 6.000,00, per una rendita totale di € 54.000,00.
Per il periodo dal 2000 al 2007, il ricorrente ha richiesto una valutazione equitativa del danno da mancato reddito, stimandolo in € 400,00 mensili per un totale di € 32.800,00.
In secondo luogo, un danno da perdita di liquidità, stante il fatto che il ricorrente ha versato € 100.000,00 ai venditori nel 2000, i quali hanno usato tale somma per acquistare una villa. Dal 2002, il ricorrente ha depositato il saldo del prezzo su tre libretti bancari, subendo un danno per la perdita di liquidità. Per ripagare i debiti contratti per sostenere i figli, il ricorrente ha dovuto stipulare un mutuo ipotecario di oltre € 100.000,00 nel 2018.
In terzo luogo, danni da spese legali e imposte, dato che il ricorrente ha pagato in via esclusiva € 8.710,48 per imposte di registro, ipotecarie e sanzioni amministrative relative alla sentenza del Tribunale.
Infine, danni da abusi edilizi e costi di regolarizzazione, in quanto, dopo aver ottenuto il possesso dell'immobile, il ricorrente ha dovuto sostenere costi per un totale di € 3.461,00 per sanare difformità catastali e abusi edilizi realizzati dai venditori, oltre a ripristinare lo stato dei luoghi.
I convenuti, sebbene regolarmente citati, non si sono costituiti in giudizio e sono stati dichiarati contumaci.
Il giudice ha ritenuto la causa matura per la decisione allo stato degli atti, non ritenendo necessarie ulteriori integrazioni istruttorie, tratteneva quindi la causa in decisione a seguito di discussione orale.
pagina 3 di 6 MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è – in parte - inammissibile, per essersi formato il giudicato sulla già avanzata richiesta di risarcimento dei danni.
Deve, infatti, rilevarsi che l'attuale parte ricorrente, già parte attrice nel giudizio avente ad oggetto l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato illo tempore fra le parti, aveva già avanzato – nell'ambito di quel giudizio – domanda di risarcimento dei danni, domanda causalmente ricollegabile al dedotto inadempimento dei promittenti alienanti alla stipula del contratto definitivo.
Il giudice monocratico accoglieva la domanda di esecuzione specifica ma rigettava l'ulteriore domanda di risarcimento dei danni, ritenendo il “ritardo nel trasferimento … imputabile paritariamente ad ingiustificato comportamento ostruzionistico di entrambe le parti”.
La predetta decisione risulta essere stata appellata dai coniugi Parte_2
(convenuti contumaci nel presente giudizio) ma non fatta oggetto di appello, anche incidentale, da parte dell'attuale parte attrice, , il quale, invero, chiedeva Parte_1
la condanna degli appellati solo ai sensi dell'art. 96 comma III, sulla quale così si esprimeva la Corte di appello: “E' infine inammissibile l'istanza diretta ad ottenere la condanna degli appellanti al risarcimento dei danni ex art. 96, co. 3, cpc, invocata dagli appellati in comparsa conclusionale, trattandosi di istituto che trova applicazione solo ai giudizi instaurati dopo il 04/07/2009, in cui è entrata in vigore la L. n. 69/2009 che lo ha introdotto”.
Dagli atti in possesso del tribunale si evince, pertanto, che la domanda di risarcimento dei danni da inadempimento alla stipula del contratto preliminare (a prescindere da ogni considerazione, ultronea ai fini del presente giudizio, sulla sua fondatezza nel merito) sia stata rigettata con sentenza passata in giudicato, e non sia, pertanto, nuovamente passibile di esame.
L'eccezione di giudicato – non essendo una eccezione in “senso proprio” – può essere rilevata di ufficio dal tribunale, qualora, come in questo caso, emerga pacificamente pagina 4 di 6 dagli atti di causa, essendo la medesima parte attrice a dichiarare incontrovertibilmente che la sentenza della Corte – di conferma della pronuncia di primo grado – risulta passata in cosa giudicata.
Per quanto riguarda la domanda di risarcimento dei danni relativi ai costi sostenuti per la sanatoria dell'immobile oggetto di esecuzione specifica la medesima, in assenza di prova diretta sulla circostanza che autori degli abusi fossero stati effettivamente i convenuti (e non potendosi fare uso del principio di non contestazione), la medesima va rigettata.
Deve essere accolta la domanda di regresso come formulata con riguardo al (dimostrato) pagamento – per l'intero – dell'imposta di registrazione della sentenza n. 6094/14 nella misura della metà degli esborsi, risultando nella richiamata decisione compensate le spese integralmente fra le parti.
I convenuti debbono dunque essere condannati – in solido – al pagamento della somma di euro 4355,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo.
Le spese di lite possono essere liquidate a carico delle parti parzialmente soccombenti nella misura della metà.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, definitivamente pronunciando, dispone:
1. Dichiara inammissibile la domanda di risarcimento dei danni relativi al mancato godimento dell'immobile oggetto del contratto preliminare.
2. Rigetta la domanda di risarcimento dei danni relativamente ai costi sostenuti per la regolarizzazione edilizia dell'immobile.
3. In parziale accoglimento della domanda di regresso condanna e Controparte_2
in solido, al pagamento della somma di euro 4355,00 oltre Controparte_3
interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo.
4. Condanna le parti convenute – in solido – al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 379,50 per esborsi ed euro 3000,00 per compensi professionali,
pagina 5 di 6 oltre accessori come per legge e regolamento, con attribuzione agli avv. Patrizia
Mazzariello e Nicola Belsito, per dichiarazione di antistatarietà.
Così deciso in Salerno, lì 30 settembre 2025
Il giudice dott.ssa Maria Stefania Picece
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