N. R.G. 26705/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Francavilla ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 26705/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MASIA Parte_1 C.F._1 MASSIMILIANO, elettivamente domiciliato in VIA S.LUCIFERO 65 09100 CAGLIARIpresso il difensore avv. MASIA MASSIMILIANO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MASIA Parte_2 C.F._2 MASSIMILIANO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. MASIA MASSIMILIANO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MASIA Parte_3 C.F._3 MASSIMILIANO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. MASIA MASSIMILIANO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MASIA Parte_4 C.F._4 MASSIMILIANO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. MASIA MASSIMILIANO
ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LAPENNA TO e CP_1 P.IVA_1 dell'avv. DE PAOLA SIMONA ( ) VIA CASSIA 1606 00123 ROMA;
, C.F._5 elettivamente domiciliato in VIA CASSIA 1606 00100 ROMApresso il difensore avv. LAPENNA TO
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, , Parte_3 Parte_5 Parte_4
e sulla premessa di essere proprietari di immobili siti in Roma,
[...] Parte_1 località La Giustiniana, comprensorio Case e Campi, che insistevano nel complesso condominiale denominato “VIA SEROTINI 2/G”, che il Regolamento condominiale prevedeva, tra le altre cose, la proprietà comune del cortile esterno con un piccolo deposito e le aiuole, con divieto di innovazioni che pagina 1 di 4 importassero mutamenti di destinazione tali da rendere inservibili le parti comuni del complesso immobiliare all'uso ed al godimento di tutti i condomini e di occupazione degli spazi comuni, che nel dicembre del 2021 la aveva realizzato, sull'area lastricata di proprietà ed CP_2 CP_3 a ridosso delle mura condominiali del complesso immobiliare in Via Carlo GHERARDINI n. 105-107- 109, un manufatto edilizio, in sostituzione di una precedente struttura, di importanti dimensioni (4,00m x 11,50m circa) e verosimilmente ancorato al suolo, al cui interno erano posizionati numerosi tavoli per la ristorazione con somministrazione, che la struttura era contraria alla decenza ed al decoro dello stabile, che, inoltre l'area era stata occupata anche con altri beni, tra cui i bidoni per la raccolta differenziata dei rifiuti, tanto premesso, convenivano in giudizio la , per ivi sentire CP_4 accertare la illegittimità della occupazione realizzata sia mediante l'installazione della struttura adibita a sala ristorante che mediante il deposito anche temporaneo di materiali (bidoni raccolta differenziata, pannelli divisori in legno ed altri materiali/beni/oggetti della parte convenuta) nello spazio comune (cortile) del condominio di “VIA SEROTINI 2/G”, sentire cessare ogni turbativa ed ordinare la rimozione immediata di strutture ed attrezzi, con applicazione dell'art. 614 bis c.p.c e con vittoria di spese di lite.
La si costituiva in giudizio ed eccepiva l'improcedibilità della domanda e, nel merito, il CP_2 proprio difetto di legittimazione passiva con riferimento alle domande afferenti alla lesione del decoro architettonico e la legittimità dell'occupazione, la quale, invero, trovava fondamento proprio nel Regolamento condominiale, concludendo per il rigetto delle avverse domande, con vittoria di spese di lite.
La causa era istruita mediante l'acquisizione della documentazione offerta dalle parti e l'espletamento di CTU. Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 189 c.p.c., la causa era trattenuta in decisione.
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Il Regolamento Condominiale, all'art. 2, prevede che sono cose di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, tra gli altri, “i distacchi davanti ai negozi con le aiuole”.
L'art. 3 dispone che nessun Condomino possa eseguire lavori sulle cose comuni senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. “Solo nel caso in cui i lavori da eseguire rivestano i caratteri della necessità ed urgenza, un Condomino può prendere l'iniziativa delle loro esecuzioni senza la preventiva autorizzazione dell'Assemblea e/o dell'Amministratore, dandone però tempestiva comunicazione a quest'ultimo. Al Condomino che avesse eseguito i lavori necessari ed urgenti spetta il rimborso integrale della spesa escluso ogni particolare compenso per le sue prestazioni”
L'art. 4, a sua volta, dispone che “Sono vietate tutte le innovazioni che possano pregiudicare la stabilità la sicurezza del complesso immobiliare, che ne alterino l'aspetto architettonico ovvero importino mutamenti di destinazione tali da rendere inservibili le parti comuni del complesso immobiliare all'uso ed al godimento di tutti i condomini.
L'art. 10 prevede che tutti i condomini debbano contribuire alle spese necessarie per il servizio di pulizia “di tutti gli spazi ed anditi destinati all'uso comune e, quindi, anche del cortile esterno” con ripartizione che, secondo quanto indicato dal CTU coinvolge tutte le proprietà e non solo i negozi.
L'art. 11 lett. e) fa divieto a tutti i condomini di occupare anche temporaneamente con oggetti di qualsiasi natura gli spazi di proprietà ad uso comune
L'art. 38, infine, stabilisce che la Società costruttrice si riserva la proprietà dell'intero piano negozi con esclusione dei distacchi e delle aiuole che restano di proprietà condominiale;
tuttavia, “detta area di distacco, parte lastricata e parte con aiuole, antistante ai negozi, sarà riservata ad essere utilizzata dai negozi;
la parte più ampia del distacco potrà essere per la sosta veloce delle autovetture al fine di
pagina 2 di 4 consentire il carico e lo scarico;
è cosi espressamente vietata la sosta”. La Società costruttrice, inoltre, mantiene “Il diritto di eseguire i lavori, trasformazioni e modifiche nelle restanti porzioni immobiliari e nelle proprietà comuni o condominiali”.
Dalla CTU espletata secondo un condivisibile iter logico argomentativo è emerso, poi, che il manufatto di cui trattasi è costituito da una pergotenda di tipo retrattile, stabilmente ancorata a terra, sostenuta da una struttura leggera in metallo di colore bianco i cui lati risultano essere chiusi da teli di plastica trasparente, ancorata all'intradosso del balcone di pertinenza delle u.i. situate al piano primo del fabbricato ed a ridosso del muro perimetrale del piano terra e copre in massima apertura l'area antistante i negozi di cui ai civici 105, 107 e 109, per una profondità pari a ml. 4,08 e una lunghezza pari a ml. 11,50. Il manufatto impedisce il passaggio e l'utilizzo della zona occupata da parte degli altri condomini. A seguire risulta, inoltre, una struttura di tipo amovibile costituita da fioriera e graticcio in legno, che funge da quinta di separazione per l'accesso diretto alla cucina del locale e della zona adibita a deposito dei bidoni per la raccolta differenziata dei rifiuti, nonché una fioriera triangolare in muratura a ridosso delle pareti di confine con l'area a verde adiacente ed i bidoni medesimi.
Quanto emerso in fatto consente, in diritto, di ritenere che l'area di distacco sia tutta l'area lastricata comprensiva di aiuole e che essa sia integralmente di proprietà del , sebbene in base al CP_5 Regolamento condominiale sia destinata ad essere utilizzata dai negozi.
Si osserva, inoltre, che la clausola del Regolamento condominiale che attribuisce l'uso esclusivo di una porzione di beni condominiali ad uno dei Condomini è affetta da nullità per violazione di norme imperative, posto che in tal modo si genera una figura di diritto reale non contemplata dalla legge e si svuota il contenuto essenziale del diritto di proprietà degli altri condomini sulla corte o su altra parte comune, violando così il principio generale di uso paritario del bene condominiale di cui all'art. 1102 c.c. e del principio, insito nel sistema codicistico, del numero chiuso dei diritti reali e della loro tipicità (Cass. S.U. 28972/2020).
Consegue che l'installazione della pergotenda, delle fioriere e del graticcio in legno nonché l'apposizione dei bidoni non possono ritenersi consentite per il solo fatto di essere state posizionate su area destinata ad uso esclusivo dei negozi, trattandosi, per come si è detto, di clausola nulla e la loro legittimità deve essere valutata, invece, alla luce delle restanti clausole del Regolamento condominiale.
Gli interventi citati, tuttavia, devono ritenersi illegittimi, in quanto non autorizzati dall'Assemblea dei Condomini e contrari all'art. 3 del Regolamento condominiale che vieta al condomino di eseguire lavori sulle cose comuni senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, all'art. 4 che vieta le innovazioni che importino mutamenti di destinazione tali da rendere inservibili le parti comuni del complesso immobiliare all'uso ed al godimento di tutti i condomini ed all'art. 11 che fa divieto a tutti i condomini di occupare anche temporaneamente con oggetti di qualsiasi natura gli spazi di proprietà ad uso comune.
In conclusione, deve essere ordinata alla convenuta l'immediata rimozione delle opere e dei beni indicati.
Devono essere, infine, rigettate sia la domanda di cessazione di ogni turbativa, trattandosi di domanda generica e dovendo ritenersi, al più, che la turbativa venga meno con l'attuazione dell'ordine di rimozione, sia la domanda di condanna ex art. 614 bis c.p.c., non essendo emerse circostanze che consentano di presumere l'inadempimento all'obbligo di attuazione delle statuizioni di condanna.
Le spese, anche per la espletata CTU, seguono la soccombenza. Gli onorari professionali sono liquidati ai valori medi del parametro relativo alle cause di valore indeterminabile complessità bassa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così pagina 3 di 4 dispone:

1. Dichiara la illegittimità dell'occupazione attuata dalla mediante l'installazione CP_2 della struttura adibita a sala ristorante e mediante il deposito anche temporaneo di materiali quali bidoni raccolta differenziata, pannelli divisori in legno ed altri materiali/beni/oggetti nel cortile del;
Controparte_6

2. Ordina alla convenuta la rimozione immediata, dall'area lastricata di proprietà ed CP_3 a ridosso delle mura condominiali del complesso immobiliare in Via Carlo GHERARDINI n. 105-107-109, con ripristino dello stato dei luoghi, della struttura adibita a sala ristorante, nonché dei materiali e attrezzi, dei pannelli divisori in legno, delle fioriere, dei bidoni e di ogni altro materiale/bene/oggetto depositato sull'area medesima;

3. Condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite, che liquida in euro 545,00 per spese vive ed euro 7616,00 per compensi professionali, oltre oneri di legge;

4. Pone a definitivo carico della convenuta le spese per la espletata CTU come liquidate con separato decreto.
Roma, 24 giugno 2025
Il Giudice
dott. Daniela Francavilla
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