REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
SEZIONE UNICA CIVILE
In persona del Giudice, dott.ssa Maria Margiotta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1239/2021 RG degli affari civili
TRA
(cf: nato a [...] il [...], ivi elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in piazza Franco Bellipanni n.4, presso lo studio dell'avv. Paolo Lo Verde, che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti
ATTORE
E
(cf: , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliata a Cefalù in via Prestisimone n. 21, presso lo studio dell'avv. Roberto Corsello, che la rappresenta e difende, giusta procura alle liti in atti
CONVENUTA

avente ad oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento;
conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta rispettivamente depositate in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni (cui si rinvia).
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore – già Controparte_2 CP_3
, che, con atto del 25.8.2016 (rep. 22221 - racc. 8122), aveva revocato lo stato di
[...] liquidazione e modificato la propria denominazione in Controparte_2 venendo poi incorporata nella società –, premettendo che con atto del Controparte_1
28.9.2010 (rep. 22550 - racc. 7987) aveva acquistato da l'unità Controparte_3 immobiliare così descritta: “appartamentino costituito da una stanza e w.c. posto a piano primo ammezzato dell'edificio in condominio in Cefalù, via Roma, con accesso esclusivo dal cortile K n.1, della superficie di circa metri quadrati 75 (mq.75) … riportato nel Catasto Fabbricati, con esatta intestazione, al f.5, particella 652 subalterno 2, via Roma, piano 1A, categoria A/2, classe 5, consistenza vani 2,5, rendita catastale € 232,41”, verso il pagamento dell'importo di €
130.000,00.
Deduceva che, in sede di stipula dell'atto di compravendita, aveva dichiarato CP_3 che l'immobile era “stato dichiarato agibile con autorizzazione n. 17 rilasciata dal Comune di
Cefalù il 26.5.1971” ma che, tuttavia, recatosi successivamente presso gli uffici del Settore di
Edilizia Privata del Comune di Cefalù al fine di ottenere un certificato di idoneità tecnico abitativa dell'appartamento – richiestogli dalla conduttrice , residente Per_1 nell'immobile in oggetto, per rinnovare il proprio permesso di soggiorno UE –, e avendo presentato, in data 24.9.2020, apposita CILA per alcune piccole modifiche interne apportate nell'immobile (diversa distribuzione della spazi), era venuto a conoscenza della non corrispondenza della destinazione catastale dell'immobile indicata come A/2
(abitazione di tipo civile) con quella originariamente prevista (magazzino/locale di deposito).
Aggiungeva che, per evitare i problemi derivati dall'ipotizzabile e configurabile autodenuncia di abusiva variazione della destinazione d'uso, in data 22.10.2020, aveva poi presentato finalizzata a ripristinare la destinazione urbanistica e catastale conformi CP_4 all'originaria licenza edilizia, ma, con nota del 30.11.2020, il responsabile del Settore
Edilizia Privata del Comune di Cefalù gli aveva comunicato che l'autorizzazione n. 17 rilasciata dall'ente comunale in data 26.5.1971 ed espressamente richiamata nell'atto di compravendita del 28.9.2010, era invero un'autorizzazione all'usufruibilità, che riguardava esclusivamente gli immobili la cui destinazione d'uso era diversa dal residenziale e, in relazione all'immobile acquistato – presentando lo stesso un'altezza utile netta interna pari a m. 2,10, inferiore al minimo stabilito dal D.M. Sanità del 5.7.1975 –, era preclusa la destinazione d'uso residenziale, potendo essere utilizzato solo come magazzino/locale di deposito.
Domandava, dunque, la risoluzione del contratto per grave inadempimento per venditore, affermando la configurabilità di una vendita di aliud pro alio – atteso che l'immobile oggetto di vendita non era un “appartamentino” (così come erroneamente accatastato da parte venditrice e dai suoi danti causa) dotato di agibilità, ma un magazzino/locale di deposito, non suscettibile di alcun cambio di destinazione d'uso in abitativo – e la condanna della società convenuta alla restituzione del prezzo di vendita all'epoca versato
(€ 130.000,00), oltre interessi legali dalla data dell'atto sino all'effettivo soddisfo, nonché al risarcimento dei danni patiti da liquidarsi anche in via equitativa e comunque in una somma non inferiore ad € 70.000,00.
In via subordinata, nel caso in cui si fosse ritenuta prescritta la domanda di risoluzione del contratto, chiedeva di condannare la società convenuta al risarcimento dei danni conseguenti al trasferimento di un bene diverso da quello oggetto del contratto, da quantificarsi in una somma equivalente al prezzo d'acquisto rivalutato, oltre interessi legali sino al soddisfo.
Con comparsa depositata in data 2.9.2021, si costituiva in giudizio in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, che domandava, innanzitutto, di dichiarare l'interruzione del giudizio stante l'avvenuta estinzione della società convenuta in forza dell'atto di fusione del 18.06.2021 (rep. 5444 - racc. 3727), col quale Controparte_2 era stata incorporata nella società dichiarando espressamente di non Controparte_1 voler in alcun modo sanare tale vizio processuale con la costituzione nel presente giudizio.
Eccepiva, per altro verso, l'intervenuta prescrizione del diritto azionato dalla controparte, soggiacendo la relativa azione soggiacente ai termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. – ampiamente decorso –, domandando, nel merito, il rigetto delle domande avversarie sul presupposto della non configurabilità di una vendita di aliud pro alio.
A tale riguardo affermava che il titolo abilitativo dell'immobile individuava chiaramente la corrispondenza e la conformità del medesimo, individuato come magazzino, al titolo abilitativo, non rilevando l'errata individuazione catastale relativa alla destinazione d'uso di quest'ultimo, né il fatto che lo stesso era stato erroneamente qualificato nell'atto di vendita come appartamentino.
La causa, istruita mediante produzioni documentali, con ordinanza del 17.4.2025, emessa in seguito alle note depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, è stata assunta in decisione assegnando i termini di cui all'art. 190 cpc.
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Così prospettate le posizioni delle parti, deve innanzitutto disattendersi la prospettazione svolta da secondo cui la fusione per incorporazione della società Controparte_1 convenuta in giudizio, nella società possa Controparte_2 Controparte_1 incidere sul presente giudizio in considerazione dell'estinzione della società incorporata.
Va a tale riguardo innanzitutto messo in evidenza il profilo temporale, essendo l'operazione straordinaria avvenuta in data 18.6.2021 (cfr. all. n. 1 alla comparsa di costituzione) e dunque successivamente alla notifica dell'atto di citazione alla società incorporata, originaria convenuta (che risale al 26.4.2021, come comprovato dai file eml della notifica a mezzo pec), non ponendosi dunque alcuna questione di validità della notifica per inesistenza della controparte, suscettibile in ogni caso di essere sanata con la costituzione in giudizio del nuovo soggetto giuridico (Cass., n. 10301/2020).
Per altro verso, soccorre il disposto dell'art. 2504 bis cc, ai sensi del quale “la società che risulta dalla fusione o quella incorporante assumono i diritti e gli obblighi delle società partecipanti alla fusione, proseguendo in tutti i loro rapporti, anche processuali, anteriori alla fusione”. Si tratta, dunque, di un fenomeno di successione universale nei diritti facenti capo all'ente incorporato che, indipendentemente dalla estinzione del medesimo, si trasferiscono all'incorporante, con conseguente applicabilità dell'art. 110 cpc.
È stato, invero, chiarito a tale riguardo che “In ipotesi di fusione per incorporazione ex art.
2504 bis c.c. (nel testo risultante dalle modifiche apportate dal d.lgs. n. 6 del 2003), intervenuta in corso di causa, la legittimazione attiva e passiva all'impugnazione spetta alla sola società incorporante cui sono stati trasferiti i diritti e gli obblighi della società incorporata e che prosegue in tutti i rapporti, anche processuali, anteriori alla fusione facenti capo alla società incorporata, salva la possibilità della controparte di notificare l'atto di impugnazione anche nei confronti di quest'ultima, nel caso in cui, nonostante l'iscrizione nel registro delle imprese, non sia stata resa edotta della intervenuta fusione” (Cass., n. 14177/2019).
“La fusione per incorporazione estingue la società incorporata, che non può dunque iniziare un giudizio in persona del suo ex amministratore, ferma restando la facoltà per la società incorporante di spiegare intervento volontario in corso di causa, ai sensi e per gli effetti dell'art. 105 c.p.c.; nondimeno, ove la fusione intervenga in corso di causa, non si determina l'interruzione del processo, esclusa "ex lege" dall'art. 2504 bis c.c.” (Cass., S.U. n. 21970/2021).
La costituzione della società incorporante consente, ad ogni modo, di superare qualsivoglia questione sul punto, non rilevando la espressa volontà manifestata negli atti difensivi di non voler sanare tale profilo, che si pone in netto contrasto con le difese spiegate da Controparte_1
Ciò chiarito, va affermata la tardività dell'eccezione di prescrizione formulata dalla convenuta, che rientra tra quelle in senso stretto, non rilevabili d'ufficio (Cass., n.
9810/2023), che vanno proposte nella comparsa di costituzione tempestivamente depositata (venti giorni prima, da calcolare a ritroso, rispetto alla data dell'udienza fissata in citazione, non rilevando il differimento ex officio ai sensi degli artt. 168 bis, co. 4, cpc e
80, co. 1, dd aa cpc, inidoneo a rimettere la parte in termini.
Tale assunto, del resto, trova conferma nell'indirizzo interpretativo di merito e di legittimità (cfr. Cass., n. 6601/2012: “Ai fini della verifica della tempestività della costituzione del convenuto, il termine di cui all'art. 166 cod. proc. civ., al pari di tutti i termini a ritroso, deve essere calcolato considerando quale "dies a quo", non computabile per il disposto dell'art. 155, primo comma cod. proc. civ., il giorno prima del quale va compiuta l'attività processuale, e, dunque, il giorno dell'udienza di comparizione indicata nell'atto di citazione, ovvero quello differito ai sensi dell'art. 168-bis, quinto comma, cod. proc. civ., e quale "dies ad quem", invece computabile in quanto termine non libero, il ventesimo giorno precedente l'udienza stessa”; Cass., n. 2394/2020:
“In tema di procedimento civile, nel caso in cui il differimento della prima udienza di comparizione da parte del giudice istruttore, ai sensi dell'art. 168 bis, comma 5, c.p.c., intervenga dopo che sia già scaduto il termine di cui all'art. 166 c.p.c. per la costituzione del convenuto, il differimento stesso non determina la rimessione in termini del convenuto ai fini della sua tempestiva costituzione e, di conseguenza, restano ferme le decadenze già maturate a suo carico ai sensi dell'art. 167 c.p.c.”; conf. Cass., n. 2299/2017; Trib. Isernia, n. 65/2025: “L'eccezione di prescrizione deve essere sollevata nei termini di cui agli artt. 166/167 c.p.c. (almeno 20 giorni prima dell'udienza indicata in atto di citazione o almeno 20 giorni prima dell'udienza fissata dal giudice). Sollevare l'eccezione di prescrizione con la memoria di cui all'art. 183 co.6 n. 1) c.p.c. è tardivo e quindi inammissibile”;
Trib. Roma, 9.3.2021; Cass., n. 8309/2025; Cass., n. 21148/2024).
Venendo al merito, deve ricordarsi che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, formatosi a partire dalla sentenza n. 13533/2001 delle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione, “In tema di prova di inadempimento dell'obbligazione il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale per il risarcimento del danno o per
l'adempimento deve solo provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e il termine di scadenza limitandosi alla mera allegazione delle circostanza dell'inadempimento di controparte, mentre il convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa” (in questo senso, da ultimo, Cass., n. 34433/2021; Cass., n. 25168/2019).
Ebbene, l'attore attribuisce alla propria controparte contrattuale un inadempimento rilevante consistente nella vendita di un immobile diverso da quello pattuito, sotto il profilo della destinazione d'uso (e della agibilità).
Dall'esame della documentazione offerta, emerge che l'atto di compravendita concluso tra e , aveva ad oggetto “appartamentino costituito da Parte_1 Controparte_3 una stanza e w.c. posto a piano primo ammezzato dell'edificio in condominio in Cefalù, via Roma, con accesso esclusivo dal cortile K n.1, della superficie di circa metri quadrati 75 (mq.75) … riportato nel Catasto Fabbricati, con esatta intestazione, al foglio 5, particella 652 subalterno 2, via
Roma, piano 1A, categoria A/2, classe 5, consistenza vani 2,5, rendita catastale € 232,41”; in relazione a tale immobile la venditrice ha dichiarato che l'immobile era “stato dichiarato agibile con autorizzazione n. 17 rilasciata dal Comune di Cefalù il 26.5.1971” (cfr. atto di vendita, all. n. 2 alla produzione attorea).
Nella CILA presentata dall'attore il 24.9.2020 per regolarizzare talune modifiche interne apportate all'immobile (all. n. 5), si fa riferimento ad un immobile ad uso residenziale di complemento (riquadro e), munito di agibilità (riquadro l, n. 10).
D'altra parte, nella SCIA presentata dall'attore in data 21.10.2020 – al fine di ripristinare l'originaria destinazione d'uso a magazzino –, si dà conto che la destinazione attuale non è modificabile in abitazione per la limitata altezza utile degli ambienti (all. n. 6), trattandosi peraltro di destinazione mai variata e nascente solo da erroneo classamento catastale originario.
Nella relazione tecnica allegata alla segnalazione predetta si afferma che “L'intervento edilizio interessa unità immobiliare che, giusta licenza edilizia n.157/1968 e successiva variante
n.128/1970, venne autorizzata come magazzino. L'erronea originaria attribuzione di classamento come abitazione da parte degli uffici catastali ha comportato passaggi di proprietà che specificano tale erronea destinazione dell'unità immobiliare, non supportata da alcun titolo urbanistico e non conseguibile in sanatoria per la limitata altezza utile dell'intera unità.
La variazione della destinazione, senza la realizzazione di opere edilizie o modifiche agli impianti, tiene conto della diversa distribuzione interna realizzata da tramezzature dichiarate con CILA
prot. 33815/2020 anche se in tale titolo urbanistico si è erroneamente data per valida la CP_5 destinazione urbanistica risultante in catasto sin dall'originario classamento d'ufficio, attribuendo conseguentemente ai diversi ambienti destinazioni tipiche dell'abitazione in relazione al potenziale utilizzo. Le difficoltà di accesso agli archivi dell'ufficio comunale per l'emergenza sanitaria in atto in relazione ai tempi disponibili per la regolarizzazione dell'immobile ha agevolato l'erronea presentazione della CILA anzidetta e delle correlate documentazioni e dichiarazioni che qui si rettificano e/o sostituiscono”.
Nella nota del Comune di Cefalù – Settore edilizia privata del 19.11.2020 (all. n. 8) si chiarisce che sull'immobile in oggetto è stata rilasciata autorizzazione di usufruibilità n. 17 del 1971, “documento che all'epoca riguardava esclusivamente gli immobili la cui destinazione
d'uso era diversa dal residenziale” – come si evince dalla lettura dello stesso che invero è riferito ai magazzini in piano seminterrato e piano terra, essendo l'immobile in oggetto sito al primo piano ammezzato (all. n. 10) –, si certifica inoltre che la destinazione urbanistica è non residenziale e che non risulta agli atti dell'ente alcun atto urbanistico col quale sia stata rilasciata l'autorizzazione alla modifica della destinazione dell'immobile da non residenziale a residenziale, preclusa per la altezza utile degli ambienti (2,10 m).
Infine, dalla identificazione catastale dell'immobile (rientrante secondo la visura prodotta nella categ. A/2) emerge la destinazione residenziale del bene.
Ora, ad avviso di chi giudica, in assenza di puntuali contestazioni della convenuta in ordine alla discordanza tra la dichiarazione resa in sede di compravendita, sulla agibilità del bene, e l'effettiva condizione dello stesso – munito solo di usufruibilità –, e a fronte di una destinazione residenziale risultante dalla visura catastale – delle cui risultanze, indipendentemente dalla loro valenza, la venditrice ha dichiarato la conformità allo stato di fatto – il bene compravenduto non può che considerarsi diverso e, nello specifico,
“completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (Cass., n. 13214/2024).
“In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa” (Cass., n. 23604/2023).
Ancora, “In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza” (Cass., n. 10665/2020; Cass., n. 34211/2022).
Ebbene, in disparte dalla dichiarazione espressa di abitabilità – che nell'epoca in cui è stata rilasciata (1971), anteriore al d.P.R. n. 380/2001, in effetti era riferita ai locali adibiti a magazzini e a deposito, sub specie di usufruibilità, termine non contenuto nell'atto di vendita, e non a quelli residenziali/abitativi –, la qualificazione dell'immobile come
“appartamentino” nell'atto di compravendita, la sua indicazione catastale come di categoria A/2 e, soprattutto, l'impossibilità di modificare la destinazione – che, in forza dei dati passati in rassegna non era ricavabile in sede di stipula da un soggetto di media diligenza, non in grado verosimilmente neanche di distinguere abitabilità e agibilità – integrano di certo una vendita di aliud pro alio, non essendovi dubbi sula percorribilità della domanda di risoluzione proposta.
Né a diverse conclusioni può pervenirsi in forza delle deduzioni svolte da Controparte_1
[... in relazione al significato dei concetti di agibilità e abitabilità che, a sensi dell'art. 24
d.P.R. n. 101 (nella formulazione applicabile ratione temporis rispetto al momento del rogito) attengono entrambi di fatto alla “sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati valutate secondo quanto dispone la normativa vigente” (co. 1), tutti dati – ad eccezione del profilo energetico – dei quali la venditrice ha espresso la dichiarazione (positiva) di esistenza e conformità, non potendosi in alcun modo ritenere che l'espressa attestazione della agibilità – pur rilasciata nel 1971 – possa tenere luogo della effettiva “usufruibilità” dell'immobile, per l'appunto, riferibile unicamente ai magazzini e non a quelli ad uso abitativo;
senza considerare che “alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegato copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto […]” (co. 4).
In forza delle argomentazioni che precedono, va dichiarata la risoluzione per inadempimento del contratto di vendita concluso tra e – cui è Parte_1 CP_3 succeduta l'odierna convenuta in forza della fusione per incorporazione – avente ad oggetto l'“appartamentino costituito da una stanza e w.c. posto a piano primo ammezzato dell'edificio in condominio in Cefalù, via Roma, con accesso esclusivo dal cortile K n.1, della superficie di circa metri quadrati 75 (mq.75) … riportato nel Catasto Fabbricati, con esatta intestazione, al foglio 5, particella 652 subalterno 2, via Roma, piano 1A, categoria A/2, classe 5, consistenza vani 2,5, rendita catastale € 232,41”, per il prezzo di € 130.000,00, somma che pertanto la convenuta è tenuta a restituire in forza degli effetti propri del rimedio in questione (oltre agli interessi legali dalla data della presente decisione sino al soddisfo).
Da disattendere è, d'altra parte, la domanda di risarcimento del danno consistente nel
“costo delle opere negli anni realizzate dall'attore per la manutenzione e la ristrutturazione dell'immobile, dall'impossibilità di conseguire le utilità proprie dell'immobile (per esempio la locazione ad uso abitativo) e dai maggiori oneri derivanti dalla necessità di acquistare altro appartamento equivalente ad un prezzo oggi ben maggiore”, rimasta sfornita di qualsivoglia prova, oltre che a monte genericamente formulata sul piano assertivo (Cass., n. 34211/2022:
“Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, ma è comunque foriero di danno emergente, consistente nel minor valore di scambio del bene che, ove accertato nell'an, è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare”).
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 551/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa: dichiara risolto per inadempimento il contratto di compravendita concluso il 28.9.2010 da e (poi incorporata per Parte_1 Controparte_3 Controparte_2 fusione in;
Controparte_1 condanna la convenuta a restituire all'attore la somma di € 130.000,00, oltre interessi legali dalla data della presente decisione sino al soddisfo;
condanna l'attore a restituire alla convenuta l'immobile oggetto del contratto;
rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dall'attore; condanna la convenuta a rifondere all'attore le spese di lite e le liquida in € 8.000,00, oltre iva, cpa e rimborso forfettario come per legge.
Termini Imerese, 7 agosto 2025
Il Giudice
Maria Margiotta

Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29.12.2009 N. 193, conv. con modd. dalla L 22.2.2010 n. 24, e del Decreto Legislativo 7.3.2005, n. 82, e succ. modd. e intt., e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal Decreto del Ministero della Giustizia 21.2.2011, n. 44.