N. R.G. 5117/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Messina GOP1 - Prima Sez. Civile Bis R.G. 5117/2023 Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5117/2023 R.G., posta in decisione, all'udienza
27.02.2025 e promossa tra nato a [...] il [...], c.f. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Rossi e dall'Avv. C.F._1
Bettina Grassani
- ricorrente –
CONTRO
, nato a [...] il [...], c.f. , Controparte_1 C.F._2
ivi residente, via Delle Concerie n. 23 is. 497/a, rappresentato e difeso dall'Avv. DE
FRANCESCO ANTONINO ed elettivamente domiciliato in VIA DEI VERDI N.13
98100 MESSINA
- Convenuto –
Oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione con citazione per la convalida, conveniva davanti all'intestato Tribunale, Parte_1 CP_1
pagina1 di 6 , chiedendo in caso di mancata comparizione o mancata opposizione la CP_1 convalida dell'intimato sfratto per finita locazione e l'immediato rilascio, in relazione a immobile sito in Messina via delle Concerie n. 23 isolato n. 497/A e, in caso di opposizione del convenuto, dichiarare risolto il contratto di locazione e condannare il convenuto all'immediato rilascio dell'immobile stesso. Con comparsa di risposta del 19.12.2023 si costituiva e Controparte_1 chiedeva di “rigettare la richiesta di convalida di sfratto non sussistendo, allo stato, i presupposti per configurare la finita locazione, per le motivazioni espresse in premessa;
rigettare la richiesta di risoluzione del contratto per finita locazione per le motivazioni espresse in premessa rigettando altresì la richiesta di rilascio immediato dell'immobile; per l'effetto ritenere e dichiarare che il sig. ha diritto a condurre Controparte_1
l'immobile sino alla naturale scadenza del contratto, disponendo il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. previa ordinanza;
condannare il locatore al pagamento di spese e compensi di giudizio”.
All'esito dell'udienza di convalida, il Giudice, con ordinanza del 28.12.2023, non convalidava, stante l'opposizione del convenuto l'intimazione di sfratto, disponendo il rilascio, ex art. 665 cpc, dell'immobile locato, e disponendo il mutamento del rito. Ordinando procedersi a mediazione.
Mutato il rito, Parte Ricorrente, con memoria difensiva del 3 giugno 2024 dava atto di avere avviato la procedura di mediazione e concludeva chiedendo:” dichiarare risolto per finita locazione il contratto stipulato in data 01.09.2014 e, in pari data, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Messina in data 01.09.2014 al n. 1945 serie 3II per tutti i fatti e motivi espressi in narrativa e, conseguentemente, condannare il Sig. nato a [...] il [...] ed ivi domiciliato in Via Controparte_1 delle Concerie n. 23 Isolato n. 497/A (c.f. al rilascio CodiceFiscale_3 immediato dell'immobile; in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui non venga accolta la domanda di risoluzione per finita locazione, dichiarare la risoluzione per morosità del contratto stipulato in data 01.09.2014 e, in pari data, registrato presso
l'Agenzia delle Entrate di Messina in data 01.09.2014 al n. 1945 serie 3II per tutti i fatti e motivi espressi in narrativa e, conseguentemente, condannare il Sig.
nato a [...] il [...] ed ivi domiciliato in Via delle Controparte_1
Concerie n. 23 Isolato n. 497/A (c.f. ) al rilascio immediato CodiceFiscale_3 dell'immobile; in ogni caso e comunque, condannare il Sig. nato a [...]
Messina il 31.10.1949 ed ivi domiciliato in Via delle Concerie n. 23 Isolato n. 497/A
(c.f. ) a corrispondere al Sig. la somma di CodiceFiscale_3 Parte_1 euro 3.010,00 a titolo di canoni locazione e indennità scadute a far data dal 30.11.2023 al 30.05.2024 oltre alla somma di euro 276,00 a titolo di oneri condominiali e accessori dal 01.07.2023 al 31.05.2024, salvo conguaglio e alle ulteriori somme
pagina2 di 6 scadute e a scadere fino all'esecuzione dello sfratto;
in ogni caso e comunque, con vittoria di spese e compensi del procedimento per la convalida di sfratto, del procedimento di mediazione instaurato presso “l'Associazione
[...]
e del presente giudizio, oltre spese generali oltre ad IVA e Controparte_2
CPA con le maggiorazioni previste dall'art. 4, comma 1°-bis del D.M. 10 marzo 2014, n. 55 (come novellato dal D.M. 8 marzo 2018, n. 37) in ragione dei collegamenti ipertestuali, oltre al contributo per C.N.P.A. e ad I.V.A. come per legge..”.
Con memoria del 20-21 giugno 2024, il Resistente chiedeva:” in accoglimento della presente opposizione, rigettare la richiesta di risoluzione del contratto per finita locazione non sussistendo, allo stato, i presupposti per configurare la finita locazione, per le motivazioni espresse in premessa;
2) per l'effetto, rigettare la richiesta di rilascio immediato dell'immobile; 3) ritenere e dichiarare che il sig. CP_1
ha diritto a condurre l'immobile sino alla naturale scadenza del contratto;

[...]
4) condannare il locatore al pagamento di spese e compensi di giudizio.”.

Alla udienza del 27.02.2025, dopo la discussione orale, la causa era decisa ai sensi dell'art. 429 cpc.
La domanda di parte ricorrente di dichiarare risolto per finita locazione il contratto stipulato in data 01.09.2014 e, in pari data, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Messina in data 01.09.2014 al n. 1945 serie 3II e, conseguentemente, condannare il
Sig. nato a [...] il [...] ed ivi domiciliato in Via Controparte_1 delle Concerie n. 23 Isolato n. 497/A (c.f. ) al rilascio CodiceFiscale_3 immediato dell'immobile deve essere accolta.
Parte ricorrente ha provato che in data 01.09.2014, è stato sottoscritto tra le parti un contratto di locazione, relativo a immobile ad uso abitativo sito in in Via delle
Concerie n. 23 Isolato n. 497/A con durata di 3 anni e rinnovo tacito di 2 anni salvo disdetta, le cui scadenze contrattuali si collocavano al 31.08.2017; al 31.08.2019; al
31.08.2021; al 31.08.2023), Ha provato che di avere comunicato al conduttore,
- a mezzo raccomandata A/R n. 20050960175-1 ricevuta dal Controparte_1 conduttore in data 22.12.2022 - la propria intenzione di non rinnovare il contratto di locazione. Ha provato che tale comunicazione non era riscontrata dal conduttore.
Gli artt. 2 comma 1 e 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 prevedono che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati per la durata non inferiore a quattro anni sono rinnovati per un periodo di quattro anni alla prima scadenza, salvo il caso in cui il locatore intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere o vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art. 3; il locatore può
pagina3 di 6 avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi per i motivi indicati nell'art. 3 comma.
Le motivazioni a sostegno dell'opposizione, sono pertanto, sono prive di fondamento, posto che solo con riferimento alla prima scadenza è prevista la tutela rafforzata per il conduttore che prevede la disdetta solo in presenza dei motivi di cui all'art.

3. L'art. 3 comma 2 ultima parte della legge n. 431 del 1998, infatti, indica il contenuto essenziale della comunicazione di diniego del rinnovo alla prima scadenza, nella quale “deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”. Occorre, perciò, che solo alla prima scadenza, nella comunicazione del locatore, sia specificato il motivo ed esso sia riconducibile ad uno dei casi previsti dal primo comma dell'art. 29.
Queste condizioni non sono necessarie quando il rinnovo è successivo alla prima scadenza, come nel caso di specie. Peraltro, secondo Cassazione civile sez. III,
09/06/2016, n.11808, “L'art. 2, comma 1, secondo inciso, della Legge n. 431 del 1998, nel prevedere che la manifestazione della rinuncia al rinnovo (disdetta immotivata) alla seconda scadenza dei contratti di cui alla norma debba compiersi con lettera raccomandata da inviarsi all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del secondo periodo di durata contrattuale, non prescrive a pena di nullità né il mezzo di compimento della manifestazione negoziale (la lettera e, dunque, la forma scritta) né quello della trasmissione (raccomandata). Ne segue che l'uno e l'altro requisito ammettono equipollenti, purché idonei ad evidenziare la manifestazione all'altra parte della volontà negoziale sei mesi prima della scadenza.”.
Di qui l'efficacia della disdetta per la scadenza contrattuale del 31.08.2023 comunicata nove mesi prima della scadenza dal locatore al conduttore, non potendosi attribuire alla detta comunicazione del locatore del 25-30.11.2022, che chiedeva al conduttore di rilasciare l'immobile intendendolo vendere, altro senso che quello della manifestazione di volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza contrattuale.
La domanda, perciò, va accolta, ricorrendo le condizioni per la disdetta del contratto alla scadenza del 31.08.2023, con conseguente conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile del 28.12.2023.
Va altresì accolta la domanda di parte ricorrente formulata con la domanda integrativa di condannare il resistente a corrispondere al ricorrente la somma di euro
3.010,00 a titolo di canoni locazione e indennità scadute a far data dal 30.11.2023 al
30.05.2024 oltre alla somma di euro 276,00 a titolo di oneri condominiali e accessori dal 01.07.2023 al 31.05.2024, salvo conguaglio e alle ulteriori somme scadute e a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, poiché, la proposizione dell'opposizione da pagina4 di 6 parte dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario di convalida e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo processo di cognizione ordinario nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, compresa, per il locatore, quella di proporre una domanda nuova ovvero di dedurre una nuova causa petendi, per il conduttore, quella di proporre nuove eccezioni e/o domande riconvenzionali (Cass. n. 17955/2021; Cass. n. 21242/2006. Si realizza, in accordo con detta impostazione, una netta cesura tra la prima fase necessaria di carattere sommario e quella soltanto eventuale, a cognizione piena, provocata dall'opposizione dell'intimato. Si è quindi evidenziato che nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426, potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte (Cass. n. 12247/2013). Ne deriva, ad esempio, che a seguito del mutamento del rito l'intimante potrà chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto (Cass. n. 5356/2009). Nell'ambito di tale ricostruzione interpretativa, va collocata anche quella giurisprudenza per la quale nel procedimento per convalida di sfratto, allorché la controversia prosegua oltre la fase sommaria a seguito dell'opposizione dell'intimato, la memoria integrativa ex art. 426 costituisce l'atto in cui si cristallizzano le posizioni delle parti, sicché non può ritenersi integrata, prima del deposito dell'anzidetta memoria, una non contestazione di un fatto idonea ad esonerare la controparte dalla relativa prova (Cass. n. 4771/2019; Cass. n.
26356/2014).
Avendo parte ricorrente, con la produzione del contratto di locazione provato il rapporto contrattuale e l'ammontare del canone di locazione e non avendo parte resistente dimostrato di avere adempiuto alla propria obbligazione di pagare il canone di locazione e i canoni di locazione dovuti si deve ritenere fondata tale ulteriore domanda di parte ricorrente.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Messina, Prima Sezione Civile, definitivamente decidendo, così provvede:
pagina5 di 6 - accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara cessato il rapporto di locazione per cui è causa alla scadenza del 31.08.2023, con conseguente conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile del 28.12.2023.
- accoglie la domanda di parte ricorrente e per l'effetto, condanna il resistente a corrispondere al ricorrente la somma di euro 3.010,00 a titolo di canoni locazione e indennità scadute a far data dal 30.11.2023 al 30.05.2024 oltre alla somma di euro 276,00 a titolo di oneri condominiali e accessori dal 01.07.2023 al 31.05.2024, salvo conguaglio e alle ulteriori somme scadute e a scadere fino all'esecuzione dello sfratto;

- condanna il resistente a rifondere al ricorrente le spese di lite, che liquida in € euro 2.374,00 per compensi relativi al procedimento per la convalida di sfratto;
euro 1.403,00, per compensi relativi al procedimento di rilascio dell'immobile; euro 90,00 per compensi relativi al procedimento di mediazione;
euro 1.379,02 per esborsi, oltre alle spese generali (15%) ex art. 13 D.M. n. 55/2014, IVA e
C.N.P.A. come per legge.
- Così deciso in Messina il 27.02.2025.
Il Giudice on.
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
pagina6 di 6