N. R.G. 15534/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Pappalardo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 15534/2021 promossa da:
(C.F. ), domiciliato come in atti;
Parte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. GIUSEPPINA PISTONE e dall'avv. GRAZIELLA D'URSO giusta procura in atti.
ATTORE
contro
(C.F. ), domiciliato come in atti;
Controparte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. LORETTA RUSSO giusta procura in atti.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Il 9.10.2024 le parti hanno concluso come da note di trattazione telematica scritta.
pagina 1 di 9 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
(art. 132 c.p.c.)
Ritiene il decidente che le domande proposte dalle parti non siano fondate.
Il Condominio ha convenuto in giudizio l'ex amministratore Parte_2 CP_1
che ha espletato il mandato dal 2011 al 30.11.2017, affinchè al convenuto, in primo luogo, sia ordinata la restituzione della documentazione rimasta in suo possesso afferente alle spese straordinarie sostenute dal condominio nel periodo 2011/2016 e del relativo rendiconto.
La domanda trova astratto fondamento sia nella disciplina del mandato sia nella normativa codicistica. L'amministratore condominiale, pur essendo nominato ed officiato dall'assemblea,
conserva infatti, nel corso del mandato gli obblighi del mandatario verso ciascun condomino-mandante,
specialmente per quanto riguarda il rendiconto e le pezze giustificative delle spese. L'art. 1713 c.c.
prevede che il mandatario debba rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (non solo della parte contabile in senso stretto), improntando la sua gestione a regole di massima trasparenza (in modo tale che il controllo – che si esercita anche attraverso la visione della documentazione - possa essere concreto e non puramente nominalistico).
Anche in sede di riforma della disciplina del condominio (la cui entrata in vigore è avvenuta il 18
giungo 2013) è stato previsto l'obbligo di consegna in questione (v. il riformato art. 1129 comma 8
c.c.). Non vi è quindi dubbio che, una volta scaduto il mandato, per rinuncia o revoca, l'amministratore del condominio deve rendere il conto e consegnare tutta la documentazione inerente alla gestione del condominio, compresa quella eventualmente consegnata dal predecessore o custodita nell'esercizio del mandato.
Sennonché nel caso concreto il convenuto ha dedotto e documentato che, a seguito della CP_1
nomina del nuovo amministratore con delibera del 30 ottobre 2017, ha proceduto, in più soluzioni, alla pagina 2 di 9 consegna di quanto in suo possesso. Non vi è al contempo prova, a fronte dell'avversa contestazione,
che abbia trattenuto i documenti relative alle spese straordinarie sostenute dal condominio nel periodo
2011/2016 ed il relativo rendiconto.
Dall'obbligo di consegna dei documenti in possesso va piuttosto distinto l'obbligo di tenere una adeguata contabilità e di renderne edotta l'assemblea.
L'attuale testo dell'art. 1130 bis c.c., sul rendiconto condominiale, prevede in particolare che lo stesso deve essere composto da “registro di contabilità, da un riepilogo finanziario, nonché da una nota esplicativa della gestione”, con ciò sostanzialmente richiamando le componenti del bilancio di esercizio delle società. A garanzia della completezza e della concludenza delle informazioni di cui al rendiconto,
il Legislatore prescrive dunque che i dati numerici del registro di contabilità e del rendiconto trovino adeguato riflesso nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa, nella quale ultima devono trovare inoltre illustrazione i rapporti in corso e le questioni pendenti.
Al contempo, al fine di non commettere una grave irregolarità costituente anche motivo di revoca,
l'amministratore è obbligato a far transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Nel caso concreto, come accertato dalla c.t.u. a firma del Dott. condivisibile in Persona_1
ogni sua parte, risulta invece impossibile, secondo quanto prodotto in atti, effettuare una precisa e puntuale ricostruzione di tutti i movimenti finanziari (entrate ed uscite, distinguendo quelle ordinarie da quelle straordinarie), e ciò per la totale mancanza di una contabilità cronologicamente precisa e puntuale che riepiloghi giornalmente i fatti gestionali, nonché per l'insufficienza di una completa documentazione di supporto.
Più in particolare la mancanza del giornale di contabilità, ove vengono riportati cronologicamente pagina 3 di 9 tutti i fatti gestionali del condominio (entrate ed uscite), obbligatoria ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., la mancanza parziale della documentazione contabile di supporto (“pezze giustificative”), non sempre presente e comunque non idonea (semplici ricevute con apposta firma di una certa somma ricevuta senza una precisa identificazione del percettore delle somme) e l'assenza dei bilanci consuntivi, eccetto quelli del 2014 e 2015, hanno comportato una assoluta impossibilità di ricostruzione di tutte le entrate in modo attendibile.
Pertanto, non solo l'amministratore non ha reso il conto il modo adeguato e non ha dato prova di aver adempiuto alle obbligazioni assunte, ma è emerso il contrario.
Si aggiunga che, in violazione degli obblighi di legge già richiamati, le quote condominiali incassate in contanti non venivano versate nel rispettivo conto corrente, ordinario o straordinario.
Provato l'inadempimento, non può però trovare automatico accoglimento la domanda restitutoria e/o di risarcimento del danno.
Parte attrice ha infatti chiesto, in primo luogo, la condanna dell'amministratore alla restituzione delle somme indebitamente trattenute, pari a € 121.000,00.
Tuttavia, escluso che una consulenza tecnica di parte, se come nella fattispecie specificamente contestata, possa avere valore probatorio, non vi è prova documentale del versamento di tale somma e,
per altro verso, la c.t.u. ha verificato che la inattendibile documentazione depositata non può dimostrare nemmeno eventuali saldi attivi non versati. Né sarebbe stato ammissibile provvedere d'ufficio, a mezzo consulenza tecnica e sopperendo all'inerzia degli interessati, una ricostruzione esplorativa di tutta la gestione svolta dal convenuto acquisendo in particolare le ricevute di pagamento dei condomini e CP_1
verificando poi tutte le relative uscite, sia ordinarie che straordinarie.
L'unico ammanco provato, perché non contestato, è piuttosto rimproverabile a un terzo, tale dott.
che ha però provveduto al rimborso (anche in tal caso la circostanza non è oggetto Persona_2
pagina 4 di 9 di specifica contestazione).
Per altro verso il ha esposto che, per l'inerzia dell'amministratore, è stato costretto a Parte_1
versare ai creditori, all'esito della notifica di atti di precetto, maggiori somme pari a € 5.000,00, ovvero a quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia.
Ciò posto, difetta in primo luogo, per motivi analoghi a quelli già esposti, la prova che i condomini abbiano versato le somme dovute, deliberando il pagamento immediato, e che gli atti di precetto siano quindi conseguenza dell'inerzia ingiustificata di parte convenuta (che ha invece dal canto suo illustrato quali siano state le vicende dei crediti oggetto di precetto). In ogni caso difetta, a tale ultimo proposito,
anche la stessa adeguata allegazione dei pregiudizi patiti, in quanto parte attrice si è limitata a quantificare un pregiudizio di € 5.000,00, senza specificare i relativi fatti costitutivi e i criteri di determinazione della somma, rimettendosi poi a un presunto potere di determinazione equitativa del giudice. A tale ultimo proposito va osservato che il danno patrimoniale necessita di rigorosa prova, dal momento che, in primo luogo, il disposto di cui all'art. 1226 c.c. può esonerare la parte dalla prova del
quantum ma non la esonera assolutamente dalla prova dell'an del danno (cfr. Cass. 7896/2002,
3327/2002, 8795/2000, 8711/1997). Lo stesso quantum deve essere inoltre impossibile o particolarmente difficile da provare, non potendosi ovviare all'inerzia della parte interessata (cfr.
Cassazione civile, sez. III, 17/10/2016, n. 20889); nella fattispecie parte attrice avrebbe invece ben potuto, dopo aver provato che l'amministratore disponesse della relativa provvista e che vi fosse la volontà dei condomini di pagare senza indugio, indicare quanto avrebbe dovuto comunque versare in favore dei creditori e quanto invece ha pagato a cagione dell'inerzia della parte convenuta.
L'impossibilità o la difficoltà devono dunque riguardare solo il quantum e non anche l'an; la parte è
tenuta, cioè, a dare prova integrale dell'esistenza del danno ed a fornire ogni elemento di fatto utile alla quantificazione dello stesso, di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta pagina 5 di 9 difficoltà. Il potere del giudice di liquidare il danno con valutazione equitativa presuppone che la parte interessata fornisca non solo la prova dell'esistenza ontologica del danno e dell'impossibilità di provarlo nel suo preciso ammontare, ma anche gli elementi probatori ed i dati di fatto, che ne consentano la determinazione (cfr. Cassazione civile, sez. III, 26/02/2003, n. 2874).
Tantomeno può provvedersi d'ufficio ad individuare un nesso eziologico fra eventuali pregiudizi e gli altri inadempimenti dell'amministratore, non correlati a uno specifico pregiudizio.
Le domande del sono quindi infondate e vanno rigettate. Parte_1
Sono tuttavia infondata anche le domande riconvenzionali di parte convenuta.
In particolare, per ciò che concerne la richiesta di pagamento del compenso, successivamente alla riforma introdotta dalla Legge n. 220/2012 (disciplina legislativa ratione temporis applicabile nel caso di specie) l'art. 1129, comma 14, c.c. sancisce espressamente che il compenso dell'amministratore debba essere previsto per iscritto e comunicato all'assemblea dei condomini al momento dell'accettazione della nomina, a pena di nullità della relativa delibera. Difatti, a tal proposito la Corte
di legittimità ha chiarito che “Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione
condominiale, ai sensi dell' art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un
documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo
espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della
analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece
ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.” (Cass. Civ. 22/04/2022
n. 12927).
Orbene, nel caso di specie l'ex amministratore non ha prodotto o comunque specificamente indicato tra i documenti in produzione la delibera di nomina con corredata determinazione per iscritto dell'importo a titolo di compenso, sicchè, trattandosi di fatto costitutivo del diritto al compenso pagina 6 di 9 dell'amministratore, già sotto tale primo profilo non può che rigettarsi la relativa domanda.
Né, per vero, si appalesano comunque esaustive le restanti produzioni documentali del convenuto in riconvenzionale.
Difatti, ferma restando l'assoluta imprescindibilità della delibera di nomina con determinazione del corrispettivo, “Il contratto tipico di amministrazione di condominio è riconducibile ad un rapporto di
mandato presumibilmente oneroso. Il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle
anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del
proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle
entrate, delle uscite e del saldo finale. Proprio le specifiche norme dettate in materia di condominio,
poi, prevedono che l'assemblea sia esclusivamente competente alla previsione e ratifica delle spese
condominiali, sicché in mancanza di un rendiconto approvato il credito dell'amministratore non può
ritenersi né liquido né esigibile.” (Cass. Civ. 21/06/2023 n. 17713).
Nella fattispecie l'amministratore ha chiesto il pagamento del compenso per gli anni 2016 e 2017;
non sono stati però prodotti i bilanci consuntivi, eccetto quelli del 2014 e 2015, e comunque la documentazione contabile è tanto carente che, approvato o meno il bilancio, non consente di chiarire se l'approvazione dell'assemblea sia stata consapevole o meno. Deve infine ritenersi legittimamente sollevata, a fronte dell'inadempimento documentato e comprovato in atti, la contestazione del qualificabile come eccezione d'inadempimento da parte di chi, a fronte d'un Parte_1
inadempimento grave della controparte, non rifiuti per intero di adempiere la propria obbligazione e provveda a un pagamento parziale, escludendo gli ultimi anni del mandato.
Tantomeno può avere fondamento la domanda di rimborso delle anticipazioni, in relazione alla quale l'approvazione assembleare non è comunque sufficiente, con conseguente onere della parte convenuta di provarne i presupposti. Nella fattispecie parte convenuta si è invece limitata a una pagina 7 di 9 produzione contabile parziale e inattendibile. Tanto in contrasto con il principio di ripartizione dell'onere della prova ex art. 2697 c.c., atteso che “Poiché il credito dell'amministratore per il
recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda sul contratto di mandato con
rappresentanza che intercorre con i condomini, è l'amministratore che deve offrire la prova degli
esborsi effettuati;
mentre i condomini, che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni
da lui effettuate, devono dimostrare di aver adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di
ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.” (Cass. Civ. 25/02/2020 n. 5062). Secondo costante orientamento della Suprema Corte, l'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (cfr. Cassazione civile sez. II 20 agosto 2014 n. 18084; Cassazione
civile sez. VI 16 aprile 2012 n. 5984; Cassazione civile sez. II 27 gennaio 2012 n. 1224; Cassazione
civile sez. II 27 giugno 2011 n. 14197).
Le spese del giudizio, attesa la soccombenza reciproca, devono essere compensate e le spese di c.t.u., già liquidate in atti, vanno poste a carico di entrambe le parti in solido.


P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Catania, dott. Angelo Pappalardo, in funzione di Giudice unico,
pagina 8 di 9 definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 15534/2021 R.G.;
a) rigetta le domande di parte attrice;

b) rigetta le domande riconvenzionali;

c) compensa integralmente le spese processuali fra le parti;

d) pone le spece di c.t.u. a carico di entrambe le parti in solido.
Così deciso in Catania, il 16 marzo 2025
Il GIUDICE
dott. Angelo Pappalardo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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